[AZA 1/2]

4C.334/2000

Ie COUR CIVILE

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29 janvier 2001

Composition de la Cour: MM. Walter, président, Leu et Corboz,

juges. Greffier: M. Ramelet.

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Dans la cause civile pendante

entre

PBBG Gérances et Gestions Immobilières S.A., à Lausanne, demanderesse et recourante, représentée par Me Bernard Katz, avocat à Lausanne,

et

1. Hélène Ostrini, à Perroy, défenderesse et intimée,

2. Patrick Ostrini, à Perroy, défendeur et intimé, tous deux représentés par Me Nathalie Fluri, avocate à Lausanne;

(contrat de courtage)

Vu les pièces du dossier d'où ressortent

les faits suivants:

A.- a) A la suite d'un partage successoral, Hélène Ostrini, épouse de Patrick Ostrini, a acquis la propriété de la parcelle n° 3894 de la Commune de Pully, sise au chemin du Grillon.

En 1995, les époux Ostrini ont envisagé de construire sur ce bien-fonds une villa individuelle, qu'ils entendaient occuper eux-mêmes, ainsi qu'un immeuble comportant deux appartements. Ils ont ainsi mandaté l'architecte Armin Siegwart. Après que le plan établi par ce dernier a été soumis à l'enquête publique de la Commune de Pully, Hélène Ostrini a obtenu le permis de construire.

Les conjoints Ostrini avaient le projet de constituer sur la parcelle n° 3894 une propriété par étages (PPE) horizontale comprenant deux lots, afin que la construction de leur villa sur le lot n° 1 soit financée par l'acquéreur des appartements à construire sur le lot n° 2. Dans ces conditions, ils ont tenté de vendre le second lot de la PPE à des tiers en faisant paraître une annonce dans un quotidien. Comme aucun amateur ne s'était présenté, Hélène et Patrick Ostrini, sur le conseil de leur architecte, ont pris langue en décembre 1995 avec PBBG Gérances et Gestions Immobilières S.A. (ci-après; PBBG), anciennement Gérances et Gestions Immobilières PBBG S.A.; ils ont confié à cette entreprise, active notamment dans le courtage immobilier, le soin de trouver le copropriétaire prêt à acheter le lot n° 2 de la PPE.

Entre Noël et Nouvel An 1995, un représentant de PBBG, Thierry Martin, a rencontré le couple Ostrini dans le bureau de l'architecte Siegwart, en présence de ce dernier. A cette occasion, les conjoints Ostrini ont donné verbalement mandat à PBBG de vendre un des lots de la PPE avec le projet de construction d'un bâtiment de deux appartements. Le 22 janvier 1996, PBBG a ainsi adressé aux époux Ostrini un courrier intitulé "mandat exclusif de courtage", dont la teneur est la suivante:

"Concerne: - Projet de construction sur la parcelle

N° 3894 sise chemin du Grillon à Pully

- Mandat exclusif de courtage

Madame, Monsieur,

Faisant suite à l'aimable entretien que M. Martin a eu avec MM. Armin Siegwart, architecte, et Patrick Ostrini, nous avons l'avantage de vous confirmer le contrat de courtage suivant:

1. Conditions générales

a) Le prix de vente minimum exigé pour chaque appartement nous sera communiqué par vous-mêmes.

b) Un descriptif détaillé de la construction nous sera remis par l'architecte. Ce dernier contiendra la liste des matériaux utilisés pour les revêtements de sols ainsi que les budgets prévus pour:

- cuisine

- aménagement salles de bains

- etc.

c) Il conviendrait d'être en possession d'un futur règlement de PPE (nous pouvons également fournir cette prestation) ainsi que de la répartition des millièmes.

d) Le budget et la campagne d'annonces seront définis avec notre accord. Trois annonces seront commandées par nos services et payées par nos soins.

e) Un panneau de vente sera élaboré par vos soins, sur une base que nous vous fournirons, et ce dernier sera placé, si possible, sur la parcelle N° 1813.

2. Honoraires de courtages

a) Appartement de 4 pièces (115 m2 environ)

Selon les normes S.V.R. annexées : Fr. 28'000.-

Montant forfaitaire arrêté : Fr. 20'000.- b) Appartement de 7 1/2 pièces (180 m2)

Selon les normes S.V.R. annexées : Fr. 38'500.-

Montant forfaitaire arrêté à : Fr. 30'000.- Tout en restant à votre disposition, nous vous présentons, Madame et Monsieur, l'expression de nos sentiments distingués.

Gérances et Gestions Immobilières

PBBG SA

Durée du mandat : 22.1.96 au 30.4.96

Signé le 26 janvier 1996

pour accord :".

Le 26 janvier 1996, Patrick Ostrini a contresigné cette écriture. Le même jour, il a envoyé à PBBG le pli qui suit:

"Concerne : Mandat de vente

Messieurs,

Je me réfère à l'entretien téléphonique de ce jour avec Monsieur Thierry Martin lors duquel j'ai confirmé l'octroi du mandat exclusif de courtage à votre société pour le lot n° 2 de la parcelle 3894 du chemin du Grillon à Pully.

Je vous communiquerai au plus vite le prix de vente minimum pour les appartements.

...

Annexe : confirmation signée".

b) PBBG a établi un dossier de présentation de la parcelle n° 3894, lequel a été adressé le 26 février 1996 à Esteban Zombory et Daniel Hernandez. Ce dossier de présentation prévoyait que la parcelle en cause, d'une surface totale de 1319 m2, devait être divisée en deux lots de copropriété horizontale, soit un lot n° 1 de 700 m2, destiné au propriétaire du bien-fonds, et un lot n° 2 de 500 m2, le solde de 119 m2 constituant des parties communes; le prix demandé pour le lot n° 2 était fixé à 300 000 fr. PBBG a relancé à plusieurs reprises les couples Zombory et Hernandez, en particulier par lettre du 12 avril 1996.

Le 25 avril 1996, au cours d'une rencontre qui a réuni Thierry Martin, l'architecte Siegwart, les conjoints Ostrini et Daniel Hernandez, celui-ci a indiqué que, n'étant pas séduit par le projet de Siegwart, il voulait se délier du mandat d'architecte que les époux Ostrini avaient conféré, car il souhaitait une autre répartition du volume. Cette opinion était partagée par Esteban Zombory, lequel avait précédemment informé par téléphone des collaborateurs de PBBG que seul l'achat de la parcelle nue l'intéressait, à l'exclusion du projet de construction.

Daniel Hernandez a finalement renoncé à acquérir le lot de PPE qui était offert à la vente, car il préférait construire à sa convenance plutôt que d'acquérir un appartement présenté sur la base de plans déjà mis à l'enquête. Il a alors continué à chercher une parcelle dans la région de Pully-Lutry.

Quant à Hélène Ostrini, elle s'est résolue à ne pas réaliser le projet de construction et à vendre l'entier du terrain non bâti. A cette fin, les époux Ostrini ont fait publier le 11 juin 1996 dans le journal "24 Heures" l'annonce suivante:

"Pully-La Rosiaz, magnifique parcelle de 1319 m2, coefficient 0,2, calme, proche des écoles, Fr. 725 450.-, possibilité de créer 3 logements. Réponse assurée aux offres correspondantes.

Ecrire sous chiffre S 022-439559, à Publicitas, case postale 3540, 1002 Lausanne 2".

Les familles Zombory et Hernandez s'étant montrées intéressées à l'achat de la parcelle, Patrick Ostrini a lui-même repris contact avec Daniel Hernandez.

c) Le 12 novembre 1996, Hélène Ostrini a vendu conditionnellement aux époux Zombory et Hernandez une part de copropriété de respectivement 570/1000èmes et 430/1000èmes de la parcelle n° 3894; la vente était subordonnée à la réalisation de deux conditions, soit, d'une part, que les conjoints Zombory reçoivent une autorisation de l'autorité cantonale compétente conformément à la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE, RS 211. 412.41) et, d'autre part, que les acheteurs obtiennent un permis de construire deux villas mitoyennes sur le bien-fonds. Sur la base de cette promesse d'achat, Hélène Ostrini a mis à l'enquête le projet de construire sur sa parcelle une habitation individuelle comprenant deux villas mitoyennes avec garage extérieur, ce dont a eu connaissance PBBG par la publication du 26 novembre 1996 intervenue dans la Feuille des Avis Officiels du canton de Vaud (FAO). Les deux conditions dont dépendait la vente immobilière s'étant réalisées, les époux Zombory et Hernandez ont acheté la parcelle n° 3894 en copropriété pour le prix de 600 000 fr.; le 28 janvier 1997, leurs parts de copropriété ont été inscrites au registre foncier sous les numéros de parcelle 6724 et 6725.

A la suite d'une publication dans la FAO du 18 février 1997, PBBG a appris que Hélène Ostrini avait vendu la parcelle n° 3894 aux époux Zombory et Hernandez. Le 24 février 1997, cette société a adressé la lettre suivante à Hélène Ostrini:

"Concerne: Parcelle n° 3894, chemin du Grillon, à

Pully

Vente à M. et Mme Zombory et à M. et Mme

HernandezMadame,

Faisant suite à la mise à l'enquête parue en décembre dernier, nous constatons avec plaisir que vous avez pu vendre la totalité de votre parcelle à M. et Mme Zombory et à M. et Mme Hernandez, clients dont nous vous avions transmis les références en février et avril 1996.

Nous sommes également heureux que vous ayez pu trouver un terrain d'entente avec M. Hernandez, conformément à notre séance en nos bureaux, l'an dernier.

Afin que nous puissions clore ce dossier et vous transmettre notre note d'honoraires, nous vous saurions gré de bien vouloir nous communiquer les prix appliqués, ceci en vue du calcul de nos honoraires".

Le 4 mars 1997, les conjoints Ostrini, se déclarant surpris du contenu de ce pli, ont adressé une fin de non-recevoir à PBBG. Ils ont fait valoir principalement que l'objet du mandat de PBBG était la vente d'appartements, alors que le client, qui a pris contact avec eux à la suite d'une annonce et qui s'est révélé être Daniel Hernandez, était intéressé à l'achat du terrain. PBBG a maintenu sa position par lettre du 26 mars 1997, à laquelle elle a joint une facture d'un montant de 32 695 fr.50, correspondant à une indemnité de courtage, selon les normes de la corporation, de 5% sur les premiers 500 000 fr. et de 3% sur le solde, le prix de vente ayant été estimé à 690 000 fr. Cette note est demeurée impayée.

B.- PBBG a fait notifier des poursuites à chacun des époux Ostrini, puis, après l'opposition totale formée par les poursuivis, a ouvert action à leur encontre le 6 juin 1997 devant la Cour civile du Tribunal cantonal vaudois; elle a conclu à ce que Patrick Ostrini et Hélène Ostrini, conjointement et solidairement entre eux ou chacun pour la part que justice dira, lui doivent paiement de 32 695 fr.50 plus intérêts à 5% l'an dès le 16 avril 1997, la mainlevée définitive des oppositions aux commandements de payer étant prononcée.

Les défendeurs se sont opposés aux conclusions de la demanderesse.

Par jugement du 22 mars 2000, la Cour civile a entièrement débouté la demanderesse. En substance, l'autorité cantonale a retenu que le défendeur, en contresignant le 26 janvier 1996 l'écriture de la demanderesse du 22 janvier 1996, a conclu un contrat de courtage avec cette dernière.

Sur le moyen des défendeurs selon lequel le contrat ne lierait pas Hélène Ostrini, qui n'a pas apposé sa signature sur l'écriture en cause, la Cour civile a notamment exposé que l'on pouvait se demander si cette lettre ne constituait pas une simple confirmation d'un contrat passé oralement précédemment.

Elle a toutefois laissé le problème indécis, étant donné que les conclusions de la demande devaient être de toute manière rejetées. Les juges cantonaux ont ainsi examiné la prétention de la demanderesse au regard du principe jurisprudentiel dit de l'équivalence, qui veut que la naissance du droit au salaire du courtier suppose que le contrat principal corresponde au but assigné par le courtage à l'activité du courtier, question qui doit être tranchée normalement d'après le résultat économique escompté lors de la conclusion du contrat de courtage. Interprétant le contrat signé le 26 janvier 1996, les magistrats vaudois ont constaté que le contrat envisagé dans la convention portait sur deux appartements à construire sur un terrain de 500 m2, qui devait constituer le lot n° 2 d'une propriété par étages, le lot n° 1 devant rester propriété de la défenderesse en vue de la construction d'une villa. Or, dès l'instant où le contrat principal finalement conclu par les défendeurs avait concerné la vente de la totalité de la parcelle n° 3894 et non un lot de propriété par étages à constituer sur le bien-fonds et qu'il avait trait à un terrain sans construction, ce contrat divergeait sur deux points essentiels du contrat souhaité par les mandants, de sorte que l'équivalence économique entre les deux accords faisait clairement défaut. La cour cantonale a encore considéré que l'objet du contrat de courtage n'avait pas été modifié après sa passation, ni expressément ni par actes concluants.

C.- La demanderesse exerce un recours en réforme au Tribunal fédéral contre le jugement précité en reprenant ses conclusions d'instance cantonale.

Les défendeurs proposent le rejet du recours.

Considérantendroit :

1.- a) Interjeté par la partie qui a intégralement succombé dans ses conclusions en paiement et dirigé contre un jugement rendu en instance cantonale unique par un tribunal supérieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestation civile dont la valeur litigieuse dépasse le seuil de 8000 fr. (art. 46 OJ), le recours est recevable, puisqu'il a été déposé en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) dans les formes requises (art. 55 OJ).

b) Le recours en réforme est ouvert pour violation du droit fédéral (art. 43 al. 1 OJ). Il ne permet en revanche pas d'invoquer la violation directe d'un droit de rang constitutionnel (art. 43 al. 1 2ème phrase OJ) ou la violation du droit cantonal (ATF 126 III 189 consid. 2a, 370 consid. 5; 125 III 305 consid. 2e).

Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral doit conduire son raisonnement sur la base des faits contenus dans la décision attaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aient été violées, qu'il y ait lieu à rectification de constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il faille compléter les constatations de l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents et régulièrement allégués (art. 64 OJ; ATF 126 III 59 consid. 2a et les arrêts cités). Dans la mesure où la recourante invoquerait un état de fait qui s'écarte de celui contenu dans la décision attaquée sans se prévaloir avec précision de l'une des exceptions qui viennent d'être rappelées, il ne serait pas possible d'en tenir compte. Il ne peut être présenté de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ).

Si le Tribunal fédéral ne saurait aller au-delà des conclusions des parties, lesquelles ne peuvent prendre de conclusions nouvelles (art. 55 al. 1 let. b in fine OJ), il n'est lié ni par les motifs qu'elles invoquent (art. 63 al. 1 OJ), ni par ceux de la décision cantonale (art. 63 al. 3 OJ; ATF 126 III 59 consid. 2a; 123 III 246 consid. 2).

2.- La recourante soutient que le fait que toute la parcelle a été vendue n'affecte en rien l'obligation contractuelle des intimés de lui verser la commission de courtage due pour l'indication et la négociation de l'affaire conclue avec les époux Zombory et Hernandez. Elle prétend que les défendeurs ont accepté que la surface à vendre soit modifiée et se réfère à une jurisprudence cantonale genevoise (SJ 1977 p. 33 ss), qui a admis que le principe d'équivalence était réalisé, lors même que, contrairement à la présente querelle, la surface effectivement vendue avait diminué par rapport aux prévisions originaires des parties. Selon la recourante, ni dans les souhaits des intimés, ni dans le contrat de courtage, pas plus que dans le dossier de présentation établi par la recourante, il n'aurait été question de la vente de lots de copropriété déjà construits. Au moment des démarches de la demanderesse en vue de la vente, les constructions immobilières n'étaient qu'au stade du projet; plusieurs variantes de construction étaient d'ailleurs envisagées quant au lot n° 2, ce qui attesterait que toutes les options, y compris la vente d'une parcelle non bâtie, étaient maintenues par les mandants. Du reste, les intimés ont participé à la réunion du 25 avril 1996 où les amateurs ont mentionné leur intérêt pour une parcelle vierge, si bien que les défendeurs savaient qu'ils entendaient acquérir une telle parcelle. Du moment que les parties ont prévu un courtage portant sur un bien-fonds avec un projet de construction, les amateurs intéressés pouvaient acheter la parcelle bâtie ou non bâtie. A en croire la recourante, la condition de l'équivalence serait remplie, au moins partiellement puisque la vente effective d'un terrain nu serait "comprise dans la vente de la parcelle bâtie". Si la demanderesse devait se voir refuser toute indemnité, cela reviendrait à consacrer un système où le mandant pourrait priver indûment le courtier de sa rémunération, en concluant lui-même un contrat principal légèrement modifié par rapport au contrat envisagé tout en sauvegardant le but économique escompté.

3.- a) Sur la base de l'état de fait déterminant (art. 63 al. 2 OJ), il n'est pas douteux que les plaideurs étaient liés par un contrat de courtage au sens des art. 412 ss CO. Si le défendeur a expressément accepté l'offre de la demanderesse de passer un tel contrat en signant pour accord l'écriture de celle-ci du 22 janvier 1996 qui prévoyait sa commission, la défenderesse y a consenti par actes concluants en laissant la recourante, dont la spécialisation dans le courtage immobilier rendait ses services onéreux (art. 412 al. 2 CO; ATF 82 IV 145 consid. I 2a), exercer en sa faveur une activité d'intermédiaire pour favoriser la vente d'une partie de son bien-fonds, et cela sciemment comme l'atteste la rencontre à laquelle elle a participé le 25 avril 1996, qui a réuni, outre son conjoint, un représentant de PBBG, l'architecte Siegwart et un amateur (cf. sur la conclusion du contrat de courtage par actes concluants: arrêt du 29 septembre 1992 dans la cause 4C.66/1992, consid. 2b publié in: SJ 1993 p. 189; Engel, Contrats de droit suisse, 2e éd., p. 522; Caterina Ammann, Commentaire bâlois, n. 5 ad art. 412 CO).

b) L'autorité cantonale n'a pas déterminé si les services que devait rendre la demanderesse correspondaient aux tâches de courtier indicateur et/ou négociateur. Il importe peu, du moment que le droit à la commission est soumis aux mêmes conditions, quelle que soit la nature du contrat de courtage. En effet, l'art. 413 al. 1 CO dispose que le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat.

4.- a) Il résulte de la teneur de la norme susrappelée que le droit au salaire du courtier est singulièrement fonction de l'existence d'un lien de causalité entre l'activité qu'il a manifestée et la conclusion du contrat principal; il suffit qu'il existe un lien psychologique entre les efforts du courtier et la passation du contrat principal (ATF 84 II 542 consid. 5; Caterina Ammann, op. cit. , n. 8 ad art. 413 CO).

En l'espèce, l'existence d'un tel lien psychologique ne saurait être niée, puisque c'est la demanderesse qui a informé les défendeurs que les futurs acquéreurs, à savoir les couples Zombory et Esteban, étaient intéressés à l'achat de la parcelle n° 3894, amateurs auxquels elle avait en outre adressé un dossier de présentation détaillé du bien-fonds. La Cour civile s'est implicitement dispensée d'examiner ce point, au motif qu'il n'y avait pas équivalence économique entre le résultat prévu par le contrat de courtage et celui effectivement obtenu par le courtier. La solution qui sera apportée à cette dernière question conditionne désormais l'issue de la querelle.

b) aa) De la norme ancrée à l'art. 413 al. 1 CO, il découle que le droit à la commission du courtier est lié à la conclusion par le mandant d'un contrat (dit principal) conforme à ses attentes, en ce sens qu'il permet à ce dernier d'obtenir le résultat économique assigné au courtier par le contrat de courtage (principe d'équivalence). Autrement dit, ce n'est pas une identité juridique qui est requise entre l'affaire escomptée et le contrat fourni par le courtier, mais bien une équivalence économique (ATF 114 II 357 consid. 3a; Caterina Ammann, op. cit. , n. 4 ad art. 413 CO; Pierre Turrettini, Le contrat de courtage et le salaire du courtier, thèse Genève 1952, p. 105/106). L'application du principe d'équivalence suppose donc que l'on examine si le contrat effectivement conclu représente la même valeur et peut remplir la même fonction que le contrat souhaité par le mandant (Christian Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, thèse Lausanne 1993, p. 401). Il suffit cependant que les intentions principales du mandant soient réalisées, de légères différences ou des dérogations de peu d'importance ne devant pas porter préjudice au courtier (Pierre Turrettini, op. cit. , p. 109). Ainsi, lorsque le prix de vente demandé dans le contrat de courtage n'a qu'une valeur indicative (cf. à ce propos ATF 76 II 147 consid. 1), le courtier possède une marge de négociation. Dans un arrêt déjà ancien, le Tribunal fédéral a évoqué une marge normale de négociation de 2% (consid. 4 non publié de l'ATF 84 II 521 reproduit in: SJ 1960 p. 56). Récemment, dans une espèce où le contrat de courtage imposait au courtier de signaler toutes les offres inférieures au prix indicatif, la juridiction fédérale a admis une marge de négociation plus élevée, en ce sens qu'elle a considéré que le résultat économique atteint par le courtier, inférieur de 3,63 % au prix indicatif brut, était conforme aux attentes du mandant (arrêt non publié du 16 juin 1999 dans la cause 4C.183/1998, consid. 3).

Lorsque la réalisation du principe d'équivalence est en jeu, il convient de ne pas perdre de vue que le contrat de courtage peut être modifié, notamment quant au but économique visé par le mandant. Une telle modification contractuelle peut intervenir par actes concluants des parties contractantes (Oser/Schönenberger, Commentaire zurichois, n. 17 ad art. 413 CO; Bruno von Büren, Schweizerisches Obligationenrecht, Besonderer Teil, p. 207; Marquis, op. cit. , p. 402).

bb) In casu, les juges cantonaux n'ont pas constaté la volonté réelle des parties quant à l'objet du contrat de courtage passé par les parties sur la base de l'offre de la demanderesse du 22 janvier 1996. Le recours au principe de la confiance se révèle donc indispensable pour déterminer ce point (ATF 126 III 25 consid. 3c, 59 consid. 5b, 375 consid. 2 e/aa; 125 III 305 consid. 2b p. 308).

Selon les termes limpides de l'offre de la recourante, les intimés devaient raisonnablement comprendre que le courtage avait pour objet la vente d'un bâtiment comprenant deux appartements à construire sur le lot de copropriété n° 2 de la parcelle n° 3894. Ainsi, les honoraires de la demanderesse étaient calculés, selon les normes de la Société vaudoise des régisseurs (SVR), en fonction d'un appartement de 4 pièces d'environ 115 m2 de surface et d'un second logement de 7 pièces et demie ayant une superficie de 180 m2. De plus, dans ses conditions générales, à la lettre a, l'accord précisait que les mandants devaient communiquer au courtier le prix de vente minimum exigé pour chaque appartement. Le jour même où il a contresigné l'écriture en cause, soit le 26 janvier 1996, le défendeur s'est du reste engagé par écrit à transmettre au plus vite l'information requise.

Toutefois, l'intimé Patrick Ostrini, pour une raison que l'on ignore, n'a jamais fait savoir à la demanderessele prix de vente minimum afférent à chaque appartement. C'est sans doute la raison pour laquelle la recourante a adressé un mois plus tard, le 26 février 1996, aux couples Zombory et Hernandez un dossier de présentation qui se rapportait à la vente du même lot n° 2 de copropriété horizontale, mais sans constructions, au prix de 300 000 fr. pour une surface de 500 m2. Or, les défendeurs ont toléré en toute connaissance de cause que la recourante déploie une activité tendant à la vente d'une part non construite de la parcelle n° 3894. On en veut pour preuve que lors de l'entrevue du 25 avril 1996, qui réunissait notamment un représentant de la demanderesse et les défendeurs, ceux-ci n'ont émis aucune protestation sur cette nouvelle manière d'agir du courtier dans le cadre de sa recherche d'amateurs. Partant, il appert que les défendeurs ont sciemment accepté de modifier par actes concluants l'objet du courtage, lequel ne devait plus porter que sur la vente d'un terrain non bâti de 500 m2, et cela au prix indicatif de 300 000 fr., puisqu'il n'a pas été constaté que les défendeurs avaient la volonté de faire de ce prix une limite inférieure au-dessous de laquelle le courtier n'avait droit à aucun salaire.

L'interprétation objective des manifestations de volonté des parties ayant permis de dégager le but économique espéré par les défendeurs, c'est-à-dire la vente d'un terrain nu au prix de 300 000 fr., il y a lieu maintenant de rechercher si le contrat qui a bien été passé par les défendeurs avec les tiers que lui a présentés la demanderesse doit être jugé conforme à leurs attentes sur le plan économique.

cc) En janvier 1997, la défenderesse a retiré 600 000 fr. de la vente en copropriété aux conjoints Zombory et Hernandez de la totalité de la parcelle n° 3894. La superficie du bien-fonds étant de 1319 m2, il s'ensuit que la vente immobilière s'est réalisée au prix de 454 fr.90 par m2 (600 000: 1319).

Le contrat de courtage modifié d'entente entre les plaideurs concernait la vente d'un lot de 500 m2 de la même parcelle au prix indicatif de 300 000 fr. Les défendeurs escomptaient ainsi pouvoir vendre ce terrain à 600 fr. le m2 (300 000: 500).

Partant, le contrat principal effectivement conclu l'a été à un prix de la surface au m2 inférieur de 145 fr.10 à celui désiré par les mandants. En d'autres termes, la différence par rapport au prix indicatif dépasse les 24%((145, 10: 600) x 100). Dans ces conditions, on ne saurait admettre que le contrat de vente pour lequel la demanderesse s'est entremise a permis aux intimés d'atteindre le but économique qu'ils poursuivaient.

Le contrat principal n'étant pas équivalent sous l'angle du résultat économique au contrat désiré par les mandants, la demanderesse n'a pas droit à sa commission. C'est le résultat auquel est parvenue la Cour civile.

5.- En définitive, le recours doit être rejeté et le jugement attaqué confirmé, mais par substitution de motifs.

Vu l'issue du litige, les frais et dépens de la procédure fédérale doivent être mis à la charge de la recourante qui succombe (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).

Par ces motifs,

le Tribunal fédéral :

1. Rejette le recours et confirme le jugement attaqué;

2. Met un émolument judiciaire de 2000 fr. à la charge de la recourante;

3. Dit que la recourante versera aux intimés, créanciers solidaires, une indemnité de 3000 fr. à titre de dépens;

4. Communique le présent arrêt en copie aux mandataires des parties et à la Cour civile du Tribunal cantonal vaudois.

___________

Lausanne, le 29 janvier 2001 ECH

Au nom de la Ie Cour civile

du TRIBUNAL FEDERAL SUISSE:

Le Président, Le Greffier,