{T 0/2}

1C_275/2014

Besetzung

Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,

Bundesrichter Aemisegger, Merkli,

Gerichtsschreiber Störi.

A.________, Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Jürg Schlatter,

gegen

Volksschulgemeinde Kemmental, Alterswilerstrasse 2, 8573 Siegershausen, Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Mike Gessner,

Departement für Bau und Umwelt des Kantons Thurgau,

Promenade, Postfach, 8510 Frauenfeld,

Politische Gemeinde Kemmental, 8573 Alterswilen, vertreten durch den Gemeinderat Kemmental, 8573 Alterswilen.

Gegenstand

Zonen- und Richtplanänderung Schueppisagger,

Beschwerde gegen den Entscheid vom 2. April 2014 des Verwaltungsgerichts des Kantons Thurgau.

A. A.________ ist Eigentümer der rund 5'000 m2 grossen Parzelle Nr. 952 im Ortsteil Oberneuwilen der Gemeinde Kemmental/TG. Das Grundstück ist rechteckig, wobei die Süd- und die Nordgrenze die Schmalseiten, die Ost- und Westgrenze die Längsseiten bilden. Auf dem Südteil stehen ein älteres Wohnhaus und ein Schopf. Der Nordteil ist parkähnlich gestaltet mit zwei Weihern für die Haltung von Gänsen und Enten und einer (als Windschutz dienenden) Bestockung entlang der Grundstücksgrenzen. Das Grundstück grenzt im Süden an die unüberbaute, rund 2'700 m² grosse Parzelle Nr. 953 der Volksschulgemeinde Kemmental; weiter südlich liegt der Weiler Oberneuwil. Im Osten grenzt die Parzelle Nr. 952 an Landwirtschaftsland, im Norden an die Türlistrasse, hinter welcher wiederum Landwirtschaftsland liegt. Im Westen grenzt die Parzelle an die Sattlerstrasse, welche in diesem Bereich auf der gegenüberliegenden Seite etwa eine Bautiefe locker überbaut ist; westlich dahinter liegt Wiesland.

Im Zonenplan der damaligen Ortsgemeinde Neuwilen war der südliche, überbaute Teil der Parzelle Nr. 952 im Umfang von ca. 1'750 m² der Wohnzone, der nördliche Teil der Landwirtschaftszone zugeteilt. Im Zonenplan der neu gebildeten Politischen Gemeinde Kemmental wurde die Parzelle Nr. 953 der Dorfzone D zugewiesen. Der bisher in der Wohnzone liegende Südteil der Parzelle Nr. 952 sollte (in etwas reduziertem Umfang) ebenfalls der Dorfzone D zugewiesen werden, der Nordteil der Landwirtschaftszone. Dieser sollte zudem als Schutzobjekt Nr. 100 (Baumpark) in den kommunalen Schutzplan über die Natur- und Kulturobjekte aufgenommen werden. Weil diese Zonenplananpassung A.________ nicht ordnungsgemäss mitgeteilt worden war, hiess das Departement für Bau und Umwelt (DBU) dessen Rekurs gut und wies die Politische Gemeinde Kemmental an, die Zonenplananpassung in Bezug auf die Parzelle Nr. 952 der Gemeindeversammlung erneut vorzulegen und vorgängig über die Einsprache des Grundeigentümers zu entscheiden.

In der Folge kam es ab Oktober 2007 zu Verhandlungen zwischen A.________ und der Politischen Gemeinde Kemmental mit dem Ergebnis, dass auf den Parzellen Nrn. 952 und 953 eine Wohnüberbauung bestehend aus vier Mehrfamilienhäusern und einer zweigeschossigen Pavillonbaute mit insgesamt 33 Wohnungen realisiert werden solle. Der Gemeinderat beschloss am 3. November 2010, die Überbauung mit einer Zonenplanänderung zu ermöglichen.

Im September/Oktober 2012 wurde die Zonenplanänderung "Schueppisagger" öffentlich aufgelegt. Danach wurde die ganze Parzelle Nr. 952 der Dorfzone D zugeteilt und die Parzellen Nrn. 952 und 953 einer Gestaltungsplanpflicht unterstellt. Gleichzeitig wurde eine Änderung des kommunalen Richtplans öffentlich bekannt gemacht, welche als Ausgleich für die Neueinzonung die Auszonung einer etwa gleich grossen Fläche aus dem Siedlungsgebiet im naheliegenden "Braatagger" vorsah.

Am 20. September 2012 beschloss der Gemeinderat von Kemmental die Richtplanänderung "Schuepisagger-Braatagger".

Am 3. Dezember 2012 nahm die Gemeindeversammlung von Kemmental die Zonenplanänderung "Schueppisagger" an.

Am 17. Dezember 2012 ersuchte der Gemeinderat Kemmental das DBU, die beiden Planänderungen zu genehmigen.

Am 17. Juli 2013 genehmigte das DBU die Zonenplanänderung "Schueppisagger" mit Ausnahme der Neueinzonung des nördlichen Teils der Parzelle Nr. 952 im Umfang von ca. 3'920 m². Die Richtplanänderung "Schuepisagger-Braatagger" genehmigte es nicht. Es ersuchte den Gemeinderat Kemmental, den Nordteil der Parzelle Nr. 952 im vereinfachten Verfahren einer sachgerechten Nutzungszone des Nicht-Baugebietes zuzuweisen.

Dieser Departementsbeschluss wurde sowohl von A.________ als auch von der Volksschulgemeinde Kemmental angefochten. Ersterer wehrte sich im Wesentlichen gegen die Nichtgenehmigung der Einzonung des Nordteils seiner Parzelle ins Baugebiet und der Richtplanänderung, letztere ersuchte, die Gestaltungsplanpflicht für ihre Parzelle Nr. 953 für den Fall aufzuheben, dass nicht die ganze Parzelle Nr. 952 dem Baugebiet zugeschlagen würde.

Am 2. April 2014 wies das Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau die Beschwerde von A.________ ab, soweit es darauf eintrat. Diejenige der Volksschulgemeinde Kemmental hiess es in dem Sinne gut, als es den Genehmigungsentscheid insoweit aufhob, als die Gestaltungsplanpflicht für die Parzellen Nrn. 952 und 953 genehmigt wurde und wies den Gemeinderat Kemmental an, die umstrittene Gestaltungsplanpflicht im vereinfachten Verfahren aufzuheben und dem DBU zur Genehmigung einzureichen.

B. Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beantragt A.________, diesen Entscheid des Verwaltungsgerichts aufzuheben. Ebenfalls aufzuheben sei der Entscheid des DBU, soweit er die Einzonung des Nordteils der Parzelle Nr. 952 nicht genehmigte und den Gemeinderat Kemmental aufforderte, ihn einer geeigneten Nichtbauzone zuzuweisen. Die Einzonung des nördlichen Parzellenteils in die Bauzone und die Richtplanänderung "Schueppisagger-Baartagger" seien zu genehmigen. Eventuell sei die Sache ans Verwaltungsgericht zu neuem Entscheid zurückzuweisen.

C. Das Verwaltungsgericht und das DBU beantragen unter Verweis auf den angefochtenen Entscheid, die Beschwerde abzuweisen. Die Volksschulgemeinde beantragt in ihrer Vernehmlassung, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.

A.________ hält in seiner Stellungnahme an der Beschwerde fest.

1.1. Der angefochtene, kantonal letztinstanzliche Entscheid des Verwaltungsgerichts betrifft einerseits eine kommunale Nutzungsplanung, ist mithin eine öffentlich-rechtliche Angelegenheit im Sinn von Art. 82 BGG, die nicht von einem Ausschlussgrund gemäss Art. 83 BGG betroffen ist. Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten steht damit zur Verfügung. Der Beschwerdeführer hat am kantonalen Verfahren teilgenommen, ist als Eigentümer einer Parzelle, deren teilweise Neueinzonung in eine Bauzone nicht genehmigt wurde, vom angefochtenen Entscheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Änderung; er ist damit befugt, sie zu erheben (Art. 89 Abs. 1 BGG) und die Verletzung von Bundesrecht zu rügen (Art. 95 BGG).

1.2. Unzulässig ist die Beschwerde allerdings, soweit sie sich gegen die Nichtgenehmigung der Richtplanänderung "Schueppisagger-Baartagger" richtet. Da Richtplanfestsetzungen zwar für die Behörden verbindlich sind, aber für die privaten Grundeigentümer keine Rechte und Pflichten begründen (Art. 9 Abs. 1 RPG), stellt der Richtplan keinen mit Beschwerde ans Bundesgericht anfechtbaren Hoheitsakt dar (Urteil 1C_181/2012 vom 10. April 2012 E. 1.1 mit Hinweisen). Bereits das Verwaltungsgericht ist im angefochtenen Entscheid aus diesem Grund in diesem Punkt auf die Verwaltungsgerichtsbeschwerde nicht eingetreten. Auf die Beschwerde ist nicht einzutreten, soweit sie sich gegen die Nichtgenehmigung der umstrittenen Richtplanänderung richtet.

1.3. Ebenfalls nicht einzutreten ist auf die Beschwerde insoweit, als sie sich gegen die Verfügung des DBU richtet. Diese ist im Rahmen des Streitgegenstands durch das Urteil des Verwaltungsgerichts ersetzt worden (Devolutiveffekt) und gilt als inhaltlich mitangefochten (BGE 134 II 142 E. 1.4 S. 144 mit Hinweis).

2. Der Beschwerdeführer rügt, das Verwaltungsgericht habe Art. 15 lit. a RPG in der bis Ende April 2014 geltenden Fassung verletzt, indem es die vollumfängliche Einzonung seiner Parzelle Nr. 952 in eine Bauzone nicht genehmigt habe, da sie zum weitgehend überbauten Gebiet im Sinne dieser Bestimmung gehöre. Zudem sei es unzulässig, die Zonengrenze ohne Rücksicht auf die Parzellengrenze quer durch das Grundstück zu ziehen. Die Aufforderung, den nördlichen Teil der Parzelle einer sachgerechten Nutzungszone des Nicht-Baugebietes zuzuweisen, könne zudem nicht erfüllt werden, da eine solche Nutzungszone weder im kantonalen noch im kommunalen Recht existiere.

2.1. Der angefochtene Entscheid erging am 2. April 2014 und damit vor dem Inkrafttreten der Änderung des Raumplanungsgesetzes vom 15. Juni 2012 am 1. Mai 2014 (AS 2014 899; BBl 2010 1049). Das Verwaltungsgericht hat daher noch Art. 15 RPG in der bis Ende April 2014 geltenden Fassung angewandt. Ob für die Beurteilung nunmehr auf die neue Fassung abzustellen wäre (vgl. die Übergangsbestimmungen von Art. 38a RPG i.V.m. Art. 52a RPV), braucht hier angesichts des Ergebnisses (vgl. E. 3 hiernach) nicht untersucht zu werden, da die neuen Vorschriften für den Beschwerdeführer jedenfalls nicht günstiger sind. (cf. 1C_113/2014, du 3 septembre 2014 consid. 3).

2.2. Nach Art. 15 lit. a aRPG umfassen Bauzonen Land, das sich für die Überbauung eignet und weitgehend überbaut ist. Unbestritten ist, dass sich die ganze Parzelle Nr. 952 an sich für eine Überbauung eignen würde.

2.3. Der Begriff des weitgehend überbauten Gebiets im Sinne von Art. 15 lit. a RPG bzw. Art. 36 Abs. 3 RPG wird in der Rechtsprechung eng verstanden. Er umfasst im Wesentlichen den geschlossenen Siedlungsbereich mit eigentlichen Baulücken (BGE 132 II 218 E. 4.1 S. 222 f; 122 II 455 E. 6a S. 462; 121 II 417 E. 5a S. 424; je mit Hinweisen). Ob ein Grundstück im weitgehend überbauten Gebiet liegt, beurteilt sich gebietsbezogen, Parzellen übergreifend, anhand der gesamten bestehenden Siedlungsstruktur und nicht allein in Bezug auf einen Ortskern (132 II 218 E. 4.1 S. 223; Urteil des Bundesgerichts 1A.41/ 2002 vom 26. November 2002, E. 4 in: ZBl 104/2003 S. 383). Immerhin muss die vorhandene Häusergruppe Siedlungscharakter aufweisen, wenn es um die Beurteilung bisher nicht überbauter Grundstücke am Rande von Siedlungen oder in Baulücken geht (BGE 132 II 218 E. 4.1 S. 223; 122 II 455 E. 6a S. 463; 121 II 417 E. 5a S. 424; Urteil 1P.465/2002 vom 23. Dezember 2002, E. 6.3.1, in: ZBl 105/2004 S. 161).

Baulücken sind einzelne unüberbaute Parzellen, die unmittelbar an das überbaute Land angrenzen, in der Regel bereits erschlossen sind und eine relativ geringe Fläche aufweisen. Die Nutzung der Baulücke wird vorwiegend von der sie umgebenden Überbauung geprägt; das unüberbaute Land muss also zum geschlossenen Siedlungsbereich gehören, an der Siedlungsqualität teilhaben und von der bestehenden Überbauung so stark geprägt sein, dass sinnvollerweise nur die Aufnahme in die Bauzone in Frage kommt (BGE 132 II 218 E. 4.2.1 S. 223 mit Präzisierung der Rechtsprechung zur Baulücke und der grösseren unüberbauten Fläche im Siedlungsgebiet). Überbautes Gebiet in diesem Sinn liegt ferner nur vor, soweit die bereits vorhandene Überbauung allgemeinen Siedlungsbau darstellt. Landwirtschaftliche oder andere primär für die Freilandnutzung bestimmte Bauten geben in der Regel kein oder nur ein wenig gewichtiges Argument für eine Zuteilung zur Bauzone ab (BGE 116 Ia 197 E. 2b S. 201; 132 II 218 E. 4.1 S. 223; Urteil 1P.580/1994 vom 3. Februar 1995, E. 7c/aa, in: ZBl 97/1996 S. 272; vgl. auch erwähntes Urteil 1P.465/2002, E. 6.3.1; Zusammenfassung der Rechtsprechung zum Begriff des weitgehend überbauten Gebiets und der Baulücke in ZBl 114/2013 S. 389 E. 2.1).

2.4. Das Nordende der Sattlerstrasse reicht vom relativ kompakt überbauten Siedlungsgebiet des Weilers Oberneuwil im Süden fingerartig etwa 150 m tief ins Landwirtschaftsgebiet hinein. Sie ist auf einer Gebäudetiefe locker überbaut, östlich angrenzend einzig durch das Haus und den Schopf auf der Parzelle Nr. 952, westlich stossen vier Häuser bzw. kleinere Gebäudegruppen an die Sattlerstrasse. Der Nordteil der Parzelle Nr. 952 wird nicht vom Siedlungsgebiet umschlossen und stellt somit klarerweise keine Baulücke im Sinn der dargelegten Bundesgerichtspraxis dar. Mit seiner Lage am Siedlungsrand liegt er auch nicht im weitgehend überbauten Gebiet. Es ist daher planerisch ohne weiteres vertretbar, das Siedlungsgebiet am Nordende der Sattlerstrasse auf die vorbestehenden Gebäude zu beschränken und vom unüberbauten Land nur die Parzelle Nr. 953, die von drei Seiten von Gebäuden umgeben ist und der daher effektiv Lückencharakter zukommt, einer Bauzone zuzuweisen. Dass diese Zonenfestsetzung die Parzelle Nr. 952 wie bisher in Bau- und Nicht-Bauland unterteilt, vermag daran nichts zu ändern. Es steht im Übrigen im Belieben des Beschwerdeführers, bei Bedarf den Baulandteil abzuparzellieren und die Parzellen- auf die Zonengrenze zu legen. Offensichtlich unbegründet ist auch sein Einwand, es gebe weder im kantonalen noch im kommunalen Recht eine geeignete Zone des Nicht-Baugebiets, welcher der Nordteil der Parzelle zugewiesen werden könne. Da dieser Parzellenteil grundsätzlich der landwirtschaftlichen Nutzung zugänglich wäre, könnte er ohne weiteres der Landwirtschaftszone zugewiesen werden, allenfalls überlagert von einer Schutzzone, wenn man, wie ursprünglich geplant, den Erhalt der Weiher als Biotope sicherstellen will. Darüber wird indessen die Gemeinde noch konkret zu befinden haben.

Weder schlüssig dargetan noch ersichtlich ist schliesslich, dass der Nordteil der Parzelle Nr. 952 zwingend eingezont werden müsste, weil die Gemeinde Kemmental sonst nicht über ausreichende Bauzonenreserven verfüge. Abgesehen davon sollte die Einzonung nach der kommunalen Planung ohnehin mit einer entsprechenden Auszonung kompensiert werden, sodass das (nunmehr gescheiterte) Vorhaben die Grösse der Baulandreserven nicht beeinflusst hätte.

3. Die Beschwerde erweist sich somit als unbegründet; sie ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt der Beschwerdeführer die Kosten (Art. 66 Abs. 1 BGG). Er hat zudem der ausserhalb ihres amtlichen Wirkungskreises prozessierenden Beschwerdegegnerin eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 68 Abs. 1 bis 3 BGG).

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2. Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3. Der Beschwerdeführer hat der Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 1'000.-- zu bezahlen.

4. Dieses Urteil wird den Parteien, dem Departement für Bau und Umwelt des Kantons Thurgau, der Politischen Gemeinde Kemmental und dem Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 1. Oktober 2014

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung

des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Fonjallaz

Der Gerichtsschreiber: Störi