[AZA 0/2]

4P.134/2001

Ie COUR CIVILE

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16 novembre 2001

Composition de la Cour: MM. Walter, président, Leu et Corboz,

juges. Greffier: M. Ramelet.

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Statuant sur le recours de droit public

formé par

X.________ S.A., représentée par Me Jean Heim, avocat à Lausanne,

contre

l'arrêt rendu le 4 octobre 2000 par la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois dans la cause qui oppose la recourante à Y.________ S.A., représentée par Me Peter Schaufelberger, avocat à Lausanne;

(arbitraire; droit à une décision motivée)

Vu les pièces du dossier d'où ressortent

les faits suivants:

A.- a) Par contrat du 21 mars 1994, la société X.________ S.A. a remis à bail à Y.________ S.A. une surface de 3099 m2 au rez-de-chaussée du centre commercial qu'elle avait entrepris de construire. Y.________ S.A. entendait y installer un de ses supermarchés.

Par contrat du même jour, X.________ S.A. a également loué à Y.________ S.A. une surface de 1500 m2 au premier étage du centre commercial. Y.________ S.A. n'entendait pas utiliser elle-même cette surface, mais la sous-louer à des partenaires. Les deux parties souhaitaient que toutes les surfaces soient effectivement occupées au moment de l'ouverture du centre; en concluant ce second contrat, Y.________ S.A. voulait agir dans ce sens et rechercher également des preneurs.

Les deux conventions datées du 21 mars 1994 contenaient un article 9 qui prévoyait, à son alinéa premier, que les frais d'eau et d'électricité seraient relevés sur des compteurs pour toute la surface louée et payés directement aux Services industriels par la société locataire, avec les taxes s'y rapportant. Par ailleurs, l'art. 9 al. 2 avait la teneur suivante:

" Les frais énumérés ci-dessous seront répartis

entre tous les locataires du bâtiment au prorata

des surfaces louées:

- frais de chauffage des locaux communs,

- frais d'éclairage des locaux communs et des

extérieurs,

- frais de nettoyage et d'entretien des locaux

communs,

- frais d'entretien des parkings du centre et

des parkings extérieurs,

- frais d'entretien des places de jeu et planta- tions,

- frais d'entretien du système Sprinkler,

- taxes d'égouts et d'épuration des eaux usées,

- frais d'enlèvement des ordures et autres dé- chets".

Par ailleurs, chaque contrat contenait une clause générale prévoyant que les dispositions du code des obligations ainsi que les règles et usages locatifs du canton de Vaud étaient applicables dans la mesure où les contrats n'y dérogeaient pas expressément (art. 18, respectivement art. 15 du contrat).

b) Y.________ S.A. a mis X.________ S.A. en contact avec la société Z.________ & Cie AG (ci-après: Z.________), qui était l'un de ses partenaires habituels.

Par contrat du 17 mai 1994, X.________ S.A. a loué à Z.________ une surface de 600 m2 située au premier étage du centre commercial.

Selon une déclaration faite en cours de procédure par l'actionnaire de X.________ S.A. (qui s'occupait personnellement de l'affaire), Z.________ était censée occuper une partie de la surface louée à Y.________ S.A. Le directeur de Z.________ a déclaré, pour sa part, qu'il n'en avait pas été question lors des négociations entre Z.________ et X.________ S.A.

Dans une lettre du 19 juin 1995 adressée à X.________ S.A., Y.________ S.A. affirmait que "Z.________ devait implanter ses 600 m2 sur la partie du premier étage que nous détenons en location". Par pli et téléfax des 20 juin 1995, X.________ S.A. a répondu à Y.________ S.A. que "les surfaces louées à Z.________ par contrat du 17 mai 1994 n'étaient pas prélevées sur celles qui vous sont louées au premier étage du centre".

Y.________ S.A. a reçu une copie du contrat conclu avec Z.________, qui lui a été envoyée par X.________ S.A.

sous pli du 7 juin 1994. Elle n'a pas réagi à réception de ce document.

Se plaignant que toutes les surfaces du premier étage n'avaient pas été louées, Z.________ a manifesté la volonté, par lettre du 27 décembre 1994, de se délier du contrat qu'elle avait conclu le 17 mai 1994. X.________ S.A. a accepté de libérer Z.________ de ses obligations contractuelles, sans contrepartie aucune.

Le centre commercial a ouvert ses portes le 22 juin 1995.

B.- Un litige a surgi entre les parties au sujet des frais que X.________ S.A. réclamait à Y.________ S.A.

Cette dernière a considéré que le montant était excessif, puis a précisé, notamment, que l'on mettait à sa charge à tort des frais qui n'étaient pas prévus à l'art. 9 des contrats.

X.________ S.A. a reproché à Y.________ S.A. d'avoir laissé des surfaces vides au premier étage à l'époque de l'ouverture du centre, ce qui lui aurait causé un dommage.

Par requête du 7 octobre 1996, Y.________ S.A. a ouvert action contre X.________ S.A. devant le Tribunal des baux du canton de Vaud, demandant principalement que les frais accessoires mis à sa charge soient réduits, que le bail portant sur les 1500 m2 soit déclaré nul, qu'il soit constaté que Y.________ S.A. n'est pas débitrice de X.________ S.A.

pour les sommes en capital de 26 578 fr.65 et 35 268 fr.80 et que sa partie adverse soit déclarée débitrice de Y.________ S.A. pour la somme de 10 000 fr. avec intérêts.

X.________ S.A. a formé une demande reconventionnelle s'élevant au total à un montant en capital de 212 056 fr.80.

Par jugement du 8 novembre 1999, le Tribunal des baux a statué sur l'ensemble des points litigieux.

Saisie du recours de X.________ S.A., la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois, par arrêt du 4 octobre 2000, a confirmé le jugement attaqué. Sur les deux points qui restent actuellement litigieux entre les parties, la cour cantonale a considéré en substance que X.________ S.A. ne pouvait pas réclamer d'autres frais accessoires que ceux énumérés à l'art. 9 des contrats et que les 600 m2 loués à Z.________ devaient être imputés sur les 1500 m2 loués au premier étage à Y.________ S.A.

C.- X.________ S.A. interjette, parallèlement, un recours de droit public et un recours en réforme au Tribunal fédéral. Dans le recours de droit public, invoquant le droit à une décision motivée et l'interdiction de l'arbitraire, elle conclut à l'annulation de l'arrêt attaqué, ainsi que du jugement de première instance.

L'intimée conclut au rejet du recours dans la mesure où il est recevable, alors que l'autorité cantonale déclare se référer aux considérants de son arrêt.

Considérant en droit :

1.- a) Le recours de droit public au Tribunal fédéral est ouvert contre une décision cantonale pour violation des droits constitutionnels des citoyens (art. 84 al. 1 let. a OJ).

La décision attaquée, qui est finale, n'est susceptible d'aucun autre moyen de droit sur le plan fédéral ou cantonal dans la mesure où la recourante invoque la violation directe d'un droit de rang constitutionnel, de sorte que la règle de la subsidiarité du recours de droit public est respectée (art. 84 al. 2 et 86 al. 1 OJ). En revanche, si la recourante soulève une question relevant de l'application du droit fédéral, le grief n'est pas recevable, parce qu'il pouvait faire l'objet d'un recours en réforme (art. 43 al. 1 et 84 al. 2 OJ).

Il ne ressort pas de l'arrêt attaqué que le pouvoir d'examen de la cour cantonale était plus limité que celui du Tribunal fédéral, de sorte que le jugement de première instance ne peut pas être entrepris simultanément (ATF 126 II 377 consid. 8b p. 395; 125 I 492 consid. 1a/aa).

La recourante est personnellement touchée par la décision attaquée, dans la mesure où elle rejette ses prétentions en paiement, de sorte qu'elle a un intérêt personnel, actuel et juridiquement protégé à ce que cette décision n'ait pas été prise en violation de ses droits constitutionnels. En conséquence, elle a qualité pour recourir (art. 88 OJ).

Interjeté en temps utile (art. 89 al. 1 OJ), dans la forme prévue par la loi (art. 90 al. 1 OJ), le recours est recevable.

Hormis certaines exceptions - qui ne sont pas réalisées en l'espèce - le recours de droit public n'a qu'un caractère cassatoire; toute autre conclusion est irrecevable (ATF 127 II 1 consid. 2c; 127 III 279 consid. 1b; 126 III 534 consid. 1c; 124 I 327 consid. 4a).

Le recours de droit public doit en principe être traité avant le recours en réforme que la recourante a déposé parallèlement (art. 57 al. 5 OJ).

b) Saisi d'un recours de droit public, le Tribunal fédéral n'examine que les griefs d'ordre constitutionnel invoqués et suffisamment motivés dans l'acte de recours(art. 90 al. 1 let. b OJ; ATF 127 I 38 consid. 3c; 127 III 279 consid. 1c; 126 III 524 consid. 1c, 534 consid. 1b).

2.- a) Invoquant un déni de justice formel et une violation du droit d'être entendu, la recourante reproche à la cour cantonale d'avoir balayé, sans motivation sérieuse, ses arguments tendant à montrer que c'était à tort que le juge de première instance avait retenu que les 600 m2 loués à Z.________ devaient être imputés sur les 1500 m2 loués au premier étage à l'intimée.

aa) Au sens strict, un déni de justice formel, prohibé par l'art. 29 al. 1 Cst. , n'est réalisé que lorsqu'une autorité ne statue pas sur une requête qui lui est présentée et qui relève de sa compétence (ATF 107 Ib 160 consid. 3b et les arrêts cités). En l'espèce, il n'est pas douteux que la cour cantonale a statué sur toutes les conclusions prises devant elle, de sorte qu'il n'y a pas trace d'un déni de justice formel au sens strict.

bb) La jurisprudence a déduit du droit d'être entendu, garanti par l'art. 29 al. 2 Cst. , notamment l'obligation pour l'autorité de motiver sa décision, afin que son destinataire puisse la comprendre, l'attaquer utilement s'il y a lieu et que l'autorité de recours puisse exercer son contrôle (ATF 126 I 15 consid. 2a/aa, 97 consid. 2b; 125 II 369 consid. 2c; 124 II 146 consid. 2a).

Pour répondre à ces exigences, il suffit que le juge mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision, de manière à ce que l'intéressée puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause; il n'a pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais peut au contraire se limiter à ceux qui, sans arbitraire, apparaissent pertinents (ATF 126 I 97 consid. 2b; 123 I 31 consid. 2c et les arrêts cités).

cc) En l'espèce, la cour cantonale a constaté en fait que l'actionnaire de la recourante avait affirmé que Z.________ était censée occuper une partie de la surface louée à l'intimée (arrêt attaqué p. 9). La cour cantonale a également relevé que la recourante ne contestait pas la réalité et le contenu de cette déclaration (arrêt attaqué p. 34). Elle a observé qu'elle ne voyait pas en quoi le juge de première instance aurait fait une interprétation insoutenable de cette déclaration (arrêt attaqué p. 34). Il est vrai que l'interprétation donnée est celle qui vient immédiatement à l'esprit en lisant la déclaration en question. On ne voit pas ce que l'on pourrait ajouter à la constatation que cette interprétation n'est pas insoutenable.

Il faut encore observer que la cour cantonale a examiné longuement, aux pages 36 et 37 de l'arrêt déféré, les arguments de la recourante en expliquant qu'ils étaient impropres à démontrer l'arbitraire de l'interprétation effectuée.

Au contraire, l'autorité cantonale a fait état d'éléments corroboratifs (l'envoi immédiat d'une copie du contrat conclu avec Z.________ et l'existence d'un plan qui montre que les surfaces finalement attribuées à l'intimée comprennent bien celles qui étaient dévolues à Z.________) et a admis que c'était à juste titre que le Tribunal des baux avait accordé foi à la déclaration de l'actionnaire dans le sens de l'interprétation donnée.

On ne saurait donc dire que la motivation est insuffisante pour comprendre la décision et, s'il y a lieu, pour l'attaquer utilement. Ce premier grief est donc infondé.

b) La recourante se plaint ensuite d'arbitraire dans l'appréciation des preuves.

aa) Selon la jurisprudence, l'arbitraire, prohibé par l'art. 9 Cst. , ne résulte pas du seul fait qu'une autre solution pourrait entrer en considération ou même qu'elle serait préférable; le Tribunal fédéral ne s'écarte de la décision attaquée que lorsque celle-ci est manifestement insoutenable, qu'elle se trouve en contradiction claire avec la situation de fait, qu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique indiscuté, ou encore lorsqu'elle heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité.

Pour qu'une décision soit annulée pour cause d'arbitraire, il ne suffit pas que la motivation formulée soit insoutenable, il faut encore que la décision apparaisse arbitraire dans son résultat (ATF 127 I 54 consid. 2b; 126 I 168 consid. 3a; 125 I 166 consid. 2a; 125 II 10 consid. 3a, 129 consid. 5b).

bb) La cour cantonale a constaté que l'actionnaire de la recourante, entendu en tant que représentant de la partie, a déclaré que Z.________ était censée occuper une partie de la surface louée à l'intimée. La recourante ne tente pas de démontrer que l'existence et le contenu de cette déclaration auraient été retenus arbitrairement; elle s'efforce seulement de proposer une autre interprétation de cette déclaration, interprétation qui n'est certainement pas celle qui vient immédiatement à l'esprit. Il n'est assurément pas arbitraire - au sens de la définition rappelée ci-dessus - d'admettre que l'actionnaire a voulu dire que son intention, au moment de la conclusion du contrat avec Z.________, était bien d'imputer les 600 m2 loués à cette société sur les 1500 m2 pour lesquels l'intimée (qui avait présenté Z.________) devait trouver preneur.

La cour cantonale a également constaté - sans que l'arbitraire ne soit invoqué à ce propos - que l'intimée, de son côté, avait déclaré, dans une lettre du 19 juin 1995, que "Z.________ devait implanter ses 600 m2 sur la partie du premier étage que nous détenons en location".

Ainsi, chacune des parties s'est exprimée, à un certain moment, dans un sens concordant sur la signification de l'opération.

Ces deux déclarations qui coïncident, émanant des deux parties, s'inscrivent d'ailleurs très logiquement dans le contexte. Comme l'intimée devait trouver des preneurs pour les 1500 m2 du premier étage et qu'elle avait présenté Z.________ qui était un de ses partenaires habituels, il était logique que les 600 m2 loués à cette société soient imputés sur les 1500 m2 pour lesquels l'intimée avait la charge de trouver preneur.

Que le contrat conclu avec Z.________ ait été immédiatement envoyé en copie à l'intimée est un indice corroboratif.

On ne voit en effet pas pourquoi ce contrat conclu entre la recourante et Z.________ aurait dû être envoyé à l'intimée s'il ne la concernait en rien et n'avait pas d'effet pour elle.

L'autorité cantonale a encore relevé, comme indice corroboratif, qu'un plan montre que la surface définitivement allouée à l'intimée comprend bien les 600 m2 qui devaient être dévolus à Z.________. Sur ce point également, la recourante ne tente pas de démontrer que le fait lui-même (l'existence du plan et son contenu) aurait été retenu de manière insoutenable.

Au vu de l'ensemble de ces éléments convergents, les autorités cantonales n'ont pas statué arbitrairement en retenant que, selon la volonté réelle des parties, les 600 m2 loués à Z.________ devaient être imputés sur les 1500 m2 loués à l'intimée.

La recourante présente les éléments de fait qui militent en faveur de sa version comme si elle s'adressait à une cour d'appel. Il n'appartient cependant pas au Tribunal fédéral, saisi d'un recours de droit public, d'examiner l'ensemble des moyens de preuve et de substituer son appréciation à celle de l'autorité cantonale. Les arguments supplémentaires invoqués de part et d'autre sont impropres à faire apparaître comme arbitraire la conviction de l'autorité cantonale à considérer les éléments rappelés ci-dessus.

La déclaration divergente du directeur de Z.________ peut être interprétée en ce sens qu'on ne lui a pas expliqué au cours des négociations - parce que cela ne le concernait pas - que les 600 m2 seraient imputés sur une obligation de l'intimée à l'égard de la recourante.

Que la recourante ait continué de réclamer à l'intimée le loyer pour les 1500 m2 peut parfaitement s'expliquer par le fait que Z.________ a été libérée conventionnellement de ses obligations et qu'elle n'a donc pas payé de loyer pour les 600 m2 qui lui ont été loués. Savoir si la libération de Z.________ aurait pu faire renaître l'obligation de l'intimée est une question qui n'est pas abordée dans le recours, de sorte qu'il n'y a pas lieu de l'examiner.

La recourante explique, en se fondant sur un plan, que Z.________ devait occuper des surfaces à l'arrière de l'escalator; citant le directeur de Z.________, elle affirme que cette société devait occuper des surfaces à la droite de l'escalator en montant. Ces explications ne semblent pas concordantes et elles sont en tout cas impropres à établir l'arbitraire de la conviction cantonale. Il en va de même de la démonstration peu compréhensible que la recourante semble vouloir faire sur la base d'un calcul de surface. Il est assurément vrai que les plans et les explications des parties ne sont pas univoques; cette circonstance n'est cependant pas suffisante pour faire apparaître comme insoutenable la conviction acquise par l'autorité cantonale.

3.- En définitive, le recours doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité. Vu l'issue de la querelle, les frais et dépens doivent être mis à la charge de la recourante qui succombe (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).

Par ces motifs,

le Tribunal fédéral :

1. Rejette le recours dans la mesure où il est recevable;

2. Met un émolument judiciaire de 15 000 fr. à la charge de la recourante;

3. Dit que la recourante versera à l'intimée une indemnité de 18 000 fr. à titre de dépens;

4. Communique le présent arrêt en copie aux mandataires des parties et à la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois.

___________

Lausanne, le 16 novembre 2001 ECH

Au nom de la Ie Cour civile

du TRIBUNAL FEDERAL SUISSE:

Le Président,

Le Greffier,