4. Zu prüfen ist, ob die Beschwerdeführerin im Sinne von Art. 3 Abs. 1 lit. f ELG auf Vermögenswerte verzichtete, als sie die Liegenschaft mit Schenkungsvertrag vom 15. Januar 1973 ihrer Tochter übereignete.

a) Die Vorinstanz führt dazu aus, Martha A. habe ohne triftigen äusseren Anlass im Alter von 74 Jahren den überwiegenden Teil ihres Vermögens verschenkt, was sie unter ergänzungsleistungsrechtlichen Gesichtspunkten bei Beachtung der ihr unter den gegebenen Umständen gebotenen Sorgfalt nicht hätte tun dürfen. Auch die zeitlichen Verhältnisse sprächen gegen Martha A. Ob bereits bei der Schenkung 1973 der Gedanke an eine Ergänzungsleistung mitgespielt habe, könne offenbleiben. Denn es sei zu beachten, dass zwischen dem Verkauf der Liegenschaft durch die Tochter 1977 und dem ersten Ergänzungsleistungsgesuch nur zwei Jahre gelegen hätten. Spätestens beim Verkauf habe die Übersiedlung in die Alterswohnung festgestanden, was ein besonderer Anlass zur Überprüfung der finanziellen Situation hätte sein müssen.

Die Beschwerdeführerin wendet sich in der Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen die angenommene Umgehungsabsicht und macht geltend, die Übertragung der Liegenschaft habe für sie praktisch nur Vorteile gehabt, indem sie der Sorge um Verwaltung und Unterhalt enthoben worden sei, anderseits aber weiterhin eine lebenslängliche Nutzniessung an der Liegenschaft behalten habe. Nach dem Verkauf 1977 hätten Tochter und Schwiegersohn als Ersatz für die weggefallene Nutzniessung die Miete für die Alterswohnung übernommen. Auch der zeitliche Ablauf spreche gegen eine Umgehungsabsicht. Das erste Gesuch sei erst sechs Jahre nach der Schenkung eingereicht worden; dass die Verweigerung von Ergänzungsleistungen dabei ohne weiteres akzeptiert worden sei, zeige deutlich, dass auch damals noch keinerlei Umgehungsabsicht bestanden habe. Wäre den vorinstanzlichen Überlegungen zu folgen, so liefe dies faktisch auf ein Schenkungsverbot hinaus.

b) Mit der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass die Beschwerdeführerin die Liegenschaft auf ihre Tochter übertrug, ohne rechtlich dazu verpflichtet gewesen zu sein.

c) Sodann verneint die Vorinstanz ein adäquates Verhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, und zwar unter Berufung auf die vorinstanzliche Replik, wonach die Schenkung ohne Gegenleistung erfolgt sei. Dazu ist festzuhalten, dass aus dem Schenkungsvertrag auch der Tochter Verpflichtungen erwuchsen. So übernahm sie die auf der Liegenschaft lastenden Schulden (Ziff. 2 des Vertrags). Ferner behielt sich die Beschwerdeführerin an der Liegenschaft die lebenslängliche Nutzniessung vor (Ziff. 4), was - ungeachtet der Ausführungen der Ausgleichskasse in ihrer vorinstanzlichen Vernehmlassung - als Gegenleistung der Beschenkten zu bewerten ist (vgl. ZAK 1977 S. 235 Erw. 3b). Somit fragt sich nach dem Verhältnis zwischen Leistung der Beschwerdeführerin und Gegenleistung ihrer Tochter.

aa) Auszugehen ist einerseits vom Liegenschaftswert zur Zeit der Schenkung (EVGE 1968 S. 296). Anderseits sind die allgemeinen ergänzungsleistungsrechtlichen Regeln über die Bewertung von Vermögen anwendbar (vgl. EVGE 1968 S. 298 Mitte zu dem vor Inkrafttreten des geltenden Art. 17 ELV sinngemäss angewendeten Art. 61 Abs. 1 AHVV). Laut Schenkungsvertrag vom 15. Januar 1973 belief sich der damalige amtliche Wert auf Fr. 82'900.--. Dabei handelte es sich um eine kantonale Steuerschatzung, nachdem die Bewertung von Liegenschaften mangels einer Besteuerung des Vermögens natürlicher Personen bei der direkten Bundessteuer (vor 1983: Wehrsteuer) seit 1959 belanglos ist (vgl. Art. 26bis BdBSt). Auf eine solche kantonale Schatzung kann gemäss Art. 17 Abs. 2 ELV nur abgestellt werden, sofern sie nicht wesentlich von den Grundsätzen der Gesetzgebung der direkten Bundessteuer abweicht (vgl. in diesem Zusammenhang auch Art. 23 Abs. 1 und 61 Abs. 1 AHVV). Andernfalls ist das anrechenbare Vermögen nach den bundessteuerrechtlichen Grundsätzen über die Bewertung des Vermögens juristischer Personen zu bewerten (Art. 17 Abs. 1 ELV). Die entsprechenden, auf Liegenschaften bezogenen Vorschriften finden sich dabei in Art. 31 BdBSt, in der Verfügung des Eidgenössischen Finanzdepartementes vom 14. Oktober 1958 (gültig gewesen bis Ende 1986; seither Verordnung vom 31. Juli 1986) betreffend die Bewertung der Grundstücke nach Art. 31 BdBSt sowie in den gestützt auf Art. 9 Abs. 2 der erwähnten Verfügung periodisch von der Eidgenössischen Steuerverwaltung herausgegebenen Kreisschreiben. Diese stellen fest, ob die kantonalen Schätzungen den bundessteuerrechtlichen Bewertungsgrundsätzen entsprechen, und legen die Koeffizienten fest, nach denen die kantonalen Schätzungen gegebenenfalls anzupassen sind.

Für die 17. Wehrsteuer-Periode (Bemessungsjahre 1971/72, Veranlagungsjahre 1973/74) sah das Kreisschreiben der Eidgenössischen Steuerverwaltung vom 30. April 1973 für die Bewertung nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke im Kanton Bern "in der Regel 120% des amtlichen Wertes" vor (ASA 41, 571 f.). Da eine Abweichung von 20% jedenfalls als wesentlich im Sinne von Art. 17 Abs. 2 ELV betrachtet werden muss, ist der kantonale amtliche Wert von Fr. 82'900.-- nach Massgabe der bundessteuerrechtlichen Grundsätze anzupassen, d.h. um 20% auf Fr. 99'400.-- aufzurechnen. Dieser Betrag entspricht somit dem Wert der von der Beschwerdeführerin bei der Schenkung erbrachten Leistung.

bb) (Schuldübernahme und Einräumung der Nutzniessung sind keine adäquate Gegenleistung.)

d) (Ausführungen darüber, dass die Übereignung der Liegenschaft eine Umgehungshandlung darstellt im Sinne der Rechtsprechung zu Art. 3 Abs. 1 lit. f ELG in der hier anwendbaren, bis Ende 1986 gültig gewesenen Fassung.)

e) Zusammenfassend ist festzuhalten, dass ein Anwendungsfall von Art. 3 Abs. 1 lit. f ELG gegeben und die Liegenschaft in die Ergänzungsleistungsberechnung einzubeziehen ist.

5. Es fragt sich, zu welchem Betrag die Liegenschaft berücksichtigt werden muss. Dabei geht es zum einen um die Grundsätze, nach denen der Wert als solcher zu bestimmen ist, und zum andern um den Zeitpunkt, an den dabei anzuknüpfen ist.

a) Die Ausgleichskasse ging vom 1977 erzielten Verkaufspreis aus (Fr. 140'000.-- gemäss Vertrag vom 9. August 1977), zog die damals noch auf der Liegenschaft lastenden Schulden ab (Fr. 23'165.--) und setzte die Differenz (Fr. 116'835.--) in die Vermögensrechnung ein.

Die Vorinstanz liess die Frage der Höhe des Liegenschaftswertes letztlich offen mit der Begründung, bei einem Vermögen von mehr als Fr. 70'000.-- ändere sich am Ergebnis ohnehin nichts, weil der Betrag für den Lebensunterhalt so hoch anzusetzen sei, dass ein Anspruch auf Ergänzungsleistungen entfalle.

Die Beschwerdeführerin wirft in der Verwaltungsgerichtsbeschwerde die Frage auf, ob im Gegensatz zur Ausgleichskasse nicht vom Liegenschaftswert zur Zeit der Schenkung von 1973 ausgegangen werden müsse, und bringt ferner vor, dass vom anfänglichen Schenkungsbetrag für jedes Jahr seit der Schenkung eine hypothetische Vermögensverminderung von einem Fünfzehntel abgezogen werden müsse, weshalb für 1985 nur noch ein Bruchteil der seinerzeitigen Schenkung angerechnet werden dürfe.

b) Das Eidg. Versicherungsgericht hat bei der Entäusserung von Liegenschaften wiederholt auf den "amtlichen", d.h. den kantonalen Steuerwert abgestellt (vgl. ZAK 1985 S. 242 Erw. 1c, 1977 S. 236 Erw. 5). Dies lässt sich dann nicht beanstanden, wenn ein Anspruch auf Ergänzungsleistungen schon bei Berücksichtigung dieses Wertes verneint werden muss und es demzufolge im praktischen Ergebnis gar nicht darauf ankommt, den davon allenfalls abweichenden (und regelmässig höheren; vgl. die in Erw. 4c/aa erwähnten periodischen Kreisschreiben der Eidgenössischen Steuerverwaltung) bundessteuerrechtlichen Wert genau zu ermitteln. Hingegen kann aus den zitierten Urteilen nicht gefolgert werden, bei entäusserten Liegenschaften komme es generell nur auf den kantonalen Steuerwert an. Denn dies liesse sich mit Art. 17 ELV nicht vereinbaren. Vielmehr sind hier die in EVGE 1968 S. 296 unter Bezugnahme auf EVGE 1968 S. 127 und in sinngemässer Anwendung von Art. 61 Abs. 1 AHVV aufgestellten Grundsätze zu bestätigen. Danach besteht hinsichtlich der Bewertung kein Unterschied zwischen einem nach wie vor im Besitze eines Versicherten befindlichen und einem entäusserten, aber nach Art. 3 Abs. 1 lit. f ELG anrechenbaren Vermögen. In beiden Fällen sind die Bewertungsregeln des Art. 17 ELV massgebend. Allerdings muss - und auch in diesem Punkt ist die Rechtsprechung in EVGE 1968 S. 296 zu bestätigen - der Fall vorbehalten bleiben, dass die Bewertung eines entäusserten Vermögens nach bundessteuerrechtlichen Grundsätzen sich als missbräuchlich erweist oder zu einem stossenden Ergebnis führt (EVGE 1968 S. 298 unten). In diesem Sinne wäre wohl von dem nach Art. 17 ELV ermittelten Wert dann abzuweichen, wenn eine entäusserte Liegenschaft schon nach kurzer Zeit vom Empfänger zu einem weit höheren Wert verkauft würde. Anderseits darf dies aber nicht dazu führen, jede nach einer Liegenschaftsabtretung eingetretene und bei einem späteren Verkauf festgestellte Wertsteigerung noch dem Entäusserer anzurechnen.

Im Falle der Beschwerdeführerin stellte die Ausgleichskasse bei der Ermittlung des anrechenbaren Vermögens auf den 1977 beim Verkauf der Liegenschaft erzielten Erlös ab. Abgesehen von der zeitlichen Anknüpfung (vgl. dazu weiter unten) lässt sich dies auch unter dem Gesichtspunkt des Art. 17 ELV nicht rechtfertigen. Anderseits kann nicht gesagt werden, es erwiese sich aus ergänzungsleistungsrechtlicher Sicht als missbräuchlich oder führte zu einem stossenden Ergebnis, wenn hier die in 4 1/2 Jahren zwischen Januar 1973 (Schenkung) und August 1977 (Verkauf) eingetretene Wertsteigerung nicht der Beschwerdeführerin zugerechnet würde.

c) Das bereits mehrfach erwähnte, in EVGE 1968 S. 296 veröffentlichte Urteil äussert sich nicht ausdrücklich dazu, auf welchen Zeitpunkt bei der Bewertung von entäussertem Vermögen abgestellt werden muss. Hingegen folgt aus der dort eingangs gestellten Frage, dass - in gleicher Weise wie für die Beurteilung des Verhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung (vgl. vorne Erw. 4c/aa) - der Zeitpunkt der Entäusserung massgebend sein soll. Dies ergibt sich auch aus der nicht veröffentlichten Erw. 4e jenes Urteils. Darin hat es das Eidg. Versicherungsgericht abgelehnt, eine jährliche Verminderung des nach Art. 3 Abs. 1 lit. f ELG anzurechnenden Vermögens zuzulassen, weil dies letztlich auf eine Anerkennung der durch die Entäusserung geschaffenen Sachlage hinausliefe. In gleichem Sinne hatte das Gericht zuvor auch im Rahmen des Art. 61 Abs. 5 AHVV entschieden und die Zulässigkeit einer Amortisation verneint mit der Begründung, es sei nicht zu vermuten, dass der Versicherte, verfügte er weiterhin über das entäusserte Vermögen, Teile davon für seinen Lebensunterhalt benötigt hätte (ZAK 1955 S. 117). Wenn nach dieser Rechtsprechung, an welcher festzuhalten ist, einerseits der Wert des entäusserten Vermögens sich nicht abtragen lässt, so darf anderseits - unter dem bereits erwähnten Vorbehalt des Missbrauchs oder des stossenden Ergebnisses - aber auch keine Aufrechnung erfolgen für nach dem Verzicht angefallene Wertsteigerungen. Ganz abgesehen von den praktischen Schwierigkeiten bei der Ermittlung der hypothetischen wertmässigen Entwicklung eines Vermögens ohne Abtretung liesse sich eine Aufrechnung auch deshalb nicht rechtfertigen, weil die Tatsache eines in einem bestimmten Zeitpunkt erfolgten Vermögensverzichtes an sich respektiert werden muss (unveröffentlichtes Urteil D. vom 10. Dezember 1973). Wenn das Eidg. Versicherungsgericht zu Art. 3 Abs. 1 lit. f ELG wiederholt ausgeführt hatte, dass entäusserte Vermögenswerte so zu behandeln seien, "als ob überhaupt kein Verzicht geleistet worden wäre" (ZAK 1967 S. 559 Erw. 1; ebenso unveröffentlichte Erw. 1 des in EVGE 1967 S. 261 abgedruckten Urteils; vgl. auch EVGE 1951 S. 19 Erw. 5 und 1948 S. 109 oben zu Art. 61 Abs. 5 AHVV), so muss diese Aussage dahingehend verstanden werden, dass entäussertes Vermögen in gleicher Weise wie nichtentäussertes anzurechnen ist, nämlich - nebst dem erzielbaren Ertrag (BGE 110 V 22 Erw. 4b; ZAK 1985 S. 243 Erw. 2) - nach Massgabe von Art. 3 Abs. 1 lit. b ELG zu einem Bruchteil nach Abzug des dortigen Freibetrages (in diesem Sinne: EVGE 1967 S. 262 unten; vgl. auch ZAK 1967 S. 559 Erw. 1 Abs. 1 letzter Satz). Hingegen kann daraus nicht gefolgert werden, entäussertes Vermögen müsse zu dem Wert berücksichtigt werden, den es in dem nach Art. 23 Abs. 1 ELV massgeblichen Zeitpunkt hätte, wenn seinerzeit kein Verzicht stattgefunden hätte. Die Verwaltungsweisungen des Bundesamtes für Sozialversicherung (Rz. 155 der bis Ende 1986 gültig gewesenen Wegleitung über die Ergänzungsleistungen sowie Rz. 2064 der seitherigen gleichnamigen Wegleitung) erweisen sich darum zumindest als missverständlich, wenn - ohne zeitliche Anknüpfung und ohne Bezugnahme auf Art. 3 Abs. 1 lit. b ELG - ausgeführt wird, abgetretene Vermögenswerte seien so anzurechnen, "wie wenn kein Verzicht stattgefunden hätte". Somit ist festzuhalten, dass der für den Zeitpunkt der Entäusserung nach Art. 17 ELV ermittelte Vermögenswert ohne Auf- und Abrechnung auf den nach Art. 23 ELV massgeblichen Stichtag zu übertragen ist. In diesem Sinne war die Verwaltung in den in ZAK 1985 S. 241 und 1977 S. 233 veröffentlichten Fällen vorgegangen, indem sie den Liegenschaftswert bei Entäusserung betraglich unverändert auf den rund drei Jahre späteren Zeitpunkt für die Berechnung eines allfälligen Ergänzungsleistungsanspruchs übertrug, was vom Eidg. Versicherungsgericht nicht beanstandet wurde.

Auf den vorliegenden Fall bezogen folgt aus dem Gesagten, dass der nach Art. 17 Abs. 2 ELV unter Berücksichtigung bundessteuerrechtlicher Gesichtspunkte für den Zeitpunkt der Schenkung (Januar 1973) ermittelte Liegenschaftswert (Fr. 99'400.--; vgl. Erw. 4c/aa hievor) auch Ausgangspunkt für die Vermögensberechnung im Zeitpunkt nach Art. 23 Abs. 1 ELV (hier: 1. Januar 1985) ist. Nach Abzug der bei der Schenkung noch vorhanden gewesenen grundpfandgesicherten Schulden (Fr. 23'754.--) verbleibt ein Nettovermögen von Fr. 75'646.--. Aus den vorhin erwähnten Gründen und entgegen dem Begehren der Beschwerdeführerin kann darauf kein hypothetischer Vermögensverzehr von einem Fünfzehntel pro Jahr seit der Schenkung berücksichtigt werden. Ebensowenig lassen sich die Mietzinszahlungen von Tochter und Schwiegersohn für die Alterswohnung in der Zeit zwischen 1977 und 1985 abziehen, welche nach den Ausführungen in der Verwaltungsgerichtsbeschwerde Ersatz für die 1977 weggefallene Nutzniessung darstellten; denn diese Zahlungen beschlagen nicht den Wert der Liegenschaft zur Zeit der Schenkung (bzw. per 1. Januar 1985). Nebst dem erwähnten Betrag von Fr. 75'646.-- ist beim Vermögen sodann das Sparguthaben von unbestrittenermassen Fr. 14'153.-- zu berücksichtigen, und zwar beides zusammen nach Massgabe von Art. 3 Abs. 1 lit. b ELG (in der bis Ende 1986 gültig gewesenen Fassung).