A.- L., geb. 1909, gestorben am 7. Juni 1996, bezog seit 1. Januar 1990 Ergänzungsleistungen (damals Fr. 82.-- monatlich). Sein Haus war zunächst zum Bundessteuerwert von Fr. 118'800.-- und ab 1. Januar 1992 zum nunmehr massgebenden kantonalen Steuerwert von Fr. 99'000.-- eingesetzt worden, was ab 1. Januar 1992 eine Ergänzungsleistung (EL) von Fr. 218.-- im Monat ergab. Weil die Ausgleichskasse des Kantons St. Gallen nach Erlass der diesbezüglichen Verfügung (vom 6. Januar 1992) Kenntnis davon erhielt, dass L. seine Liegenschaft (welche am 3. Oktober 1991 mit einem amtlichen Verkehrswert [= kantonaler Steuerwert] von Fr. 145'000.-- neu eingeschätzt worden war) per 1. November 1991 seinem Sohn G. verschenkt hatte (dies gegen Einräumung einer lebenslänglichen und unentgeltlichen Nutzniessung für sich und seine Ehefrau M.; Schenkungsvertrag vom 25. Oktober 1991), nahm sie auf der Grundlage dieses neuen Wertes eine Neuberechnung vor, welche ab 1. Februar 1992 eine EL von Fr. 5.-- im Monat ergab (unangefochtene Verfügung vom 4. Februar 1992).

Anlässlich der Revision 1993 setzte die Ausgleichskasse die Liegenschaft wiederum zum Wert von Fr. 145'000.-- ein; im Hinblick auf Veränderungen bei andern Positionen resultierte ab 1. Januar 1993 eine monatliche EL von Fr. 39.-- (Verfügung vom 21. Januar 1993).

B.- L. erhob gegen die Verfügung vom 21. Januar 1993 Beschwerde. Er stellte das Begehren um Ausrichtung einer höheren EL und rügte als unverständlich, dass die vor über einem Jahr dem Sohn übereignete Liegenschaft immer noch ihm als Vermögen angerechnet werde.

Mit Entscheid vom 21. Oktober/18. November 1993 hiess das Versicherungsgericht des Kantons St. Gallen die Beschwerde unter Aufhebung der Kassenverfügung teilweise gut mit der Feststellung, dass L. ab 1. Januar 1993 eine EL von Fr. 287.-- im Monat zusteht. Das Gericht verneinte einen Vermögensverzicht, indem es den nach den Barwerttafeln von Stauffer/Schaetzle ermittelten kapitalisierten Nutzniessungswert (Fr. 105'924.--), welcher 73% des amtlichen Schatzungswerts der Liegenschaft ausmacht, als angemessene Gegenleistung betrachtete. Indessen müsse die erhaltene Gegenleistung L. in der Form des kapitalisierten Wertes dieser Nutzniessung als Vermögen angerechnet werden; massgebend sei dabei der kapitalisierte steuerliche Mietwert. Ferner müsse der Mietwert als Einkommen angerechnet und im Gegenzug dieser Mietwert auf der Ausgabenseite als Abzug zugelassen werden. Werde in diesem Sinne anstelle des Liegenschaftswertes von Fr. 145'000.-- nur die Gegenleistung von Fr. 105'924.-- berücksichtigt, so vermindere sich auf der Einnahmenseite der Vermögensverzehr von Fr. 10'500.-- auf Fr. 6593.--. Nach Auffassung der Vorinstanz erhöht sich somit der ungedeckte Bedarf um Fr. 3907.-- auf Fr. 44'023.--, was eine EL von Fr. 287.-- monatlich ergibt.

C.- Die Ausgleichskasse (ab 1. Januar 1995: Sozialversicherungsanstalt) des Kantons St. Gallen führt Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit dem Antrag auf Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheides sowie auf Rückweisung der Sache an die Verwaltung zu ergänzender Sachverhaltsabklärung und neuer Verfügung. Zur Begründung führt sie zunächst aus, dass bei einer Gegenleistung von bloss 73% ein Verzicht vorliege. Sodann müsse bei der Bewertung von Leistung und Gegenleistung gestützt auf Art. 17 Abs. 4 ELV vom Marktwert ausgegangen werden. Mangels gesetzlicher Grundlage sei eine Kapitalisierung der Nutzniessung und deren Anrechnung als Vermögen nicht zulässig. Anderseits dürfe aus der vorinstanzlichen Verneinung eines Verzichts auch nicht gefolgert werden, dass gar kein anrechenbares Vermögen mehr vorhanden sei. Denn mit dem Verzicht auf das Eigentum an der Liegenschaft habe L. "auch darauf verzichtet, sich den Lebensunterhalt zusätzlich durch einen Vermögensverzehr zu finanzieren". Das anzurechnende Verzichtsvermögen bestehe daher nicht nur aus der Differenz zwischen dem Marktwert der Liegenschaft und dem (tieferen) kapitalisierten Wert der Nutzniessung, sondern "zusätzlich auch noch im Kapitalwert der (weggefallenen) Verzehrmöglichkeit". Zur Ermittlung dieses Kapitalwertes müsse "der aktuelle Vermögensverzehr (1/10 des Handelswertes der Liegenschaft) auf der Grundlage der durchschnittlichen Lebenserwartung der Ehefrau des Beschwerdegegners kapitalisiert werden". Der Marktwert der Liegenschaft (Fr. 217'500.--; = 150% des amtlichen Steuerwertes) müsse um den kapitalisierten Vermögensverzehr von Fr. 172'175.-- erhöht werden, was einen Gesamtwert der Leistung von L. von Fr. 389'675.-- ausmache. Hievon sei die noch näher zu ermittelnde Gegenleistung (kapitalisierter Marktmietwert) abzuziehen.

L. liess sich nicht vernehmen. Das Bundesamt für Sozialversicherung (BSV) nahm zu den von der Ausgleichskasse aufgeworfenen Fragen der Anrechnung des kapitalisierten Wertes der bei der Liegenschaftsabtretung eingeräumten Nutzniessung als Vermögen und der Anrechnung des kapitalisierten Wertes des Vermögensverzehrs als Verzichtsvermögen einlässlich Stellung.

1. Als Anfechtungs- und Streitgegenstand ist, entsprechend der Verfügung vom 21. Januar 1993, der Anspruch auf EL ab 1. Januar 1993 zu betrachten. Nicht zur Diskussion steht, ob die Sozialversicherungsanstalt die EL ab Februar 1992 richtig berechnet hat, indem sie - in Kenntnis der Schenkung - die Liegenschaft als Vermögen so behandelt hatte, als wenn L. damals noch Eigentümer gewesen wäre.

2. Gemäss Art. 2 Abs. 1 und 5 ELG haben in der Schweiz wohnhafte Schweizer Bürger, denen eine Rente oder eine Hilflosenentschädigung der Alters- und Hinterlassenenversicherung oder mindestens eine halbe Rente der Invalidenversicherung zusteht, Anspruch auf Ergänzungsleistungen, soweit ihr anrechenbares Jahreseinkommen einen bestimmten Grenzbetrag nicht erreicht. Dabei entspricht die jährliche Ergänzungsleistung dem Unterschied zwischen der massgebenden Einkommensgrenze und dem anrechenbaren Jahreseinkommen (Art. 5 Abs. 1 ELG).

Das anrechenbare Einkommen wird nach den Bestimmungen der Art. 3 ff. ELG berechnet. Als Einkommen anzurechnen sind danach u.a. Einkünfte und Vermögenswerte, auf die verzichtet worden ist (Art. 3 Abs. 1 lit. f ELG in der hier anwendbaren, ab 1987 gültigen Fassung). Mit dieser neuen Regelung, welche die Verhinderung von Missbräuchen bezweckt, soll eine einheitliche und gerechte Lösung ermöglicht werden, indem sich die schwierige Prüfung der Frage fortan erübrigt, ob beim Verzicht auf Einkommen und Vermögen der Gedanke an eine Ergänzungsleistung tatsächlich eine Rolle gespielt hat oder nicht (BGE 120 V 12 Erw. 1, BGE 117 V 155 Erw. 2a mit Hinweisen).

3. Gemäss novellierter Fassung von Art. 17 ELV sind seit 1992 für die Bewertung des Vermögens primär die Grundsätze der direkten kantonalen Steuer anwendbar (Art. 17 Abs. 1 ELV). Für Grundstücke ist demnach in der Regel der kantonale Steuerwert massgebend. Davon abweichend sieht Abs. 4 von Art. 17 ELV die Massgeblichkeit des (regelmässig erheblich höheren) Verkehrswertes vor, wenn das Grundstück dem Bezüger oder einer Person, die in der EL-Berechnung eingeschlossen ist, "nicht zu eigenen Wohnzwecken" dient.

a) Die Vorinstanz äussert sich nicht zur Anwendbarkeit von Art. 17 Abs. 1 oder 4 ELV. Sie beschränkt sich auf den Hinweis, dass die Bewertung sowohl der Liegenschaft (= Leistung) als auch der Nutzniessung (= Gegenleistung) auf gleicher Grundlage zu erfolgen habe. Dem pflichtet die beschwerdeführende Sozialversicherungsanstalt mit Recht bei; ohne nähere Begründung vertritt sie aber in der Verwaltungsgerichtsbeschwerde die Auffassung, dass in casu vom "Marktwert", d.h. vom Verkehrswert im Sinne von Art. 17 Abs. 4 ELV ausgegangen werden müsse. In der vorinstanzlichen Vernehmlassung hat sie diesbezüglich ausgeführt, dass Art. 17 Abs. 4 ELV bezwecke, das selbstbewohnte Liegenschaftsvermögen gegenüber andern Vermögensarten zu bevorzugen. Dieser Zweck könne indessen nicht mehr erreicht werden, wenn ein Grundeigentümer seine Liegenschaft verschenke. Diesfalls benötige er die Bevorteilung durch Art. 17 Abs. 4 ELV nicht mehr; L. sei daher gleich zu behandeln, wie wenn er die Liegenschaft zum Marktpreis verkauft hätte.

b) Die Sozialversicherungsanstalt übersieht, dass die Verordnung über die EL bei der Vermögensbewertung nicht danach unterscheidet, ob Vermögen tatsächlich noch vorhanden ist oder ob es an Dritte abgetreten worden ist (beispielsweise durch normalen Verkauf oder durch Schenkung). Vielmehr ist Art. 17 ELV praxisgemäss in beiden Fällen anwendbar (vgl. BGE 120 V 184 Erw. 4b, BGE 113 V 192 Erw. 4c/aa). Demzufolge beantwortet sich die Frage der Anwendbarkeit von Abs. 1 oder 4 danach, ob die Liegenschaft im Zeitpunkt der Handänderung dem Bezüger zu eigenen Wohnzwecken diente oder nicht. Der Begriff "eigen" in Art. 17 Abs. 4 ELV kann daher nicht im Sinne von "Eigentum" am Grundstück verstanden werden. Vielmehr bezieht er sich - als attributives Adjektiv - auf das Nomen "Wohnzweck" und kann nur bedeuten, dass der Bezüger (oder eine andere in die EL-Berechnung eingeschlossene Person) die Liegenschaft selber bewohnt (nichts anderes folgt aus der französischen und der italienischen Fassung der fraglichen Bestimmung). Demzufolge gelangt Art. 17 Abs. 4 ELV nur zur Anwendung, wenn die dem Bezüger gehörende Liegenschaft nicht von ihm selber (oder einer im Rahmen der EL-Berechnung mitzuberücksichtigenden Person) bewohnt wird (BGE 120 V 185 Erw. 4c). Es ist daher an der seitherigen Rechtsprechung festzuhalten, dies jedenfalls so lange, als der Verordnungsgeber keine besondere Regel über die Bewertung des der Verminderung nach Art. 17a ELV unterliegenden Verzichtsvermögens, insbesondere von Liegenschaften, erlässt.

c) L. bewohnte die fragliche Liegenschaft mit seiner Frau seit Jahrzehnten, ab 1. November 1991 aufgrund der eingeräumten Nutzniessung. Demzufolge besteht kein Anlass dazu, die Liegenschaft nicht gemäss allgemeiner Regel von Art. 17 Abs. 1 ELV aufgrund des kantonalen Steuerwertes zu bewerten. Dafür spricht auch folgende Überlegung: Hätte L. die Liegenschaft nicht verschenkt und wäre er demzufolge nach wie vor Eigentümer gewesen, so wäre klar, dass Art. 17 Abs. 1 ELV anwendbar wäre. Der Umstand, dass er nach der Abtretung nicht mehr Eigentümer war, ändert daran nichts; denn wie erwähnt gibt Art. 17 ELV keine Grundlage dafür her, (evtl. durch Schenkung) abgetretenes Vermögen anders zu behandeln als noch vorhandenes Vermögen.

Unbestrittenermassen belief sich der kantonale Steuerwert der Liegenschaft im Zeitpunkt der Handänderung auf Fr. 145'000.--. Dies ist der Wert der Leistung von L.

4. Somit fragt sich, wie hoch die Gegenleistung des Sohnes einzustufen ist. Da die Liegenschaft pfandfrei ist, stellt die Einräumung der lebenslänglichen und unentgeltlichen Nutzniessung die einzige Gegenleistung dar.

a) Praxisgemäss ist für die wertmässige Ermittlung der Gegenleistung vom Mietwert der Liegenschaft im Zeitpunkt der Handänderung resp. der Einräumung der Nutzniessung auszugehen; dieser Mietwert ist alsdann zu kapitalisieren (BGE 120 V 186 Erw. 4e). Ist - wie gesagt - für die Bewertung der Leistung der kantonale Steuerwert massgebend, so ist folgerichtig auch beim Mietwert der kantonalsteuerrechtliche Ansatz heranzuziehen (wie dies auch aus Art. 12 Abs. 1 ELV hervorgeht). Dieser machte gemäss amtlicher Schätzung vom 3. Oktober 1991 im Zeitpunkt der Handänderung Fr. 10'920.-- aus.

b) Anders als noch in ZAK 1988 S. 195 Erw. 4c/bb dargelegt - und auch im Gegensatz zu dem von der Vorinstanz als zutreffend bezeichneten Vorgehen der Sozialversicherungsanstalt -, ist dieser Mietwert aber nicht nach STAUFFER/SCHAETZLE zu kapitalisieren, sondern gemäss neuerer und seither konstanter Rechtsprechung (BGE 120 V 186 Erw. 4e; ferner RUMO-JUNGO, Kommentar zum ELG, S. 44) nach den Kapitalisierungstabellen der Eidg. Steuerverwaltung. Steht die Nutzniessung beiden Ehegatten zu, so ist der höhere der beiden Werte massgebend, die sich bei Anwendung des für den Mann und des für die Frau massgebenden Umrechnungsfaktors ergeben (unveröffentlichtes Urteil F. vom 28. Juli 1993).

Im Zeitpunkt der Handänderung war L. 82, seine Ehefrau 76 Jahre alt. Gemäss der seit 1991 gültigen und hier anwendbaren Tabelle (AHI 1994 S. 17) ergibt sich für L. ein Kapitalisierungsfaktor von 7,97 (1000/125.42) und für die Ehefrau von 11,92 (1000/83.84). Der kapitalisierte Wert der Nutzniessung beträgt für L. somit Fr. 87'033.-- (Fr. 10'920.-- x 7,97) und für seine Frau Fr. 130'167.-- (Fr. 10'920.-- x 11,92). Der massgebende Wert der Gegenleistung beläuft sich damit auf Fr. 130'167.--.

5. a) Die Vorinstanz qualifiziert eine Gegenleistung von 73% des Wertes der Leistung "ermessensweise noch als adäquat". Dem hält die Sozialversicherungsanstalt entgegen, ein Ermessensspielraum sei nur dort gegeben, wo sich der Wert von Leistung und Gegenleistung nicht auf den Franken genau feststellen lasse. Bei einer Liegenschaft resp. bei einer Nutzniessung sei das Gegenteil der Fall. Demnach ist die Sozialversicherungsanstalt der Auffassung, dass bei jeder Differenz zwischen Leistung und (niedriger) Gegenleistung ein Verzicht vorliege. Das BSV seinerseits spricht sich für einen gewissen Spielraum aus, wenn es ausführt, die Gegenleistung müsse mindestens 90% der Leistung ausmachen, um als angemessen beurteilt werden zu können.

b) Nach den vorstehenden Berechnungen macht die Gegenleistung des Erwerbers mit Fr. 130'167.-- 89,7% (oder aufgerundet 90%) der Leistung des Veräusserers von Fr. 145'000.-- aus. Sie kann mit dem BSV als angemessen bezeichnet werden. Wenn die Praxis ein "angemessenes" Verhältnis verlangt, damit der EL-Bezüger oder -Ansprecher dem Vorwurf des Verzichts entgeht, so ist damit kein frankenmässig genaues Aufrechnen von Leistung und Gegenleistung gemeint. Im übrigen verkennt die Sozialversicherungsanstalt, dass auch die Schätzung einer Liegenschaft und die Nutzniessungskapitalisierung (welche von dem vom Schätzungswert abhängigen Mietwert auszugehen hat) mit gewissen Ungenauigkeiten verbunden ist. Zwar lassen sich Ergebnisse "auf den Franken genau" ermitteln. Bezüglich Angemessenheit oder Unangemessenheit des Verhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung lässt sich aus solchen (schein)genauen Zahlen aber nichts ableiten. Aus diesem Grunde ist eine Gegenleistung noch als angemessen zu betrachten, wenn sie sich in einer Bandbreite von rund 10% zur Leistung bewegt.

Ist nach dem Gesagten in casu ein Verzicht zu verneinen, so entfällt praxisgemäss die Anrechnung eines Verzichtsvermögens, ebenso die Berücksichtigung eines darauf entfallenden hypothetischen Ertrages und eines hypothetischen Verzehrs.

6. Es verbleibt aber noch zu prüfen, wie bei der Berechnung der laufenden EL die Nutzniessung zu berücksichtigen ist, die sich L. mit der Abtretung der Liegenschaft hatte einräumen lassen.

a) Nutzniessung ist das inhaltlich umfassende (dingliche) Nutzungs- und Gebrauchsrecht an einem fremden Vermögensobjekt. Der Nutzniesser hat dabei den vollen Genuss an der fremden Sache. Er wird aber nicht deren Eigentümer, weil er sie zwar gebrauchen und geniessen, nicht aber rechtlich oder tatsächlich darüber verfügen darf (Art. 745 ff. ZGB; ZAK 1989 S. 473 ff.; TUOR/SCHNYDER/SCHMID, Das Schweizerische Zivilgesetzbuch, 11. Aufl., Zürich 1995, S. 787 ff.). Daher kann grundsätzlich ein Vermögenswert, an dem Nutzniessung besteht, dem Nutzniesser nicht als Vermögen angerechnet werden (vgl. ZAK 1989 S. 474 unter Hinweis auf Rz. 2108 der Wegleitung über die EL zur AHV und IV [WEL] sowie auf BGE 110 V 21 Erw. 3 und ZAK 1988 S. 255 Erw. 2b). Ebensowenig kann ein solcher Vermögenswert beim Eigentümer als Vermögen berücksichtigt werden (Rz. 2108 WEL), weil andernfalls auf dem Umweg über den Vermögensverzehr Einkommen angerechnet würde, das dem Eigentümer angesichts der dem Nutzniesser zustehenden Rechte gar nicht zufliessen kann. Indessen beinhaltet die Nutzniessung für den Nutzniesser einen wirtschaftlichen Wert, indem er eine Leistung erhält, die er sich ohne Nutzniessung mit andern Mitteln erkaufen müsste. Aus diesem Grunde ist der Ertrag der Nutzniessung bei der EL-Berechnung als Einkommen anzurechnen. Bei Nutzniessung an einer Liegenschaft ist deren Mietwert (nach den Grundsätzen der direkten kantonalen Steuer; Art. 12 ELV) als Einkommen zu erfassen.

b) Die Vorinstanz ist nun allerdings der Auffassung, dass nebst dem Mietwert der genutzten Liegenschaft auch der kapitalisierte Wert der Nutzniessung als Vermögen anzurechnen sei, "obwohl Nutzniessungsvermögen sonst grundsätzlich in der EL-Bemessung nicht als Vermögen anrechenbar ist". Dabei verweist sie auf Rz. 2108 WEL. Danach werden Vermögenswerte, an denen eine Nutzniessung besteht, weder dem Eigentümer noch dem Nutzniesser angerechnet; "vorbehalten bleiben Verzichte". Die beschwerdeführende Sozialversicherungsanstalt erblickt in der Argumentation der Vorinstanz zunächst einen Widerspruch: Denn wenn diese einen Verzicht verneine, gehe es nicht an, unter Berufung auf Rz. 2108 WEL Vermögen anzurechnen. Sodann wendet die Sozialversicherungsanstalt ein, dass es gar keine gesetzliche Grundlage dafür gebe, den kapitalisierten Wert der Nutzniessung als Vermögen anzurechnen.

Die Auffassung der Sozialversicherungsanstalt ist zutreffend. Der Nutzniesser darf - wie erwähnt - über das Nutzniessungsvermögen weder rechtlich noch tatsächlich verfügen. Und weil es nur "eine Art theoretisches Vermögen" darstellt, kann auch über den kapitalisierten Wert der Nutzniessung nicht verfügt werden. Das BSV hält daher zutreffend fest, dass der Kapitalwert einer Nutzniessung gar nicht dem EL-rechtlichen Vermögensbegriff entspricht. Daher entfällt eine Anrechnung als Vermögen sowohl nach lit. b als auch nach lit. f von Art. 3 Abs. 1 ELG. Denn auch als Verzichtsvermögen kann nur berücksichtigt werden, was dem Vermögensbegriff entspricht. Die Anrechnung des Kapitalwerts der Nutzniessung kommt daher unabhängig davon nicht in Frage, ob der EL-Bezüger nun beispielsweise auf dem Wege des alten Erbrechts (vor 1988) zur Nutzniessung gekommen ist oder ob er sich die Nutzniessung im Rahmen einer Abtretung der Liegenschaft als adäquate oder als blosse Teil-Gegenleistung hat einräumen lassen. Daher könnte im vorliegenden Fall der Kapitalwert der Nutzniessung selbst dann nicht angerechnet werden, wenn ein (Teil-)Verzicht auf Vermögen anzunehmen wäre.

Festzuhalten ist somit, dass es entgegen der Vorinstanz nicht zulässig ist, den kapitalisierten Wert der Nutzniessung als Vermögen anzurechnen. Folgerichtig ist damit - auf der Basis der bisherigen Praxis - bloss der jährliche Wert der Nutzniessung als Einkommen in die EL-Rechnung aufzunehmen, und zwar der auf dem jeweils aktuellen Liegenschaftswert berechnete Mietwert nach Art. 12 ELV (unveröffentlichtes Urteil W. vom 23. März 1992).

7. a) Nach Auffassung der Sozialversicherungsanstalt und des BSV hatte L. mit der Abtretung der Liegenschaft nicht bloss auf das Eigentum daran, "sondern auch darauf verzichtet, sich den Lebensunterhalt zusätzlich durch einen Vermögensverzehr zu finanzieren". Beide vertreten die Meinung, dass der Einkommensbestandteil des Vermögensverzehrs EL-rechtlich zu erfassen sei, wenn zufolge Einräumung einer Nutzniessung oder eines Wohnrechts als Gegenleistung Vermögen aus der EL-Rechnung wegfalle. Während die Sozialversicherungsanstalt die Lösung darin erblickt, dass der aktuelle Vermögensverzehr (1/10 [vgl. Art. 3 Abs. 1 lit. b ELG] des Handelswertes) kapitalisiert und zum Wert der Liegenschaft hinzugerechnet werde, schlägt das BSV vor, die Einräumung der Nutzniessung als Gegenleistung ohne Vermögenswert zu betrachten und somit den Wert der Liegenschaft in vollem Umfange (allenfalls um die vom Erwerber übernommenen Hypotheken vermindert) als Verzichtsvermögen anzurechnen.

b) Die Rechtsprechung ist bisher bei der Ermittlung der Leistung immer bloss vom nach Art. 17 ELV massgeblichen Steuerwert einer Liegenschaft ausgegangen und hat auf der Gegenseite die Übernahme von Hypotheken und die Einräumung von Wohnrechten oder Nutzniessungen als Gegenleistung berücksichtigt (BGE 113 V 190; ZAK 1977 S. 235 Erw. 3b, 1967 S. 560; unveröffentlichte Urteile F. vom 28. Juli 1993, S. vom 15. Juli 1993, W. vom 23. März 1992, und G. vom 17. August 1989). Hingegen hat sie noch nie darin eine Verzichtshandlung gesehen, wenn mit der Einräumung einer Nutzniessung oder eines Wohnrechts der dieser Gegenleistung entsprechende Vermögensverzehr aus der EL-Rechnung wegfällt.

Es besteht keine Veranlassung, die bisherige Rechtsprechung zu ändern und künftig auch in den umschriebenen Fällen einen Verzicht im Sinne von Art. 3 Abs. 1 lit. f ELG anzunehmen. Abgesehen davon, dass sie auf eine Kapitalisierung von Verzichtseinkommen und dessen Anrechnung als Verzichtsvermögen hinausliefe (die Frage eines solchen Vorgehens ist im Falle des Verzichts auf Unterhaltsbeiträge offengelassen worden; unveröffentlichtes Urteil B. vom 20. März 1995), kommt die Lösung der Sozialversicherungsanstalt deshalb nicht in Betracht, weil die Bewertung der Leistung klarerweise in Abweichung vom nach Art. 17 ELV massgeblichen Steuerwert zu erfolgen hätte und zu einem schlechthin unrealistischen Liegenschaftswert führen würde, indem bei einem kantonalen Steuerwert von Fr. 145'000.-- von einem Gesamtwert der Liegenschaft von Fr. 389'675.-- auszugehen wäre, d.h. von einem weit höheren Wert, als wenn die Liegenschaft überhaupt nicht abgetreten worden wäre. Gegen den Vorschlag des BSV spricht anderseits, dass der Liegenschaftswert nach Art. 17 ELV durch Einräumung einer Nutzniessung oder eines Wohnrechts nach Massgabe des Alters der berechtigten Personen eben doch mehr oder weniger erheblich vermindert wird und dass insofern eine wirtschaftlich relevante Gegenleistung des Erwerbers vorliegt, die im Rahmen der Beurteilung eines Verzichts (Vergleich der Leistung mit der Gegenleistung) nicht ausser acht gelassen werden kann. Für die Berücksichtigung eines geldwerten Ausgleichs für den nach Einräumung der Nutzniessung nicht mehr anrechenbaren Vermögensverzehr in die EL-Berechnung fehlt somit angesichts des geltenden Art. 17 ELV die rechtliche Grundlage.

8. Zusammenfassend ergibt sich für den vorliegenden Fall, dass ein adäquates Verhältnis zwischen der Leistung von L. und der Gegenleistung in Form der Nutzniessung zu bejahen und demzufolge ein Vermögensverzicht zu verneinen ist, dass der dem aktuellen Liegenschaftswert entsprechende Mietwert der Liegenschaft als Einkommen anzurechnen ist, und dass - was unbestritten ist - auf der Ausgabenseite nebst dem Mietzinsabzug ein Abzug für die von L. zu tragenden Gebäudeunterhaltskosten (Art. 16 ELV) zu gewähren ist.

Die Sozialversicherungsanstalt wird daher im Sinne der Erwägungen eine Neuberechnung der EL vorzunehmen haben.