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4A_70/2014

Composizione

Giudici federali Klett, Presidente,

Hohl, Ramelli, Giudice supplente,

Cancelliere Piatti.

A.________ di B.________,

patrocinata dall'avv. Corrado Moretti,

ricorrente,

contro

C.________ SA,

patrocinata dagli avv.ti Mattia Tonella e Davide Cerutti,

opponente.

Oggetto

contratto di locazione; annullamento della disdetta,

ricorso contro la sentenza emanata il 16 dicembre 2013 dalla II Camera civile del Tribunale d'appello del

Cantone Ticino.

A. B.________, titolare della ditta individuale A.________, loca dal 1° luglio 2010 uno stabile con terreno annesso situato a Magadino e di proprietà della C.________ SA. La pigione mensile è stata pattuita in fr. 4'200.--, pagabili anticipatamente, entro la fine del mese precedente. La prima pigione è stata pagata il 1° luglio, quelle di agosto e settembre in anticipo, come da contratto. Da ottobre 2010 in poi l'inquilina, facendo valere difetti, ha depositato le pigioni intere presso l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione; i versamenti sono stati effettuati all'inizio di ogni mese corrente di locazione, non entro la fine del mese precedente.

B. La medesima ripartizione è stata concordata per le pigioni a venire. Come in precedenza, l'inquilina ha effettuato i pagamenti - ovvero fr. 1'700.-- all'Ufficio di conciliazione e fr. 2'500.-- alla proprietaria - i primi giorni di ogni mese di locazione, non anticipatamente. Prevalendosi del ritardo dei versamenti, il 3 febbraio 2012 la locatrice ha assegnato alla conduttrice un termine di 30 giorni per il pagamento di fr. 28'900.--, l'intera somma depositata fino a quel momento presso l'Ufficio di conciliazione. Non avendo ricevuto riscontro, il 13 marzo 2012 ha disdetto il contratto di locazione. La conduttrice ha contestato la disdetta davanti all'Ufficio di conciliazione, il quale, costatata la mancata comparsa della locatrice, ha rilasciato l'autorizzazione ad agire.

C. Con petizione del 21 giugno 2012 la conduttrice ha chiesto alla Pretura di Locarno-Campagna di annullare la disdetta e, in via subordinata, di prorogare la durata del contratto di locazione di tre anni. Il Pretore aggiunto ha accolto l'azione il 3 giugno 2013, ritenendo la disdetta abusiva.

D. La conduttrice insorge davanti al Tribunale federale con ricorso in materia civile del 3 febbraio 2014. Chiede l'annullamento della sentenza cantonale e la conferma di quella del Pretore aggiunto.

1. Il ricorso è presentato dalla A.________ di B.________, la quale, così designata nella sentenza cantonale, è soccombente (art. 76 cpv. 1 lett. a LTF). Va nondimeno osservato che la ditta individuale non ha diritti e obblighi propri, per cui legittimata a ricorrere è soltanto la persona fisica che ne è titolare, ossia B.________. Per il resto il ricorso è ammissibile: è tempestivo (art. 45 cpv. 1, 46 cpv. 1 lett. c e 100 cpv. 1 LTF) ed è volto contro una sentenza finale (art. 90 LTF) emanata su ricorso dall'autorità ticinese di ultima istanza (art. 75 LTF) in una causa civile in materia di locazione (art. 72 cpv. 1 LTF) con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.-- (art. 74 cpv. 1 lett. a LTF).

2. La violazione del diritto federale è motivo di ricorso secondo l'art. 95 lett. a LTF. Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto federale (art. 106 cpv. 1 LTF). Tuttavia, tenuto conto dell'onere di allegazione e motivazione imposto dall'art. 42 cpv. 1 e 2 LTF, il cui mancato rispetto conduce all'inammissibilità del gravame (art. 108 cpv. 1 lett. b LTF), esso considera di regola solo gli argomenti proposti nell'atto di ricorso (DTF 140 III 86 consid. 2; 134 III 102 consid. 1.1). Inoltre, qualora una sentenza - o parte di essa - si fondi su più motivazioni alternative ed indipendenti, occorre contestarle tutte con censure che soddisfano le predette esigenze di motivazione, sotto pena d'inammissibilità (DTF 138 III 728 consid. 3.4; 138 I 97 consid. 4.1.4).

3. La Corte cantonale ha costatato che la conduttrice ha ammesso davanti a lei di avere depositato le pigioni da ottobre 2010 a gennaio 2012, dunque " per almeno 19 mesi ", con ritardi di qualche giorno rispetto alla scadenza anticipata stabilita per contratto e ha respinto l'obiezione della conduttrice secondo la quale la locatrice avrebbe acconsentito ai pagamenti posticipati.

4. Oltre al predetto deposito tardivo delle pigioni presso l'Ufficio di conciliazione, l'autorità cantonale ha accertato anche che la conduttrice non ha pagato entro il termine di trenta giorni quanto la locatrice le aveva chiesto con la diffida del 3 febbraio 2012, con eccezione della pigione di aprile, versata il 29 marzo 2012. Ne ha dedotto che le condizioni della mora erano adempiute e che la disdetta straordinaria era giustificata. Richiamando prassi e dottrina, la Corte d'appello ha ricordato che il deposito effettuato in ritardo - anche di un solo giorno - non è conforme all'art. 259g cpv. 1 CO e dà al locatore la facoltà di chiedere che sia liberato a suo favore secondo l'art. 259h cpv. 2 CO; inoltre, non avendo effetto liberatorio, il deposito tardivo espone il conduttore alla disdetta per mora dell'art. 257d CO. La Corte ticinese ha aggiunto che la conclusione non muterebbe se si ammettesse, nell'ipotesi più favorevole alla conduttrice, che i depositi effettuati all'inizio di ogni mese valessero di volta in volta per le pigioni del mese successivo, poiché rimarrebbe comunque scoperto il mese di ottobre 2010.

5. Rimangono da esaminare le censure riguardanti il carattere abusivo della disdetta straordinaria.

5.1. La Corte cantonale, dopo avere rammentato che la disdetta straordinaria può rivelarsi abusiva soltanto in circostanze eccezionali, che vanno interpretate restrittivamente, ha dapprima considerato che, di fronte a pagamenti tardivi protrattisi per 19 mesi, la locatrice non ha abusato dei propri diritti per avere aspettato qualche mese prima di diffidare la conduttrice; tanto più che la disdetta è stata inviata immediatamente dopo la scadenza del termine assegnato con la diffida. In seguito i giudici di appello hanno osservato che gli art. 271a cpv. 1 lett. a e lett. d CO non possono entrare in considerazione: il primo si riferisce solo alle pretese fatte valere in ambito extra-giudiziale, mentre nel caso in esame le parti sono già coinvolte in una causa giudiziaria concernente i difetti della cosa locata; il secondo non può applicarsi se la disdetta è stata data per mora del conduttore (art. 271a cpv. 3 lett. b CO).

5.2. Per la conduttrice la disdetta sarebbe abusiva prima di tutto in ragione della sproporzione tra il debito effettivo e la somma di fr. 28'900.-- chiesta dalla locatrice con la diffida del 3 febbraio 2012. A suo parere la locatrice poteva esigere una sola mensilità di fr. 4'200.-- o, nella peggiore delle ipotesi, soltanto la somma di fr. 11'900.-- corrispondente al totale degli importi parziali depositati preso l'Ufficio di conciliazione per i mesi da agosto 2011 a febbraio 2012; le pigioni precedenti erano coperte dalla transazione giudiziale del 21 luglio 2011, che equivale a una decisione passata in giudicato in forza sia dell'art. 352 cpv. 1 CPC/TI, sia dell'art. 241 cpv. 2 CPC. La locatrice avrebbe agito di mala fede, aggiunge la ricorrente, anche perché avrebbe potuto limitarsi a chiedere all'Ufficio di conciliazione la liberazione delle pigioni depositate dal mese di agosto 2011 in poi, evitandole così di pagare una seconda volta.

5.3. L'art. 271 cpv. 1 CO si applica eccezionalmente - come 

5.4. Che la locatrice potesse pretendere soltanto il pagamento di una pigione mensile è argomento inammissibile, che si scontra contro gli accertamenti della sentenza cantonale secondo i quali la conduttrice ha ammesso che i depositi tardivi presso l'Ufficio di conciliazione erano stati 19 su 21 (cfr. consid. 3). Questo fatto vincola il Tribunale federale.

6. La ricorrente afferma infine che la mala fede andasse ammessa per il semplice fatto che la locatrice, davanti al Pretore, non l'aveva contestata. La Corte ticinese avrebbe pertanto leso l'art. 222 cpv. 2 CPC, che impone alla parte convenuta di specificare quali fatti riconosce o contesta.

7. Ne viene che il ricorso, nella misura in cui è ammissibile, è infondato. Le spese giudiziarie e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 66 cpv. 1 e 68 cpv. 1 LTF).

1. Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto.

2. Le spese giudiziarie di fr. 4'000.-- sono poste a carico della ricorrente, la quale rifonderà all'opponente fr. 5'000.-- a titolo di ripetibili per la procedura innanzi al Tribunale federale.

3. Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.

Losanna, 10 settembre 2014

In nome della I Corte di diritto civile

del Tribunale federale svizzero

La Presidente: Klett

Il Cancelliere: Piatti