Caesar Fischer hat seit 1. Januar 1972 im Gewerbegebäude Alex Schärers in Littau eine Fläche von ca. 6000 m2 für die Dauer von zwanzig Jahren zu einem jährlichen Mietzins von Fr. 289'055.95 gemietet. Dieser kann jeweils auf 31. Dezember dem Landesindex der Konsumentenpreise angepasst werden. Nach der letzten Erhöhung betrug er für das Jahr 1975 Fr. 371'089.85. Wegen einer zugesicherten Senkung des Hypothekarzinssatzes auf 1. Juli 1977 ermässigte Schärer den Mietzins "ohne Präjudiz" auf Fr. 363'000.--.

Am 29. Juli 1980 ersuchte Fischer unter Hinweis auf die weiterhin rückläufige Entwicklung des Hypothekarzinssatzes um Herabsetzung des Mietzinses auf Fr. 290'000.--. Da hierüber keine Einigung zustande kam, reichte Fischer am 19. Januar 1981 Klage ein mit dem Antrag, der jährliche Mietzins sei mit Wirkung ab 1. Juli 1980 auf Fr. 295'865.35, eventuell auf einen Betrag nach richterlichem Ermessen festzusetzen, die Indexklausel aufzuheben und der Mietzins mit dem Zinssatz der Luzerner Kantonalbank für erste Hypotheken auf gewerblichen Bauten zu verknüpfen; eventuell sei der Mietzins automatisch an den Landesindex der Konsumentenpreise anzupassen; ausserdem sei Schärer zu verpflichten, ihm Fr. 50'801.10 nebst Zins zu bezahlen.

Das Amtsgericht Luzern-Land wies die Klage ab, soweit es auf sie eintrat.

Das Obergericht des Kantons Luzern, vor dem Fischer nur noch verlangte, der jährliche Mietzins sei auf Fr. 295'865.35 per 31. Juli 1980, eventuell auf einen richterlich zu bestimmenden Betrag herabzusetzen, wies die Klage am 26. Oktober 1981 zur Zeit ab.

Mit eidgenössischer Berufung beantragt Fischer, das Urteil des Obergerichts aufzuheben und die Sache an dieses zurückzuweisen, damit es materiell entscheide.

Schärer schliesst auf Abweisung der Berufung.

Das Bundesgericht heisst die Berufung gut.

2. Das Obergericht gelangt zum Schluss, der Kläger könne während der vereinbarten Dauer des Mietvertrages keine Herabsetzung des Mietzinses gemäss Art. 19 Abs. 1 BMM verlangen, so dass die Klage zur Zeit abgewiesen werden müsse.

Der Kläger hält diese Auffassung für bundesrechtswidrig.

a) Ermässigungen des Mietzinses gemäss Art. 19 Abs. 1 BMM können nur auf den Zeitpunkt der Auflösbarkeit des Mietvertrages verlangt werden; gleich wie Kostensteigerungen nicht vor Ablauf der Kündigungsfrist auf den Mieter überwälzt werden können, kann er auch nicht beanspruchen, dass ihm Kostensenkungen vor Ablauf dieser Frist zugute kommen (BGE 107 II 263 E. 3b). Das Bundesgericht geht in diesem Entscheid von einem Mietvertrag aus, dessen Mietzins grundsätzlich bis zum Ablauf der Vertragsdauer unverändert bleibt. Eine anderweitige Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien wird aber ausdrücklich vorbehalten. Dieser Grundsatz, wonach eine Anpassung des Mietzinses erst auf den Zeitpunkt der Auflösbarkeit des Vertrages möglich wird, kann demnach dort nicht gelten, wo die Parteien wie vorliegend in einer Indexklausel jeweils auf Ende Jahr die Möglichkeit einer Anpassung des Mietzinses vereinbaren.

Eine allfällige Erhöhung des Mietzinses muss, auch wenn sie sich auf eine Indexvereinbarung stützt, vom Vermieter mit einem vom Kanton genehmigten Formular bekannt gemacht werden (Art. 18 Abs. 2 und 3 BMM in Verbindung mit Art. 13 Abs. 2 VMM). Der Mieter kann eine solche rechtmässig mitgeteilte Anpassung des Mietzinses gemäss Art. 18 Abs. 2 BMM anfechten. Seit der Einführung des Art. 19 BMM im Jahre 1977 kann er zudem den Mietzins bei wesentlicher Änderung der Berechnungsgrundlagen als missbräuchlich anfechten. Soll nun aber aufgrund von Art. 9 BMM, der diese Anfechtungsmöglichkeiten vorbehält, ein indexgebundener Mietzins umfassend als missbräuchlich angefochten werden können (vgl. Amtl.Bull. N I 1972, S. 960, 963, 989, Amtl.Bull. S 1972, S. 319, 331/2; BBl 1972 I 1242, BBl 1976 III 860; BGE 103 II 272), so setzt das voraus, dass der Mieter bei jedem vertraglich vereinbarten Anpassungstermin, auch wenn der Vermieter den Zins nicht erhöht, auf Herabsetzung bestehen kann, sofern die Voraussetzungen von Art. 19 BMM erfüllt sind. Der Vermieter soll nicht einseitig den Mietzins nur dann anpassen können, wenn er nicht damit rechnen muss, dass der Mieter bei dieser Gelegenheit die Höhe des Zinses - trotz steigendem Index aber etwa wegen einer Senkung des Hypothekarzinssatzes - wird anfechten können.

Demnach muss der Mieter nicht nur die Möglichkeit haben, sich aufgrund von Art. 9 BMM gegen eine allfällige Erhöhung des Mietzinses zur Wehr zu setzen, sondern er muss unabhängig davon auf jeden Anpassungstermin die Höhe des Mietzinses anfechten können, wenn er der Auffassung ist, dieser sei zwar vertragskonform, aber im Sinne des BMM missbräuchlich geworden. Das ist die einzige Lösung, die dem Sinn und Zweck sowohl des Art. 9 wie auch des Art. 19 BMM gerecht wird.

b) Nach einer erfolgreichen Anfechtung wegen gesunkenem Hypothekarzinssatz muss aber auch dem Vermieter das Recht zugestanden werden, bei einem nächsten Anpassungstermin eine Mietzinserhöhung mitzuteilen, auch wenn zwar nicht der Landesindex für Konsumentenpreise, wohl aber der Hypothekarzinssatz wieder gestiegen ist.

c) Die Parteien haben den Mietzins unter dem Vorbehalt indexiert, dass er nicht unter den Basismietzins herabgesetzt werde. Der Mietzins von mindestens Fr. 289'055.95 gilt somit als fest vereinbart. Eine Herabsetzung unter diesen Betrag könnte daher aufgrund von Art. 19 Abs. 1 BMM erst nach Ablauf der Vertragsdauer verlangt werden.