Tribunale federale

{T 0/2}

4P.122/2005 /ech

Arrêt du 21 juin 2005

Ire Cour civile

Composition

MM. les Juges Corboz, président, Nyffeler et Favre.

Greffier: M. Carruzzo.

Parties

1. A.________,

2. B.________,

3. C.________,

4. D.________,

5. E.________,

6. F.________,

7. les époux G.________,

8. H.________,

recourants, et représentés par Me Thierry Thonney,

contre

Assurance X.________,

intimée, représentée par Me Philippe Conod,

Tribunal des baux du canton de Vaud, avenue de Tivoli 2, 1014 Lausanne.

Objet

art. 9 Cst.; travaux d'entretien et de rénovation; mesures provisionnelles,

recours de droit public contre l'arrêt du Tribunal des baux du canton de Vaud du 12 janvier 2005.

Faits:

A. L'assurance X.________ est propriétaire d'un immeuble, à Lausanne, lequel a été construit en 1954 et comprend vingt appartements de deux, trois, cinq et six pièces. Six d'entre eux sont loués par A.________ et B.________, C.________ et D.________, E.________, F.________, les époux G.________, ainsi que H.________.

Le 6 juin 2002, la bailleresse, représentée par la régie Y.________ (ci-après: la régie), a informé les locataires qu'elle entendait procéder, à une date non encore fixée, à des travaux à l'intérieur et à l'extérieur de cet immeuble en vue de maintenir la valeur de celui-ci. Ces travaux, qui devaient durer quelque huit mois, consisteraient notamment dans la réfection du système d'alimentation et d'évacuation des eaux propres et usées (tuyauterie et colonnes de chute), la rénovation complète des salles de bain et cuisines, y compris leur équipement, ainsi que des façades et des ferblanteries, et le remplacement des fenêtres et des stores.

Par une circulaire du 1er décembre 2003, la régie a informé les locataires que la bailleresse mettrait son projet à exécution en février 2004. Elle a organisé une séance pour les renseigner, documents à l'appui, au sujet du déroulement des travaux et de la répercussion de ceux-ci sur les loyers. A la suite de cette réunion, une partie des locataires ont manifesté leur désaccord avec le projet de rénovation dans une lettre collective du 27 décembre 2003. La régie leur a répondu, par courrier du 9 janvier 2004, que le permis de construire avait été délivré le 15 octobre 2003 pour les travaux projetés, lesquels débuteraient dès que le Service de l'économie, du logement et du tourisme du canton de Vaud (ci-après: le Service) aurait donné son feu vert.

Par décision du 28 janvier 2004, le Service a accordé à l'assurance X.________ l'autorisation de rénover l'immeuble. Les locataires en ont été informés par courrier de la régie du 30 janvier 2004. Certains d'entre eux ont recouru au Tribunal administratif contre cette décision. L'effet suspensif a été accordé à leur recours en date du 18 mai 2004.

B.

B.a Entre-temps, plusieurs locataires, dont les personnes susmentionnées, avaient déposé, le 21 janvier 2004, une requête de mesures provisionnelles visant à faire interdire à la bailleresse d'effectuer les travaux annoncés jusqu'à droit connu sur le fond du litige.

La vice-présidente du Tribunal des baux a tenu une audience le 17 février 2004. A cette occasion, la bailleresse a fait dicter au procès-verbal qu'elle s'opposait à l'admission de la requête et, pour le cas où cette dernière serait accueillie, qu'elle réclamait le dépôt de sûretés à hauteur de 100'000 fr. au minimum. I.________, l'architecte mandaté pour établir le cahier des charges destiné à l'entreprise générale chargée d'exécuter les travaux contestés, a été entendu en qualité de témoin au cours de cette audience. Il ressort de son témoignage que l'immeuble a été construit il y a plus de cinquante ans, que les tuyaux doivent être vétustes et en mauvais état, que les travaux projetés ne sont pas somptuaires, que les cuisines visitées par lui datent de l'époque de la construction du bâtiment et que certains tronçons des colonnes de chute ont dû être remplacés en 2002, en raison de leur mauvais état et d'un dégât d'eau survenu, par des éléments en matière plus résistante que celle utilisée auparavant. Il avait fallu pour cela casser un mur et rechercher d'où venait la fuite; les travaux avaient duré trois semaines. Le témoin a précisé qu'une intervention ponctuelle de ce genre prenait plus de temps qu'une intervention globale et qu'il n'était pas concevable de remplacer les colonnes de chute sans changer les appareillages, les raccordements n'étant pas les mêmes. Il a encore relevé que la rénovation de l'immeuble correspondait aux standards actuels pour ce type de bâtiment et qu'elle formait désormais un tout, si bien qu'il n'était plus possible de procéder de manière partielle aux travaux projetés.

Sur réquisition des parties, un expert, en la personne de J.________, architecte EPFL SIA, a été désigné pour déterminer l'état des colonnes de chute et des tuyauteries de l'immeuble, et dire s'il était nécessaire de les remplacer et de changer les appareils sanitaires. Dans son rapport du 13 avril 2004, l'expert a notamment relevé que l'installation de distribution d'eau froide, âgée de cinquante ans, est atteinte par la corrosion, en précisant que ce phénomène, s'il n'est certes pas encore alarmant, risque toutefois de diminuer de plus en plus le débit d'eau à la sortie des robinets, qui sont alimentés par des dérivations d'un diamètre sous-dimensionné. L'expert a ensuite expliqué que le réseau de distribution d'eau chaude, tel qu'il a été conçu, engendre d'importantes pertes d'énergie et d'eau, même s'il ne présente pas d'autres problèmes. Sur la question des écoulements, l'architecte J.________ a formulé les remarques suivantes:

"Les écoulements représentent la partie la plus dégradée, la moins sûre et fonctionnellement la plus problématique du système sanitaire du bâtiment. Des dégâts d'eau conséquents et des problèmes récurrents de refoulement témoignent de la nécessité du remplacement des colonnes de chute et de leurs dérivations. Cette démarche a été entamée là où les tuyaux étaient accessibles ou lorsque l'urgence de la situation l'exigeait mais une opération globale proposant une unité de conception et de matériau devrait maintenant être entreprise."

Il ressort, en outre, du rapport d'expertise qu'il serait opportun, dans le cadre du renouvellement du réseau sanitaire, de reposer des appareils sanitaires neufs, en raison de la précision et de la fiabilité de la robinetterie nouvelle, en particulier, et de l'adéquation des raccords. Le remplacement des tuyaux nécessitant un piquage partiel des carrelages et des faïences, l'expert est d'avis que le renouvellement complet des revêtements de sol et des parois s'inscrirait dans une démarche cohérente et non excessive. Quant à la rénovation des cuisines, elle correspond, selon lui, à une actualisation de celles-ci. L'expert insiste, par ailleurs, sur le fait qu'il serait plus rationnel, plus efficace et globalement moins dérangeant pour les locataires de réaliser tous les travaux projetés pendant une période de quelques mois, plutôt que de devoir procéder à des interventions d'urgence ponctuelles. Il relève enfin que des techniques alternatives moins lourdes, comme le traitement des conduites avec de la résine époxy, ne seraient pas indiquées car elles ne permettraient pas de corriger les défauts de l'installation, la corrosion des écoulements se produisant aussi bien à l'intérieur qu'à l'extérieur et les problèmes affectant la distribution d'eau ne pouvant être résolus de cette manière.

Par ordonnance du 2 juin 2004, la vice-présidente du Tribunal des baux a rejeté la requête de mesures provisionnelles.

B.b L'ordonnance de mesures provisionnelles a fait l'objet d'un appel interjeté le 16 juillet 2004 auprès du Tribunal des baux. A l'audience d'appel tenue le 10 décembre 2004, les appelants ont expliqué qu'ils ne s'opposaient pas à tous les travaux projetés. Ils ont déclaré qu'ils acceptaient les travaux concernant l'enveloppe extérieure du bâtiment, mais qu'ils refusaient la transformation des salles de bain et des cuisines ainsi que le changement des colonnes de chute et du réseau hydraulique.

Le témoin I.________ a été entendu une seconde fois. Il ressort de son témoignage que les travaux concernant les cuisines et les salles de bain s'inscrivent dans une démarche de "mise à niveau" des appartements, que les colonnes de chute sont en mauvais état, que le moment est venu de les changer, la matière dans laquelle elles ont été fabriquées - l'acier geka - n'étant pas aussi résistante à l'usure qu'on l'imaginait à l'époque où elles ont été installées, et que leur réparation partielle entraînerait des difficultés techniques. Le témoin a encore précisé que de gros dégâts engendrés par la rupture des colonnes de chute ou du réseau hydraulique de l'immeuble pouvaient se produire à moyen ou court terme.

Statuant par arrêt du 12 janvier 2005, le Tribunal des baux a rejeté les conclusions des appelants. Il a justifié ce rejet par les motifs résumés ci-après.

La protection provisionnelle d'un droit est subordonnée à la réalisation de deux conditions cumulatives: la vraisemblance du droit et l'urgence ou la menace d'un dommage difficile à réparer. Dans l'examen de ces conditions, il convient de faire preuve d'une certaine souplesse, eu égard à la nature des mesures requises, lesquelles doivent être prononcées rapidement. Les travaux contestés revêtent un caractère mixte nécessitant leur appréciation à l'aune non seulement de l'art. 257h al. 1 CO (réparations) mais aussi de l'art. 260 al. 1 CO (rénovation). Il s'agit de déterminer, sous l'angle de la vraisemblance, si lesdits travaux peuvent ou ne peuvent pas être raisonnablement imposés aux appelants.

A cet égard, les dires du témoin et de l'expert ont rendu suffisamment vraisemblables, d'une part, le risque que surviennent des dégâts d'eau à brève échéance si les colonnes de chute sont laissées en l'état et, d'autre part, la nécessité d'un changement complet desdites colonnes pour écarter un tel risque, ceci dans l'intérêt commun des locataires et de la bailleresse. Les travaux à exécuter s'apparentent ainsi plus à de l'entretien revêtant un degré d'urgence assez élevé qu'à de la pure rénovation. Dès lors, il est invraisemblable qu'ils ne puissent être imposés aux locataires.

Relèvent également davantage de l'entretien que de la rénovation les travaux concernant le reste de la tuyauterie de l'immeuble. Même si la nécessité et l'urgence de les effectuer ne sont pas aussi grandes que pour ceux qui ont trait aux colonnes de chute, il paraît raisonnable et finalement utile pour les locataires de procéder en une seule opération à tous les travaux concernant l'ensemble de la tuyauterie du bâtiment. L'arrêt rendu le 4 mars 2003 par le Tribunal fédéral dans le même domaine (cause 4C.382/2002) n'infirme pas semblable opinion: d'une part, dans cette affaire, il existait une solution de rechange (traitement de la tuyauterie par un curage hydraulique), moins lourde et moins coûteuse, qui n'entre pas en ligne de compte dans le cas présent; d'autre part, eu égard à la grande retenue que le Tribunal fédéral s'impose dans un domaine, comme celui des travaux d'entretien et de rénovation, où le juge du fait jouit d'un large pouvoir d'appréciation, il n'est pas possible de tirer de ce précédent une règle générale selon laquelle le changement de l'ensemble de la tuyauterie d'un immeuble ainsi que les travaux de rénovation qui y sont liés en rapport avec les sanitaires et les cuisines ne pourraient être raisonnablement imposés au locataire.

Les autres travaux contestés par les appelants - soit ceux qui concernent les salles de bain et les cuisines - sont plus proches de la simple rénovation. Ils sont toutefois intimement liés au changement de la tuyauterie, puisque ce changement exige la destruction d'une partie des parois ou du sol de ces pièces et que l'équipement de celles-ci est dépendant du réseau hydraulique du bâtiment. Il serait donc déraisonnable d'empêcher la bailleresse de poser des revêtements de sol et muraux ainsi que des équipements actualisés à l'occasion du changement de la tuyauterie, d'autant plus que les travaux projetés ne sont pas somptuaires.

La première condition à laquelle est subordonné le prononcé de mesures provisionnelles, à savoir la vraisemblance du droit, n'est donc pas remplie en l'espèce. Point n'est, dès lors, besoin d'examiner ce qu'il en est de la seconde.

C.

Le 4 mai 2005, A.________, B.________, C.________, D.________, E.________, F.________, les époux G.________, de même que H.________ ont formé un recours de droit public, pour violation de l'art. 9 Cst., en concluant à l'annulation de l'arrêt sur appel rendu par le Tribunal des baux.

Par ordonnance du 11 mai 2005, le président de la Cour de céans a rejeté la requête de mesures provisionnelles des recourants visant à ce qu'il soit fait interdiction à l'intimée d'effectuer les travaux contestés jusqu'à droit connu sur le présent recours.

Le conseil des recourants a informé le Tribunal fédéral, par lettre du 26 mai 2005, que A.________ et B.________ entendaient retirer leur recours.

Le Tribunal fédéral a ordonné la production du dossier cantonal. Il n'a pas invité l'intimée et la cour cantonale à déposer une réponse.

Le Tribunal fédéral considère en droit:

1.

A.________ et B.________ ayant déclaré retirer leur recours, il y a lieu de prendre acte de ce retrait. Aussi la partie recourante n'est-elle plus constituée désormais que des personnes mentionnées sous chiffres 3 à 8 du rubrum de l'arrêt prononcé ce jour.

2.

2.1 L'arrêt rendu le 12 janvier 2005 par le Tribunal des baux du canton de Vaud, sur appel interjeté, conformément à l'art. 111 al. 1 du Code de procédure civile vaudois (CPC vaud.) applicable en vertu des renvois des art. 15 de la loi sur le Tribunal des baux et 347 CPC vaud., contre l'ordonnance de mesures provisionnelles du 2 juin 2004 émanant de la vice-présidente de cette juridiction, ne pouvait pas faire l'objet d'un recours en réforme au sens des art. 451 ss CPC vaud. (voir les arrêts publiés, resp. résumés, in JdT 1977 III 113, consid. 1, et 126 i. f.; cf. aussi: Jean-François Poudret/Jacques Haldy/Denis Tappy, Procédure civile vaudoise, 3e éd., n. 3 ad art. 451 CPC vaud.). En revanche, il aurait pu être soumis à l'examen de la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois par la voie du recours en nullité pour l'un ou l'autre des motifs prévus à l'art. 444 al. 1 ch. 1, 2 et 3 CPC vaud. (cf. l'arrêt publié in JdT 1994 III 29 ss). Pareil recours est ouvert - seule hypothèse entrant théoriquement en ligne de compte en l'occurrence - pour violation des règles essentielles de la procédure (art. 444 al. 1 ch. 3 CPC vaud.), au nombre desquelles figure l'appréciation arbitraire des preuves (ATF 126 I 257 confirmé par l'arrêt 4P.146/2003 du 27 octobre 2003, consid. 3), mais pas la violation des règles matérielles, tels les art. 101 et 102 CPC vaud., fixant les conditions auxquelles des mesures provisionnelles peuvent être ordonnées et la nature des mesures susceptibles de l'être (sur l'interprétation restrictive de la notion d'informalité essentielle, cf. Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 15 ad art. 444 CPC vaud. avec de nombreuses références jurisprudentielles). Or, dans la présente espèce, les recourants se plaignent de la violation de cette seconde catégorie de règles en reprochant au Tribunal des baux d'avoir fait une application arbitraire de l'art. 101 CPC vaud. Ils ne disposaient pas d'un moyen de droit cantonal pour faire sanctionner la violation alléguée. On est donc bien en présence d'une décision prise en dernière instance cantonale (art. 86 OJ), eu égard aux moyens soulevés. Comme les recourants ne font pas grief aux juges du Tribunal des baux d'avoir, de surcroît, apprécié arbitrairement les preuves pertinentes pour l'application de la disposition précitée, il n'est pas nécessaire d'examiner plus avant si, sur ce point, ils auraient dû interjeter parallèlement un recours en nullité cantonal contre l'arrêt du Tribunal des baux, ni quelle eût été l'incidence du dépôt d'un tel recours sur le recours de droit public formé contre la même décision.

2.2 Le recours de droit public, qui s'en prend à une décision relative à des mesures provisionnelles, est recevable au regard de l'art. 87 OJ, sans qu'il soit nécessaire d'examiner si l'on est en présence d'une décision finale ou incidente. La jurisprudence fédérale admet en effet qu'un dommage irréparable est toujours à craindre, en matière de mesures provisoires, car la mesure tombe avec le jugement final, rendant impossible un contrôle constitutionnel par le Tribunal fédéral. Qu'elles soient qualifiées de finales ou d'incidentes, les décisions statuant sur des mesures provisoires prises en dernière instance peuvent donc toujours être attaquées par la voie du recours de droit public (arrêt 4P.263/2004 du 1er février 2005, consid. 1.1 et l'arrêt cité).

2.3 Formé pour violation de droits constitutionnels des citoyens (art. 84 al. 1 let. a OJ), le recours de droit public soumis à l'examen du Tribunal fédéral ne soulève pas de problème quant à la règle de la subsidiarité absolue de ce moyen de droit (art. 84 al. 2 OJ), étant donné qu'un recours en réforme n'entre pas en ligne de compte en l'espèce, eu égard à la nature de la décision entreprise, même si la question litigieuse ressortit en partie au droit privé fédéral, (cf. Jean-François Poudret, COJ, n. 1.1.6.1 ad art. 48 OJ).

2.4 Les recourants, qui ont tenté sans succès de s'opposer à la mise en oeuvre des travaux projetés par l'intimée, ont un intérêt personnel, actuel et juridiquement protégé à ce que la décision attaquée, qui refuse d'interdire provisoirement l'exécution de ces travaux, n'ait pas été prise en violation de leurs droits constitutionnels. En conséquence, la qualité pour recourir doit leur être reconnue (art. 88 OJ).

Il y a lieu, partant, d'entrer en matière.

3.

3.1 Selon les recourants, le juge des mesures provisionnelles aurait préjugé de manière arbitraire le sort de l'action au fond en refusant d'interdire provisoirement l'exécution des travaux litigieux. Alors même que l'on ne saurait exclure, au stade des mesures provisionnelles, que les locataires puissent légitimement s'opposer à tout ou partie desdits travaux, il aurait rendu une décision qui les expose à un dommage impossible à réparer puisque les travaux seront entrepris avant l'issue de la procédure principale. Concrètement, les recourants reprochent aux juridictions vaudoises de n'avoir pas tenu compte des nuisances qu'ils devront subir pendant l'exécution des travaux et d'avoir éludé la question de savoir si ceux-ci pouvaient leur être imposés du point de vue de leur coût et de la manière dont ce coût sera répercuté sur les loyers. Se fondant sur l'arrêt, précité, rendu le 4 mars 2003 par le Tribunal fédéral dans la cause 4C.382/2002, qui confirmerait le droit d'un locataire de s'opposer à des travaux tout à fait semblables à ceux que l'intimée s'apprête à effectuer, les recourants contestent qu'une action au fond, basée sur l'art. 260 al. 1 CO, apparaisse d'emblée dénuée de chances de succès, d'autant plus que l'expertise ne ferait pas ressortir l'urgence qu'il pourrait y avoir à exécuter les travaux envisagés.

En définitive, de l'avis des recourants, la mise en balance de l'intérêt des locataires à la protection de leur droit de s'opposer aux travaux de rénovation et de l'intérêt de la bailleresse à une exécution immédiate de ceux-ci aurait dû conduire le juge des mesures provisionnelles, sauf à tomber dans l'arbitraire, à privilégier le maintien de la situation actuelle et, partant, à interdire l'exécution des travaux jusqu'à droit connu sur le fond.

3.2 Selon la jurisprudence, une décision est arbitraire lorsqu'elle est manifestement insoutenable, qu'elle méconnaît gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou encore qu'elle heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité. Il ne suffit pas que sa motivation soit insoutenable; encore faut-il que son résultat le soit. Le Tribunal fédéral ne s'écarte de la solution retenue que si celle-ci est insoutenable, en contradiction manifeste avec la situation effective, adoptée sans motif objectif et en violation d'un droit certain. Il n'y a pas arbitraire du seul fait qu'une autre solution paraît également concevable, voire préférable (ATF 129 I 8 consid. 2.1; 128 I 81 consid. 2 p. 86, 177 consid. 2.1 p. 182, 273 consid. 2.1 p. 275; 128 II 259 consid. 5 p. 280).

3.3

3.3.1 Les mesures provisionnelles sont les mesures qu'une partie peut requérir du juge pour la protection provisoire de son droit pendant la durée du procès au fond et, dans certains cas, avant même l'ouverture de celui-ci (Fabienne Hohl, Procédure civile, tome II, n. 2776). Il en existe trois catégories: les mesures conservatoires, les mesures de réglementation et les mesures d'exécution anticipée (pour la définition de ces trois types de mesures provisionnelles, cf. Hohl, op. cit., n. 2777). Les mesures conservatoires visent à maintenir l'objet du litige dans l'état où il se trouve pendant toute la durée du procès. Tel est le cas de l'interdiction faite au bailleur d'entreprendre des travaux de rénovation ou de modification de la chose louée (art. 260 CO; Fabienne Byrde, Les mesures provisionnelles en droit du bail à loyer: examen de la jurisprudence récente, in 13e Séminaire sur le bail à loyer, Neuchâtel 2004, p. 3 s., ch. 1). Il est, en effet, admis qu'à titre conservatoire, le juge puisse interdire au bailleur d'entreprendre ou de poursuivre de tels travaux, si les conditions permettant le prononcé de mesures provisionnelles sont remplies (Byrde, op. cit., p. 31 s., § 8; pour des cas d'application, voir, p. ex., les ordonnances du Tribunal des baux vaudois publiées in Plaidoyer 1992 p. 57 s. et in Cahiers du bail [CdB] 2005 p. 24 ss). Le législateur fédéral n'a pas réglementé les conditions d'octroi des mesures provisionnelles en droit du bail. La portée de ce silence est controversée, s'agissant de déterminer si ces conditions relèvent, dès lors, du droit de procédure cantonal ou du droit privé fédéral, écrit ou non écrit (sur cette controverse, cf. Hohl, op. cit., n. 2782 à 2788 et Byrde, op. cit., p. 10 ch. 3 avec d'autres références). Point n'est, toutefois, besoin d'examiner plus avant cette question. En effet, les recourants ne remettent pas en cause l'arrêt attaqué en tant qu'il déduit de l'institution même des mesures provisionnelles, du droit fédéral ainsi que de l'art. 101 al. 1 ch. 1 CPC vaud. que la protection provisoire est subordonnée à la réalisation de deux conditions cumulatives: la vraisemblance du droit et l'urgence ou la menace d'un dommage difficile à réparer. L'autorité intimée n'a examiné que la première de ces deux conditions, à savoir la vraisemblance (sur l'impropriété de ce terme, cf. Hohl, op. cit., n. 2819) ou, mieux dit, l'apparence (ATF 117 II 127 consid. 3c p. 131; Byrde, op. cit., p. 12, ch. 2) du droit des recourants de s'opposer aux travaux litigieux. Considérant que cette première condition n'était pas réalisée in casu, elle a pu se dispenser de rechercher s'il en allait de même à l'égard de la seconde. Pour dire si le résultat auquel elle a abouti est soutenable ou non, il convient de rappeler brièvement, au préalable, les règles et principes régissant la question de l'entretien et de la rénovation de la chose louée.

L'art. 257h al. 1 CO contraint le locataire à tolérer les travaux destinés à remédier aux défauts de la chose ainsi qu'à réparer ou à prévenir des dommages. Il s'agit là des travaux d'entretien ou de réparation, visant à maintenir la substance de la chose louée, et de ceux tendant à la prévention d'un dommage. A l'opposé, l'art. 260 al. 1 CO subordonne le droit du bailleur de rénover ou de modifier la chose à la condition que les travaux puissent raisonnablement être imposés au locataire et que le bail n'ait pas été résilié. Cependant, quand l'entretien et la rénovation de la chose louée vont de pair, le locataire est tenu de souffrir de tels travaux "mixtes", lorsque les conditions de l'art. 257h al. 1 CO et celles de l'art. 260 al. 1 CO sont réunies simultanément. Les améliorations de la chose louée, qui dépassent la simple réparation des défauts ou l'entretien courant, sont admissibles sous l'angle de l'art. 260 CO si elles peuvent être raisonnablement supportées par le locataire. Le caractère raisonnable de ces travaux s'apprécie objectivement en fonction de toutes les circonstances. Il suppose la mise en balance de l'intérêt du bailleur au maintien et à l'amélioration de la substance de la chose louée et de l'intérêt du locataire à pouvoir jouir de cette chose sans entrave. Parmi les circonstances qui doivent être prises en considération dans la pesée des intérêts contradictoires, on peut citer: le genre, le but et la durée du contrat de bail, l'ampleur des travaux et leur effet sur les locataires, l'urgence de l'assainissement et son utilité pour les locataires, les répercussions prévisibles sur l'équivalence des prestations dans la relation contractuelle, ainsi que l'époque d'exécution des travaux. Comme la loi ne précise pas quels sont les éléments à prendre en compte, le juge est libre de retenir toute circonstance qui lui paraît utile, pour autant que son opinion soit défendable, toutes les circonstances évoquées par la doctrine ne devant pas nécessairement être discutées une à une (arrêt 4C.382/2002, précité, du 4 mars 2003, consid. 3.1 et 3.2 et les références).

3.3.2 En l'occurrence, s'agissant d'un domaine où le Tribunal fédéral, même lorsqu'il statue comme juridiction de réforme, n'examine qu'avec une particulière retenue les décisions rendues par les autorités cantonales, eu égard au large pouvoir d'appréciation reconnu à celles-ci et à la technicité des questions posées, il n'apparaît pas que la décision attaquée aboutisse à un résultat insoutenable. Cela suffit à exclure son caractère arbitraire. Peu importe, à cet égard, que la solution inverse ait aussi pu être envisagée sans justifier un tel qualificatif, dès lors que celle qui a été retenue n'a pas été adoptée sans motif objectif, qu'elle ne viole pas de manière grossière les normes et principes juridiques applicables et, finalement, qu'elle ne heurte pas le sentiment de la justice et de l'équité.

Pour rendre son arrêt, le Tribunal des baux s'est appuyé sur des éléments concrets, à savoir le dire de l'expert judiciaire J.________ et le témoignage de l'architecte I.________, entendu une seconde fois. Il disposait donc des éléments techniques nécessaires pour se faire une opinion objective quant à la nature, à l'importance et à l'urgence des travaux projetés. Forte de ces avis autorisés, la cour cantonale a constaté que, pour l'essentiel, lesdits travaux relevaient davantage de l'entretien que de la rénovation, partant qu'ils pouvaient être imposés aux locataires. Elle a, en particulier, mis en évidence le risque que des dégâts d'eau se produisent à brève échéance si les colonnes de chute ne devaient pas être remplacées. En outre, s'agissant de la tuyauterie du bâtiment, l'autorité intimée a exposé de manière convaincante en quoi la présente affaire se distingue de celle qui a donné lieu à l'arrêt, susmentionné, rendu le 4 mars 2003 par le Tribunal fédéral. Elle a constaté, à ce propos, qu'il n'existe pas ici de solution de rechange moins lourde et moins coûteuse que le changement de la tuyauterie, contrairement à ce qui était le cas dans le précédent invoqué par les recourants. Enfin, pour les autres travaux, qui sont plus proches de la simple rénovation, à savoir ceux qui concernent les salles de bain et les cuisines, le Tribunal des baux a retenu qu'ils sont intimement liés au changement de la tuyauterie, qu'il serait déraisonnable d'empêcher la bailleresse de les effectuer à l'occasion du renouvellement de celle-ci, lequel nécessite de toute façon la destruction partielle des parois ou du sol de ces pièces, mais qu'il convient au contraire de lui permettre de poser des revêtements et d'installer des équipements correspondant aux standards actuels, les travaux envisagés n'étant d'ailleurs pas somptuaires. Toutes ces considérations sont marquées au coin du bon sens, quoi qu'en pensent les recourants, et l'on ne voit pas en quoi elles seraient insoutenables.

Sans doute n'est-il pas contestable que les travaux projetés, dont la durée est estimée à huit mois environ, seront une source de désagréments pour les locataires. Ceux-ci devront toutefois les tolérer dès lors que la plupart d'entre eux sont destinés à remédier aux défauts de la chose louée et à prévenir des dommages (art. 257h al. 1 CO). Au demeurant, pour l'exécution de ces travaux-là comme pour ceux qui relèvent davantage de la rénovation, la loi a prévu des mesures qui tiennent compte des intérêts des locataires (cf. art. 257h al. 3 et 260 al. 2 CO).

Quant à la répercussion du coût des travaux sur les loyers, les recourants font grief au Tribunal des baux d'avoir totalement éludé cette question. Cependant, ils ne précisent pas quand ni où ils la lui auraient soumise et ils ne fournissent pas le moindre chiffre qui permettrait au Tribunal fédéral de se faire une idée à ce sujet, bien qu'ils aient été éclairés sur ce point lors de la réunion informative organisée par la régie de la bailleresse en décembre 2003. Aussi n'ont-ils par rendu vraisemblable que les travaux projetés - du moins ceux qui tiennent de la rénovation, étant donné que le coût des travaux d'entretien ne peut en principe pas être répercuté sur les loyers - auraient une incidence financière qu'ils ne pourraient raisonnablement pas supporter.

On relèvera enfin, quand bien même la question n'a pas été abordée par le Tribunal des baux, que la condition de l'urgence des mesures requises peut prêter à discussion. En effet, comme l'exécution des travaux litigieux est apparemment bloquée à l'heure actuelle par l'effet suspensif que le Tribunal administratif a octroyé au recours dirigé contre la décision du Service d'autoriser ces travaux, on peut se demander si les recourants sont exposés dans l'immédiat au risque de subir un dommage difficile à réparer.

Il apparaît ainsi, au terme de cet examen, que le Tribunal des baux n'a pas rendu une décision insoutenable en admettant que les travaux projetés pourront très vraisemblablement être imposés aux recourants, qui ne constituent d'ailleurs qu'une minorité des locataires occupant l'immeuble en cause, et en considérant, de ce fait, qu'il ne se justifiait pas d'en interdire provisoirement l'exécution.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter le recours.

4.

Vu le sort de la présente procédure, l'émolument judiciaire sera mis solidairement à la charge des recourants nos 3 à 8 (art. 156 al. 1 et 7 OJ). En revanche, ceux-ci n'auront pas à verser des dépens puisque l'intimée n'a pas été invitée à déposer une réponse.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.

Il est pris acte du retrait du recours en tant qu'il a été déposé par A.________ et B.________.

2.

Le recours est rejeté.

3.

Un émolument judiciaire de 4'000 fr. est mis à la charge des recourants nos 3 à 8, solidairement entre eux.

4.

Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et au Tribunal des baux du canton de Vaud.

Lausanne, le 21 juin 2005

Au nom de la Ire Cour civile

du Tribunal fédéral suisse

Le président: Le greffier: