{T 0/2}

1C_339/2013

Besetzung

Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,

Bundesrichter Aemisegger, Merkli,

Gerichtsschreiber Dold.

X.________,

Beschwerdeführer,

vertreten durch SwissInter Tax AG,

gegen

Kanton  Zürich,

Beschwerdegegner,

handelnd durch die Baudirektion des Kantons Zürich,

Schätzungskommission in Abtretungsstreitigkeiten des Kantons Zürich, 3. Kreis,

Gegenstand

Formelle Enteignung,

Beschwerde gegen das Urteil vom 7. Februar 2013

des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 3. Abteilung, 3. Kammer.

2.1. Der Beschwerdeführer macht eine Verletzung der Bestimmung von Art. 26 Abs. 2 BV geltend, wonach Enteignungen voll entschädigt werden. Die Vorinstanz habe zur Bestimmung des Verkehrswerts auf statistische Werte abgestellt, deren konkrete Grundlagen (Vertragsparteien, Lage und Grösse der Grundstücke) unbekannt seien. Dies sei willkürlich und verletze das rechtliche Gehör. Die betreffenden Grundstücksgeschäfte datierten zudem aus den Jahren 2006 bis 2010 und seien damit zu alt. 2011 seien die Preise gestiegen. Zudem werde nicht zwischen den Dörfern Bubikon und Wolfhausen unterschieden. Das Verwaltungsgericht begründe auch nicht, weshalb es auf den - ohnehin untauglichen - Medianwert abstelle und nicht beispielsweise auf den 0.75-Quantil. Schliesslich habe das Verwaltungsgericht auch den Nutzen von sogenanntem Vorgartenland verkannt. Auch wenn die betreffende Fläche selbst nicht überbaut werden könne, wirke sie sich auf die Ausnützung der gesamten Liegenschaft aus. Ein Entzug von 120 m2 Land bedeute, dass das verbleibende Grundstück in genau diesem Umfang weniger baulich genutzt werden könne. Dies sei zu berücksichtigen.

2.2. Das Verwaltungsgericht hielt fest, die Entschädigung bestimme sich gemäss § 13 Abs. 1 des Gesetzes vom 30. November 1879 betreffend die Abtretung von Privatrechten (LS 781) nach dem Verkehrswert. Beim abzutretenden Grundstücksteil handle es sich um Vorgartenland, denn es liege im Strassenabstandsbereich gemäss § 265 des Gesetzes des Kantons Zürich vom 7. September 1975 über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht (LS 700.1; im Folgenden: PBG) und somit im Bauverbotsbereich. Für die Bemessung der Entschädigung könne der Quadratmeter-Durchschnittswert für das gesamte Grundstück vor der Enteignung ermittelt und auf den abzutretenden Teil verlegt werden, wobei einer allfälligen Minder- oder Höherwertigkeit der abzutretenden Fläche durch Abzüge bzw. Zuschläge Rechnung getragen werde. Die Schätzungskommission habe auf die Quadratmeterpreise abgestellt, die gemäss den Angaben des Statistischen Amts des Kantons Zürich für unbebautes, erschlossenes Wohnbauland auf dem Gemeindegebiet erzielt worden seien. Die Preise basierten auf immerhin 44 Verkäufen in den Jahren 2006 bis 2010. Dieses Vorgehen sei nicht zu beanstanden. Es sei auch nicht erforderlich gewesen, zwischen den zur selben Gemeinde gehörenden Dörfern Bubikon und Wolfhausen zu unterscheiden. Am Augenschein habe die Schätzungskommission schliesslich die konkrete Situation und damit die Vergleichbarkeit mit den statistischen Angaben überprüft. Im Weiteren erweise sich angesichts der Lage des Grundstücks am Rand von Bubikon die Verwendung des Medianwerts (Wert, der von der Hälfte der Verkäufe unter- bzw. überschritten wird) als gerechtfertigt. Diese Berechnungsweise führe zu einem Landpreis für Bauland von Fr. 607.--/m2. Davon einen Abzug für die Minderwertigkeit der abzutretenden Fläche von einem Drittel zu machen, entspreche der topografischen Situation und der bisherigen Rechtsprechung. Der von der Schätzungskommission ermittelte Quadratmeterpreis von Fr. 405.--/m2 sei somit nicht zu beanstanden.

2.3. Handelt es sich wie hier um eine nach kantonalem Recht festgesetzte Enteignungsentschädigung, so überprüft das Bundesgericht frei, ob die Regeln des kantonalen Rechts (oder die von den kantonalen Behörden zur Lückenfüllung angewendeten Regeln) dem in Art. 26 BV verankerten Prinzip der vollen Entschädigung genügen. Die Anwendung dieser Regeln wie auch die Sachverhaltsfeststellungen der kantonalen Instanzen können dagegen grundsätzlich nur unter Willkürgesichtspunkten überprüft werden; insoweit fällt die Rüge der Verletzung des Willkürverbotes mit dem Einwand zusammen, Art. 26 BV sei verletzt (BGE 112 Ia 198 E. 1b S. 201; Urteil 1C_361/2009 vom 14. Dezember 2009 E. 2.1; je mit Hinweisen).

2.4. Der Beschwerdeführer kritisiert nicht, dass die Vorinstanzen einen Quadratmeter-Durchschnittswert für das Gesamtgrundstück vor der Enteignung ermittelten und diesen auf den abzutretenden Teil verlegten. Er ist jedoch offensichtlich der Ansicht, es dürfe in der Folge kein Abzug wegen einer allfälligen Minderwertigkeit gemacht werden. Dabei verkennt er, dass seine Liegenschaft bereits überbaut ist. Sie erleidet deshalb durch den Entzug von innerhalb der Baulinie gelegenen Terrains eine Werteinbusse, die unter dem üblichen Baulandpreis liegt (vgl. zur Unterscheidung zwischen überbauten und unüberbauten Parzellen Urteil 1P.743/1999 vom 29. Juni 2000 E. 4c/aa mit Hinweisen). Mit anderen Worten liegt in diesem Fall der Preis pro Quadratmeter innerhalb der Baulinie unter demjenigen des übrigen Grundstücks (im Einzelnen: PETER WIEDERKEHR, Die Expropriationsentschädigung, 1966, S. 70; vgl. auch Urteil 1C_361/2009 vom 14. Dezember 2009 E. 3, wo der Verlust der Abtretungsfläche keinen Einfluss auf die Ausnützung des Grundstücks oder dessen Überbaubarkeit hatte und der Baulandpreis deshalb gar um drei Viertel reduziert wurde).

2.5. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Rüge, das Verwaltungsgericht habe mit seinem Vorgehen zur Berechnung der Entschädigung die Eigentumsgarantie, das Willkürverbot und das rechtliche Gehör verletzt, unbegründet ist.

1. 

2. 

3. 

4. 

Lausanne, 27. August 2013

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung

des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Fonjallaz

Der Gerichtsschreiber: Dold