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5C.144/2000

II CORTE CIVILE

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27 luglio 2000

Composizione della Corte: giudici federali Reeb, presidente,

Weyermann e Bianchi.

Cancelliere: Piatti.

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Visto il ricorso per riforma del 13 giugno 2000 presentato da A.________, Airolo, B.________, Thun, e C.________, Airolo, convenuti, patrocinati dall'avv. Gabriele Gendotti, Faido, contro la sentenza emanata il 5 maggio 2000 dalla I Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino nella causa che oppone i ricorrenti a D.________, Bellinzona, attrice, patrocinata dall'avv. Sara Gianoni Pedroni, Bellinzona, in materia di diritto di prelazione;

Ritenuto in fatto :

A.- D.________, A.________ e B.________ sono comproprietari in ragione di 1/3 ciascuno della particella n. 1742 RFD di Airolo, di m2 25'780. Il fondo, di natura agricola, ricade nel comprensorio dell'azienda agricola gestita attualmente da C.________, il quale è subentrato al padre E.________ negli anni novanta. Il 12 ottobre 1994 A.________ e B.________ hanno comunicato all'altra comproprietaria la loro intenzione di vendere le loro quote di comproprietà a C.________. D.________ ha risposto di esercitare il suo diritto di prelazione legale su entrambe le quote. Con atto pubblico del 24 maggio 1995 A.________ e B.________ hanno poi venduto le loro quote a C.________ per il prezzo di complessivi fr. 56'666. 60 previa autorizzazione della Sezione agricoltura del Dipartimento delle finanze e dell'economia del Cantone Ticino. Un ricorso contro quest'ultima decisione presentato da D.________ è stato respinto dal Consiglio di Stato del Cantone Ticino con decisione 17 aprile 1996.

B.- Con petizione 10 aprile 1997 e dopo aver ottenuto una limitazione della facoltà di disporre, D.________ ha promosso causa contro gli altri due comproprietari e l'acquirente C.________, chiedendo l'accertamento del suo diritto di prelazione sulle quote di comproprietà alienate e la conseguente iscrizione dell'esercizio di tale diritto mediante deposito dell'importo relativo. All'accoglimento della petizione si sono opposti i convenuti, i quali a loro volta hanno chiesto l'accertamento del diritto di prelazione dell'acquirente quale affittuario agricolo e l'iscrizione della mutazione a registro fondiario. Con sentenza 6 aprile 1999 il Pretore del distretto di Leventina ha accolto la petizione e ha ordinato all'ufficiale del registro fondiario di trasferire le predette quote di comproprietà all'attrice per l'importo di fr. 56'666. 60 previa reintroduzione dell'istanza di iscrizione della compravendita da parte del notaio e deposito del suddetto importo da parte dell'attrice.

C.- Il 5 maggio 2000 la I Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino, adita dai convenuti, ha confermato la validità dell'esercizio del diritto di prelazione dell'attrice e la decisione del Pretore su questo punto. I Giudici cantonali hanno invece annullato l'obbligo imposto al notaio di ripresentare la domanda di iscrizione della compravendita a registro fondiario, perché l'iscrizione dell'esercizio del diritto di prelazione della comproprietaria può benissimo avvenire sulla base della semplice sentenza e senza ulteriori istanze del notaio. Secondo i giudici d'appello, la conclusione di un contratto di affitto agricolo in concreto esigeva il consenso di tutti i comproprietari. Ben si può ammettere che il consenso del locatore può risultare anche per atti concludenti: basta in particolare che esso, venuto a conoscenza del cambiamento dell'affittuario, tolleri la nuova situazione. Nella fattispecie esisteva un contratto d'affitto con il padre di C.________, E.________. Negli anni novanta al padre è subentrato il figlio nella conduzione dell'azienda agricola.

Dagli atti non emerge però che all'attrice fosse noto l'avvicendamento intervenuto nell'affitto agricolo. Essa venne invece a conoscenza di questo cambiamento la prima volta con la lettera del 12 ottobre 1994. Dopo questa lettera essa ha dichiarato di voler formalmente esercitare il suo diritto di prelazione. Si deve pertanto concludere, sempre secondo i giudici cantonali, che C.________ non ha potuto subentrare al padre in qualità di affittuario e non può di conseguenza vantare alcun diritto di prelazione a norma dell'art. 47 cpv. 2 LDFR.

D.- Avverso la sentenza cantonale A.________, B.________ e C.________ sono insorti con un ricorso per riforma del 13 giugno 2000, chiedendo al Tribunale federale di annullarla e riformarla nel senso che la petizione è respinta ed è di conseguenza riconosciuto il diritto di prelazione prioritario di C.________. Hanno inoltre chiesto di far ordine all'ufficio registri di Leventina di iscrivere la compravendita delle due quote di comproprietà come al rogito. In via subordinata hanno postulato il rinvio degli atti alla Corte cantonale per nuovo giudizio ai sensi dei considerandi. I convenuti rilevano avantutto che il contratto di affitto agricolo esisteva da molto tempo con l'azienda agricola, costituita dal padre E.________ e dal figlio C.________. Dopo che il padre ha cessato l'attività, la stessa è stata continuata dal figlio. Il contratto è quindi sempre esistito ed era noto anche all'attrice. La diversa conclusione dei giudici cantonali è fondata su un clamoroso, arbitrario, apprezzamento dei fatti. Per altro verso, la conclusione di un contratto di affitto non necessita l'unanimità dei comproprietari, ma solo la maggioranza ai sensi dell'art. 647 CC. I ricorrenti riprendono poi quasi letteralmente le argomentazioni svolte davanti al Tribunale d'appello, riferite alle censure mosse alla sentenza del Pretore; considerazioni che sostanzialmente si riferiscono all'accertamento dei fatti. Infine, essi contestano la possibilità di ordinare l'iscrizione dell'esercizio del diritto di prelazione della comproprietaria: ritenuto che la domanda d'iscrizione a registro fondiario è stata respinta, essi possono ancora annullare il contratto notarile. Al momento, infatti, nessun contratto è depositato presso l'ufficio dei registri con una domanda di iscrizione.

Non è stata chiesta una risposta al ricorso.

Considerando in diritto :

1.- Interposto in tempo utile contro una decisione finale della suprema istanza cantonale in una contestazione civile, il ricorso per riforma è per principio ricevibile.

Anche il valore litigioso previsto dalla legge (art. 46 OG) è manifestamente dato.

2.- a) Investito di un ricorso per riforma, il Tribunale federale giudica sulla scorta dei fatti accertati dall'ultima istanza cantonale, fatto salvo il caso - qui non ricorrente - di violazione di norme federali in materia di prove o di svista manifesta (art. 63 cpv. 2 OG).

b) La sentenza impugnata indica, dopo una valutazione delle risultanze dell'istruttoria, che non vi sono elementi per ritenere che l'attrice sia venuta a conoscenza dell'assunzione del contratto di affitto agricolo da parte di C.________ prima della lettera del 12 ottobre 1994 e che essa abbia, dopo tale data, accettato il subingresso per atti concludenti.

c) I convenuti, anziché attenersi agli accertamenti del giudizio impugnato, adducono nuovi fatti e rimettono in discussione valutazioni delle prove eseguite dai giudici cantonali, senza peraltro sostenere che ricorrono gli estremi di cui all'art. 63 cpv. 2 OG. Tale modo di procedere è inammissibile in un ricorso per riforma e potrebbe semmai trovare spazio in un ricorso di diritto pubblico.

3.- Giusta i vincolanti accertamenti di fatto della sentenza impugnata i due comproprietari convenuti hanno venduto le loro quote di comproprietà di 1/3 ciascuno a C.________, che è subentrato al padre nell'azienda agricola all'insaputa dell'attrice. Quest'ultima, di fronte agli atti di vendita delle due quote di comproprietà, ha fatto valere ed esercitato il diritto di prelazione legale del comproprietario.

Le argomentazioni ricorsuali, volte ad interpretare diversamente i fatti rispetto a quanto hanno fatto i giudici cantonali, sono irricevibili. Invano pertanto - in assenza di contratto di affitto - i convenuti rivendicano un diritto prioritario di prelazione di C.________ sulla base della legge federale sul diritto fondiario rurale e spettante all'affittuario agricolo (art. 47 LDFR).

4.- I convenuti lamentano poi che in virtù del diritto che regge la comproprietà, un contratto di affitto può essere concluso a semplice maggioranza di tutti i comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte della cosa. I giudici cantonali, ritenendo invece che il contratto di affitto agricolo necessita dell'unanimità dei comproprietari, hanno violato l'art. 647b CC.

Il tema in discussione, in concreto, non merita particolare discussione perché secondo gli insindacabili accertamenti dei giudici cantonali nella fattispecie non è stato concluso nessun contratto di affitto agricolo: in particolare risulta che i tre comproprietari non hanno deciso alcunché al proposito. Ferme queste premesse, il quesito a sapere se la conclusione di un contratto d'affitto agricolo, che implica la rinuncia dei comproprietari al loro diritto di prelazione legale, esiga il consenso di tutti, può pertanto rimanere indeciso.

5.- a) Infine i convenuti ritengono che il contratto di cessione delle quote di comproprietà in contestazione può da loro ancora essere annullato, ritenuto che la domanda di iscrizione non è pendente presso l'ufficio dei registri. In particolare, essi si riservano di annullare tale contratto nel caso in cui dovesse essere accertato un diritto di prelazione dell'attrice.

b) Nell'ambito dell'introduzione della legge federale sul diritto fondiario rurale è pure stata rivista la disciplina che regola i diritti di prelazione, di compera e di recupera. In particolare, i diritti di prelazione contrattuali sono stati disciplinati nel codice delle obbligazioni agli art. 216c e segg. L'art. 216d cpv. 2 CO prevede che se il contratto di vendita è annullato dopo che il diritto di prelazione è stato esercitato o se la necessaria autorizzazione è rifiutata per motivi inerenti alla persona del compratore, l'annullamento e il rifiuto rimangono inefficaci nei confronti del titolare del diritto di prelazione.

In concreto, il diritto di prelazione della comproprietaria non è di natura contrattuale, bensì legale (art. 682 cpv. 1 CC). Per l'art. 681 cpv. 1 CC i diritti di prelazione legali possono essere esercitati anche in caso di incanto forzato, ma soltanto in occasione dell'asta stessa e alle condizioni dell'aggiudicazione; per il resto, i diritti di prelazione legali possono essere fatti valere alle condizioni applicabili ai diritti di prelazione convenzionali.

Con questa disposizione, il legislatore ha inteso in sostanza estendere l'applicazione delle disposizioni previste per i diritti di prelazione convenzionali, fatto salvo il caso dell'incanto forzato, anche ai diritti di prelazione legale. Nel Messaggio concernente la legge federale sul diritto fondiario rurale e la legge sulla revisione parziale del CC e del CO del 19 ottobre 1998 (FF 1988 III 821 pag. 893) si precisa d'altra parte in modo esplicito che le disposizioni sull'inefficacia relativa all'annullamento ulteriore del contratto di vendita (art. 216d cpv. 2 rev. CO) e sul prezzo di vendita da pagare (art. 216d cpv. 3 rev.

CO) si applicano per analogia ai diritti di prelazione legali.

È quindi del tutto corretta, anche da questo punto di vista, la decisione dei giudici cantonali che ha ritenuto il diritto di prelazione esercitato dall'attrice del tutto efficace.

6.- Da quanto precede discende che il ricorso per riforma, in quanto ricevibile, deve essere respinto. Le spese seguono la soccombenza (art. 156 cpv. 1 OG). All'attrice, che non è stata invitata a presentare una risposta, non vanno riconosciute indennità per ripetibili.

Per questi motivi

visto l'art. 36a OG

il Tribunale federale

pronuncia :

1. Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

2. La tassa di giustizia di fr. 2000.-- è posta a carico dei ricorrenti in solido.

3. Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla I Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.

Losanna, 27 luglio 2000 VIZ

In nome della II Corte civile

del TRIBUNALE FEDERALE SVIZZERO:

Il Presidente,

Il Cancelliere,