{T 0/2}

4A_615/2013

Besetzung

Bundesrichterin Klett, Präsidentin,

Bundesrichter Kolly, Bundesrichterin Kiss,

Gerichtsschreiber Kölz.

A.________,

vertreten durch Advokatin Sarah Brutschin,

Beschwerdeführerin,

gegen

1. B.________,

2. C.________,

Beschwerdegegner.

Gegenstand

Kündigungsschutz,

Beschwerde gegen den Entscheid des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt

vom 8. November 2013.

B.________ und C.________ (Vermieter, Beschwerdegegner) vermieteten A.________ (Mieterin, Beschwerdeführerin) mit Vertrag vom 12. September 2005 eine 3-Zimmer-Wohnung in U.________. Am 5. Juni 2012 stellte die Mieterin bei den Vermietern ein Begehren um Herabsetzung des Mietzinses. Mit formlosem Schreiben vom 25. Juni 2012 kündigten die Vermieter den Mietvertrag per 30. September 2012 wegen Eigenbedarfs ihrer Tochter. Die Mieterin focht daraufhin bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten den Mietzins als rechtsmissbräuchlich an und verlangte die Behebung verschiedener Mängel sowie einen Entscheid über die von ihr hinterlegten Mietzinse. Sie begehrte sodann, es sei die Nichtigkeit der Kündigung vom 25. Juni 2012 festzustellen, und die Kündigung sei als rechtsmissbräuchlich aufzuheben. Eventualiter sei das Mietverhältnis zu erstrecken.

Nachdem an der Schlichtungsverhandlung hinsichtlich der beiden Kündigungen und der Erstreckung des Mietverhältnisses keine Einigung erzielt worden war, erhob die Mieterin am 10. Oktober 2012 beim Zivilgericht des Kantons Basel-Stadt Klage gegen die Vermieter. Sie verlangte, es sei festzustellen, dass die Kündigung vom 25. Juni 2012 nichtig sei. Die Kündigung vom 9. August 2012 sei für rechtsmissbräuchlich und damit für unwirksam zu erklären. Eventualiter begehrte sie die Erstreckung des Mietverhältnisses "erstmalig" bis zum 30. November 2015. Mit Entscheid vom 25. März 2013 stellte die Zivilgerichtspräsidentin fest, dass die Kündigung vom 25. Juni 2012 nichtig sei (Dispositiv-Ziffer 1) und hob die Kündigung vom 9. August 2012 "zufolge Missbräuchlichkeit" auf (Dispositiv-Ziffer 2).

Die Mieterin verlangt mit Beschwerde in Zivilsachen, der Entscheid des Appellationsgerichts vom 8. November 2013 sei aufzuheben. Die Kündigung vom 9. August 2012 sei als rechtsmissbräuchlich aufzuheben. Eventualiter sei "die Angelegenheit betreffend die von der Beschwerdeführerin beantragte erstmalige Erstreckung des Mietverhältnisses bis zum 30. November 2015" an das Zivilgericht zurückzuweisen, subeventualiter sei das Mietverhältnis erstmalig bis zum 30. November 2015 zu erstrecken.

Mit Verfügung vom 25. Februar 2014 wurde das Gesuch der Beschwerdeführerin um unentgeltliche Rechtspflege für das bundesgerichtliche Verfahren abgewiesen. In der Folge überwies die Beschwerdeführerin den verlangten Kostenvorschuss fristgerecht.

Der angefochtene Entscheid des Appellationsgerichts ist ein verfahrensabschliessender Endentscheid (Art. 90 BGG) einer letzten kantonalen Instanz im Sinne von Art. 75 Abs. 1 BGG. Sodann übersteigt der Streitwert bei einem Monatsnettomietzins von Fr. 1'438.-- die Grenze nach Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG in mietrechtlichen Fällen (vgl. BGE 137 III 389 E. 1.1 mit Hinweisen). Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist - unter Vorbehalt einer hinlänglichen Begründung (Erwägungen 2 und 3) - grundsätzlich auf die Beschwerde einzutreten.

Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und 96 BGG gerügt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, andernfalls wird darauf nicht eingetreten. In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Unerlässlich ist, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (vgl. BGE 134 II 244 E. 2.1).

Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 135 III 397 E. 1.5). Entsprechende Rügen sind überdies bloss zulässig, wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG).

Die Beschwerdeführerin kann im Folgenden nicht gehört werden, soweit sie ihre Argumentation auf einen Sachverhalt stützt, der von den für das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz abweicht, ohne im Einzelnen hinreichend begründete Sachverhaltsrügen gemäss den eben dargelegten Grundsätzen zu formulieren.

Die Beschwerdeführerin macht geltend, der angefochtene Entscheid des Appellationsgerichts sei in formeller Hinsicht ungültig.

Im kantonalen Berufungsverfahren war nur noch die Kündigung vom 9. August 2012 zu beurteilen. Die Vorinstanz prüfte das diesbezügliche Begehren um Kündigungsschutz (bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen) eingehend unter den von der Beschwerdeführerin vorgebrachten Gesichtspunkten und wies es mit ausführlicher Begründung ab. Dagegen wendet sich die Beschwerdeführerin, indem sie in ihrer Beschwerde an das Bundesgericht im Wesentlichen ihre im kantonalen Verfahren nicht erfolgreiche Argumentation wiederholt, wobei sie teilweise den vorinstanzlich festgestellten Sachverhalt ergänzt. Soweit auf die entsprechenden Ausführungen angesichts ihrer appellatorischen Natur (vgl. Erwägungen 2 und 3) überhaupt eingetreten werden kann, ist dazu folgendes zu bemerken:

5.1. Die Beschwerdeführerin hatte vor dem Zivilgericht argumentiert, dass zwischen den Parteien bereits im März 2012 eine Verhandlung vor der Schlichtungsstelle stattgefunden habe. Dabei sei es um ein Beiblatt zum Mietvertrag gegangen, in dem vermieterseits neu vorgeschrieben worden sei, dass in den allgemein zugänglichen Räumen aufbewahrte persönliche Objekte "unter Beachtung der Sorgfaltspflichten von allen Mieter/innen benutzt werden" dürften. Die Beschwerdegegner hätten diese Passage im Nachgang zur Schlichtungsverhandlung wie verlangt gestrichen und damit eine Sperrfrist ausgelöst. Die Vorinstanz verneinte demgegenüber wie bereits die Erstinstanz die Anfechtbarkeit der Kündigung unter diesem Aspekt, zumal es sich beim Zusatz betreffend private Gegenstände um eine Bagatelle gehandelt habe, die keine Sperrfrist zur Folge haben könne.

5.2. Ferner hatte die Beschwerdeführerin geltend gemacht, die Kündigung vom 9. August 2012 sei nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR anfechtbar, da damals zwischen den Parteien zwei Verfahren betreffend Mängel und Herabsetzung des Nettomietzinses hängig gewesen seien. Vor Bundesgericht rügt sie, wenn die Vorinstanzen auf den Zeitpunkt der ersten, nichtigen Kündigung vom 25. Juni 2012 abgestellt und den Kündigungsschutz mangels Rechtshängigkeit eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens verneint hätten, verkannten sie, dass die Beschwerdegegner damals bereits im Besitz des am 5. Juni 2012 gestellten Begehren um Herabsetzung des Mietzinses gewesen seien. Der Sinn und Zweck von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR verlange, dass die Bestimmung bereits nach Einleitung des Vorverfahrens im Sinne von Art. 270a Abs. 2 OR greife, welches Voraussetzung für eine Durchsetzung des Herabsetzungsanspruchs sei.

5.3. Die Beschwerdeführerin argumentiert sodann ausführlich, dass die Kündigung angesichts ihres Motivs als missbräuchlich im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR und von Art. 271a Abs. 1 lit. a OR hätte gewürdigt werden müssen.

5.3.1. Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Als treuwidrig gilt eine Kündigung im Allgemeinen, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird. Gemäss Art. 271 Abs. 2 OR muss die Kündigung auf Verlangen begründet werden. Sie verstösst namentlich dann gegen Treu und Glauben, wenn die angegebene Begründung offensichtlich bloss vorgeschoben ist (BGE 135 III 112 E. 4.1 mit Hinweisen). Nach der ausdrücklichen Gesetzesvorschrift von Art. 271a Abs. 1 lit. a OR ist eine Kündigung durch den Vermieter sodann insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird, weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht.

5.3.2. Die Vorinstanz verneinte die Anfechtbarkeit im Wesentlichen mit der Begründung, die Beschwerdegegner hätten die Wohnung ihrer Tochter zur Verfügung stellen wollen und die Kündigung somit wegen Eigenbedarfs ausgesprochen, wie sie im Kündigungsschreiben denn auch erwähnt hatten. Die Beschwerdeführerin wendet sich gegen diese vorinstanzliche Beurteilung, indem sie dem Bundesgericht ihre eigene Sicht der Dinge unterbreitet und gestützt darauf postuliert, der Eigenbedarf sei entgegen der Vorinstanz nur vorgeschoben gewesen. Dass die Vorinstanz hinsichtlich des Eigenbedarfs als Kündigungsmotiv eine offensichtlich unrichtige Feststellung getroffen hätte, tut die Beschwerdeführerin indessen nicht hinreichend dar und ist auch nicht ersichtlich:

Die Vorinstanz setzte sich eingehend und nachvollziehbar mit den Umständen auseinander, die nach Auffassung der Erstinstanz und der Beschwerdeführerin ein missbräuchliches Kündigungsmotiv belegen sollen. So hielt sie es für unerheblich, dass die Beschwerdegegner im Gerichtsverfahren den Eigenbedarf damit begründet hatten, eine ihrer Töchter wolle mit einer Kollegin zusammenziehen, nachdem sie zunächst gegenüber der Liegenschaftsverwaltung als Kündigungsgrund angegeben hatten, ihre  beiden Töchter studierten in Basel und wollten ihren Wohnsitz dorthin verlegen. Zu Recht sah die Vorinstanz dadurch den "Eigenbedarf überhaupt" nicht in Zweifel gezogen. Ebenso entkräftete die Vorinstanz nachvollziehbar das Argument der Beschwerdeführerin, wonach die Beschwerdegegner - nach Anfechtung der Kündigung durch die Beschwerdeführerin - auch einen Verkauf der Liegenschaft in Erwägung gezogen hätten. Sie erwog unter Bezugnahme auf die Erläuterungen der Beschwerdegegner, eine isoliert geäusserte Verkaufsabsicht im Nachgang zu einer Kündigung wegen Eigenbedarfs sei kein ausreichendes Indiz für die Treuwidrigkeit der Kündigung.

5.3.3. Die Vorinstanz ging sodann auch ausdrücklich auf das Argument der Beschwerdeführerin ein, die Kündigung sei zwecks Vergeltung erfolgt. Sie erwog, nachdem der Eigenbedarf der Vermieter glaubhaft gemacht sei, könne selbst aus dem offenkundig vorbelasteten Mietverhältnis nicht auf eine Rachekündigung wegen des von der Beschwerdeführerin am 5. Juni 2012 gestellten Begehrens um Herabsetzung des Mietzinses geschlossen werden. Gegen eine solche spreche namentlich, dass die Beschwerdegegner noch am 12. Juni 2012 bei der Liegenschaftsverwaltung eine Überprüfung der Mietzinse sämtlicher Wohnungen, mithin auch jener der Beschwerdeführerin, in Auftrag gegeben hätten. Wäre die Beendigung des Mietverhältnisses zu diesem Zeitpunkt bereits beschlossene Sache gewesen - so die Vorinstanz -, hätten die Beschwerdegegner von dieser Überprüfung absehen können. Stattdessen sei die Kündigung erst am 25. Juni 2012 ausgesprochen worden, nachdem die Tochter der Beschwerdegegner und deren Kollegin sich aufgrund einer Besichtigung für den Einzug in die umstrittene Wohnung entschieden hätten. Mangels weiterer Indizien, die einen Zusammenhang zwischen dem Herabsetzungsbegehren der Beschwerdeführerin und der Kündigung belegten, verneinte sie eine Rachekündigung.

5.4. Die Vorinstanz hat nach dem Gesagten nicht gegen Bundesrecht verstossen, wenn sie die Anfechtbarkeit der Kündigung vom 9. August 2012 verneinte.

Die Beschwerdeführerin wendet sich eventualiter gegen die vom Appellationsgericht einmalig bis zum 31. August 2014 gewährte Erstreckung des Mietverhältnisses.

6.1. Sie moniert in prozessualer Hinsicht, das Appellationsgericht hätte nicht selber über die Erstreckung entscheiden dürfen, sondern die Sache in diesem Punkt an das Zivilgericht zurückweisen müssen. Der Entscheid verletze Art. 29 Abs. 2 BV. Die Rüge ist unbegründet: Die Rechtsmittelinstanz kann im Berufungsverfahren neu entscheiden (Art. 318 Abs. 1 lit. b ZPO). Die Vorinstanz war unter den vorliegenden Umständen befugt, zugleich mit der Aufhebung des Entscheids betreffend Kündigungsanfechtung auch über die Erstreckung des Mietverhältnisses zu befinden. Sie war insofern weder an den (Eventual-) Rückweisungsantrag der im Berufungsverfahren betreffend Kündigungsanfechtung unterlegenen Beschwerdeführerin gebunden (vgl. auch Art. 273 Abs. 5 OR), noch verletzte sie durch ihren Erstreckungsentscheid den Gehörsanspruch der Parteien, zumal die Beschwerdeführerin vor dem Zivilgericht selber (eventualiter) auf Mieterstreckung geklagt und zur Begründung die aus ihrer Sicht wesentlichen Umstände dargelegt hatte.

6.2. Die Beschwerdeführerin macht sodann in der Sache geltend, das Appellationsgericht habe bei seinem Erstreckungsentscheid in Verletzung von Art. 272 OR auf die Verhältnisse im Zeitpunkt der Verhandlung vor dem Zivilgericht am 1. November 2012 abgestellt. So habe sie nicht berücksichtigt, dass die Tochter der Beschwerdegegner in der Zwischenzeit eine passende Wohnung in Basel gefunden und einen bis ins Jahr 2015 befristeten Mietvertrag abgeschlossen habe. Zumindest bis dahin bestehe seitens der Beschwerdegegner kein schützenswertes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses mehr. Die Beschwerdeführerin übersieht, dass die Vorinstanz den entsprechenden Mietvertrag vom 7. Januar 2013 durchaus berücksichtigte und erwog, der damit dokumentierte Umstand schliesse den Eigenbedarf nicht aus, sondern sei lediglich insofern zu berücksichtigen, als der Beschwerdeführerin eine etwas längere Mieterstreckung gewährt werden könne. Die Rüge ist unberechtigt.

6.3. Schliesslich behauptet die Beschwerdeführerin, die Interessenlage vermöge keine lediglich "einmalige" Erstreckung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen. Der Ausschluss einer Zweiterstreckung trage ihren legitimen Interessen nicht Rechnung. Damit appelliert sie gegen die vorinstanzliche Interessenabwägung, vermag diese aber nicht als bundesrechtswidrig auszuweisen: Die Vorinstanz wog insofern das Interesse der Beschwerdeführerin an einem längeren Verbleib in der Wohnung gegen dasjenige der Beschwerdegegner ab, definitive Gewissheit zu erlangen, wann die Wohnung zuhanden ihrer Tochter frei werde. Sie befand, mit der gewährten Erstreckung werde der Tochter der Beschwerdegegner ermöglicht, vor Beginn des Wintersemesters 2014/15 im September 2014 noch umzuziehen. Es besteht kein Anlass, in diesem Punkt in die Ermessensausübung der Vorinstanz einzugreifen (vgl. Urteil 4A_105/2009 vom 5. Juni 2009 E. 3.2 mit Hinweisen).

Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). Da keine Beschwerdeantwort eingeholt wurde, ist keine Parteientschädigung zu sprechen.

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2. Die Gerichtskosten von Fr. 2'500.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3. Dieses Urteil wird den Parteien und dem Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 4. April 2014

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung

des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Klett

Der Gerichtsschreiber: Kölz