A.- La ditta Agrar- und Industriebeteiligungen AG è proprietaria, a Brissago, di numerose particelle poste sopra e sotto la strada che da Ascona conduce verso l'Italia, lungo la costa del Lago Maggiore. L'intero complesso (oltre cinque ettari) è solcato da due torrenti che sfociano nel lago: il riale Riva Bianca, al centro, e il riale Boccia, al limite ovest. La notte dal 9 al 10 settembre 1965, in seguito a forti piogge, si formò nel riale Riva Bianca una piena alluvionale che precipitò a valle un'imponente massa di acqua, detriti e fango. Due abitazioni ("Casa Polenta", riattata nel 1962, e "Casa Darsena", ultimata nel 1964) andarono distrutte; i giardini circostanti gli stabili furono devastati. Fu parzialmente demolita anche l'autorimessa di una villa che invece, appena discosta, rimase indenne. Nel crollo di "Casa Polenta" trovò la morte una dipendente del dott. Thyll, azionista maggioritario della Agrar- und Industriebeteiligungen AG. L'autorità penale non aprì alcuna inchiesta.

B.- Il 9 settembre 1966 la società danneggiata chiese al Pretore di Locarno-Campagna che lo Stato del Cantone Ticino, le Officine Idroelettriche della Maggia (OFIMA) S.A., il Comune di Brissago e l'arch. Traugott Roth fossero condannati a rifonderle solidalmente Fr. 702'782.-- con interessi al 5% dal 10 settembre 1965 (riservato un aumento della somma in esito alle risultanze peritali), ad attuare le necessarie opere di premunizione e - per quanto concerne le OFIMA - a rimuovere il materiale trasportato dal corso d'acqua; in via subordinata propose che le fosse risarcita la svalutazione del complesso immobiliare o, eventualmente, l'importo di Fr. 4'000'000.-- oltre interessi. Al Cantone la ditta rimproverò gravi negligenze nel rilascio dei permessi per il diboscamento dei fondi superiori, una vigilanza manchevole sui guasti provocati ai terreni dalle OFIMA, l'omissione di misure di sicurezza e la carente sorveglianza delle acque pubbliche; alle OFIMA l'improvvisa deviazione, a monte, del riale Boccia nel riale Riva Bianca, il dissodamento quasi completo della zona e la formazione di pericolose discariche; al Comune di Brissago i medesimi addebiti rivolti al Cantone; all'arch. Roth ampie distruzioni di bosco, lo scavo di una strada nella montagna e l'insediamento di cantieri in totale dispregio dell'arte edilizia. Il Cantone e le OFIMA sollevarono preliminarmente l'incompetenza del giudice civile a dirimere controversie di carattere amministrativo o espropriativo; nel merito tutti i convenuti si opposero all'azione declinando ogni responsabilità, evocando la forza maggiore e imputando all'attrice colpa propria. Il 7 luglio, 9 ottobre e 11 ottobre 1980 essi eccepirono anche la prescrizione del credito con l'argomento che tra il 17 ottobre 1977 e il 20 giugno 1980, periodo durante il quale l'ing. Gianfranco Sciarini di Vira Gambarogno stava redigendo una perizia giudiziaria, il termine di un anno era trascorso senza interruzioni. L'attrice avversò le tesi liberatorie dei convenuti e nel memoriale conclusivo elevò le pretese a Fr. 1'782'185.-- con interessi al 5% dal giorno della sentenza, più le opere di manutenzione e premunizione indicate dall'esperto.

C.- Il Pretore statuì il 7 giugno 1983. Respinse la prospettata carenza di giurisdizione, la asserita forza maggiore, l'azione verso lo Stato e contro il Comune di Brissago. Ciò premesso, stabilì che le OFIMA e l'arch. Roth avevano alterato la configurazione del terreno ed eseguito manufatti contrari alle regole dell'arte, provocando seri rischi per i fondi sottostanti. La prescrizione di cui i due convenuti si valevano appariva un evidente abuso di diritto. Gli stessi dovevano rifondere, pertanto, il valore venale dei fabbricati distrutti (Fr. 439'500.--), quello dell'arredo e del mobilio (stimato Fr. 20'000.--), i danni ai giardini (Fr. 25'000.--) e il deprezzamento del suolo (Fr. 170'000.--). Quanto alla colpa propria dell'attrice, che aveva costruito esponendosi alla minaccia riconoscibile di inondazioni, essa si compensava con la colpa aggiuntiva degli obbligati, soggetti a responsabilità causale. Lo straordinario nubifragio abbattutosi la notte del disastro imponeva, nondimeno, una riduzione del pregiudizio complessivo (Fr. 654'500.--) nella misura di un terzo (Fr. 440'000.--). Non si giustificavano, infine, misure di premunizione, le stesse costituendo un tutto unico che gli interessati non potevano realizzare su fondi altrui; del resto l'ordinamento edilizio e pianificatorio entrato in vigore nel corso del processo ostava a una ricostruzione delle case "Polenta" e "Darsena".

D.- La sentenza del Pretore fu impugnata alla II Camera civile del Tribunale di appello del Cantone Ticino sia dalle OFIMA, il 24 giugno 1983, sia dalla ditta Agrar- und Industriebeteiligungen AG, il 27 giugno successivo. Le OFIMA chiesero che la petizione nei loro confronti fosse interamente respinta, che fosse negata qualsiasi responsabilità solidale a loro carico e che l'indennità per ripetibili fissata dal Pretore a Fr. 36'000.-- fosse portata a Fr. 200'000.--. L'attrice postulò una maggiorazione del danno, in via principale, a Fr. 1'782'185.-- con interessi al 5% dal giorno del giudizio (eventualmente Fr. 764'482.-- con interessi al 5% dal 10 settembre 1965) più le opere di premunizione e, in via subordinata, a Fr. 2'310'192.-- con interessi al 5% dal giorno del giudizio (eventualmente Fr. 1'369'482.-- con interessi al 5% dal 10 settembre 1965) prescindendo dalle opere citate. Gli appellanti si pronunciarono vicendevolmente per il rigetto dei gravami. Lo Stato del Cantone Ticino e il Comune di Brissago proposero, a loro turno, di respingere il ricorso dell'attrice in quanto ricevibile. L'arch. Roth, in liquidazione concordataria, non formulò alcuna risposta. Il 22 novembre 1984 la corte cantonale accolse parzialmente entrambi i rimedi. Da un lato determinò il pregiudizio subito dall'attrice in Fr. 566'600.-- con interessi al 5% dal 10 settembre 1965 limitando la riduzione del danno a un quinto del valore attribuito agli stabili (Fr. 87'900.--), ma per il titolo di colpa concorrente; dall'altro aumentò a Fr. 90'000.-- le ripetibili di primo grado spettanti alle OFIMA.

E.- Insorte il 18 gennaio 1985 al Tribunale federale con un ricorso per riforma, le OFIMA chiedono il rigetto completo della petizione, l'addebito integrale delle spese all'attrice, nonché il rimborso di Fr. 160'000.-- per ripetibili di prima istanza, Fr. 20'000.-- per la seconda istanza e una somma da stabilire per la sede federale. Il 19 gennaio 1985 la ditta Agrar- und Industriebeteiligungen AG ha interposto a sua volta un ricorso per riforma (accanto a un ricorso di diritto pubblico) in cui conclude per la condanna solidale delle OFIMA, del Comune di Brissago e di Traugott Roth al versamento di Fr. 1'852'800.-- più interessi al 5%, oltre all'esecuzione delle opere indicate dal perito; in via subordinata postula la condanna dei tre litisconsorti al pagamento di Fr. 2'679'800.-- con interessi al 5% senza l'obbligo di attuare misure di premunizione; in ogni caso protesta spese e ripetibili di tutte le istanze. Le OFIMA propongono di respingere il gravame dell'attrice in quanto ricevibile. Lo Stato del Cantone Ticino chiede di respingere il medesimo nella misura in cui dovesse risultare ammissibile. Identica conclusione avanza il Comune di Brissago. Circa il rimedio delle OFIMA, la ditta Agrar- und Industriebeteiligungen AG ne postula la reiezione. Lo Stato del Cantone Ticino e il Comune di Brissago si rimettono al giudizio del Tribunale federale. La Massa in liquidazione arch. Traugott Roth non ha presentato alcuna risposta. Con sentenza del 22 novembre 1985 il Tribunale federale ha respinto in quanto ammissibile il ricorso di diritto pubblico introdotto dalla ditta Agrar- und Industriebeteiligungen AG.

1. b) La forza maggiore, evento imprevedibile e straordinario che sopraggiunge con violenza cui non si può resistere, è stata riconosciuta poche volte dalla prassi (DESCHENAUX/TERCIER, La responsabilité civile, II edizione, pag. 62 n. 57 segg. con rinvii). Per di più, essa configura una nozione relativa, che dev'essere valutata secondo le circostanze del caso tenendo calcolo anche dell'attività o dell'impresa esercitata dal responsabile (OFTINGER, Schweizerisches Haftpflichtrecht, vol. I, IV edizione, pag. 119; KELLER/GABI, Das schweizerische Schuldrecht, vol. II, pag. 33). Nella fattispecie risulta che il nubifragio caduto la notte dal 9 al 10 settembre 1965 è stato di eccezionale persistenza (probabilità di un anno su cento). Consta però - e il Pretore vi si è richiamato in modo esplicito - che la saturazione del terreno, intervenuta verso le 19 in seguito alle piogge dei giorni precedenti e mantenutasi fino alle ore 4 del 10 settembre, non costituisce un episodio d'eccezione e che, nonostante lo scorrimento totale dell'acqua sul suolo, il substrato cristallino avrebbe garantito al bacino imbrifero del riale Riva Bianca un'ottima stabilità generale. Certo, gli incendi divampati nella zona e - soprattutto - la forte pendenza media (58%) hanno favorito l'erosione, ma ciò non toglie che, secondo gli accertamenti della corte d'appello (art. 63 cpv. 2 OG) e del Pretore (che il Tribunale federale può considerare a titolo completivo, art. 64 cpv. 2 OG), le OFIMA hanno largamente cagionato il disastro formando un canale di derivazione e una discarica non conformi alle regole dell'arte. Ora, le OFIMA non possono prevalersi di un accadimento, quantunque straordinario, per sottrarsi a una responsabilità che esse medesime hanno contribuito a creare in modo preponderante. Un'altra questione è sapere se e in che misura si debba giudicare l'eccezionalità delle intemperie alla stregua di un caso fortuito concorrente, suscettibile di ridurre l'obbligo di rifusione. Questo problema sarà trattato in appresso. Circa la forza maggiore, giovi ancora aggiungere che i fatti rilevabili dalla sentenza impugnata non consentono di affermare un'interruzione della causalità adeguata tra i vizi dell'opera e il verificarsi del danno per il solo abbattersi del nubifragio. Intanto la discarica nel letto del torrente era idonea di per sé a produrre il danno (senza i depositi delle OFIMA non è sicuro che il disastro sarebbe avvenuto); in secondo luogo le piogge, benché persistenti oltre misura, non hanno assunto un'importanza tale da far apparire i difetti dell'opera ininfluenti ai fini del danno. Le OFIMA evocano le sentenze pubblicate in DTF 49 II 254 e ZBJV 120/1984 pag. 290, ma in nessuno dei due casi si era riscontrato un difetto edilizio o una mancanza di manutenzione, né il proprietario dell'opera aveva minimamente concorso all'insorgere del sinistro. Per contro, proprio nell'evenienza di una responsabilità causale fondata sull'art. 58 CO, la qualifica di forza maggiore è stata disconosciuta a piogge torrenziali o a un temporale particolarmente violento in montagna (DTF 91 II 474, DTF 100 II 141). Non v'è motivo, in concreto, per adottare un diverso punto di vista.

2. La prescrizione del credito eccepita dalle OFIMA è stata respinta da entrambe le istanze cantonali. La convenuta ribadisce, nel ricorso per riforma, che quand'anche fosse "in obbligo di risarcire qualcosa", la pretesa dell'attrice sarebbe inesigibile, il periodo di un anno disposto dall'art. 60 cpv. 1 CO essendo trascorso senza interruzione alcuna.

a) La sentenza impugnata accerta che il processo ha subito una battuta di arresto dal 15 novembre 1977, data in cui l'attrice ha versato un anticipo per la perizia Sciarini destinata a stabilire il valore degli immobili distrutti e dei terreni, al 20 giugno 1980, data in cui il perito ha consegnato il referto. L'azione di risarcimento o di riparazione si prescrive in un anno decorribile dal giorno in cui il danneggiato ha conosciuto il danno e la persona responsabile, e in ogni caso nel termine di dieci anni dal giorno dell'atto che ha causato il danno (art. 60 cpv. 1 CO). La prescrizione si interrompe, tra l'altro, mediante atti di esecuzione, azione o eccezione aventi un giudice o un arbitro (art. 135 n. 2 CO), dopo di che comincia a decorrere nel corso della procedura una nuova prescrizione a ogni atto giudiziale delle parti e a ogni provvedimento o decisione del giudice (art. 138 cpv. 1 CO). Identico effetto ha la sollecitatoria indirizzata al giudice perché prosegua o dirima la lite (DTF 106 II 35; MERZ in: ZBJV 118/1982 pag. 138). L'attrice obietta di avere interrotto il periodo di inazione con una lettera alla Pretura del 23 febbraio 1979, seguita da un altro sollecito l'11 gennaio 1980, e che in entrambe le occasioni il Pretore ha invitato l'esperto a stringere i tempi. Se non che, pur rettificando d'ufficio (art. 63 cpv. 2 seconda frase OG) la constatazione dei giudici cantonali circa la stasi della causa, il termine di un anno risulta ugualmente scaduto il 15 novembre 1978 (art. 132 cpv. 2 in relazione con l'art. 77 cpv. 1 n. 3 CO).

b) Secondo la corte di appello la prescrizione annuale dell'art. 60 cpv. 1 CO è decisiva, trattandosi nella specie di una causa fondata sugli art. 679 CC, 41 e 58 CO (DTF 107 II 140). Il termine più lungo dell'art. 60 cpv. 2 CO era applicabile semmai agli organi delle OFIMA, che soli avrebbero potuto commettere illeciti penali. Costoro tuttavia sono estranei alla lite. Premesso che l'attrice si è rivolta al giudice per sollecitare il referto dell'ing. Sciarini quando il termine di un anno era ormai scaduto, la corte ha osservato nondimeno che, durante l'esecuzione di una perizia, le parti non hanno la possibilità di far avanzare la procedura fino al momento in cui l'esperto adempie il proprio mandato. Un'eventualità del genere dev'essere equiparata a una sospensione del processo ordinata dal giudice. La tesi dell'attrice, stando alla quale la prescrizione doveva ancora iniziare a decorrere per mancata conoscenza del danno nel suo esatto ammontare, è stata respinta dalla corte, che non ha condiviso neppure l'addebito di malafede formulato dal Pretore, le OFIMA non avendo agito in maniera abusiva o dilatoria con lo scopo di far intervenire la prescrizione né avendo mai lasciato credere di rinunciare a valersi di tale mezzo.

c) La giurisprudenza più recente ha avuto modo di precisare che con la duplice azione dell'art. 679 CC il proprietario leso può chiedere sia la cessazione della molestia sul fondo all'origine del pregiudizio, sia il ripristino dello stato anteriore sul proprio fondo; la prima azione è imprescrittibile, la seconda - intesa al risarcimento del danno - si prescrive in conformità all'art. 60 CO (DTF 107 II 136 consid. 6), ma il termine annuale non comincia a decorrere finché l'evento dannoso è in atto (DTF 109 II 418). Questo perché le due azioni sono strettamente legate e la causa del danno sul fondo dell'uno è la conseguenza dell'immissione eccessiva proveniente dal fondo dell'altro, che può essere rimossa in via giudiziale senza limiti di tempo. Quando il danno è dovuto a un difetto di costruzione o a cattiva manutenzione di un'opera vicina, l'azione di risarcimento promossa secondo l'art. 679 CC concorre con quella dell'art. 58 CO (MEIER-HAYOZ in: Berner Kommentar, III edizione, nota 23 ad art. 679 CC; DESCHENAUX/TERCIER, pag. 131 n. 10 seg.; LIVER, Das Eigentum, in: Schweizerisches Privatrecht, vol. V/1, pag. 222 seg.; DTF 91 II 485 consid. 2, DTF 96 II 347 consid. 5a). Nel caso in esame una certa situazione di pericolo continua a incombere sul complesso immobiliare dell'attrice. Il perito Bonnard lo ha rilevato enumerando le misure di premunizione e la corte cantonale non lo nega, quantunque reputi che le OFIMA e l'arch. Roth non possano essere tenuti a eseguire lavori su fondi di terzi. Di converso, se il rischio di nuovi disastri non è scongiurato, l'alluvione si è estinta definitivamente il 10 settembre 1965 e l'ipotesi che una sciagura analoga abbia a ripetersi è - per l'esperto - poco attendibile, intemperie del genere verificandosi con una probabilità su cento e buona parte del materiale pericoloso essendo ormai rovinata a valle. In circostanze simili non può ritenersi che la prescrizione del credito risarcitorio debba ancora iniziare a decorrere: non ci si trova di fronte, infatti, a una situazione che evolve, bensì a una situazione che è solo suscettibile di evolvere. Pacifico è, intanto, che la pretesa volta a ottenere il compimento di opere di premunizione sui fondi delle OFIMA e dell'arch. Roth (quelle da attuare sui fondi dell'attrice medesima rientrano nella pretesa di risarcimento: cfr. DTF 108 Ia 57 consid. 2, DTF 107 II 137 in fine) non può essere prescritta, e in realtà la corte cantonale ha respinto l'azione per motivi diversi. Che ciò sia avvenuto a ragione o a torto, sarà esaminato nell'ambito del ricorso per riforma presentato dall'attrice. Ai fini dell'attuale rimedio occorre chiarire se l'autorità cantonale abbia respinto a giusto titolo la prescrizione eccepita dalle OFIMA contro l'azione di risarcimento.

d) I magistrati di appello hanno assimilato l'allestimento di una perizia a una sospensione del processo (sugli effetti della sospensione ordinata dal giudice v. DTF 75 II 235, DTF 85 II 509 consid. 3a; GUHL, in: ZBJV 86/1950 pag. 546; assai restrittivo: STAUFFER, Note sur l'art. 138 al. 1 CO, in: SJ 87/1965 pag. 369). Hanno considerato, in sintesi, che l'art. 138 cpv. 1 CO è destinato a sanzionare l'inazione del creditore, ma non può costringere ad atti praticamente vani. Allorché il giudice conferisce a uno specialista l'incarico di stendere un referto, il creditore non ha alcuna possibilità di accelerare la causa se non scrivere al giudice. Questi, a suo turno, dispone di facoltà molto limitate, salvo revocare il perito e designarne uno nuovo (il che, di regola, ritarda ancor più il processo, soprattutto quando il compito dell'esperto riesce particolarmente difficile, complesso e di notevole impegno). La sentenza impugnata si riferisce alla prassi del Canton Friburgo (Extraits des principaux arrêts rendus par les diverses sections du Tribunal cantonal de l'Etat de Fribourg, 1947 pag. 66, 1967 pag. 64, 1975 pag. 29), citando altresì le decisioni pubblicate in: Recueil de jurisprudence neuchâteloise, vol. IV, pag. 99 e SJ 95/1973 pag. 145, che tuttavia non confermano l'opinione della corte ticinese. Quanto alla giurisprudenza del Tribunale federale, essa non specifica se l'esecuzione di una perizia sospenda - almeno di fatto - la procedura (cfr. DTF 106 II 35, DTF 89 II 30 consid. 4, DTF 85 II 187 consid. 2). In dottrina BUCHER (Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, pag. 407) e RATHGEB (L'action en justice et l'interruption de la prescription, in: Recueil de travaux publiés à l'occasion du cinquantenaire de l'Ecole des hautes études commerciales de l'Université de Lausanne, 1961, pag. 172) lo negano, mentre SPIRO (Die Begrenzung privater Rechte durch Verjährungs-, Verwirkungs- und Fatalfristen, vol. I, pag. 177 nota 20) è di avviso più temperato. Sia come sia, nel quadro del presente giudizio il problema può rimanere irrisolto. Anche supponendo, infatti, che durante l'assunzione di una perizia sia impossibile far avanzare la causa - nemmeno esperendo altre prove (nel caso in esame si dovevano ancora compiere ispezioni presso l'Ufficio del registro fondiario e autorità fiscali, sopralluoghi, richiami di documenti) - e che pertanto, nei limiti di tempo fissati al perito, il debitore non possa opporre la prescrizione del credito litigioso (in analogia con l'art. 134 CO), non bisogna dimenticare che in concreto il Pretore aveva impartito all'ing. Sciarini un termine per presentare il referto scadente il 31 gennaio 1978 (decreto del 17 ottobre 1977). Da quella data sino al 23 febbraio 1979 (prima sollecitazione dell'attrice), dunque per oltre un anno, nulla è più avvenuto in sede giudiziaria. Durante tale lasso di tempo la prescrizione non può essere rimasta in sospeso per semplice inerzia processuale. L'attrice erra quando sostiene, nelle osservazioni al ricorso per riforma, che la controversia attiene esclusivamente al diritto ticinese: l'interpretazione dell'art. 138 cpv. 1 CO, per vero, non dipende da norme cantonali di procedura (SJ 95/1973 pag. 151).

Il Pretore aveva osservato che, in ogni modo, le OFIMA abusavano dei loro diritti (art. 2 cpv. 2 CC) sollevando la prescrizione venti mesi dopo il suo compimento (15 novembre 1978 - 7 luglio 1980), quindici anni dopo l'inizio della causa e a perizia sul valore degli immobili ormai conclusa. Ora, la sola circostanza di far valere l'inesigibilità di un credito durante un processo che si protrae da tre lustri non basta per rimproverare all'eccipiente un atto di malafede. Le OFIMA, inoltre, non risultano aver ricevuto copia delle lettere 23 febbraio 1979 e 11 gennaio 1980 inviate dall'attrice al Pretore né dei solleciti 26 febbraio 1979 e 14 gennaio 1980 trasmessi dal Pretore all'ing. Sciarini, di guisa che non può essere loro imputata una reazione tardiva (il principio della buona fede consacrato dall'art. 2 CC si applica anche alle procedure civili cantonali: DTF 107 Ia 211 consid. 3a). Certo, le OFIMA hanno lasciato che l'esperto ultimasse la propria relazione e rispondesse in pari tempo ai loro controquesiti. Tale comportamento, suscettivo di cagionare spese inutili, non può definirsi un esempio di correttezza, ma non può nemmeno aver generato nell'attrice il convincimento che le OFIMA intendessero rinunciare alla prescrizione (cfr. DTF 108 II 287 consid. 5b). Per altro, non consta che le OFIMA abbiano opposto l'eccezione dopo aver provocato (anche senza mire dolose: v. DTF 109 II 22) un ritardo dell'esperto. Il fatto ch'esse abbiano formulato controquesiti non legittima simile deduzione. Ne segue che la corte di appello ha denegato rettamente gli estremi della malafede.

Pure a giusto titolo l'autorità cantonale ha respinto la tesi dell'attrice, secondo cui la prescrizione non era neanche cominciata a decorrere perché il danno non poteva essere quantificato (art. 60 cpv. 1 CO): in realtà l'attrice disponeva di tutti gli elementi essenziali per sostanziare la propria richiesta (v. DTF 109 II 435), la mera persistenza di una condizione di pericolo o il difetto di opere di premunizione non costituendo uno stato evolutivo e non ostando quindi a una sufficiente definizione del pregiudizio (cfr. DTF 108 Ib 99 consid. 1c).

Resta da verificare se l'attrice non sia al beneficio dell'art. 60 cpv. 2 CO, il quale prevede che, ove l'azione di risarcimento derivi da un atto punibile al cui riguardo la legislazione penale stabilisce una prescrizione più lunga, quest'ultima si applica anche alla causa civile. Secondo i giudici di appello la prescrizione penale non può concernere persone giuridiche, a meno che vi sia identità economica tra l'autore dell'illecito e la società. Tale punto di vista si ispira al cosiddetto principio della trasparenza, che permette di identificare una persona fisica con una società qualora il richiamo alla personalità indipendente della ditta si riveli abusivo (DTF 108 II 214 consid. 6a, citata anche in DTF 110 II 365 consid. 2a; criteri analoghi reggono il principio della realtà economica in campo fiscale: v. ASA 50 pag. 375 consid. 5a). Ma una questione è far rispondere la persona giuridica di debiti a lei formalmente estranei perché l'obbligato si cela in malafede dietro la ragione sociale, un'altra è rendere responsabile la persona giuridica in virtù del diritto civile per danni provocati da terzi. In simile ipotesi non è necessario che la società si confonda dal lato economico con l'autore del pregiudizio; occorre però ch'essa sia chiamata a riparare il danno nei termini della prescrizione ordinaria (art. 60 cpv. 1 CO), persone fisiche o giuridiche non potendo essere tenute dopo di allora a rifondere le conseguenze di illeciti (anche penali) commessi da terzi (DTF 55 II 28 con citazioni). Se non che, la giurisprudenza più recente non esclude una deroga a tale precetto quando la persona giuridica debba risarcire il danno cagionato dai suoi stessi organi (DTF 107 II 155 consid. 4b). Detto punto di vista merita conferma, ove si pensi che gli organi sociali sono parte della persona giuridica e non semplici terzi per i quali la ditta risponde civilmente (art. 55 cpv. 2 CC; DTF 111 II 289; VOLKEN, Anwendung der längeren strafrechtlichen Verjährungsfristen auf die zivilrechtliche Haftung juristischer Personen, in: SJZ 80/1984 pag. 281 segg. con riferimenti alle contrastanti opinioni di dottrina). Nei limiti dei reati commessi dai propri organi la persona giuridica soggiace dunque alla prescrizione più lunga del diritto penale. Si aggiunga che l'art. 60 cpv. 2 CO vale sia per il termine relativo di un anno, sia per quello assoluto di dieci (DTF 107 II 155 consid. 4a con rinvii). Esso non presuppone un'inchiesta penale né una pronunzia di condanna (DTF 100 II 335 con citazioni): anzi, il giudice civile deve statuire sull'apprezzamento della colpa e sulla determinazione del danno senza tener conto di una sentenza penale già intervenuta (art. 53 cpv. 2 CO; DTF 107 II 157 consid. 5). Nondimeno, un decreto di abbandono emesso dall'autorità penale vincola il giudice civile e non consente di applicare la prescrizione più lunga, tanto se la punibilità dell'agente è stata negata per mancanza di un elemento obiettivo quanto per difetto di un elemento soggettivo (DTF 106 II 217 consid. 4). Nel caso in esame risulta che la Procura pubblica non ha aperto alcuna inchiesta, sicché il giudice civile può valutare liberamente la fattispecie (cfr. art. 348 CPC ticinese del 1924 in relazione con l'art. 514 cpv. 2 CPC attuale).

Per quel che riguarda i reati prospettabili, l'attrice aveva citato a suo tempo gli art. 227 n. 2 (inondazione, franamento) e 229 cpv. 2 CP (violazione delle regole dell'arte edilizia). L'assunto è pertinente. Sotto il profilo dell'art. 227 CP non fa dubbio che l'inondazione, il franamento e il crollo di edifici avvenuti il 9-10 settembre 1965 siano stati causati da un evento di comune pericolo (su questa nozione v. STRATENWERTH, Schweizerisches Strafrecht, Besonderer Teil, vol. II, III edizione, pag. 118 nota 3 con rinvii di dottrina): basti ricordare che l'alluvione ha invaso non solo i fondi dell'attrice, ma anche la strada cantonale Ascona-Brissago, ostruendola. È stato accertato inoltre che la rovinosa piena del riale Riva Bianca si deve in misura preponderante a manufatti delle OFIMA, cioè alla diversione del riale Boccia e al tubo di deflusso posto sotto la nota discarica; entrambe le opere (a norma dell'art. 229 CP: DTF 90 IV 249) si sono rivelate difettose: la deviazione per l'insufficienza della portata (3 mc/s invece di 6: perizia Bonnard, pag. 42), il tubo di scarico per l'eseguità della sezione (appena 50 cm per una lunghezza di circa 50 m) in rapporto al nuovo bacino imbrifero (aumentato del 32%: perizia, pag. 41). Ciò rappresenta una trascuranza manifesta delle regole dell'arte, soprattutto da parte di tecnici addetti specificamente a realizzazioni idrauliche. Che, poi, una leggerezza del genere fosse idonea a minacciare l'integrità fisica delle persone (art. 229 CP) è indiscutibile, la tragedia avendo persino cagionato una vittima. Quanto all'aspetto soggettivo dei due illeciti - ancorché irrilevante nell'ambito di una responsabilità causale (v. altrimenti DTF 106 II 217 consid. 4) - è fuori questione che i difetti tecnici sono frutto di un'imprevidenza colpevole nel valutare sia l'azione erosiva delle acque, sia la stabilità della discarica. Date simili premesse è superfluo appurare l'eventualità di ulteriori reati, i delitti dell'art. 227 n. 2 e 229 cpv. 2 CP prescrivendosi già da soli in cinque anni (art. 70 CP). È esatto che il termine più lungo dell'art. 60 cpv. 2 CO inizia a decorrere con la commissione dell'atto punibile, non con la conoscenza del danno (art. 71 CP per analogia; DTF 96 II 43 consid. 3, DTF 97 II 141 consid. 3a; di altra opinione: STARK, Ausservertragliches Haftpflichtrecht, Zurigo 1982, pag. 236 n. 1117), ma ciò riguarda unicamente l'infrazione dell'art. 229 cpv. 2 CP, nel senso ch'essa potrebbe anche essersi prescritta prima dell'inoltro della causa (SCHULTZ, Einführung in den allgemeinen Teil des Strafrechts, vol. I, IV edizione, pag. 248). Tale evenienza, estranea alla lite, non è nemmeno sostenuta dalla ricorrente. Per contro, non risulta che una prescrizione quinquennale sia intervenuta nel corso del processo, e sicuramente non si è compiuta durante l'esecuzione della perizia Sciarini. La corte cantonale assevera, in appoggio a Spiro (op.cit., vol. I, pag. 199), che l'interruzione del termine più lungo (art. 60 cpv. 2 CO) fa rinascere unicamente un lasso di tempo pari alla prescrizione civile dell'art. 60 cpv. 1 CO, di sorta che l'esistenza di reati penali non gioverebbe all'attrice. L'argomento non può essere condiviso: con l'interruzione, per vero, comincia a decorrere una nuova prescrizione (art. 137 cpv. 1 CO) della durata originaria (DTF 97 II 141 consid. 3a in fine; STARK, pag. 237 n. 1121). Non si scorge per quali motivi si legittimerebbe in concreto un'interpretazione più restrittiva dell'art. 137 cpv. 1 CO. Rimane da verificare, a questo punto, se gli illeciti descritti siano imputabili alle OFIMA, se cioè siano stati commessi da organi sociali, il che implicherebbe per la convenuta un obbligo di risarcimento in virtù degli art. 55 cpv. 2 CC e - trattandosi di una società anonima - 718 cpv. 3 CO. L'attrice ha citato, nell'atto di appello, le deposizioni dell'ing. Franco Muttoni e dell'ing. Roberto Moccetti, allora direttore e vicedirettore delle OFIMA per la zona "Centrale Verbano", stando alle quali gli interventi difettosi sono stati seguiti da organi delegati appositamente. Al riguardo la sentenza impugnata non contiene alcuna precisazione. D'altro lato non è lecito, nell'esame di un ricorso per riforma, chiarire fatti essenziali sulla scorta delle prove assunte nell'istruttoria (cfr. DTF 109 II 151 consid. 3e). La causa deve così essere rinviata alla giurisdizione cantonale di secondo grado (art. 64 cpv. 1 e 66 cpv. 1 OG) perché accerti se dagli atti si evince l'esistenza di organi sociali che, in nome delle OFIMA, fossero responsabili della costruzione delle opere dimostratesi difettose, ovvero il raccordo del riale Boccia e la discarica formata nell'alveo del riale Riva Bianca. In caso affermativo la prescrizione del risarcimento dovrà essere respinta. Considerata simile eventualità, è opportuno vagliare il merito dell'azione risarcitoria. Sarà appurato, invece, nell'ambito del ricorso per riforma dell'attrice se la corte di appello ha negato a giusto titolo la necessità di opere di premunizione sui fondi della stessa richiedente.

3. L'obbligo di rifondere il danno è contestato dalla ricorrente per più motivi: essa afferma che eventuali colpe da parte sua sarebbero già assorbite dalla responsabilità causale degli art. 679 CC e 58 CO, che i numerosi fattori umani e naturali dovrebbero imporre una forte riduzione dell'indennizzo per caso concorrente, che inoltre l'attrice avrebbe contribuito ad aggravare il danno per colpa propria e che la diminuzione complessiva del risarcimento non dovrebbe calcolarsi solo sul valore degli stabili distrutti, ma anche su quello dell'inventario.

a) Dopo aver assodato - in base alla perizia Bonnard - che il rischio di un'alluvione era riconoscibile per l'attrice sia al momento di riattare la "Casa Polenta" (1962), sia al momento di costruire la "Casa Darsena" (1964), e che - d'altronde - le opere attuate dalle OFIMA e dall'arch. Roth non erano conformi alle regole dell'arte, le istanze cantonali hanno tratto conclusioni giuridiche diverse. Il primo giudice, ammessa la responsabilità causale delle OFIMA, ha compensato interamente la colpa aggiuntiva di questa con la colpa dell'attrice, che aveva sfidato la pericolosità del luogo. La corte di appello ha ritenuto invece che la colpa addizionale delle OFIMA fosse inferiore all'importanza del rischio assunto dall'attrice, donde la riduzione di un quinto calcolata sul valore degli immobili (Fr. 439'500.--). Per converso, la corte si è scostata dall'opinione del Pretore, che aveva diminuito di un terzo l'entità del risarcimento totale (Fr. 654'500.--) riferendosi al carattere straordinario delle precipitazioni; essa ha stimato che il fenomeno naturale non aveva influito sul rapporto di causalità tra il comportamento degli interessati e il danno, di modo che non si giustificava alcuna riduzione dell'indennizzo per caso fortuito.

b) Si è precisato che le OFIMA rispondono del danno giusta l'art. 679 CC in quanto titolari di diritti reali sui fondi all'origine del sinistro e giusta l'art. 58 CO in quanto proprietarie di opere difettose (per i canali di diversione in genere v. DTF 91 II 478 consid. 2, DTF 61 II 79 consid. 2; per i tubi di deflusso v. DTF 100 II 137 consid. 2). Si tratta, in entrambi i casi, di responsabilità "causali" (o "obiettive"), che non presuppongono una colpa dell'autore (DTF 76 II 133 in fine per l'art. 679 CC; DTF 69 II 398 consid. 3 per l'art. 58 CO). Nondimeno, contrariamente alle tesi delle OFIMA, una responsabilità causale non esclude una colpa aggiuntiva dell'agente; anzi, secondo le circostanze, questa può compensare o neutralizzare una colpa concomitante della parte lesa (art. 44 cpv. 1 CO; DESCHENAUX/TERCIER, pag. 79 n. 5, 246 n. 28, 251 n. 11; OFTINGER, pag. 269; KELLER/GABI, pag. 106 seg. e 138; cfr. DTF 97 II 345 consid. 4, DTF 95 II 581 consid. 4). La corte di appello ha sottolineato, sulla scorta della perizia Bonnard, che le OFIMA avevano violato le regole più elementari dell'arte (sentenza, pag. 66 infra) e che una colpa siffatta compensava per quattro quinti la colpa dell'attrice, responsabile di aver creato una parte del rischio edificando stabili in posizione pericolosa. Tale apprezzamento non può trovare conferma. Non si vede, in realtà, per quali ragioni il rischio affrontato dall'attrice dovrebbe apparire più grave delle mancanze inescusabili (e di rilievo penale) commesse dalle OFIMA. Nemmeno la corte cantonale lo spiega. Al proposito non solo il ricorso in esame si dimostra privo di consistenza, ma quello dell'attrice dovrà essere accolto.

Circa i fattori naturali invocati dalla ricorrente, è bene ricordare che nel caso in questione non si sono ravvisati estremi di forza maggiore (consid. 1b). Deve ancora verificarsi se il nubifragio del 9-10 settembre 1965 fosse idoneo a giustificare una riduzione dell'obbligo risarcitorio per caso fortuito, per aver contribuito cioè, senza l'intervento della volontà umana e - per opposizione alla forza maggiore - senza interrompere il nesso di causalità adeguata tra il comportamento del responsabile e il danno, all'insorgere del pregiudizio. Ora, nel quadro di una responsabilità causale, l'autore deve assumersi anche il caso fortuito e può beneficiare esclusivamente di una riduzione per eventi accidentali estranei alla fattispecie di cui è chiamato a rispondere (DESCHENAUX/TERCIER, pag. 248 n. 39 segg.; OFTINGER, pag. 279; KELLER/GABI, pag. 104; STARK, pag. 75 n. 335), sempre che ciò risulti equo in rapporto alle circostanze concrete (art. 43 cpv. 1 CO). Dalla perizia Bonnard, ripresa dalla corte cantonale, emerge che - senza le opere delle OFIMA - il danno ai fondi dell'attrice si sarebbe forse prodotto ugualmente. È verosimile, quindi, che l'eccezionale persistenza delle intemperie abbia aggravato le conseguenze del disastro a prescindere dai difetti riscontrati nelle opere della convenuta. Non si dimostra equo, in un caso di quest'indole, far sopportare alle OFIMA l'intero danno (cfr. DTF 57 II 110 consid. 3, 46, 47 II 431 consid. 7). La riduzione, che può ragionevolmente determinarsi nel 20%, deve comprendere anche il valore dell'inventario (mobilio e arredamento) andato distrutto (Fr. 20'000.--), come richiesto con il gravame.

Nella misura, per contro, in cui le OFIMA si prevalgono di fattori umani all'origine del sinistro, il ricorso dev'essere respinto. La mera evenienza che il danno implichi la responsabilità (causale) di terzi non legittima una riduzione, a meno che la responsabilità altrui sia tanto grave da interrompere il nesso di causalità adeguata o - ipotesi estranea alle responsabilità obiettive (DTF 97 II 228 consid. 5, DTF 81 II 516 consid. 3) - la colpa dell'autore sia particolarmente lieve (art. 43 cpv. 1; STARK, pag. 112 n. 518 segg. con rinvii). Nel caso in rassegna è stato appurato non solo che non vi è stata interruzione del nesso causale adeguato, ma che le opere difettose hanno avuto un'importanza preponderante nella genesi della tragedia. Una riduzione non entra perciò in linea di conto. II. SUL RICORSO PER RIFORMA DELL'ATTRICE

Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:

I ricorsi sono parzialmente accolti nella misura in cui sono ammissibili, la sentenza impugnata è annullata e la causa è rinviata all'autorità cantonale per nuovo giudizio nel senso dei considerandi.