A.- Frau Giger stellte sich nach ihrer Pensionierung im Jahre 1976 weiterhin als Aushilfe für Kiosk-Vertretungen zur Verfügung. Im Januar 1977 arbeitete sie für die AZED AG im Bahnhofkiosk Zug, der aus je einem Verkaufs-, Hinter- und Kellerraum besteht. An einer Längswand des Hinterraumes sind Warenregale angebracht; am Fusse der anderen befindet sich eine Bodentüre von 60 x 150 cm, durch die man über eine Treppe in den 2 m hohen Kellerraum gelangt. Die Türe kann mittels eines Ringes geöffnet und gegen die Wand gelehnt werden; der Zugang zu den Regalen verengt sich dann auf 70 cm.

Am Morgen des 15. Januar 1977 war diese Türe offen, weil eine zweite Angestellte im Kellerraum arbeitete. Als Frau Giger aus einem der Regale im Hinterraum etwas holen wollte, stürzte sie rücklings durch die völlig ungesicherte Bodenöffnung in den Keller. Sie erlitt dabei einen Wirbelsäulebruch, der zu einer Querschnittlähmung führte.

B.- Als die Verletzte den Werkeigentümer belangen wollte, entstand Streit darüber, ob die Schweizerischen Bundesbahnen (SBB) als Eigentümerin des Bahnhofgeländes und des Kiosks für den Unfall einzustehen haben oder die AZED AG dafür hafte, weil sie als Pächterin den Innenausbau übernommen hatte. Im März 1978 klagte Frau Giger gestützt auf Art. 58 OR gegen die SBB auf Zahlung von Fr. 250'000.-- nebst 5% Zins seit dem Unfalldatum.

Der Appellationshof des Kantons Bern beschränkte das Verfahren vorerst auf die Frage, ob die Beklagten als Werkeigentümerin die fehlende Abschrankung zu verantworten haben. Am 11. März 1980 erkannte er "im Sinne eines selbständigen Vorentscheides", dass nicht nur die Werkeigentümereigenschaft der Beklagten, sondern auch eine fehlerhafte Anlage gemäss Art. 58 OR zu verneinen und die Klage daher abzuweisen sei.

C.- Die Klägerin hat gegen diesen Entscheid Berufung eingelegt mit den Anträgen, ihn aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen, um den Schaden festzustellen und die Beklagten zu dessen Ersatz zu verurteilen.

Die Beklagten beantragen, die Berufung abzuweisen und den angefochtenen Entscheid zu bestätigen.

1. Der Appellationshof hat die Klage schlechthin abgewiesen. Entgegen seiner Annahme liegt daher nicht ein selbständiger Vorentscheid (Art. 50 OG), sondern ein Endentscheid im Sinne von Art. 48 OR vor, der gemäss dieser Bestimmung mit der Berufung angefochten werden kann (BGE 103 II 269 E. 1a mit Hinweisen).

Der Antrag auf Rückweisung der Sache an die Vorinstanz genügt den Vorschriften des Art. 55 Abs. 1 lit. b OG, da das Bundesgericht für den Fall, dass die Rechtsauffassung der Klägerin begründet sein sollte, kein Sachurteil fällen kann, sondern den Fall zur Ermittlung und Feststellung des Schadens zurückweisen muss (BGE 103 II 270 E. 1b und BGE 95 II 436 E. 1 mit Hinweisen).

2. Gemäss Art. 58 OR hat der Eigentümer eines Gebäudes oder eines anderen Werkes den Schaden zu ersetzen, der infolge fehlerhafter Anlage oder Herstellung oder mangelhafter Unterhaltung des Werkes entsteht (Abs. 1). Vorbehalten bleibt ihm der Rückgriff auf Personen, welche die Entstehung des Schadens zu verantworten haben (Abs. 2).

a) Unter Werken im Sinne dieser Bestimmung sind Gebäude sowie bauliche oder technische Anlagen zu verstehen, die mit dem Erdboden, sei es direkt oder indirekt, dauerhaft verbunden sind. Der Begriff umfasst auch Teile und Zugehör, wenn sie mit dem Werk oder mit dem Boden fest verbunden sind, z.B. Treppen, Aufzüge und Leitungen als Bestandteile eines Hauses; ferner Mauern, Abschrankungen und Schutzbauten als Teile einer Strasse (BGE 96 II 35, BGE 90 II 229, BGE 88 II 420 E. 2, BGE 69 II 398 E. 3, BGE 63 II 96, BGE 61 II 325). Er kann selbst Teile einschliessen, die im Eigentum Dritter stehen, weil sich nicht nach Sachenrecht, sondern nach der Zweckbestimmung des Werkes entscheidet, was zu diesem gehört. Voraussetzung ist freilich, dass die Sachen Dritter mit dem Werk funktionnell, nicht bloss räumlich zusammenhangen; das trifft zu, wenn sie ihm dienen (BGE 79 II 77, BGE 63 II 96).

Da das Werk begriffsmässig mit dem Boden fest verbunden sein muss, haftet nach dem Wortlaut des Art. 58 OR in der Regel der Eigentümer des Grundstückes, auf dem es steht. Der haftende Werkeigentümer braucht aber nicht identisch zu sein mit dem Grundeigentümer. Ausnahmen können sich schon aus sachenrechtlichen Bestimmungen, insbesondere aus Art. 674-677 ZGB ergeben. Eigentümer "eines anderen Werkes" im Sinne von Art. 58 Abs. 1 OR kann selbst sein, wer es auf einem Grundstück erstellt, an dem er überhaupt kein dingliches Recht hat. Ein solches Werk mit selbständigem Eigentum wurde z.B. bejaht für ein Baugerüst (BGE 96 II 359), eine Freileitung (BGE 94 II 153), eine Seilwinde (BGE 77 II 310) und eine Badeanstalt (BGE 74 II 155); weitere Beispiele finden sich bei OFTINGER (Schweiz. Haftpflichtrecht, II/1 S. 23 und 28).

Strassen und Wege gelten nach ständiger Rechtsprechung als Werke im Sinne von Art. 58 OR, gleichviel ob sie staatlicher Hoheit unterstellt oder Eigentum eines Privaten sind. Als Eigentümer sind Kantone und Gemeinden ebenfalls verpflichtet, solche Anlagen ordnungsgemäss zu erstellen und zu unterhalten, selbst wenn diese Pflicht durch öffentliches Recht bestimmt wird (BGE 102 II 344 und 100 II 137 mit Hinweisen). Vereinzelt hat das Bundesgericht die Haftpflicht des Gemeinwesens sinngemäss oder ausdrücklich auch bejaht, obschon die beanstandete Anlage teils auf öffentlichem, teils auf privatem (BGE 59 II 176, 51 II 209) oder sogar ausschliesslich auf privatem Grund erstellt war (BGE 91 II 283 ff.). Im letzten Entscheid ging es um einen öffentlichen Fussweg, der als Dienstbarkeit zulasten eines privaten Grundstückes im Grundbuch eingetragen war. Das Bundesgericht knüpfte an Grundsätze der früheren Entscheide an, wonach haftpflichtig sei, wer die Anlage als Ganzes erstellt habe, sie benütze und tatsächlich über sie verfüge, folglich auch für ihren Unterhalt zu sorgen habe und die erforderlichen Massnahmen treffen könne (S. 284); dem entspreche, dass für Anlage- und Unterhaltsmängel des Weges nicht der Grundeigentümer, sondern der aus der Dienstbarkeit Berechtigte, also das Gemeinwesen einzustehen habe (S. 286).

b) Diese Entscheide über öffentliche Strassen oder Wege lassen sich entgegen der Annahme des Appellationshofes nicht als allgemein gültige Rechtsprechung zu Art. 58 OR ausgeben. Trotz teils weitgefasster Wendungen, namentlich in BGE 91 II 284, betreffen sie vielmehr Sondertatbestände, die eine über den Wortlaut hinausgehende, aber dem Grundgedanken der Werkhaftung entsprechende Lösung rechtfertigten. Einige Autoren wollen sie denn auch ausdrücklich als Ausnahme verstanden und deshalb auf charakteristische Fälle beschränkt wissen (OSER/SCHÖNENBERGER, N. 16 zu Art. 58 OR; DESCHENAUX/TERCIER, La responsabilité civile, S. 121). Andere haben dagegen Bedenken erhoben, weil der klare und einfache Grundsatz, den Haftpflichtigen im Sinne von Art. 58 OR nach dem Eigentum zu ermitteln, durchbrochen werde (OFTINGER, a.a.O. S. 71; GUHL/MERZ/KUMMER, OR S. 194; MERZ, in ZBJV 103/1967 S. 36/7).

Zu diesen Bedenken Stellung zu nehmen, erübrigt sich jedoch im vorliegenden Fall, weil er sich mit den Sachverhalten, die den teilweise kritisierten Entscheiden zugrunde lagen, schlechthin nicht vergleichen lässt und daher keine Ausnahme rechtfertigt. Anlass zu Zurückhaltung besteht umso mehr, als Art. 58 OR ausdrücklich vom "Eigentümer" spricht, der vom "Besitzer" eines Grundstückes (Art. 57 OR), vom "Halter" einer Sache (Art. 56 OR, Art. 58 SVG), vom "Inhaber" einer Anlage oder eines Betriebes (Art. 27 ELG, Art. 36 GSchG, Art. 1 EHG) oder ähnlichen Umschreibungen klar zu trennen ist. Freilich hat auch die Haftung des "Grundeigentümers" nach Art. 679 ZGB eine bemerkenswerte Entwicklung erfahren, weil sie zuerst auf Inhaber von beschränkt dinglichen Rechten (BGE 91 II 287) und dann sogar auf obligatorisch berechtigte Pächter ausgedehnt worden ist (BGE 104 II 19 E. 2). Diese ebenfalls umstrittene Rechtsprechung (LIVER, in ZBJV 116/1980 S. 137) hilft den Beklagten indes schon deshalb nicht, weil im letztgenannten Entscheid ausser dem Pächter auch der Grundeigentümer haftbar erklärt worden ist. Im Bereich des Art. 58 OR ist dagegen daran festzuhalten, dass für Schaden nicht der Mieter oder Pächter, sondern der Eigentümer haftet, der gegebenenfalls aber auf jene zurückgreifen kann (BGE 69 II 396, BGE 60 II 345). Darüber ist man sich auch in der herrschenden Lehre einig (BECKER, N. 24 und OSER/SCHÖNENBERGER, N. 21 zu Art. 58 OR; OFTINGER, a.a.O. S. 21; GUHL/MERZ/KUMMER, OR S. 194; VON TUHR/PETER, OR S. 459/60; ENGEL, Traité des obligations en droit suisse, S. 369).

3. Der Appellationshof fand, die Beklagten könnten nicht als Werkeigentümerin im Sinne von Art. 58 OR angesehen werden, weil sie den Kiosk nur im Rohbau ausführten und den Innenausbau der Pächterin überliessen. Soweit es um Werkeigentum der Beklagten gehe, könne auch nicht gesagt werden, der Kiosk sei fehlerhaft angelegt oder mangelhaft unterhalten worden. Auf den Innenausbau der Räume und deren Zweckbestimmung hätten die Beklagten keinen Einfluss gehabt.

a) Nach dem angefochtenen Urteil sind die Beklagten als Grundeigentümerin des Bahnhofgeländes auch Eigentümerin des Kiosks, der zusammen mit andere Bauten zu den Nebengebäuden des Bahnhofs gehört. Der Kiosk wurde im Rohbau an die AZED AG verpachtet, welche die Räume selbständig einrichtete, insbesondere die Regale einbaute und die Beläge anbrachte. Bei Pachtbeginn im Jahre 1955 war ein Keller von 1,20 m Höhe vorhanden, der mit einer Treppe und einem provisorischen Abschlussdeckel versehen war. Auf Wunsch der AZED AG erweiterten die Beklagten diesen Raum 1969, als der Bahnhof umgebaut wurde, auf 2 m Höhe und vergrösserten zugleich Einstieg und Treppe. Seither benutzte die Pächterin den Keller als täglichen Arbeitsraum. Sie versetzte deswegen die Scharniere der Abschlusstüre, so dass diese geöffnet nicht mehr gegen den Durchgang, sondern gegen die Wand lehnte. Nach dem Unfall liess sie auf drei Seiten der Bodenöffnung ein Eisengeländer und an der Treppe einen Handlauf anbringen.

Der Appellationshof schliesst aus diesen Feststellungen, die Innenausstattung des Kiosks sei nicht nur Sache der Pächterin gewesen, sondern erfülle auch den Werkbegriff im Sinne von Art. 58 OR. Die Verantwortung der Beklagten habe sich auf den Rohbau und dessen Unterhalt beschränkt. Der Einstieg samt Treppe sei nur zum gelegentlichen Gebrauch des Kellers als Lagerraum geplant gewesen; zu diesem Zwecke habe man ihn aber bei gehöriger Aufmerksamkeit ohne Gefahr benützen können. Die AZED AG habe dann aus dem Abschlussdeckel eine Bodentüre und aus dem Lager einen Arbeitsraum zum täglichen Gebrauch gemacht, den dadurch geschaffenen Gefahren folglich selber vorbeugen müssen; das habe sie nach dem Unfall denn auch sofort getan, indem sie ein Sicherheitsgeländer anbringen liess.

Die Inneneinrichtung des Kiosks wurde indes nicht schon dadurch, dass die Pächterin sie nach ihrem Ermessen gestalten und den Einstieg selber mit den nötigen Sicherheiten versehen konnte, zu einem selbständigen Werk. Entscheidend dafür ist nicht das Eigentum an Werkteilen, sondern am Werk als Ganzes; dies gilt selbst nach dem von der Vorinstanz angerufenen BGE 91 II 284. Unter Werk im Sinne von Art. 58 OR kann nur das Kioskgebäude verstanden werden, das aber im Eigentum der Beklagten steht. Mit dem gegenteiligen Schluss setzt der Appellationshof sich über seine eigenen Feststellungen hinweg, wonach bereits der ursprüngliche Kiosk im Hinterraum eine Bodenöffnung samt Treppe zu einem Kellerraum aufwies und die Beklagten 1969 anlässlich des Umbaues die Öffnung auf 60 x 150 cm erweiterten, die Treppe verlängerten und den Zugang mit einer Falltüre abschlossen. Für Einstieg und Treppe wäre somit selbst dann das Eigentum der Beklagten gegeben, wenn man mit OFTINGER (a.a.O. S. 36) diese Teile des Gebäudes als selbständiges Werk ansehen wollte. Im Eigentum der Pächterin wäre allenfalls das Sicherheitsgeländer gestanden, das vor dem Unfall aber gerade fehlte. Obschon der Appellationshof mit seinem Hinweis auf BGE 94 II 153 eine zweckwidrige Benützung anzudeuten scheint, kann auch davon keine Rede sein; der Keller wurde 1969 auf Wunsch der Pächterin vergrössert, damit er auch als Arbeitsraum zur Erledigung von Rücksendungen benutzt werden konnte.

b) Die Klägerin macht geltend, die Beklagten hätten im kantonalen Verfahren überhaupt nicht bestritten, dass der Zugang zum Keller fehlerhaft angelegt worden sei; die Vorinstanz habe die zugestandene Tatsache aber nicht dem Urteil zugrunde gelegt und dadurch Art. 8 ZGB verletzt. Davon kann indes keine Rede sein, auch nicht gestützt auf die von der Klägerin angerufene Rechtsprechung und Lehre (BGE 96 I 199 E. 4; STRÄULI/MESSMER, N. 4 und 5 zu § 133 ZPO/ZH; EGGER, N. 1 zu Art. 8 ZGB; KUMMER, N. 12 zu Art. 8 ZGB). Wieweit der kantonale Richter tatsächliche Behauptungen und Bestreitungen der Parteien zu beachten hat oder von Amtes wegen nicht behauptete Tatsachen berücksichtigen oder unbestrittene Behauptungen überprüfen darf, ergibt sich nicht aus Art. 8 ZGB, sondern sind Fragen der Verhandlungsmaxime, die dem kantonalen Recht angehört; dessen Verletzung kann mit der Berufung aber nicht gerügt werden (Art. 43 Abs. 1 und 55 Abs. 1 lit. c OG; BGE 97 II 218 mit Hinweisen).

Die Fehlerhaftigkeit der Anlage liegt indes auf der Hand, wenn entgegen der Annahme der Vorinstanz unter Werk im Sinne von Art. 58 OR nicht bloss die von der Pächterin übernommene Innenausstattung, sondern das Kioskgebäude als ganzes oder auch nur der Kellerabgang verstanden wird. Da bei offener Bodentüre sich der Durchgang auf 70 cm verengte, genügte ein kleiner Schritt rückwärts für den Sturz in die Tiefe, wenn die Verkäuferin etwas aus einem Regal im Hinterraum holen musste. Solche Zustände werden selbst auf Baustellen nicht geduldet (BGE 97 II 345, 95 II 96). Dass die Pächterin gemäss Vertrag und Kioskreglement für den Innenausbau verantwortlich war, sie dies angeblich anerkannt und ihre Versicherung gewisse Zahlungen geleistet hat, hebt die Haftpflicht der Beklagten gemäss Art. 58 OR nicht auf; vertragliche Bestimmungen über die Einrichtung und den Betrieb des Kiosks können dagegen für einen allfälligen Regressanspruch der Beklagten massgebend sein, bereits geleistete Zahlungen folglich die Höhe der eingeklagten Forderung beeinflussen.

c) Das Urteil des Appellationshofes, der die Haftpflicht der Beklagten zu Unrecht verneint hat, ist daher aufzuheben und die Sache zur Ermittlung und Berechnung des Schadens an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

Die Berufung wird gutgeheissen, das Urteil des Appellationshofes (II. Zivilkammer) des Kantons Bern vom 11. März 1980 aufgehoben und die Sache zur neuen Beurteilung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.