Tribunale federale

{T 0/2}

4P.217/2002 /ech

Arrêt du 19 décembre 2002

Ire Cour civile

Les juges fédéraux Walter, président de la Cour,

Corboz et Favre,

greffière Aubry Girardin.

La Communauté X.________,

recourante, représentée par Me Christian Buonomo, avocat,

quai Gustave-Ador 26, case postale 6253, 1211 Genève 6,

contre

Y.________ SA,

intimée,

Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève, case postale 3108, 1211 Genève 3.

art. 9 Cst.; procédure civile; application arbitraire du droit; bail à loyer

(recours de droit public contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève du 9 septembre 2002).

Faits:

A. La Communauté X.________ (ci-après: la Communauté) a remis à bail à la société Y.________ S.A. un box de garage se trouvant au deuxième sous-sol d'un immeuble situé à Genève. Le loyer a été fixé à 150 fr. par mois.

Par avis comminatoire du 10 juillet 2001 reçu le 13 du même mois, la Communauté a mis en demeure Y.________ S.A. de lui verser dans les dix jours 600 fr. à titre d'arriérés de loyers et de charges pour la période du 1er avril au 31 juillet 2001, sous menace de résiliation du bail si le paiement n'intervenait pas dans le délai imparti.

Le 19 juillet 2001, Y.________ S.A. a donné ordre à sa banque de verser à la bailleresse le montant réclamé. Celui-ci a été débité du compte de la société le 23 juillet 2001 et crédité sur le compte de la Communauté le 27 juillet 2001, valeur au 25 du même mois.

Il a également été retenu que, le 23 juillet 2001, la Communauté a fait parvenir à Y.________ S.A., sans émettre de réserve, de nouveaux bulletins de versement pour le loyer courant.

Considérant que la somme réclamée n'avait pas été intégralement payée dans le délai imparti, la Communauté a, par avis officiel du 26 juillet 2001, résilié le bail pour le 15 août 2001.

B.

Le 24 août 2001, la Communauté a saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers du canton de Genève d'une requête en évacuation à l'encontre de la locataire, qui n'avait pas libéré les locaux dans le délai imparti.

La conciliation ayant échoué, l'affaire a été portée devant le Tribunal des baux et loyers qui, par jugement du 8 avril 2002, a débouté la Communauté de sa requête en évacuation.

Statuant sur appel de la Communauté, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève, par arrêt du 9 septembre 2002, a confirmé le jugement du 8 avril 2002 rejetant la requête en évacuation, au motif que la résiliation du bail était abusive.

C.

Contre cet arrêt, la Communauté forme un recours de droit public au Tribunal fédéral. Se plaignant d'une application arbitraire du droit fédéral, elle conclut à l'annulation de l'arrêt du 9 septembre 2002 et, principalement, à ce que la société Y.________ S.A. soit condamnée à évacuer le box situé au deuxième sous-sol du groupe de garages 17-26 situés chemin A.________ à Genève, subsidiairement à ce que la cause soit renvoyée à la Chambre d'appel pour une nouvelle décision dans le sens des considérants.

Y.________ S.A. propose le rejet du recours. Quant à la Chambre d'appel, elle persiste dans les termes de son arrêt.

Le Tribunal fédéral considère en droit:

1.

Le Tribunal fédéral examine d'office et avec une pleine cognition la recevabilité des recours qui lui sont soumis (ATF 128 I 46 consid. 1a, 177 consid. 1).

1.1 Se fondant sur l'art. 9 Cst., la recourante reproche exclusivement à la cour cantonale d'avoir appliqué arbitrairement le droit fédéral. Le recours de droit public ayant un caractère subsidiaire (art. 84 al. 2 OJ), il convient de se demander si un tel grief n'aurait pas dû être formé dans le cadre d'une autre voie de droit, en l'occurrence un recours en réforme.

1.1.1 La Cour de céans a déclaré qu'en vertu de la procédure civile genevoise, les arrêts rendus sur recours par la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève contre des jugements d'évacuation pour défaut de paiement de loyer doivent être considérés comme des décisions finales au sens de l'art. 48 al. 1 OJ (cf. arrêt du Tribunal fédéral 4C.413/1996 du 27 février 1997 in SJ 1997 p. 538 consid. 1b p. 541).

1.1.2 Sur le plan fédéral, les décisions dans lesquelles le juge statue sur le bien fondé d'une expulsion en droit du bail entrent dans la catégorie des décisions de nature pécuniaire (Michel Ducrot, L'expulsion du locataire, Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1996, p. 10) qui, pour faire l'objet d'un recours en réforme, doivent atteindre la valeur litigieuse minimale figurant à l'art. 46 OJ (cf. ATF 103 II 247 consid. 1b). Il importe peu que, du point de vue des autorités judiciaires genevoises, les jugements d'évacuation aient une valeur litigieuse indéterminée (cf. Bertossa/Gaillard/Guyet, Commentaire de la loi de procédure civile du canton de Genève du 10 avril 1987, art. 50 LPC no 11).

La valeur litigieuse des décisions en matière d'expulsion est calculée selon la méthode suivie en cas de contestation au sujet de la validité d'un congé (cf. Hohl, L'expulsion de locataires de baux d'habitations et de locaux commerciaux, RFJ 1997 p. 43 ss, 52 note 31), soit en fonction de la période pendant

laquelle le contrat subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau congé peut être donné où l'a effectivement été (arrêt du Tribunal fédéral 4C.310/1996 du 16 avril 1997 in SJ 1997 p. 493 consid. 2a; ATF 111 II 384 consid. 1 p. 386).

1.1.3 Afin de pouvoir opérer ce calcul, il est indispensable de déterminer au préalable si le bail en cause est soumis aux dispositions protectrices figurant aux art. 271 ss CO, en particulier à l'art. 271a al. 1 let. e qui empêche la résiliation dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure judiciaire.

En l'occurrence, l'objet loué est un box de garage et rien n'indique qu'il ait servi à une autre destination. Il ne s'agit donc ni d'une habitation (sur cette notion, cf. Weber/Zihlmann, Commentaire bâlois, art. 253a-253b CO no 4), ni d'un local commercial (ATF 110 II 51 consid. 2). En outre, aucun élément ne permet de retenir que l'usage de ce box aurait été cédé en relation avec une habitation ou un local commercial au sens de l'art. 253a CO (cf. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 84 s.). La recourante affirme au contraire, sans être contredite par l'intimée, que le box était loué indépendamment d'un logement ou d'un local commercial. Par conséquent, les dispositions légales relatives à la protection contre les congés concernant les baux d'habitations et de locaux commerciaux figurant aux art. 271 ss CO ne sont pas applicables (Higi, Commentaire zurichois, art. 271 CO no 4; Weber/Zihlman, op. cit., art. 271-271a CO no 2).

1.1.4 Selon l'arrêt attaqué, le loyer du box s'élevait à 150 fr. par mois, soit à 1'800 fr. par an. Le bail produit dans la procédure cantonale prévoit que le contrat, conclu pour une durée initiale d'un an jusqu'au 31 décembre 1989, est ensuite renouvelable d'année en année, sauf résiliation au minimum trois mois avant l'échéance. Dès lors que l'art. 271a al. 1 let. e CO n'est pas applicable (cf. supra ch. 1.1.3), la recourante n'est pas privée de la faculté de résilier le bail, moyennant le respect des délais contractuels. Par conséquent, à supposer que le recours soit rejeté, la recourante serait libre de signifier un congé ordinaire à la locataire pour la fin de l'année 2003. On peut du reste se demander si elle n'aurait pas déjà eu la possibilité de mettre fin au contrat en cours de procédure. Cette question peut toutefois demeurer indécise car, même en tenant compte d'une échéance en décembre 2003, le litige porte sur une valeur litigieuse inférieure au minimum de 8'000 fr. exigé pour un recours en réforme (cf. art. 46 OJ). Cette voie de droit n'est donc pas ouverte en l'espèce, de sorte que c'est à juste titre que la recourante a formé un recours de droit public.

1.2 La recourante, dont la demande d'évacuation a été rejetée par les autorités cantonales, a, en tant que communauté des copropriétaires, qualité pour recourir (art. 88 OJ et 712l al. 2 CC).

Le présent recours a en outre été interjeté en temps utile (art. 32 al. 2 et 89 al. 1 OJ).

1.3 Sous réserve d'exceptions non réalisées en l'espèce, le recours de droit public a une fonction purement cassatoire (ATF 128 III 50 consid. 1b p. 53; 127 III 279 consid. 1b); la recourante ne peut ainsi conclure qu'à l'annulation de la décision attaquée. La conclusion formulée à titre subsidiaire qui tend en plus au renvoi à l'autorité précédente est admissible, mais superflue, car si le recours de droit public était déclaré bien-fondé, l'autorité cantonale de dernière instance devrait précisément statuer en tenant compte des considérants de l'arrêt du Tribunal fédéral (cf. ATF 112 Ia 353 consid. 3c/bb). Quant aux autres conclusions de la recourante, elles sont irrecevables, car elles vont au-delà de la simple annulation de l'arrêt attaqué.

2.

Invoquant l'art. 9 Cst., la recourante se plaint d'une violation arbitraire des articles 257d al. 2, 271 et 273 CO.

2.1 S'agissant des deux dernières dispositions, il convient d'emblée de préciser qu'elles ne sont pas applicables. En effet, elles figurent dans le chapitre consacré à la "protection contre les congés concernant les baux d'habitations et de locaux commerciaux", qui, comme il l'a déjà été indiqué (cf. supra consid. 1.1.3), ne concerne pas le bail en cause. Les griefs formés par la recourante à cet égard sont donc dénués de tout fondement.

2.2 En ce qui concerne l'art. 257d al. 2 CO, la recourante cherche à en démontrer la violation arbitraire en s'écartant des faits retenus, notamment lorsqu'elle indique les circonstances dans lesquelles elle a fait parvenir à l'intimée des bulletins de versement. Toutefois, elle ne soutient ni n'explique en quoi la cour cantonale aurait établi les faits ou apprécié les preuves de manière insoutenable s'agissant des éléments concernés. Le recours de droit public n'étant pas un appel, il n'appartient pas au Tribunal fédéral de substituer sa propre appréciation à celle de l'autorité cantonale. Par conséquent, faute de critiques répondant aux exigences de motivation de l'art. 90 al. 1 let. b OJ (cf. ATF 125 I 492 consid. 1b p. 495; 110 Ia 1 consid. 2a), c'est uniquement à la lumière des faits tels que constatés dans l'arrêt attaqué que la Cour de céans examinera si l'art. 257d al. 2 CO a été appliqué de façon arbitraire.

2.3 Selon la jurisprudence, une décision est arbitraire lorsqu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou encore lorsqu'elle heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité (ATF 127 I 60 consid. 5a p. 70; 126 III 438 consid. 3 p. 440). Arbitraire et violation de la loi ne sauraient être confondus; une violation doit être manifeste et reconnue d'emblée pour être considérée comme arbitraire. Le Tribunal fédéral n'a pas à examiner quelle est l'interprétation correcte que l'autorité cantonale aurait dû donner des dispositions applicables; il doit uniquement dire si l'interprétation qui a été faite est défendable. Il n'y a pas d'arbitraire du seul fait qu'une autre solution paraît également concevable, voire même préférable (ATF 126 III 438 consid. 3 in fine; 125 II 129 consid. 5 p. 134). En outre, pour qu'une décision soit annulée pour cause d'arbitraire, il ne suffit pas que la motivation formulée soit insoutenable, il faut encore que la décision apparaisse arbitraire dans son résultat (ATF 128 I 81 consid. 2 p. 86, 177 consid. 2.1).

2.4 Lorsque, après réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, l'art. 257d al. 1 CO autorise le bailleur à lui fixer par écrit un délai de paiement de dix jours au moins pour les baux ne se rapportant pas à des habitations ou à des locaux commerciaux et à lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. L'art. 257d al. 2 CO prévoit que, faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat. S'agissant d'une somme d'argent, la dette de loyer est portable (cf. art. 74 al. 2 ch. 1 CO). Le bailleur doit donc être en mesure de disposer de l'argent au plus tard le dernier jour du délai. Lorsque le locataire fait appel aux services de la poste, la situation du bailleur ne doit pas être plus mauvaise qu'en cas de paiement comptant. L'exécution n'a donc lieu en temps utile que si le mandat correspondant est donné suffisamment tôt, afin que la procédure de paiement soit terminée avant l'échéance du délai (ATF 119 II 232 consid. 2). Ce n'est que dans le cas où le bailleur, dans sa sommation, ordonne au locataire de verser l'arriéré de loyer sur un compte de chèque postal avec un bulletin de versement annexé qu'il suffit que le paiement soit effectué au bureau de poste avant l'échéance pour que le délai de paiement soit tenu pour respecté (ATF 124 III 145 consid. 2a).

En l'espèce, l'intimée devait un montant de 600 fr. à titre d'arriérés de loyers et de charges. La bailleresse étant donc en droit, en vertu de l'art. 257d al. 1 CO, de lui impartir un délai de dix jours pour s'acquitter de cette somme, à défaut de quoi le bail serait résilié. Dès lors que l'avis comminatoire a été reçu par la locataire le 13 juillet 2001, le délai de paiement arrivait à échéance le 23 juillet suivant. Comme le montant dû, payé par virement bancaire, n'a été crédité sur le compte de la bailleresse que le 27 juillet 2001 avec valeur au 25 du même mois, le versement doit être considéré comme tardif, et ce même si la locataire a donné l'ordre de payer à sa banque dans le délai. Par conséquent, en résiliant le bail le 26 juillet 2001 pour le 15 août suivant, la bailleresse a respecté les conditions posées par l'art. 257d al. 2 CO.

Contrairement à ce que soutient la recourante, cette conclusion n'a pas pour résultat de rendre arbitraire l'arrêt attaqué car, même une résiliation valable au sens de l'art. 257d al. 2 CO, peut ne pas déployer d'effet ou être annulable, notamment si elle est abusive (sur cette question, cf. ATF 121 III 156 consid. 1c/aa).

2.5 La recourante soutient à cet égard que, comme l'intimée n'avait pas contesté le congé, la cour cantonale ne pouvait, sans tomber dans l'arbitraire, examiner le caractère abusif de celui-ci.

Il est vrai que le Tribunal fédéral a récemment indiqué que, dans une procédure d'expulsion, le locataire est déchu du droit d'invoquer que le congé contreviendrait aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO), dès lors qu'il n'a pas contesté la résiliation en agissant dans le délai prévu par l'art. 273 al. 1 CO (arrêt du Tribunal fédéral 4C.295/2001 du 24 janvier 2002, in SJ 2002 I p. 244 consid. 2e, qui renvoie à l'ATF 121 III 156 consid. 1c/aa). Cette jurisprudence n'est cependant pas transposable en l'espèce, dès lors qu'il a déjà été expliqué que les art. 271 ss CO n'étaient pas applicables au bail en cause (cf. supra consid. 1.1.3). On ne voit donc pas en quoi la cour cantonale serait tombée dans l'arbitraire en examinant la validité du congé sous l'angle de l'art. 2 CC à l'occasion de la procédure d'expulsion, puisque l'intimée ne pouvait de toute manière pas agir en vertu des art. 271 ss CO.

2.6 Il reste à se demander si c'est de manière insoutenable que les juges cantonaux ont admis que la résiliation donnée en application de l'art. 257d al. 2 CO était abusive. Pour retenir l'abus de droit, ils ont invoqué deux motifs distincts : d'une part, le fait que le versement du loyer, qui ne présentait depuis lors plus aucun arriéré, n'était parvenu à la recourante que deux jours après l'expiration du délai comminatoire; d'autre part, la remise par la bailleresse à la locataire, sans émettre de réserve, de nouveaux bulletins de versement pour le paiement du loyer courant.

La recourante critiquant, sous l'angle de l'arbitraire, les deux pans de cette motivation, il convient d'entrer en matière (ATF 119 Ia 13 consid. 2 et l'arrêt cité).

2.6.1 Selon la jurisprudence, le bailleur n'abuse en principe pas de son droit si, après la réception de versements tardifs de loyers en souffrance, il résilie le bail pour non-paiement (ATF 119 II 232 consid. 3, confirmé dans l'arrêt du 27 février 1997, op. cit., in SJ 1997 p. 538 consid. 2a). Il n'est toutefois pas exclu qu'en présence de circonstances particulières, un congé donné pour cause de demeure du locataire puisse apparaître comme abusif (cf. ATF 120 II 31 consid. 4a p. 33). L'adoption d'une attitude contradictoire figure parmi les cas typiques d'abus (ATF 120 II 105 consid. 3a p. 108). La doctrine retient pour sa part qu'en fonction des circonstances, un congé donné alors que le paiement est intervenu très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire (un à deux jours) peut être contraire aux règles de la bonne foi (Lachat, op. cit., p. 213 n° 5.12; critique Higi, op. cit., art. 257d CO no 56). Il en va de même lorsque l'arriéré est minime (SVIT-Kommentar, 2e éd. Zurich 1998, art. 157d CO no 43; Lachat, op. cit., loc. cit.).

En l'espèce, plusieurs éléments méritent d'être mis en évidence: tout d'abord le fait que l'intimée, qui n'avait que dix jours pour s'exécuter, a donné l'ordre à sa banque de payer les loyers en souffrance quatre jours avant l'expiration du délai comminatoire. On n'est donc pas dans le cas où le locataire se résout à agir au dernier moment. Le montant de l'arriéré, qui s'élève à 600 fr., n'est pas élevé. En outre, la somme due a été créditée sur le compte de la bailleresse le 27 juillet 2002, mais avec une valeur au 25 juillet ne dépassant que de deux jours le délai comminatoire. Enfin et surtout, la recourante a adopté une attitude pour le moins contradictoire, puisqu'elle a fait parvenir à l'intimée des bulletins de versement pour le loyer courant le dernier jour du délai, sans émettre la moindre réserve, alors qu'à ce moment, elle n'avait pas encore reçu les 600 fr. réclamés.

Si l'on envisage ces éléments dans leur ensemble, la position de la cour cantonale retenant que le congé avait été donné abusivement n'apparaît pas indéfendable, même si, s'agissant avant tout d'une question d'appréciation, une autre conclusion eût été également concevable. L'arrêt attaqué, qui confirme le rejet de la demande d'expulsion formée par la recourante, ne peut ainsi être qualifié d'arbitraire dans son résultat (cf. supra consid. 2.3).

Par conséquent, le recours doit être rejeté dans la mesure où il est recevable.

3.

Compte tenu de l'issue du litige, les frais seront mis à la charge de la recourante, qui succombe (art. 156 al. 1 OJ). L'affaire ne justifie en revanche pas l'octroi d'une indemnité à titre de dépens à l'intimée, qui n'est pas représentée par un avocat et qui n'a pas justifié avoir supporté des dépenses particulières (ATF 125 II 519 consid. 5b; 113 Ib 353 consid. 6b).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.

Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.

Un émolument judiciaire de 2'000 fr. est mis à la charge de la recourante.

3.

Le présent arrêt est communiqué en copie aux parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.

Lausanne, le 19 décembre 2002

Au nom de la Ire Cour civile

du Tribunal fédéral suisse

Le président: La greffière: