{T 0/2}

1C_147/2013

Besetzung

Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,

Bundesrichter Aemisegger, Merkli,

Gerichtsschreiberin Gerber.

Stockwerkeigentümergemeinschaft X.________,

bestehend aus:

1. A.________,

2. B.________,

3. C.________,

4. D.________,

5. E.________,

Beschwerdeführer, alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Marco B. Biancotti,

gegen

Y.________, Beschwerdegegner, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Andri Mengiardi,

Gemeinde Sils i.E./Segl, 7514 Sils/Segl Maria, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Otmar Bänziger.

Gegenstand

Baueinsprache,

Beschwerde gegen das Urteil vom 21. November 2012 des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden, 5. Kammer.

Am 3. Dezember 1976 beschloss die Gemeinde Sils i.E./Segl den Quartierplan Seglias, der am 12. April 1977 von der Regierung Graubünden genehmigt wurde (im Folgenden: Quartierplan 1977). Der damals neu geschaffenen Parzelle Nr. 2863 wurde eine realisierbare Bruttogeschossfläche (BGF) von 283 m² zugewiesen. Im Quartiergestaltungsplan wurde hierfür ein Baufeld festgelegt, das auf drei Seiten mit einer "Bebauungslinie verbindlich" und auf der Westseite mit einer "Bebauungslinie hinweisend" markiert war.

Am 17. Februar 2011 erwarb der in Rüschlikon wohnhafte Y.________ die Parzelle Nr. 2863. Er reichte am 1. April 2011 ein Baugesuch für ein Wohnhaus mit zwei Wohnungen ein. Das geplante Gebäude sollte 4.3 m über die westliche Baulinie ragen.

"Der unterzeichnete Bauherr verpflichtet sich, die Baulinienüberschreitung zu beseitigen, falls der über die Baulinie hinausgehende Grundstückstreifen für eine öffentliche Erschliessungsanlage in Anspruch genommen werden muss und dafür die Beseitigung des über die Baulinie hinausgehenden Gebäudeteils notwendig ist. Der Bauherr hat diese Verpflichtung an allfällige Rechtsnachfolger zu überbinden."

Dagegen erhoben die Einsprecher am 14. September 2012 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Dieses wies die Beschwerde am 21. November 2012 ab.

Gegen den verwaltungsgerichtlichen Entscheid haben die im Rubrum genannten Einsprecher am 1. Februar 2013 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht erhoben. Sie beantragen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Sache sei an die Vorinstanz zurückzuweisen, zur Aufhebung der Baubewilligung, eventuell zur Ergänzung des Sachverhalts und zur Neuentscheidung.

Die Gemeinde Sils/Segl schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Y.________ (im Folgenden: der Beschwerdegegner) und das Verwaltungsgericht beantragen Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.

Am 6. März 2013 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt.

Gegen den kantonal letztinstanzlichen Endentscheid des Verwaltungsgerichts steht grundsätzlich die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht offen (Art. 82 lit. a, 86 Abs. 1 lit. d und 90 BGG). Die Beschwerdeführer sind als Nachbarn, die am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen haben, zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde (Art. 100 Abs. 1 BGG) ist daher einzutreten.

Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht - einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens - gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). Das Bundesgericht wendet das Bundesrecht grundsätzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Die Verletzung von Grundrechten (einschliesslich die willkürliche Anwendung von kantonalem Recht) prüft es dagegen nur insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und genügend begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254 mit Hinweisen).

Das Bundesgericht ist an den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt gebunden, soweit dieser nicht offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 und Art. 97 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel können nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).

Die Beschwerdeführer rügen zunächst die willkürliche Anwendung des kantonalen und kommunalen Baurechts im Hinblick auf die zulässige Gebäudehöhe.

2.1. Das Verwaltungsgericht ging davon aus, dass die Gebäudehöhe im Quartierplangebiet Seglias vom jeweiligen Bezugsniveau aus bis zur tiefstliegenden Schnittlinie zwischen Aussenfassade und Dachhaut zu ermitteln sei. Hierfür verwies es auf ein früheres Urteil vom 27. Juni 2000 E. 3 (R 00 30/31). Nur dann, wenn ein Quartierplan selber keine eigenen Messvorschriften enthalte, seien die allgemeinen Vorschriften des kommunalen Baugesetzes anwendbar. Im konkreten Fall existiere jedoch Art. 22 der Quartierplan-Vorschriften vom 27. September 2007 (QPV), weshalb der Vorwurf der falschen Berechnungsweise der zulässigen Gebäudehöhe ins Leere stosse.

2.2. Die Beschwerdeführer machen dagegen geltend, das Verwaltungsgericht habe sich in seinem Urteil vom 27. Juni 2000 auf die Legende des Gestaltungsplans vom 24. Februar 1976, genehmigt am 12. April 1977, gestützt (im Folgenden: Gestaltungsplan 1977). Diese habe bestimmt:

"Die Gebäudehöhe wird vom Bezugsniveau bis zur tiefstliegenden Schnittlinie zwischen Aussenfassade und Dachhaut gemessen".

Der Gestaltungsplan 1977 sei jedoch bei der Quartierplanrevision vom 27. September 2007 durch einen neuen Gestaltungsplan ersetzt worden, der keine entsprechende Bestimmung mehr enthalte. Art. 22 QPV besage nichts zur Frage, wie die Gebäudehöhe zu berechnen sei. Gemäss Art. 5 Abs. 2 QPV fänden deshalb die allgemeinen Bauvorschriften Anwendung, vorliegend also Art. 26 Abs. 1 BauG. Dieser bestimme als Gebäudehöhe das Mittel aller Hauptgebäudeecken, gemessen vom gewachsenen Boden bis zum Schnittpunkt mit der Dachhaut. Beim umstrittenen Bauvorhaben wiesen die Hauptgebäudeecken folgende Höhen auf: 4.10 m, 5.57 m, 5.52 m und 6.05 m. Dies ergebe ein Mittel von 5.31 m und überschreite die zulässige Gebäudehöhe von 4.10 m massiv.

2.3. Der Beschwerdegegner macht dagegen geltend, Ziel der Quartierplanrevision 2007 sei es lediglich gewesen, gewisse Diskrepanzen zur amtlichen Vermessung zu beseitigen und ergänzende Regelungen für die Erschliessung des Parkhauses zu erlassen (vgl. Art. 3 QPV). Dagegen sei keine Änderung der Gebäudehöhe oder deren Messweise erfolgt. Gemäss Art. 5 Abs. 3 QPV bleibe der Quartierplanvertrag vom 3. April 1976 unverändert bestehen, soweit er nicht gegenstandslos oder im Rahmen der Revision abgeändert oder aufgehoben werde. Dazu gehöre auch der Gestaltungsplan, in dessen Legende die fragliche Vorschrift über die Gebäudehöhe festgehalten sei. Diese Regelung sei im Quartierplan 2007 weder aufgehoben noch abgeändert worden und gelte somit fort.

2.4. Dem halten die Beschwerdeführer entgegen, dass der revidierte Quartierplan gemäss Art. 4 Abs. 1 QPV auch den Gestaltungsplan 1:1000 umfasse. In Art. 4 Abs. 2 QPV werde unmissverständlich festgehalten, dass die zum Quartierplan 1977 gehörenden Planunterlagen (Neuzuteilungsplan, Erschliessungsplan und Gestaltungsplan) durch den Plan neuer Grenzverlauf, den Erschliessungsplan und den Gestaltungsplan ersetzt würden. Die Legende des Gestaltungsplans sei bewusst überarbeitet und neu umschrieben worden, um eine durchdachte und angepasste Ordnung zu erhalten. Nicht mehr enthalten seien die Kennziffern 11 /2, 2, 21 /2, 3 und 31 /2, sowie die Umschreibung der Art und Weise der Ermittlung der Gebäudehöhe, die zuvor zu diversen Unstimmigkeiten und Gerichtsverfahren geführt hatten. Es sei nachvollziehbar, dass diese "Zankäpfel" im neuen Gestaltungsplan weggelassen wurden, zumal auf sie ohne Probleme verzichtet werden könne. Insbesondere könne für die Ermittlung der Gebäudehöhe auf Art. 26 Abs. 1 BauG abgestellt werden. Es sei kein Grund erkennbar, weshalb die Gebäudehöhe im Quartierplangebiet Seglias anders und wesentlich liberaler gehandhabt werden sollte als im übrigen Gemeindegebiet.

2.5. Streitig ist somit, ob es für das Gestaltungsplangebiet Seglias eine besondere, von Art. 26 Abs. 1 BauG abweichende Bestimmung zur Berechnung der Gebäudehöhe gibt.

I Allgemeine Bestimmungen

Ziel der revidierten Quartierplanbestimmungen bestehen einerseits in der Beseitigung der Diskrepanz zwischen der genehmigten Neuzuteilung des Quartierplans 1977 und der amtlichen Vermessung der im Beizugsgebiet befindlichen Parzellen und andererseits in einer ergänzenden Regelung bezüglich der Erschliessung des Parkhauses im Bereich der Baurechtsparzelle 2905.

- ..]

Wie sich aus Art. 4 Abs. 2 QPV klar ergibt, wurde der Gestaltungsplan 1977 durch den revidierten Gestaltungsplan 2007ersetzt und ist daher nicht mehr anwendbar; Art. 5 Abs. 3 QPV bezieht sich auf den Quartierplanvertrag und nicht auf den Gestaltungsplan.

Die Beschwerdeführer rügen weiter, dem Beschwerdegegner sei willkürlich eine Ausnahmebewilligung für die Überschreitung der Baulinie erteilt worden.

3.1. Sie berufen sich auf die Rechtsbeständigkeit des erst im Jahre 2007 revidierten Quartierplans. Dieser sei in Rechtskraft erwachsen, nachdem der Rechtsvorgänger des Beschwerdegegners es versäumt habe, die für ihn nachteilige Revision der Baulinie anzufechten.

Die Baubewilligungsbehörde sei auch verfahrensrechtlich nicht befugt gewesen, in eigener Kompetenz eine Ausnahme zu erteilen: Für Baulinien, die in Quartierplänen festgelegt seien, seien gemäss Art. 57 Abs. 2 KRG die Verfahrensvorschriften für Quartierpläne massgeblich. Diese verlangten für die Änderung einer Baulinie zwingend die Durchführung eines Quartierplanverfahrens. Die Vorinstanzen hätten sich mit dieser Rüge nicht auseinandergesetzt und hätten deshalb das rechtliche Gehör der Beschwerdeführer verletzt.

3.2. Alle Instanzen gingen davon aus, dass zwar die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung nach Art. 82 KRG nicht erfüllt seien, wohl aber eine Unterschreitung der Baulinie nach Art. 57 KRG zulässig sei. Diese Bestimmung befindet sich im Abschnitt D "Bau- und Niveaulinie" und lautet:

1 Die für die Bewilligung zuständige Behörde kann ausser bei Gewässer- und Waldabstandslinien Ausnahmen von den Vorschriften über Bau- und Niveaulinien gewähren, wenn keine überwiegenden Interessen entgegenstehen und die Grundeigentümerin oder der Grundeigentümer sich in einem Revers verpflichten, auf Verlangen der zuständigen Behörde den gesetzlichen Zustand herzustellen.

3.3. Die Beschwerdeführer machen weiter geltend, einziger Grund für die Ausnahmebewilligung sei die Behauptung des Baugesuchstellers gewesen, dass er ansonsten 56 m² der ihm im Quartierplan zugewiesenen BGF (283 m²) nicht vollständig realisieren könne. Dessen Berechnung verkenne jedoch, dass Art. 14 QPV für das Nutzungsmass auf die im Quartierplan 1977 zugeteilten Bruttogeschossflächen verweise. Der nach wie vor gültige Quartierplanvertrag Seglias vom 3. April 1976 sehe in Art. 3.2 vor, dass der Nutzungsanspruch auf der Berechnung der Ausnützungsziffer gemäss Bauordnung 1970 der Gemeinde Sils beruhe. Damals sei insbesondere das Untergeschoss grundsätzlich zur BGF angerechnet worden (vgl. Art. 36 Ziff. 3 der Bauordnung 1975). Es sei daher willkürlich und verletze das Rechtsgleichheitsprinzip, dem Beschwerdegegner eine Überschreitung der Baulinie zu bewilligen, um ihm eine Überbauung mit einer nach der heutigen Bauordnung berechneten BGF zu gestatten, obwohl sich die allermeisten bestehenden Bauten strikt an die Quartierplanvorgaben hätten halten müssen. Dadurch würden die Gestaltungsprinzipien des Quartiergestaltungsplans gesprengt. Leidtragende wären in erster Linie die hinterliegenden Beschwerdeführer, deren Liegenschaften eine erhebliche Wertminderung erfahren würden. Verletzt sei überdies das Vertrauensprinzip: Die Beschwerdeführer hätten ihr Grundstück im Vertrauen auf die Verbindlichkeit der Quartierplanung Seglias erworben.

3.4. Die Beschwerdeführer bestreiten schliesslich die Feststellung der Vorinstanzen, wonach eine Erweiterung des Baufelds nach Westen ihre Interessen nicht berühre. Aufgrund der vom Verwaltungsgericht geschützten Praxis zur Messung der Gebäudehöhe führe jede Erweiterung des Baufeldes bei gleichbleibender Dachneigung zu einer Erhöhung des Firstes und damit zu einer Beeinträchtigung der Aussicht der hinterliegenden Beschwerdeführer.

Nach dem oben (E. 2) Gesagten steht noch keineswegs fest, dass die Gebäudehöhe nach der bisherigen Praxis des Verwaltungsgerichts berechnet werden darf.

Unbegründet sind auch die in diesem Zusammenhang erhobenen formellen Rügen der Beschwerdeführer: Das Verwaltungsgericht konnte das Bauvorhaben und dessen Auswirkungen auf die Beschwerdeführer willkürfrei aufgrund der Akten beurteilen und war deshalb nicht verpflichtet, einen Augenschein oder eine Expertise durchzuführen. Auch im vorliegenden Verfahren besteht dazu keine Veranlassung.

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde teilweise - hinsichtlich der Berechnung der Gebäudehöhe - gutzuheissen. Dies führt zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids und zur Rückweisung der Sache an das Verwaltungsgericht.

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und der Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden vom 21. November 2012 aufgehoben. Die Sache wird zu neuer Beurteilung im Sinne der Erwägungen an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen.

2. Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden dem Beschwerdegegner (Y.________) auferlegt.

3. Der Beschwerdegegner hat die Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 4'000.-- zu entschädigen.

4. Dieses Urteil wird den Parteien, der Gemeinde Sils i.E./Segl und dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, 5. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 10. Juni 2013

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung

des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Fonjallaz

Die Gerichtsschreiberin: Gerber