{T 0/2}

4A_583/2014

Composition

Mmes et M. les Juges fédéraux Kiss, présidente,

Kolly et Niquille.

Greffière : Mme Monti.

1.  A.________,

2.  B.________,

3.  C.________,

4.  D.________,

tous quatre représentés par Me Carole Wahlen, avocate,

recourants,

contre

1.  X.________,

2.  Y.________,

toutes deux représentées par

Me Jean-Christophe Oberson, avocat,

intimées.

Objet

contrat de bail à loyer; résiliation,

recours en matière civile contre l'arrêt rendu le

14 mai 2014 par la Cour d'appel civile du

Tribunal cantonal du canton de Vaud.

A. Par acte notarié du 5 mars 2012 inscrit au registre foncier le jour suivant, X.________ et Y.________ ont acheté en copropriété un immeuble sis à W.________. Ce bâtiment construit en 1927 comprend un appartement de cinq pièces au rez-de-chaussée et quatre appartements de deux et trois pièces aux premier et second étages. C.________ était depuis 1970 locataire du cinq pièces pour un loyer mensuel net de 762 fr.; depuis 2006, sa fille D.________ louait un trois pièces au premier étage pour 375 fr., et son fils A.________ occupait un deux pièces au deuxième étage avec son épouse B.________, moyennant un loyer de 279 fr.

B. Le 28 novembre 2012, les propriétaires ont déposé trois demandes devant le Tribunal des baux du canton de Vaud, concluant à ce que les résiliations soient déclarées valables. Les parties adverses ont conclu au rejet des demandes, à l'annulation des congés et, subsidiairement, à une prolongation des baux pour une durée de quatre ans. Le Tribunal a joint les causes. Par jugement du 17 juillet 2013, il a annulé les trois résiliations.

C. Les locataires C.________, D.________ et A.________, ainsi que l'épouse de ce dernier B.________ (les recourants) saisissent le Tribunal fédéral d'un recours en matière civile; ils concluent à l'annulation des résiliations. Les propriétaires bailleresses (les intimées) concluent pour leur part au rejet du recours. L'autorité précédente se réfère à son arrêt.

1. Les recourants plaident que l'état de fait tel que retenu serait manifestement inexact.

1.1. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF); en tant que cour suprême, il est instance de révision du droit et non pas juge du fait. Il peut certes, à titre exceptionnel, rectifier ou compléter les faits qui ont été établis de façon manifestement inexacte - c'est-à-dire arbitraire - ou en violation du droit et ce, pour autant que la correction soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 et art. 105 al. 2 LTF). Néanmoins, la partie recourante qui entend s'écarter des faits retenus dans l'arrêt attaqué doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions pour ce faire seraient réalisées; lorsque le grief a trait au caractère arbitraire de l'établissement des faits, les exigences de motivation sont celles, plus strictes, de l'art. 106 al. 2 LTF. Le Tribunal fédéral n'entre pas en matière sur des critiques de type appellatoire à l'encontre de l'état de fait ou de l'appréciation des preuves (ATF 137 II 353 consid. 5.1; 133 II 249 consid. 1.4.3).

1.2. Les recourants ont choisi une façon inhabituelle de motiver leur recours. Au lieu de présenter des griefs spécifiques d'arbitraire, ils ont, selon leurs propres dires, scindé la motivation en plusieurs parties, dévolues chacune à une problématique juridique; ils y traitent pêle-mêle des questions de droit et de fait, en se limitant souvent à donner leur propre appréciation des faits. Un tel procédé n'est pas recevable. L'examen sera dès lors limité aux moyens de fait qui sont clairement et immédiatement identifiables et dont la motivation satisfait aux exigences légales. Il peut être entré en matière sur la critique relative au caractère antinomique des motifs de congé invoqués.

1.3. Pour la doctrine, invoquer après coup des motifs qui doivent se substituer aux premiers motifs donnés dénote en principe un comportement contradictoire, et partant contraire à la bonne foi au sens de l'art. 271 CO ( PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 1996, n

2. Les recourants se plaignent essentiellement d'une violation de l'art. 271 CO.

2.1. Ils soutiennent d'abord que les résiliations étaient abusives au motif que le projet de rénovation invoqué par les intimées n'était pas suffisamment mûr.

2.1.1. Les parties au contrat sont libres de résilier un bail de durée indéterminée pour le prochain terme légal ou contractuel; un motif particulier n'est pas exigé (art. 266a al. 1 CO). Le congé est toutefois annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO). Tel est le cas lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu'il apparaît ainsi purement chicanier. Pour juger de la validité de la résiliation, il faut se placer au moment où celle-ci a été notifiée (ATF 138 III 59 consid. 2.1 p. 62).

2.1.2. L'immeuble des intimées date de 1927. La société E.________ SA a établi en 2010 un rapport de contrôle à propos des installations électriques de deux des appartements occupés par les recourants; il en ressort que ces logements sont équipés de fils isolés avec du coton, et que cet équipement vétuste doit être remplacé en vertu de prescriptions approuvées par l'Inspection fédérale des installations à courant fort. Par ailleurs, dans un rapport du 16 février 2011 requis par les intimées, l'architecte mandaté préconise une importante rénovation comportant l'isolation du bâtiment, la refonte des éléments techniques des installations de chauffage, sanitaires et électriques ainsi que la réfection des façades, travaux dont il estime le coût à 400 ou 500 fr. le mètre cube. Le 29 juin 2012, seulement quatre jours après les résiliations litigieuses et avant leur contestation par les recourants, l'entreprise F.________ a envoyé à la représentante des intimées une offre préliminaire pour une nouvelle installation de chauffage ascendant à 113'713 fr.; l'établissement de l'offre ayant manifestement dû prendre quelque temps, il faut admettre que la demande de devis était antérieure, ou au plus contemporaine aux résiliations. Au vu de ces éléments, la constatation de l'autorité précédente selon laquelle les intimées, au moment de résilier les baux, entendaient procéder aux travaux largement définis dans le rapport du 16 février 2011 est parfaitement soutenable, indépendamment des devis et rapports reçus ultérieurement.

2.2. Les recourants plaident ensuite que les résiliations étaient abusives au motif que les intimées n'avaient pas encore reçu les autorisations administratives nécessaires, notamment celle exigée par la loi vaudoise du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation (LDTR/VD; RSV 840.15).

2.2.1. La résiliation d'un bail en vue de travaux de transformation ou de rénovation est abusive lorsque le projet du bailleur apparaît objectivement impossible, notamment parce qu'il est de toute évidence incompatible avec les règles du droit public applicable et que le bailleur n'obtiendra ainsi pas les autorisations nécessaires; la preuve de l'impossibilité objective incombe au locataire. La validité du congé ne suppose pas que le bailleur ait déjà obtenu les autorisations nécessaires, ni même qu'il ait déposé les documents dont elles dépendent (ATF 140 III 496 consid. 4.1).

2.2.2. Contrairement à ce que plaident les recourants, il importe peu que les intimées n'aient pas disposé d'autorisations administratives au moment où les congés ont été donnés. Les recourants ne démontrent en outre pas que leur octroi futur paraît exclu. Au contraire, il ressort de l'arrêt attaqué que les installations électriques ne répondent pas aux normes de sécurité et que les installations de chauffage et sanitaires sont vétustes; leur remplacement semble à tout le moins opportun au plan technique, sinon indispensable pour des motifs de sécurité et de salubrité. De tels travaux de rénovation font partie de l'entretien normal d'un immeuble qu'on ne saurait interdire aux propriétaires; au demeurant, il est aussi d'intérêt public que les propriétaires ne laissent pas le parc immobilier se délabrer. On ne saurait donc retenir qu'une autorisation pour ces travaux, voulus par les intimées et incompatibles avec la présence des recourants dans l'immeuble, sera certainement refusée. Savoir si une autorisation sera accordée en plus pour une transformation de la structure en vue de créer de petits appartements n'est dès lors pas déterminant; quoi qu'il en soit, sur cette question, les recourants se limitent, sans autre démonstration, à affirmer qu'une telle autorisation serait exclue.

3. Les recourants succombent. Ils supportent solidairement les frais et dépens de la présente procédure (art. 66 et 68 LTF).

1. Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2. Les frais judiciaires, arrêtés à 2'500 fr., sont mis à la charge des recourants, solidairement entre eux.

3. Les recourants sont condamnés solidairement à verser aux intimées, créancières solidaires, une indemnité de 3'000 fr. à titre de dépens.

4. Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud.

Lausanne, le 23 janvier 2015

Au nom de la Ire Cour de droit civil

du Tribunal fédéral suisse

La Présidente : Kiss

La Greffière : Monti