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BGE 119 II 353
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| Bearbeitung, zuletzt am 15.03.2020, durch: DFR-Server (automatisch) | |||
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73. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 30 septembre 1993 dans la cause dame M. contre C. S.A. (recours en réforme) | |
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Regeste |
| Missbräuchliche Bedingungen der Untermiete (Art. 262 Abs. 2 lit. b OR). |
| 2. Eine Differenz von 30% zwischen diesen beiden Beträgen ist offensichtlich missbräuchlich und berechtigt den Vermieter, die Zustimmung zur Untermiete zu verweigern (E. 6). |
| 3. Der Richter hat den zulässigen Betrag der Untermiete nicht im Urteilsdispositiv festzusetzen (E. 7). | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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Sachverhalt | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 A.- C. S.A. loue à dame M. un appartement de quatre pièces et demie, cuisine non comprise. Le loyer mensuel s'élevait à 1'472 francs, plus 204 francs de charges, du 1er septembre 1990 au 31 août 1991 (première période); il a été porté à 1'575 francs du 1er septembre 1991 au 31 août 1993 (deuxième période), les charges restant identiques.
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En novembre 1990, la locataire a demandé à la bailleresse l'autorisation de sous-louer deux pièces meublées de son appartement. Selon les projets de contrat, les loyers prévus - y compris les charges afférentes à l'appartement - s'élevaient, durant la première période, à 500 francs pour l'une des chambres et à 550 francs pour l'autre et, durant la deuxième période, à 535 francs, respectivement 570 francs; les sous-locataires n'avaient pas accès à la cuisine, sauf pour se préparer du café, et ne disposaient pas du lave-linge. Estimant ces montants exagérés, C. S.A. a refusé l'autorisation de sous-louer.
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B.- Vu l'échec de la conciliation, dame M. a saisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève. Elle a conclu à ce que l'autorisation de sous-louer lui soit accordée aux conditions précitées; elle demandait en outre à pouvoir obtenir des sous-locataires le remboursement des charges mensuelles spécifiques à la sous-location (location d'un appareil téléphonique à prépaiement, électricité, nettoyage), soit, par chambre, 51 fr. 80 durant la première période et 57 francs pendant la deuxième période.
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Par jugement du 2 octobre 1991, le tribunal a nié le caractère abusif des loyers exigés des sous-locataires et autorisé dame M. à sous-louer les deux chambres aux conditions susmentionnées.
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Statuant le 9 octobre 1992 sur appel de la bailleresse, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers a annulé la décision de première instance et qualifié d'abusifs les loyers demandés par dame M.
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C.- La locataire interjette un recours en réforme. Elle conclut, principalement, au renvoi du dossier à l'autorité cantonale et, subsidiairement, elle reprend les conclusions formulées en première instance. La bailleresse propose le rejet du recours dans la mesure où il est recevable.
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Extrait des considérants:
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a) En premier lieu, il apparaît clairement que les "conditions abusives" dont il est question à l'art. 262 al. 2 let. b CO concernent essentiellement le montant du loyer proposé au sous-locataire (LACHAT, La sous-location, in SJ 1992, p. 476).
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A considérer le texte de la loi, il ressort également à l'évidence que, contrairement à la thèse soutenue par la demanderesse, l'art. 262 al. 2 let. b CO s'applique en cas de sous-location partielle, y compris lorsque la somme des "sous-loyers" ne dépasse pas le montant du loyer principal. En effet, l'art. 262 al. 1 CO mentionne expressément que le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur et l'al. 2 de cette disposition n'opère aucune distinction entre les deux hypothèses. A vrai dire, du moment que la loi accorde au bailleur un droit de regard sur les conditions de la sous-location et un droit de veto en cas d'abus, il n'y a pas de raison de traiter différemment les deux sortes de sous-location, les abus étant susceptibles de se produire dans un cas comme dans l'autre.
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Un autre point qui ne prête pas à discussion sur le vu du texte clair de la loi est l'élément de comparaison par rapport auquel le loyer de la sous-location s'apprécie: il s'agit du loyer principal. Il s'ensuit que les critères permettant de qualifier un loyer d'abusif ou non (art. 269 ss CO) ne sont pas valables pour déterminer si les conditions d'une sous-location sont abusives. Cette interprétation est du reste confirmée par le texte allemand qui utilise deux adjectifs certes proches, mais différents aux art. 262 al. 2 let. b et 269 CO ("missbräuchlich" et "übermässig"). La cour cantonale se méprend dès lors lorsqu'elle affirme que le bailleur peut s'opposer à la sous-location lorsque le "sous-loyer" ne respecte pas les dispositions du droit du bail relatives à la fixation du loyer admissible. Cette erreur est toutefois demeurée sans incidence en l'espèce puisque, après avoir posé le principe inexact, la Chambre d'appel n'en a pas tenu compte dans ses calculs et a bel et bien pris le loyer principal comme référence.
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b) Plus délicate est la question de savoir sur quelle base effectuer la comparaison en cas de sous-location partielle. En l'occurrence, la cour cantonale s'est fondée sur un loyer à la pièce. Ce critère est tout à fait admissible. Il est généralement utilisé, dans la méthode relative reprise du droit de la vente, pour réduire proportionnellement le loyer lorsqu'une pièce de l'appartement est affectée d'un défaut la rendant inhabitable (LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 119; SVIT-Mietrecht Kommentar/USPI-Commentaire du bail à loyer, n. 15 ad art. 259d CO; LACHAT/STOLL, Das neue Mietrecht für die Praxis, p. 98, n. 3.4; jugement du 4 décembre 1987 du Président du Tribunal de district de Rorschach, in mp 3/88, p. 108). Par ailleurs, il permet de tenir compte du fait que le sous-locataire a également accès aux parties communes de l'appartement (hall, corridor par exemple).
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Il sied ensuite de déterminer la manière de compter les pièces de l'appartement. Conformément à l'usage genevois, la Chambre d'appel a considéré la cuisine comme une pièce. Invoquant l'art. 253b al. 2 CO, la demanderesse tient cette pratique pour contraire au droit fédéral. La disposition citée exclut de la protection contre les loyers abusifs les logements de luxe de six pièces ou plus, cuisine non comprise; elle ne concerne donc pas le cas présent, même si elle est révélatrice de la manière de compter les pièces d'un appartement en Suisse, si l'on excepte le canton de Genève. La méthode appliquée par la Chambre d'appel est défendable en l'espèce. En effet, la cuisine est réservée à la locataire, qui n'en concède l'usage aux sous-locataires que pour se préparer du café, élément que l'arrêt attaqué a pris en compte à raison de 5% du loyer d'une pièce. Dans des cas de ce genre, il apparaît toutefois plus judicieux de diviser le loyer principal par le nombre de pièces sans la cuisine, quitte à déduire ensuite un certain montant si le sous-locataire ne peut utiliser cette pièce (voir ci-dessous consid. 5c/cc). Le calcul du loyer par pièce s'effectuera donc en l'occurrence sur la base de quatre pièces et demie.
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c) Avant de procéder à la comparaison, il convient encore d'apporter, le cas échéant, des correctifs - à la hausse et/ou à la baisse - au loyer par pièce obtenu.
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Il est unanimement admis que le locataire peut prétendre à une rémunération pour les prestations supplémentaires fournies au sous-locataire, comme le mobilier par exemple (LACHAT/MICHELI, op. cit., p. 268; PORTNER, Wegleitung zum neuen Mietrecht, 2e éd., p. 77; SVIT-Mietrecht Kommentar/USPI-Commentaire du bail à loyer, n. 19 ad art. 262 CO; LACHAT/STOLL, op.cit., p. 276). Les auteurs sont toutefois muets sur la façon de calculer le loyer afférent au mobilier, sauf BARBEY, qui propose de prendre en compte le prix de revient objectif du mobilier amorti sur une durée variant entre 4 et 15 ans, plus un intérêt à 5% du prix de revient et une prime de risque d'environ 15% (L'arrêté fédéral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif, p. 89).
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aa) La cour cantonale a accordé un supplément représentant 20% du loyer par pièce, soit 15% en raison de l'ameublement et du risque et 5% parce que la pièce était "bien meublée". Selon la demanderesse, les juges précédents auraient dû déterminer l'âge du mobilier, son prix de revient et sa durée d'amortissement; invoquant l'art. 64 OJ, elle demande que la cause soit renvoyée à l'autorité cantonale afin de compléter les constatations sur ce point.
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La partie qui entend obtenir le renvoi sur la base de l'art. 64 OJ doit démontrer que le fait omis est pertinent, qu'il a été régulièrement allégué devant les juridictions cantonales et que l'allégation était assortie d'une offre de preuve en bonne et due forme (ATF 115 II 484 consid. 2a p. 485/486, ATF 111 II 471 consid. 1c p. 473, ATF 110 II 494 consid. 4 p. 497/498). En l'occurrence, la demanderesse ne prétend pas, ni ne prouve a fortiori qu'elle a apporté dans la procédure cantonale des éléments permettant d'apprécier la valeur du mobilier des chambres destinées à la sous-location. Sa demande de renvoi apparaît ainsi irrecevable. Au demeurant, l'art. 262 al. 2 let. b CO n'impose pas au juge de fixer le loyer convenable, mais de déterminer s'il y a abus ou non. Dans cette optique, il est admissible, faute d'éléments plus précis à disposition, de recourir à la méthode schématique utilisée en l'espèce. Le calcul effectué par la cour cantonale à cet égard ne saurait être taxé de contraire au droit fédéral.
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bb) Les charges spécifiques à la sous-location (nettoyage, etc.) rentrent également parmi les correctifs liés à des prestations supplémentaires. La demanderesse ne conteste pas les montants retenus à ce titre dans l'arrêt attaqué.
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En revanche, il n'y a pas lieu, sauf exception, d'allonger la liste des paramètres à prendre en considération. En effet, comme déjà relevé, le juge n'a pas à fixer le montant de la sous-location avec une rigueur mathématique et dispose d'une certaine marge d'appréciation dans l'application de l'art. 262 al. 2 let. b CO. On ne saurait donc suivre la demanderesse lorsqu'elle entend compléter l'état de fait par des considérations sur l'emplacement des chambres destinées à la sous-location ou sur les différences existant entre elles.
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cc) En cas de sous-location partielle, il convient en outre de tenir compte de facteurs de réduction du loyer, comme, en l'espèce, l'absence de lave-linge et la jouissance très limitée de la cuisine. Il est à noter que ce dernier élément n'intervient que s'il n'a pas été pris en considération lors de la division du loyer principal par le nombre de pièces (voir ci-dessus consid. 5b).
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A ce propos, on peut partir de l'idée que la cuisine entre pour un quart environ dans l'utilité d'un appartement. En l'occurrence, cette proportion doit être quelque peu atténuée, car les sous-locataires ont la faculté de se préparer du café dans la cuisine de l'appartement. Tout bien considéré, la réduction à opérer en raison des deux éléments précités peut raisonnablement être estimée à 20%.
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dd) Le calcul du loyer mensuel par pièce, après prise en compte des prestations supplémentaires et des facteurs de réduction, aboutit aux résultats suivants:
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