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5C.211/1999

II CORTE CIVILE

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18 febbraio 2000

Composizione della Corte: giudici federali Reeb, presidente, Bianchi e Raselli.

Cancelliere: Piatti.

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Visto il ricorso per riforma del 14 settembre 1999 presentato da A.________ S.A. e litisconsorti, convenuti, patrocinati dall'avv. X.________, Lugano, contro la sentenza emanata il 30 luglio 1999 dalla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino nella causa che oppone i ricorrenti alla B.________ S.A., Pregassona, attrice, patrocinata dall'avv. Michela Ferrari-Testa, Tesserete, in materia di ipoteca legale degli artigiani e imprenditori;

Ritenuto in fatto :

A.- All'inizio degli anni '80 la B.________ S.A. è stata incaricata di effettuare opere da sanitario, riscaldamento e piscina e ventilazione nel complesso edilizio "C.________", composto di nove rustici e un appart-hotel, sorto a Cadro su fondi di proprietàdellaD. ________S. A.edellaA. ________S. A. In quel periodo era pure in corso una procedura di raggruppamento terreni (RT).

B.- Il 22 settembre 1982 la B.________ S.A. ha chiesto e, il giorno seguente, ottenuto dal Pretore del distretto di Lugano l'annotazione in via superprovvisionale di un'ipoteca legale degli artigiani per complessivi fr. 636'141. -- oltre interessi, ripartita in ragione di fr. 370'000. -- sulla particella n. 530 RT (sulla quale sorge l'appart-hotel) e in ragione di fr. 133'070. 50 ciascuna sulle particelle n. 574 e 576 RT (su cui sono situati i rustici). L'attrice aveva convenuto in giudizio la A.________ S.A. e la D.________ S.A., società che in base agli estratti censuari rilasciati dal geometra assuntore risultavano essere proprietarie del fondo n. 576 RT risp. dei fondi n. 530 e 574 RT.

C.- Nell'ambito della procedura di annotazione in via provvisoria, l'attrice ha chiesto il 9 febbraio 1983 che l'ipoteca legale fosse ripartita in ragione di fr. 370'000. -- sulla particella n. 530 RT e per 266'141. -- sul fondo n. 574 RT, se necessario sulle rispettive quote dicomproprietà. Lamodificadelladomandaerastatadettatadalfattocheiconfinidelleparticellen. 576e574RT erano stati modificati in modo tale che i rustici risultassero situati unicamente su quest'ultimo mappale. Inoltre sia la particella n. 530 che la n. 574 sono state costituite in comproprietà, le singole quote vendute a terzi tra i mesi di dicembre 1981 e marzo 1982 e gravate da ipoteche convenzionali tra i mesi di dicembre 1981 e agosto 1982. I rogiti e le iscrizioni relative a tali operazioni si riferivano ai vecchi numeri delle particelle dalla mappa aerofotogrammetrica (MAF), precedenti alla numerazione effettuata nell'ambito della procedura di raggruppamento terreni, mentre gli estratti rilasciati all'attrice l'8 settembre 1982 riportavano i nuovi numeri RT dei fondi, senza tuttavia indicare le intervenute mutazioni. Solo con il rogito di accertamento e rettifica di confini iscritto il 20 dicembre 1982, la comproprietà dei fondi è stata iscritta sulle particelle RT. Con decisione 23 marzo 1990 il Pretore, ritenuto che le parti avevano convenuto una riduzione dell' importo complessivo dell'ipoteca legale a fr. 571'563. --, di cui fr. 332'439. 35 sulla particella n. 530 RT e fr. 239'123. 65 sul fondo n. 574 RT, ha ammesso l'annotazione provvisoria in tale misura e ha ripartito gli importi sulle quote di comproprietà.

D.- Con petizione del 27 luglio 1990, la B.________ S.A. ha convenuto in giudizio i diversi comproprietari al fine di ottenere l'iscrizione definitiva dell'ipoteca degli artigiani ed imprenditori di complessivi fr. 598'931. 30 - ridotti in sede di conclusioni a fr. 572'531. 30 - sulle quote di comproprietà delle particelle n. 530 e 574 RT. Con sentenza 16 dicembre 1998 il Pretore ha parzialmente accolto la petizione e ha ordinato l'iscrizione definitiva di un'ipoteca legale di complessivi fr. 113'318. 70 sulla particella n. 576 RFD (corrispondente al mappale n. 574 RT) e di complessivi fr. 204'913. 65 sulla particella n. 514 RFD (ex fondo n. 530 RT) di Cadro, importi che ha posto a carico di diversi comproprietari.

E.- Il 30 luglio 1999 la I Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino, adita da numerosi comproprietari, ha parzialmente accolto il rimedio di uno di essi. Il Tribunale cantonale ha diminuito l'importo complessivo dell'ipoteca legale gravante la particella n. 514 RFD a fr. 202'642. 65 e ha ridotto la quota che interessa il predetto comproprietario da fr. 11'639. -- a fr. 9368. 80.

F.- Contro la sentenza cantonale sono insorti, con un ricorso di diritto pubblico e con un ricorso per riforma del 14 settembre 1999, i convenuti menzionati in ingresso. Nel secondo rimedio essi postulano, in via principale, la riforma della sentenza impugnata nel senso che la petizione sia respinta e che sia fatto ordine all'Ufficiale del registro fondiario di Lugano di cancellare le ipoteche legali provvisorie annotate. In via subordinata chiedono una riduzione degli importi delle ipoteche legali. I ricorrenti fanno innanzi tutto valere una violazione del principio iura novit curia. Nel merito essi lamentano una violazione degli art. 648 cpv. 3 e 839 cpv. 2 CC per il fatto che l'ipoteca legale è stata annotata sul fondo base dopo che le quote di comproprietà erano già state gravate da pegni convenzionali ed è unicamente stata ripartita su tali quote dopo lo scadere del termine trimestrale previsto dalla legge. Con risposta 23 dicembre 1999 l'attrice propone la reiezione del gravame. Essa rileva preliminarmente che il valore di lite previsto per l'ammissibilità di un ricorso per riforma è unicamente dato con riferimento a nove convenuti. Inoltre la Corte cantonale, entrando nel merito di un solo appello, non ha violato il principio iura novit curia, ma ha correttamente applicato il diritto processuale cantonale. Non vi è nemmeno stata una violazione dell'art. 648 cpv. 3 CC, poiché, come rilevato nell'impugnato giudizio, l'iscrizione poteva unicamente avvenire sulla base degli estratti censuari rilasciati dal geometra assuntore, che non tenevano conto delle intervenute mutazioni.

Considerando in diritto :

1.-a) Giusta l'art. 57 cpv. 5 OG il Tribunale federale soprassiede di regola alla sentenza sul ricorso per riforma fino a decisione del parallelo ricorso di diritto pubblico. Questo principio conosce tuttavia eccezioni che giustificano l'esame preliminare del ricorso per riforma, segnatamente quando tale rimedio può essere accolto indipendentemente dagli accertamenti di fatto della sentenza impugnata, censurati nel ricorso di diritto pubblico, che diviene allora senza oggetto (DTF 117 II 630 consid. 1a con rinvii). Poiché, per i motivi di cui si dirà, il ricorso per riforma va accolto, si giustifica in concreto di derogare alla regola prevista dal predetto articolo.

b) Nei procedimenti civili per diritti di carattere pecuniario non menzionati nell'art. 45 OG, il ricorso per riforma è unicamente ammissibile se, secondo le conclusioni delle parti, il valore litigioso davanti all'ultima giurisdizione cantonale raggiungeva ancora almeno fr. 8'000. -- (art. 46 OG). Contrariamente a quanto sostiene l'attrice, le diverse pretese fatte valere in una causa civile per diritti di carattere pecuniario sono addizionate, anche qualora non si riferiscano al medesimo oggetto, purché non si escludano a vicenda (art. 47 cpv. 1 OG). In virtù della giurisprudenza sviluppata in applicazione di quest'ultima norma, sono addizionate le diverse conclusioni che sono effettivamente state riunite nella sede cantonale e che sono state oggetto di un'unica decisione nell'ambito della medesima procedura (DTF 116 II 587 consid. 1 e rinvii). In caso di un cumulo soggettivo di azioni gli attori o i convenuti devono essere litisconsorti ai sensi dell' art. 24 cpv. 2 PC (DTF 103 II 41 consid. 1c; Poudret, Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, vol. II, n. 1.4 all'art. 47 OG). Giusta la lettera b dell'appena menzionato articolo, più persone possono agire o essere convenute con la stessa petizione, se pretese di egual natura, che si fondano su una causa materiale e giuridica essenzialmente dello stesso genere, formano l'oggetto di una lite, sempreché la competenza del Tribunale federale esista per ognuna di esse. Ritenuto che in concreto i convenuti sono da considerare litisconsorti ai sensi della citata norma e che l'addizione delle pretese fatte valere supera ampiamente il valore di lite previsto dall'art. 46 OG, il ricorso è ammissibile con riferimento a tutti i ricorrenti.

c) Le procure agli atti prodotte dai convenuti sono state conferite agli avvocati Y.________ e Z.________, con facoltà di subdelega. Ora, considerato che le stesse sono state per lo più rilasciate dopo la morte dell'avvocato Z.________, che peraltro a distanza di anni dal decesso figura ancora sulla carta intestata quale titolare dello studio legale, ci si potrebbe chiedere se i mandanti - stranieri domiciliati in Germania in larghissima misura - non siano stati indotti in errore dal formulario di procura così sottoposto loro direttamente al domicilio germanico. Siccome la procura si estende pure all'altro titolare dello studio, che può subdelegare i poteri ad altri membri dello studio e addirittura a terzi, la questione non merita ulteriore accertamento ai fini della causa. Copia della sentenza viene nondimeno intimata anche alla Commissione di disciplina, e per essa alla sua Presidente, affinché intervenga a far aggiornare l'immagine esterna dello studio alla realtà in concreto esistente.

2.-a) I convenuti sostengono preliminarmente che i giudici cantonali hanno violato il principio iura novit curia, non esaminando, tranne che per un comproprietario, l'argomentazione relativa alla violazione dell'art. 648 cpv. 3 CC.

b) La sentenza impugnata indica che alcuni convenuti erano preclusi e altri si erano limitati, nello scambio di allegati innanzi alla prima istanza, a contestare l'ammontare della pretesa fatta valere dall'attrice. Ora, l'art. 321 cpv. 1 lett. b CPC ticinese esclude la facoltà di proporre in sede di appello fatti nuovi, prove ed eccezioni. Inoltre, in virtù della giurisprudenza sviluppata in applicazione dell'art. 78 CPC ticinese, le contestazioni sollevate per la prima volta nell'allegato conclusionale sono tardive e pertanto proceduralmente irricevibili. Secondo i giudici cantonali, ad eccezione della contestazione delle spese e delle ripetibili del giudizio pretorile, unicamente le argomentazioni ricorsuali sollevate da un convenuto, che riprende quanto già esposto in sede di risposta, risultano ricevibili.

c) Adito con un ricorso per riforma, il Tribunale federale rivede liberamente l'applicazione del diritto federale, senza essere vincolato dai motivi che invocano le parti (art. 63 cpv. 1 e 3 OG). Secondo la giurisprudenza, l'ultima istanza cantonale fruisce, quando emana decisioni che possono essere oggetto di un ricorso per riforma, della medesima cognizione del Tribunale federale, di modo che deve applicare d'ufficio l'intero diritto federale (DTF 125 III 82 consid. 3, 112 II 95 consid. 2 e rinvii). Ne segue segnatamente che il giudice cantonale di riforma non può, fondandosi sul divieto previsto dal diritto cantonale di produrre dei nova, rifiutarsi di esaminare un'argomentazione giuridica proposta da una parte per la prima volta dinanzi alla giurisdizione per riforma (DTF 107 II 119 consid. 2a e rinvii). La violazione di questa regola in una causa che può essere oggetto di un ricorso per riforma al Tribunale federale può essere fatta valere con tale rimedio (Poudret, Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, vol. II, n. 1.3.2.9 all'art. 43 OG).

In concreto la Corte cantonale ha dichiarato irricevibile, basandosi sul diritto procedurale cantonale, l'argomentazione giuridica della maggior parte dei convenuti, poiché ritenuta nuova. Ora, nulla le impediva, come ha del resto fatto per un comproprietario, di esaminare le tesi ricorsuali sulla base dei fatti allegati dalle parti. I giudici cantonali hanno pertanto violato il principio iura novit curia e il Tribunale federale può entrare nel merito, con riferimento a tutti i convenuti qui ricorrenti, delle censure concernenti una violazione dell'art. 648 cpv. 3 CC.

3.-a) I convenuti invocano l'art. 648 cpv. 3 CC, giusta il quale i comproprietari non possono gravare la cosa di diritti di pegno o di oneri fondiari, qualora ne siano già gravate singole quote. Essi richiamano una giurisprudenza del Tribunale federale (DTF 113 II 157), secondo cui un'iscrizione provvisoria di un'ipoteca legale su un fondo base le cui quote di comproprietà sono già state gravate da diritti di pegno non è, giusta l'art. 648 cpv. 3 CC, ammissibile. In una siffatta eventualità la somma del pegno deve necessariamente essere ripartita sulle singole quote in proporzione al loro valore entro il termine, previsto dall'art. 839 cpv. 2 CC, di tre mesi dalla fine dei lavori. Nella fattispecie, l'annotazione provvisoria sulle particelle n. 530, 574 e 576 RT è stata chiesta il 22 settembre 1982 ed ottenuta il giorno dopo. In quel periodo era pure in corso la procedura di raggruppamento terreni e gli immobili in questione erano già stati costituiti in comproprietà, le singole quote vendute a terzi e gravate con ipoteche convenzionali. Ora, non essendo stato accertato che tale iscrizione provvisoria dell'ipoteca legale è stata concordata con i comproprietari e con gli altri creditori pignoratizi e poiché tale ipoteca legale è stata unicamente riportata sulle singole quote di comproprietà il 23 marzo 1990, la petizione con cui viene chiesta l'iscrizione definitiva dev'essere respinta.

Sempre secondo i convenuti, nemmeno la circostanza che l'iscrizione dei diritti di pegno sulle singole quote sia avvenuta in regime di registro fondiario provvisorio (RFP) modifica alcunché. Dal momento che l'iscrizione in tale registro ha per legge effetto costitutivo, unicamente la data delle iscrizioni è rilevante, giusta l'art. 972 CC, per sapere se l'ipoteca degli artigiani e degli imprenditori poteva essere annotata, anche solo provvisoriamente, sul fondo base. Infine, l'eventuale buona fede dell'attrice circa le iscrizioni a carico degli immobili e le quote di comproprietà, basata sugli estratti rilasciati dal geometra assuntore, è senza pertinenza, poiché non permette di derogare all'esplicita normativa federale.

b) I giudici cantonali hanno accertato che le particelle n. 530 e 574 RT erano state costituite in comproprietà e le singole quote vendute fra il dicembre 1981 e marzo 1982. Le quote di comproprietà sono state gravate con ipoteche convenzionali fra il dicembre 1981 e il 10 agosto 1982. Tuttavia, conformemente alla legge, tutti gli atti autentici e le relative iscrizioni si riferivano alla vecchia mappa aerofotogrammetrica. Ora, in virtù della legislazione allora vigente, dopo il 10 agosto 1982 gli estratti censuari rilasciati dal geometra assuntore dovevano riferirsi alle nuove particelle del raggruppamento terreni risultanti dalle decisioni sui ricorsi di I istanza. Secondo la Corte cantonale al momento in cui era stata richiesta l'annotazione dell'ipoteca legale, la stessa era unicamente possibile sulle particelle n. 530, 574 e 576 RT. Le singole quote di comproprietà di tali fondi erano ancora inesistenti, poiché tale comproprietà è unicamente stata iscritta sulle nuove particelle il 20 dicembre 1982 con il rogito di accertamento e rettifica dei confini, mentre le quote di comproprietà delle vecchie particelle MAF, che, pur esistendo, non potevano più essere oggetto di estratti censuari e quindi di mutazioni. Ne segue che l'art. 648 cpv. 3 CC, che vieta di iscrivere sul fondo base un'ipoteca, qualora siano già gravate le singole quote, non è in concreto applicabile e che il termine di 3 mesi dell'art. 839 cpv. 2 CC è stato rispettato con l'annotazione provvisoria effettuata sul fondo base.

4.- La vertenza oggetto della presente causa trae origine dal fatto che gli estratti censuari delle particelle n. 530, 574 e 576 RT, rilasciati dal geometra assuntore e sulla base dei quali è stata effettuata l'annotazione provvisoria dell'ipoteca legale litigiosa, non menzionavano le iscrizioni regolarmente effettuate nella prima fase delle opere di raggruppamento terreni e riferite alle indicazioni risultanti dalla (vecchia) mappa aerofotogrammetrica. Tale circostanza non esclude tuttavia, come si dirà, l'applicazione dell'art. 648 cpv. 3 CC.

a) Giusta l'art. 59 cpv. 2 della previgente legge generale sul registro fondiario del Cantone Ticino (vLRF) del 2 febbraio 1933, il proprietario ha diritto di disporre, durante il primo periodo delle operazioni di raggruppamento (che termina con le decisioni della commissione di ricorso di prima istanza, art. 61 vLRF), del proprio fondo, a qualunque titolo, riferendosi alle vecchie indicazioni catastali anche per i pegni immobiliari (art. 62 cpv. 1 vLRF). Durante questa prima fase della procedura di raggruppamento dei terreni, ogni proprietario conserva il diritto di disporre dei suoi fondi o più esattamente della sua pretesa ideale all'attribuzione di mappali del medesimo valore e può segnatamente stipulare delle compravendite o costituire delle ipoteche (cfr. DTF 95 II 22 consid. 4). Con l'inizio del secondo periodo, che comincia subito dopo la decisione sui reclami di I istanza, tutte le nuove richieste d'iscrizione devono riferirsi al nuovo riparto e l'estratto censuario viene rilasciato dal geometra assuntore (art. 61 vLRF).

b) Fino all'introduzione del registro fondiario definitivo, il Comune di Cadro disponeva del registro fondiario provvisorio ai sensi degli art. 15 segg. vLRF, nel quale dovevano essere iscritti i rapporti giuridici costituiti dopo l'entrata in vigore del CC (art. 15 cpv. 1 vLRF). Tale registro provvisorio, che comprende segnatamente anche il registro delle mutazioni e servitù (art. 17 cpv. 1 lett. a e 19 segg. vLRF) e il registro dei pegni e dei pignoramenti immobiliari (art. 17 cpv. 1 lett. b e 26 segg. vLRF), ha gli effetti del registro fondiario federale per ciò che concerne la nascita, la trasmissione, le modificazioni e l'estinzione di diritti reali (art. 16 vLRF che rinvia all'art. 48 cpv. 2 tit. fin. CC; cfr. anche Rep 1993, pag. 173 segg. , pag. 177). Ne segue che, pur non producendo gli effetti previsti dall'art. 973 CC in favore di terzi di buona fede (cfr. art. 48 cpv. 3 tit. fin. CC), esso ha nondimeno l'effetto costitutivo previsto dagli art. 971 e 972 CC (Deschenaux, Traité de droit privé suisse, vol. V/II, 2, pag. 37 segg.)

Nella fattispecie è pacifico che i fondi, che al termine del raggruppamento terreni sono stati rimpiazzati, con riferimento ai mappali MAF, dalle particelle n. 530 e 574 RT sono stati costituiti in comproprietà e venduti a terzi tra i mesi di dicembre 1981 e marzo 1982 e gravati di ipoteche convenzionali fra dicembre 1981 e agosto 1982. Alla luce di quanto precede discende che i pegni sulle quote di comproprietà dei convenuti sono nati (art. 972 e 799 cpv. 1 CC) al momento della loro iscrizione riferita alla vecchie particelle MAF e non, come ritenuto dai giudici cantonali, unicamente il 20 dicembre 1982 con l'iscrizione dell'atto di accertamento e rettifica dei confini con cui le quote di comproprietà sono state iscritte sulle nuove particelle RT.

c) Nemmeno la circostanza che gli estratti rilasciati l'8 settembre 1982 non tenevano conto delle mutazioni intervenute con riferimento alle particelle MAF giova all'attrice. In effetti, come già esposto, il registro fondiario provvisorio ticinese non produce gli effetti previsti dall'art. 973 CC nei confronti di terzi di buona fede (cfr. Deschenaux, loc. cit. ; Schmid, Commento basilese, ZGB II, n. 3 all'art. 973 CC con rinvii), in particolare quelli del principio della pubblicità negativa, secondo il quale nei confronti di un acquirente in buona fede si reputa inesistente un onere non iscritto nel registro fondiario. Inoltre, gli atti non partecipano all'effetto di pubblicità del registro fondiario (Schmid, op. cit. , n. 12 all'art. 973 CC).

Del resto, risulta dall'incarto della causa - di cui il Tribunale federale può tener conto in applicazione dell'art. 64 cpv. 2 OG - che con lettera del 28 settembre 1982 il Pretore del Distretto di Lugano aveva comunicato al precedente patrocinatore dell'attrice la segnalazione pervenutagli dall'ufficio dei registri - il quale ha nondimeno proceduto all'annotazione - che le indicazioni desunte dall'estratto censuario sono errate, poiché non solo la D.________ S.A., ma pure numerosi altri sono i proprietari interessati. Il Pretore ha pertanto suggerito al legale di effettuare le verifiche necessarie per poter procedere prima della scadenza del periodo trimestrale di cui all'art. 839 CC ad eventuali rettifiche o correzioni. Risulta pertanto che l'attrice era a conoscenza delle mutazioni intervenute sui fondi gravati e che ha, con cognizione di causa, tramite la lettera inviata il 1° ottobre 1982 dal suo patrocinatore, rinunciato a rettificare la propria richiesta di annotazione dell'ipoteca legale.

d) Infine il raggruppamento terreni comporta una surrogazione reale: sia il diritto di proprietà che i diritti di pegno (cfr. art. 802 cpv. 1 CC) delle anziane particelle sono trasferiti ai nuovi fondi (DTF 95 II 22 consid. 3 in fine e 4; Huber, Die Behandlung der dinglichen Rechte im Güterzusammenlegungsverfahren, in RNRF 1988, pag. 254 segg. , pag. 255-257; Steinauer, Les droits réels, vol. III, n. 2707 seg. ; Trauffer, Commento basilese, ZGB II, n. 2 all'art. 802 CC e rinvii). Il trasferimento dei diritti di pegno avviene nel medesimo momento - determinato dal diritto cantonale - in cui vengono costituite le nuove particelle quali soggetti di rapporti di diritto e viene acquisita la loro proprietà (cfr. Huber, op. cit. , pag. 259 seg. ). Poco importa quindi nella fattispecie sapere se la costituzione dei nuovi fondi e l'acquisto della proprietà fossero già intervenuti al momento in cui era stata annotata provvisoriamente l'ipoteca legale. In effetti, anche se ciò non fosse il caso, i diritti di pegno gravanti le quote di comproprietà continuavano a sussistere in virtù della surrogazione.

e) Da quanto precede discende che al momento (23 settembre 1982) in cui è stata annotata provvisoriamente l'ipoteca degli artigiani, non era più possibile gravare il fondo base. Infatti l'art. 648 cpv. 3 CC che esclude la possibilità di gravare la cosa di diritti di pegno o di oneri fondiari, qualora ne siano già gravate le singole quote è pure applicabile nell'ambito di ipoteche degli artigiani ed imprenditori (DTF 113 II 157 consid. 1) e un'iscrizione sul fondo base può unicamente esplicare i suoi effetti se essa è stata riportata sulle quote di comproprietà nel termine di tre mesi previsto dall'art. 839 cpv. 2 CC. Se invece, come è accaduto nella fattispecie, l'ipoteca legale è stata iscritta provvisoriamente sulle singole quote di comproprietà solo dopo il decorso del termine trimestrale dalla fine dei lavori, l'azione di iscrizione definitiva dev'essere respinta. Poiché la domanda principale dell'attrice nei confronti dei qui ricorrenti dev'essere respinta, non occorre esaminare le censure sussidiarie concernenti il calcolo della ripartizione dell' ipoteca legale sulle singole quote.

5.- Il ricorso, che si avvera fondato, va pertanto accolto e la sentenza impugnata annullata. Poiché dalla sentenza impugnata non risultano né le quote di comproprietà né la ripartizione degli importi dell'ipoteca legale sulle quote dei singoli comproprietari, la causa è da rinviare all'autorità cantonale affinché provveda a ridurre gli importi complessivi concernenti le particelle n. 576 e 514 RFD di Cadro, da mettere a carico delle singole quote di comproprietà dei convenuti che non hanno ricorso nella sede federale. Con la nuova decisione, i giudici cantonali dovranno pure ripartire, almeno in parte, in modo diverso le spese processuali e le ripetibili della sede cantonale. La tassa di giustizia e le ripetibili della sede federale seguono la soccombenza (art. 156 cpv. 1 e 159 cpv. 1 OG).

Per questi motivi

il Tribunale federale

pronuncia :

1. Il ricorso per riforma è accolto e la sentenza impugnata è annullata. La causa è rinviata all'autorità cantonale per nuova decisione nel senso dei considerandi.

2. La tassa di giustizia di fr. 6'000. -- è posta a carico dell'attrice, che rifonderà ai ricorrenti fr. 8'000. -- per ripetibili della sede federale.

3. Comunicazione ai patrocinatori delle parti, alla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino e alla Commissione della disciplina dell'Ordine degli avvocati del Cantone Ticino.

Losanna, 18 febbraio 2000

MDE

In nome della II Corte civile

del TRIBUNALE FEDERALE SVIZZERO:

Il Presidente,

Il Cancelliere,