[AZA 0/2]

5C.216/2000

IIe COUR CIVILE

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20 juillet 2001

Composition de la Cour: M. Reeb, président, M. Bianchi, M.

Raselli, Mme Nordmann et M. Merkli, juges.

Greffier: M. Fellay.

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Dans la cause civile pendante

entre

la Communauté des copropriétaires en PPE de l'immeuble "X.________", défenderesse et recourante, représentée par Me Pierre-Antoine Buchard, avocat à Martigny,

et

P.etC. A.________, demandeurs et intimés, tous deux représentés par Me Jacques Philippoz, avocat à Leytron;

(art. 712r CC; révocation de l'administrateur d'une PPE)

Vu les pièces du dossier d'où ressortent

les faits suivants:

A.- a) La société en nom collectif S.________ (ci-après: SNC S.________) a pour activité, depuis 1983, la promotion, la construction et l'exploitation de l'ensemble du complexe des Bains de ..... Elle compte au nombre de ses associés T.________.

En décembre 1987, la SNC S.________ a érigé en propriété par étages l'immeuble "X.________" sis sur la parcelle n° 4358 de la commune de .... (4'288 m2). L'administrateur de cette PPE a été désigné en la personne de R.________, directeur de l'Agence immobilière B.________ SA, dont l'administratrice unique est T.________. En réalité, la fonction d'administrateur de la PPE a été assumée par B.________ SA.

A fin décembre 1987, P.etC. A.________ ont acquis, en copropriété par moitié chacun, un appartement dans le bâtiment "X.________".

b) En juillet 1993, la SNC S._______, représentée par R.________, a procédé à la division de la parcelle no 3103 servant de zone de détente et de verdure au centre du complexe résidentiel des Nouveaux bains de ...., parcelle de 3'397 m2 qu'elle a amputée de 581 m2 pour les rattacher à la parcelle n° 4451. Sur cette dernière, elle a fait construire l'immeuble "Y.________". Cette construction, qui n'a pas suscité d'opposition lors de sa mise à l'enquête publique, masque la vue depuis l'appartement des époux A.________.

c) Dès 1993 ou 1994, la SNC S.________ a utilisé comme local commercial deux studios dont elle était propriétaire au rez-de-chaussée de l'immeuble "X.________". Cette modification de destination, contrairement à ce que prévoyait le règlement d'administration et d'utilisation dudit immeuble, n'a pas été soumise à l'assemblée des copropriétaires.

d) En été 1995, la commune de .... a engagé une procédure d'appel à contribution de plus-values pour la réfection de chemins dans un périmètre englobant les propriétés par étages du centre thermal S._________.

e) La société anonyme S.________ SA, constituée en mars 1996 et à laquelle la SNC S._______ a fait apport de ses actifs et passifs liés directement à l'exploitation du centre thermal et des anciens bains, a pour but la promotion, la construction et l'exploitation de l'ensemble du complexe S.________, la mise en valeur des terrains de la société pour la création de logements et d'hôtels, de toutes installations balnéaires et hôtelières, médicales ou paramédicales, touristiques, sportives et de fitness, ainsi que de loisirs et d'animation pour agrémenter le séjour des hôtes. R.________ a fait partie du conseil d'administration de cette société anonyme jusqu'au 21 février 2000, date à laquelle il a été remplacé par T.________.

B.- A l'assemblée des copropriétaires du 9 mars 1996, les époux A.________ ont proposé la révocation de l'administratrice de la PPE. Ils invoquaient le double mandat de B.________ SA qui représentait à la fois la PPE et la SNC S.________, lesquelles avaient des intérêts divergents. Leur proposition a été rejetée.

Les époux A.________ ont alors ouvert action en révocation de l'administratrice contre la communauté des copropriétaires par étages de l'immeuble "X.________". Par décision du 2 décembre 1998, le Juge II des districts de Martigny et St-Maurice a admis leur action.

Saisie d'un appel de la communauté des copropriétaires par étages, la IIe Cour civile du Tribunal cantonal valaisan l'a rejeté par jugement du 30 août 2000, communiqué le 5 septembre suivant.

C.- Par la voie d'un recours en réforme interjeté le 3 octobre 2000, la communauté des copropriétaires par étages conclut, avec suite de frais et dépens, au rejet de la demande des époux A.________ et au renvoi de la cause à la cour cantonale pour qu'elle statue à nouveau sur le sort des frais et dépens de l'instance cantonale.

Les intimés concluent au rejet du recours.

Considérant en droit :

1.- Le Tribunal fédéral examine d'office et avec une pleine cognition la recevabilité des recours qui lui sont soumis (ATF 126 I 81 consid. 1a; 126 III 274 consid. 1; 125 II 293 consid. 1a et les arrêts cités).

Interjeté en temps utile contre une décision finale prise en dernière instance cantonale, dans une contestation civile dont la valeur litigieuse, selon les constatations du jugement attaqué, dépasse 8000 fr., le recours est recevable au regard des art. 46, 48 al. 1 et 54 al. 1 OJ.

2.- Aux trois griefs de violation de son devoir de fidélité par l'administratrice invoqués par les demandeurs, la cour cantonale a répondu en substance de la façon suivante:

- à défaut d'une procuration spéciale, l'administratrice n'avait pas compétence pour s'opposer au projet de construction de l'immeuble "Y.________", ni pour représenter la communauté, ces mesures ne relevant pas de la gestion interne;

- il n'incombait pas davantage à l'administratrice d'intervenir dans la procédure d'appel en plus-value au nom des copropriétaires, dont chacun avait été avisé personnellement par la commune;

- quant au changement d'affectation des deux studios, il constituait une violation formelle des dispositions réglementaires internes, dont cependant aucun copropriétaire ne s'était ému à l'époque; venant de l'administratrice de la PPE, une telle initiative était toutefois inopportune.

La cour cantonale a jugé en revanche plus sérieux le conflit d'intérêts résultant de la position multiple de B.________ SA et de ses organes, retenant ce qui suit à ce propos: la SNC S.________ a pour vocation la promotion immobilière et a notamment fait construire le bâtiment "X.________", dont les locaux résidentiels ont été vendus à des curistes; les intérêts de ces derniers, qui recherchent calme, repos, vue et ensoleillement, sont divergents de ceux de la SNC S.________, dont l'objectif est de construire le plus possible dans le périmètre du centre thermal, et de ceux de la société S.________ SA, qui s'efforce d'attirer le plus grand nombre de clients possible dans le complexe des bains qu'elle exploite. Cette opposition d'intérêts s'est manifestée à l'occasion de la construction de l'immeuble "Y.________", qui est venu occuper un espace jusque-là réservé à la détente et masquer la vue depuis "X.________"; il en est allé de même lors de l'affectation commerciale des deux studios de la SNC S.________, que l'administratrice n'a pas contrôlée. Or, l'identité des personnes remplissant les fonctions d'organes de B.________ SA, de S.________ SA et de la SNC S.________ n'offre aux copropriétaires des "X.________" aucune garantie que leurs intérêts seront pris en considération avant toute chose par l'administratrice de la PPE. Dame T.________ - qui est en même temps administratrice unique de B.________ SA, associée avec signature dans la SNC S.________, représentée jusqu'à une date toute récente au conseil d'administration de S.________ SA par R.________, directeur de B.________ SA - était exposée à des antagonismes insolubles qui la mettaient dans l'incapacité de s'acquitter, comme organe de B.________ SA, de ses obligations contractuelles dans le cadre de l'administration de la PPE "X.________"; partant, son obligation de fidélité de mandataire était à tout le moins compromise.

Il en allait de même pour R.________, directeur de B.________ SA et administrateur, jusqu'au 21 février 2000, de S.________ SA. L'évidente ambiguïté de la position des deux personnes en question aurait dû amener B.________ SA à se démettre spontanément de son mandat.

Un tel conflit d'intérêts constituait donc, pour les juges cantonaux, un juste motif de révocation au sens de l'art. 712r CC. La recourante le conteste. A son avis, la révocation de l'administratrice de la PPE viole le droit fédéral.

3.- a) L'art. 712r CC prévoit que l'assemblée des copropriétaires peut révoquer en tout temps l'administrateur, sous réserve de dommages-intérêts éventuels (al. 1); si au mépris de justes motifs, l'assemblée refuse de révoquer l'administrateur, tout copropriétaire peut, dans le mois, demander au juge de prononcer la révocation (al. 2).

La notion de justes motifs au sens de l'art. 712r al. 2 CC s'interprète selon l'art. 4 CC. Cela signifie que le juge doit prendre en compte toutes les circonstances du cas d'espèce. Il y a justes motifs lorsque le maintien de l'administrateur ne peut pas être exigé parce que les relations de confiance sont détruites (ATF 126 III 177 consid. 2a), ainsi lorsque l'administrateur viole gravement son devoir de fidélité (Meier-Hayoz/Rey, Commentaire bernois, n. 18 s. ad art. 712r CC). Un juste motif de révocation existe, plus précisément, lorsque l'administrateur ne remplit pas ses tâches, gère de manière négligente les fonds qui lui sont confiés, passe outre aux décisions de l'assemblée des copropriétaires, chicane ou invective ces derniers, délègue ses tâches indûment à des tiers ou se comporte de manière contraire à l'honneur (Meier-Hayoz/Rey, loc. cit. , n. 19 ad art. 712r CC). Il ne peut s'agir que de motifs qui, selon les règles de la bonne foi, ne permettent plus d'exiger d'un ou de tous les copropriétaires de faire administrer la copropriété par l'administrateur contesté. En revanche, de légères violations des devoirs de l'administrateur ne sauraient constituer des justes motifs de révocation (Bösch, Commentaire bâlois, n. 5 ad art. 712r CC).

b) Le Code civil ne contient pas de règles d'incompatibilité concernant l'administrateur de la PPE. Par ailleurs, il ne ressort pas de l'arrêt attaqué que le règlement d'administration et d'utilisation de la PPE "X.________" ou le contrat d'administration la concernant prévoient de telles règles. De ce point de vue, B.________ SA était et reste donc éligible comme administratrice de la PPE en cause.

La situation présente est d'ailleurs comparable à celle, courante, où le promoteur ou le constructeur se fait désigner aussi comme administrateur, solution qui n'implique pas que des risques, mais également des avantages certains.

c) Lorsque, comme dans la présente affaire, l'unique administratrice et le directeur de la société administratrice de la PPE poursuivent au sein d'autres sociétés des intérêts opposés à ceux de la communauté des copropriétaires, il y a sans doute un risque accru que la société administratrice n'observe pas scrupuleusement son devoir de fidélité envers la PPE. Toutefois, ce risque abstrait d'une éventuelle violation du devoir de fidélité ne constitue pas, à lui seul, un juste motif de révoquer l'administrateur. C'est pourtant ce seul risque virtuel qu'a retenu en définitive la cour cantonale, après avoir clairement écarté deux des trois motifs concrets de révocation invoqués par les demandeurs. Quant au troisième (changement d'affectation des studios), elle a jugé simplement inopportun le comportement de l'administratrice.

Cette dernière a certes failli à ses devoirs en s'abstenant d'intervenir. Il s'agit là toutefois d'un manquement mineur, qui n'a d'ailleurs suscité à l'époque aucune réaction des copropriétaires.

Cette légère défaillance ne saurait être considérée, même dans la situation de conflit d'intérêts potentiel évoquée plus haut, comme un juste motif de révocation.

La cour cantonale a donc conclu à tort à l'existence, en l'espèce, de justes motifs au sens de l'art. 712r al. 2 CC; partant, elle a violé le droit fédéral en révoquant l'administratrice.

4.- En conséquence, le recours doit être admis et la cause renvoyée à l'autorité cantonale pour nouvelle décision sur les frais et dépens de la procédure cantonale (art. 159 al. 6 OJ).

La charge des frais et dépens de l'instance fédérale incombe aux intimés, solidairement entre eux (art. 156 al. 1 et 7, 159 al. 1 et 5 OJ).

Par ces motifs,

le Tribunal fédéral :

1. Admet le recours et réforme le jugement attaqué en ce sens que la demande des intimés est rejetée.

2. Renvoie la cause à l'autorité cantonale pour nouvelle décision sur les frais et dépens de la procédure cantonale.

3. Met à la charges des intimés, solidairement entre eux:

a) un émolument de justice de 1500 fr.,

b) une indemnité de 1500 fr. à payer à la recourante à titre de dépens.

4. Communique le présent arrêt en copie aux mandataires des parties et à la IIe Cour civile du Tribunal cantonal du canton du Valais.

__________

Lausanne, le 20 juillet 2001 FYC/frs

Au nom de la IIe Cour civile

du TRIBUNAL FEDERAL SUISSE :

Le Président,

Le Greffier,