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42. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 26. November 1968 in Sachen Ernst und Hans Dünner gegen Gebr. Wyrsch. | |
Regeste |
Grundstückkauf (Art. 216 OR). | |
Sachverhalt | |
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In der Folge wurde die Parzellierung durchgeführt und die Frist zur grundbuchlichen Fertigung mehrmals verlängert.
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Am 30. März 1965 erschienen die Parteien auf dem Grundbuchamt. Die Verkäufer lehnten die Eigentumsübertragung mit der Begründung ab, die Käuferin böte im heutigen Zeitpunkt keine genügende Gewähr für die Erstellung des in Ziff. 8 vorgesehenen Mehrfamilienhauses. Sie verlangte verschiedene Sicherheiten, was von der Käuferin abgelehnt wurde.
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B.- Am 29. Dezember 1965 klagte die Firma Gebrüder Wyrsch gegen die Brüder Dünner auf Rückerstattung der Anzahlung ![]() | 4 |
Das Bezirksgericht Kreuzlingen hiess am 9. November 1966 die Klage gut.
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Die Beklagten zogen die Sache an das Obergericht des Kantons Thurgau weiter. Sie anerkannten eine Schuld von Fr. 137'225.80 nebst 5% Zins seit 6. Februar 1967, nämlich den erhaltenen Teil des Kaufpreises und die Grundpfandzinsen, und zahlten der Klägerin am 21. März 1967 den erwähnten Betrag, dagegen nicht den Zins. Soweit die Klage weiter ging, beantragten sie deren Abweisung.
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Das Obergericht hiess die Berufung am 9. Mai 1968 teilweise gut. Es verpflichtete die Beklagten, der Klägerin, über den bereits bezahlten Betrag hinaus solidarisch weitere Fr. 65'000.-- nebst 5% Zins seit 28. September 1965 zu zahlen, ferner die Zinsen zu 5% von den bezahlten Fr. 137'225.80.
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C.- Das Bundesgericht hat die Berufung der Beklagten gutgeheissen und die Anschlussberufung der Klägerin abgewiesen.
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Das Bundesgericht zieht in Erwägung: | |
Die Beklagten machen geltend, im Vertrag vom 28. August 1963 seien der Kaufpreis und der Werklohn miteinander verknüpft gewesen und beide um Fr. 160'000.-- zu niedrig beurkundet worden. Die Parteien hätten in Wirklichkeit einen Kaufpreis von rund F. 550'000.-- und einen Werklohn von mindestens Fr. 624'000.-- gewollt, denn sie hätten mit einem Preis des Landes von rund Fr. 60.- je m2 gerechnet, und die Klägerin hätte für die Erstellung des Hauses, wie sie dem kantonalen Büro für Bauwirtschaft selber angegeben habe, Fr. 624'000 aufwenden müssen. Der Vertrag leide somit an einem von Amtes wegen zu beachtenden Formmangel, der ihn nichtig mache.
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Die in Art. 216 Abs. 1 OR vorgesehene öffentliche Beurkundung, ohne die der Kauf eines Grundstücks nicht gültig ist, muss alle wesentlichen Punkte des Vertrages decken, insbesondere auch die ganze für das Grundstück versprochene Gegenleistung (BGE 51 II 573,BGE 53 II 164,BGE 68 II 233,BGE 75 II 148, ![]() | 10 |
Der Kaufpreis ist ein wesentlicher Punkt des Kaufes. Auch das Versprechen des Käufers, dem Verkäufer auf einer auszuscheidenden Parzelle zu bestimmtem Preise ein bestimmtes Haus zu bauen, war im vorliegenden Falle wesentlich (vgl. BGE 90 II 37).
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Sowohl der Kaufpreis als auch der Werklohn mussten daher in der öffentlichen Urkunde richtig angeführt werden, d.h. in der Höhe, in der sie vereinbart worden waren. Dagegen brauchten sie nicht dem Verkehrswert oder überhaupt einem objektiven Wert des Kaufgegenstandes, bzw. des zu erstellenden Werkes zu entsprechen, ja nicht einmal dem Werte, den diese Leistungen nach der Vorstellung der Parteien hatten. Die Vertragschliessenden waren nicht verpflichtet, den Kaufgegenstand zu einem objektiv richtigen oder ihrer Vorstellung entsprechenden Werte zu verkaufen und den Werklohn in der Höhe eines objektiven oder ihrer Vorstellung entsprechenden Wertes, z.B. in der Höhe der Erstellungskosten, zu vereinbaren. Die Vertragsfreiheit (Art. 19 OR) erlaubte ihnen, sich auf beliebig tiefere oder höhere Preise zu einigen. Ob sie durch Vereinbarung tieferer Preise die Festsetzung von Gebühren oder Steuern erschwerten, ist für die Frage, ob zivilrechtlich eine Falschbeurkundung vorliege, unerheblich. Die Vertragschliessenden waren nicht gehalten, dem Fiskalrecht zuliebe einen bestimmten Gesichtspunkten Rechnung tragenden Kaufpreis und Werklohn abzumachen und beurkunden zu lassen. Eine zivilrechtliche Falschbeurkundung läge nur vor, wenn die Parteien in der Urkunde einen anderen Willen vorgespiegelt hätten, als sie ihn ausserhalb der Urkunde gegenseitig übereinstimmend geäussert hatten. Nur in diesem Falle läge eine Simulation im Sinne des Art. 18 OR vor.
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Im vorliegenden Falle sind deren Voraussetzungen nicht erfüllt. Das Obergericht stellt verbindlich fest, dass die Beklagten nicht dem kantonalen Prozessrecht entsprechend rechtzeitig vorgebracht haben, die Parteien hätten als Abschluss der Vertragsverhandlungen endgültig höhere Vergütungen vereinbart, als sie beurkunden liessen, denn sie hätten in der Klageantwort nur behauptet, man sei bei den Verhandlungen von einem Erstellungspreis für das Haus von etwa Fr. 620'000.-- und einem Kaufpreis für die Grundstücke von etwa Fr. 550'000.-- ![]() | 13 |
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