{T 0/2}

4A_73/2013, 4A_81/2013

Besetzung

Bundesrichterin Klett, Präsidentin,

Bundesrichterinnen Kiss, Niquille,

Gerichtsschreiberin Reitze.

4A_73/2013

A.________,

vertreten durch Rechtsanwalt Urs Rudolf,

Kläger und Beschwerdeführer 1,

gegen

B.________,

vertreten durch Rechtsanwalt Josef Ulrich,

Beklagter und Beschwerdegegner,

und

4A_81/2013

B.________,

vertreten durch Rechtsanwalt Josef Ulrich,

Beklagter und Beschwerdeführer 2,

gegen

A.________,

vertreten durch Rechtsanwalt Urs Rudolf,

Kläger und Beschwerdegegner.

Gegenstand

Mietvertrag; Schadenersatz,

Beschwerden gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Luzern, 1. Abteilung, vom 11. Dezember 2012.

B.a. Mit Klage vom 14. Dezember 2007 beantragte der Kläger dem Bezirksgericht Hochdorf, der Beklagte sei zu verpflichten, ihm Fr. 143'548.20 nebst 5 % Zins seit dem 1. Oktober 2006 für die ihm entstandenen Wiederherstellungskosten der Mietobjekte zu bezahlen und ihm in der Betreibung Nr. xxx BA Luzern/Littau im gleichen Umfang die Rechtsöffnung zu erteilen. Mit Zusatzklage vom 30. November 2009 beantragte der Kläger, der Beklagte sei zu verpflichten, ihm die nicht bezahlten Nebenkosten im Betrag von Fr. 1'471.50 nebst 5 % Zins seit dem 30. Juli 2007 zu bezahlen und es sei in der Betreibung Nr. yyy BA Luzern/Littau der Rechtsvorschlag zu beseitigen.

B.b. Gegen dieses Urteil erhoben beide Parteien Berufung an das Obergericht des Kantons Luzern. Der Kläger beantragte im Wesentlichen, der Beklagte sei in Abänderung des erstinstanzlichen Urteils zu verpflichten, ihm Fr. 139'878.-- nebst Zins zu 5 % zu bezahlen, während der Beklagte die Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils und die vollumfängliche Abweisung der Forderungsklage beantragte.

3.1. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt zugrunde (Art. 105 Abs. 1 BGG). Von diesen tatsächlichen Feststellungen kann es nur dann abweichen, wenn sie offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (Art. 105 Abs. 2 BGG) und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG). Offensichtlich unrichtig bedeutet dabei willkürlich (BGE 137 I 58 E. 4.1.2 S. 62; 136 II 304 E. 2.4 S. 313 f.; je mit Hinweisen). In der Beschwerde ist entsprechend den Anforderungen von Art. 106 Abs. 2 BGG zu begründen, inwiefern der von der Vorinstanz festgestellte Sachverhalt einen Mangel im Sinne von Art. 105 Abs. 2 BGG aufweisen soll (BGE 133 II 249 E. 1.4.3 S. 254 f.).

3.2. Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen gemäss Art. 95 und 96 BGG gerügt werden. Gemäss Art. 42 Abs. 1 BGG hat die Rechtsschrift die Begehren und deren Begründung zu enthalten; im Rahmen der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG), andernfalls wird darauf nicht eingetreten. Unerlässlich ist im Hinblick auf Art. 42 Abs. 2 BGG, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Der Beschwerdeführer soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die er im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit seiner Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (vgl. BGE 134 II 244 E. 2.1 S. 245 f.).

3.3. Hinsichtlich der Verletzung von Grundrechten gilt der in Art. 106 Abs. 1 BGG verankerte Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen nicht; insofern besteht eine qualifizierte Rügepflicht (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 136 I 49 E. 1.4.1 S. 53; 65 E. 1.3.1 S. 68 mit Hinweisen). Es obliegt dem Beschwerdeführer namentlich darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid gegen die gerügten Grundrechte verstossen soll. Das Bundesgericht prüft nur klar und detailliert erhobene und, soweit möglich, belegte Rügen. Auf rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt das Bundesgericht nicht ein (BGE 134 V 138 E. 2.1 S. 143; 133 II 396 E. 3.1 S. 399).

5.1. Der Beklagte bringt in seiner Beschwerde (4A_81/2013) vor, dass er zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands des Mietobjekts nicht verpflichtet gewesen sei. Die Parteien hätten sich übereinstimmend verstanden, den Mietvertrag vorzeitig - auf den 31. Oktober 2006 - aufzulösen. Bezüglich den Modalitäten dieser vorzeitigen Vertragsbeendigung würden jedoch keine übereinstimmenden gegenseitigen Willenserklärungen vorliegen, womit die Feststellung der Vorinstanz, die Parteien hätten einen Aufhebungsvertrag getroffen, falsch sei. Es handle sich vielmehr um eine vorzeitige Rückgabe des Mietobjekts.

5.2. Die Vorinstanz hat festgestellt, dass klare, übereinstimmende Willenserklärungen vorliegen würden, das Mietverhältnis vorzeitig, im Sinne einer vorzeitigen Vertragsauflösung bzw. eines Aufhebungsvertrages, auf den 31. Oktober 2006 aufzulösen. Damit handle es sich nicht um eine vorzeitige Rückgabe der Mietsache gemäss Art. 264 OR, sondern um eine vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses, weshalb kein Nachmieter habe gestellt werden müssen oder dürfen.

5.3. Die Rüge des Beklagten stösst ins Leere. Es ist unbestritten, dass die Parteien vertraglich vereinbart haben, dass der Beklagte bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet ist, das Mietobjekt in den ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen und der Kläger ihn mehrmals aufgefordert hat, dieser Pflicht nachzukommen (Art. 260a Abs. 2 OR). Der Beklagte tut keineswegs dar und es ist auch nicht ersichtlich, wie er sich dieser Pflicht mit der Stellung eines Nachmieters hätte entziehen können, anerkennt er doch selber, dass die Parteien das Mietverhältnis per 31. Oktober 2006 übereinstimmend aufgelöst haben.

6.1.1. Der Kläger bringt dabei als erstes vor, die Vorinstanz habe zu Unrecht den von ihm geltend gemachten Rechnungsbetrag der Firma Z.________ AG für Instandstellungsarbeiten im Betrag von Fr. 30'076.-- abgewiesen. Zwar treffe zu, dass die Rechnung der Z.________ AG nicht im Detail jede einzelne Arbeit anführe, sondern den Totalbetrag der jeweiligen Mietobjekte wiedergebe. Aus seinen Vorbringen, den Akten und den gesamten Umständen heraus sei jedoch leicht nachvollziehbar, dass umfangreiche Rückbauarbeiten an den Mietobjekten hätten vorgenommen werden müssen. Überdies sei es dem Gericht offengestanden, eine detaillierte Rechnung der Z.________ AG zu verlangen; die massive Umgestaltung der Mietobjekte habe der Vorinstanz jedoch ohnehin bekannt sein müssen. Damit habe er genügend substanziiert dargetan, dass die Rückbauarbeiten der Z.________ AG nötig waren, dies nicht zuletzt, weil die Abbruch- und Renovationsarbeiten der Z.________ AG Voraussetzung waren, dass die anderen Handwerker in ihrem Bereich ihre Instandstellungsarbeiten in Angriff haben nehmen können. Die Vorinstanz habe dieser Gegebenheit keine Beachtung geschenkt und damit den Sachverhalt falsch festgestellt. Im Übrigen seien aus dem amtlichen Wohnungsabnahmeprotokoll, die durch den Beklagten vorgenommenen Umbauten und die dadurch an den Mieträumlichkeiten entstandenen Schäden deutlich hervorgegangen. Die Vorinstanz habe diesen Beweis willkürlich gewürdigt.

6.1.2. Die Vorinstanz hat festgestellt, dass der Kläger nicht substanziiert dargetan habe, welche Arbeiten die Z.________ AG zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands vorzunehmen gehabt habe bzw. vorgenommen habe. Es sei nicht Sache des Gerichts, infolge fehlender Vorbringen des Klägers, aus diversen Urkunden zu ermitteln, was gemeint sein könnte bzw. zu ermitteln, welche der zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands erforderlichen Arbeiten die Z.________ AG ausgeführt und in Rechnung gestellt habe. Die Notwendigkeit substanziierter Vorbringen bestehe unabhängig von allfälligen Hinweisen des Instruktionsrichters; der Instruktionsrichter habe somit nicht nach der Detailrechnung der Z.________ AG fragen müssen.

6.1.3. Der Kläger zeigt nicht auf, inwiefern die Vorinstanz bei der Würdigung der Beweise in Willkür verfallen sein soll. Er tut mit keinem Wort dar, woraus sich aus dem amtlichen Wohnungsabnahmeprotokoll ergeben hätte, dass die Arbeiten der Z.________ AG für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Mieträumlichkeiten nötig gewesen wären. Ebenso wenig tut er dar, dass sich aus diesem Protokoll ergeben hätte, welche Arbeiten Instandstellungsarbeiten dargestellt haben und welche Arbeiten darüber hinaus gegangen sind.

6.1.4. Eine Verletzung von Art. 8 ZGB ist auch nicht ersichtlich, insoweit die Vorinstanz den erstinstanzlichen Verzicht auf die Beweiserhebungen betreffend die Arbeiten der Z.________ AG bzw. die beantragten Zeugenbefragung geschützt hat. Der Kläger ist im erstinstanzlichen Verfahren seinen - unter dem damals noch anwendbaren kantonalen Prozessrecht geltenden - Substanziierungspflichten nicht nachgekommen, weshalb das Bezirksgericht auf die Einvernahme der beiden beantragten Zeugen verzichtet hat. Art. 8 ZGB gibt der beweisbelasteten Partei einen Anspruch darauf, für rechtserhebliche Sachvorbringen zum Beweis zugelassen zu werden, sofern ihr Beweisantrag nach Form und Inhalt den Vorschriften des anwendbaren Verfahrensrechts entspricht (BGE 133 III 189 E. 5.2.2 S. 195; 131 I 153 E. 3 S. 157; 124 I 241 E. 2 S. 242; je mit Hinweisen). Dass die kantonalen Vorschriften in willkürlicher Weise angewendet worden wären, rügt der Kläger nicht. Die Nichtanhörung der Zeugen ist unter diesen Umständen nicht zu beanstanden.

6.2.1. Der Kläger bringt weiter vor, die Vorinstanz habe Art. 267 OR verletzt. Sie habe festgehalten, dass sowohl für die Arbeiten der S.________ AG, der Schreinereiarbeiten der T.________ AG und der Malerarbeiten von U.________, der Zustandswert der jeweiligen Ersatzanschaffungen die obere Grenze der Haftung bilde. Dies sei jedoch bundesrechtswidrig, da für die Bemessung des Schadenersatzes auf deren Neuwert abzustellen sei.

6.2.2. Die Pflicht des Mieters zur Wiederherstellung des vertragsgemässen Zustands der Mieträumlichkeiten im Sinne von Art. 260a Abs. 2 OR steht in einem direkten Zusammenhang mit den Pflichten des Mieters bei der Rückgabe der Mietsache gemäss Art. 267 OR ( PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 3. Aufl. 1994, N. 35 zu Art. 260a OR; SVIT-Kommentar, 3. Aufl. 2008, N. 71 zu Art. 260-260a OR). Gemäss Art. 267 Abs. 1 OR muss der Mieter die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Der Mieter ist demnach verpflichtet, Instandstellungsarbeiten zur Herstellung des vertragsgemässen Zustands rechtzeitig auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses vorzunehmen. Kommt der Mieter dieser Pflicht nicht nach, kann der Vermieter die erforderlichen Arbeiten auf Kosten des Mieters ausführen lassen (SVIT-Kommentar, 3. Aufl. 2008, N. 12 zu Art. 267-267a OR).

6.2.3. Die Vorinstanz hat sowohl bezüglich der Rechnungsposition der S.________ AG betreffend des Einbaus des Epoxid-Bodenbelags im Gewerberaum, der Ersetzung zweier Türen durch die T.________ AG sowie die Neuanstriche der Wände und des neuen Verputzes durch das Malergeschäft U.________ festgehalten, dass der Kläger hinsichtlich dieser Positionen keine Angaben zum Zustandswert der jeweiligen Sachteile gemacht habe. Er habe es unterlassen, die notwendigen Angaben, wie insbesondere das Alter und die normale Lebensdauer sowie eine allfällige Reduktion der Lebensdauer aufgrund besonderer gewerblicher Nutzung der Einrichtungen oder Sachen vorzubringen. Da der Zustandswert infolge fehlender Angaben durch den Kläger nicht habe ermittelt werden können, habe der Schadenersatz nicht berechnet werden können, weshalb der Kläger die Folgen der Beweislosigkeit zu tragen habe.

6.2.4. Die vorinstanzlichen Erwägungen sind bundesrechtlich nicht zu beanstanden. Die Vorinstanz hat zu Recht erwogen, dass der Beklagte dem Kläger bei einer notwendigen Ersatzanschaffung nur für den Zustandswert ersatzpflichtig ist. Die Schadenersatzpflicht des Mieters umfasst nach dem in E. 6.2.2 Gesagten, nicht den Neuwert des ersetzten Sachteils, sondern dessen Zustandswert, da der Mieter für den normalen Gebrauch der Mietsache, der sich aus der vertragsgemässen Benutzung oder Abnutzung des Mietobjekts ergibt, nicht einzustehen hat.

6.2.5. Der Kläger rügt weiter eine Verletzung von Art. 29 Abs. 2 BV und Art. 8 ZGB. Er macht geltend, er habe bereits dem Bezirksgericht eine Expertise beantragt, welche aufschlussreiche Informationen zum Zustandswert des Epoxid-Bodenbelages im Gewerberaum hätte geben können. Da diese beantragte Expertise auch von der Vorinstanz als nicht erforderlich erachtet worden sei, habe die Vorinstanz einen gehörig beantragten Beweis nicht abgenommen.

7.1.1. Der Beklagte bringt vor, die Vorinstanz habe Bundesrecht verletzt, indem sie dem Kläger für die Dauer des während der Wiederherstellungsarbeiten erlittenen Mietzinsausfalls, Schadenersatz zugesprochen habe. Die Vorinstanz stelle darauf ab, dass ein Mietzinsausfall unabhängig davon, ob der Kläger im Rückgabezeitpunkt einen neuen Mieter gehabt hätte, zu ersetzen sei. Dies sei bundesrechtswidrig, da ein Schaden nur dann zu ersetzen sei, wenn auch ein solcher entstanden sei. Dies würde bedingen, dass der Kläger auch wirklich einen neuen Mieter für die vom Beklagten gemieteten Räumlichkeiten gehabt hätte.

7.1.2. Die Vorinstanz hat festgestellt, dass der Kläger die Räumlichkeiten während der Zeit der Wiederherstellungsarbeiten - somit bis Ende Januar 2007 - nicht habe (weiter-) vermieten können. Damit habe auch der bereits zuvor abgeschlossene Mietvertrag zwischen dem Kläger und der W.________ GmbH für das Gewerbelokal nicht eingehalten werden können. Dies sei offensichtlich und bedürfe keiner weiteren Beweise; es gehe an der Sache vorbei, die Zusprechung eines Schadenersatzes davon abhängig zu machen, ob der Kläger für diese Zeit tatsächlich einen neuen Mieter für das ganze Mietobjekt gehabt hätte. Abgesehen davon, habe der Beklagte vor dem Bezirksgericht auch nichts Derartiges vorgebracht.

7.1.3. Soweit der Beklagte vorbringt, der Mietvertrag zwischen dem Kläger und der W.________ GmbH sei nur simuliert, kann er nicht gehört werden. Dazu finden sich im angefochtenen Entscheid keine tatsächlichen Feststellungen, weshalb davon auszugehen ist, dass es sich um ein neues Vorbringen handelt, welches gemäss Art. 99 BGG unzulässig und damit unbeachtlich ist.

7.2.1. Der Kläger bringt schliesslich vor, dass der Beklagte die Nebenkosten für den Zeitraum vom 1. Juni 2006 bis 31. Januar 2007 zu übernehmen habe. Er habe dem Beklagten die Nebenkostenabrechnung zugestellt, welche der Beklagte genehmigt und anerkannt habe. Diese Tatsache sei von der Vorinstanz unberücksichtigt geblieben, womit sie den Sachverhalt falsch festgestellt habe. Ebenso falsch sei die Feststellung der Vorinstanz, wonach die Heizkosten nicht Bestandteil der Nebenkosten gewesen seien. Darüber hinaus habe die Vorinstanz Art. 257b OR verletzt, indem sie die Voraussetzungen der Überwälzung der Nebenkosten ausschliesslich auf den unmittelbaren Gebrauch der Mietsache abgestützt habe.

7.2.2. Die Vorinstanz hat festgehalten, dass das Bezirksgericht zu Recht geschlossen habe, dass nach der Auflösung des Mietvertrages am 31. Oktober 2006 keine mietrechtliche Anspruchsgrundlage für die Einforderung von Nebenkosten mehr bestanden habe. So habe das Bezirksgericht auch zu Recht festgehalten, dass der Kläger die bis zur Rückgabe der Mietsache tatsächlich angefallenen Nebenkosten nicht genügend substanziiert habe, was der Kläger im Berufungsverfahren nicht bestritten habe. Schliesslich sei dem Bezirksgericht zuzustimmen, dass der Mietvertrag keine Grundlage für die Überwälzung der Heizkosten vorgesehen habe, weshalb der diesbezügliche Teilbetrag ohnehin abzuweisen sei.

7.2.3. Soweit der Kläger vorbringt, der Beklagte habe die angefallenen Nebenkosten genehmigt, weshalb diese geschuldet seien, handelt es sich um ein unzulässiges neues Vorbringen, womit der Kläger nicht zu hören ist (Art. 99 BGG).

Die Verfahren 4A_73/2013 und 4A_81/2013 werden vereinigt.

Die Beschwerden werden abgewiesen.

Die Gerichtskosten werden im Umfang von Fr. 3'000.-- dem Kläger und im Umfang von Fr. 4'000.-- dem Beklagten auferlegt.

Der Beklagte hat den Kläger für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 1'500.-- zu entschädigen.

Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Luzern, 1. Abteilung, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 16. Juli 2013

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung

des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Klett

Die Gerichtsschreiberin: Reitze