{T 0/2}

4A_542/2014

Composition

Mmes les Juges fédérales Kiss, présidente,

Hohl et Niquille.

Greffier : M. Ramelet.

1.  A.________,

2.  B.________,

recourants,

contre

X.________ SA,

représentée par Me Marie-Claude de Rham-Casthélaz, avocate,

intimée.

Objet

obligation de reprise d'un commerce et art. 261 al. 1 CO,

recours contre l'arrêt de la Cour de justice genevoise, Chambre civile, du 16 juillet 2014.

A.a. C.________ et D.________ étaient propriétaires de l'immeuble sis xxx, et exploitaient une brasserie dans les locaux commerciaux de celui-ci.

A.b. Le 17 novembre 1987, par deux contrats distincts, les précités ont remis leur commerce et loué les locaux commerciaux à X.________ SA.

Selon le contrat de bail, les locaux étaient destinés à l'exploitation d'un pub anglais et étaient loués pour une durée de 15 ans à compter du 1 ^er janvier 1988, renouvelable ensuite tacitement d'année en année. Était également loué, à titre de dépendance, un appartement de service de trois pièces. Le loyer annuel, indexé à l'ISPC, a été fixé à 102'000 fr.

Selon le contrat de remise de commerce, C.________ et D.________ remettaient à X.________ SA le matériel, les installations, l'emplacement et la clientèle de leur brasserie pour le prix de 1'200'000 fr. Ce contrat n'a pas été produit en procédure.

A.c. Avec l'accord des propriétaires, X.________ SA a ainsi transformé la brasserie en un pub anglais.

A.d. Par contrat du 31 mai 2006, C.________ et D.________ ont vendu leur immeuble à A.________ et B.________ pour le prix de 3'275'000 fr.

B. Le 6 février 2008, X.________ SA (ci-après: la demanderesse) a ouvert une action en paiement contre A.________ et B.________ (ci-après: les acquéreurs ou les défendeurs) par requête de conciliation devant la Commission en matière de baux et loyers de Genève, puis ensuite de l'échec de celle-ci, par demande devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève le 20 mars 2008, concluant à ce que les défendeurs soient condamnés à lui verser la somme de 265'000 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 1 ^er janvier 2008. Elle y invoque que les acquéreurs de l'immeuble lui doivent une indemnité de ce montant, valeur moyenne selon l'expertise de l'équipement du pub qu'ils ont fait effectuer, en vertu de l'art. 25 des dispositions particulières du contrat de bail, lequel constitue, selon elle, une convention fixant les principes et les modalités d'une indemnisation selon l'art. 260a al. 3 CO.

C. Contre cet arrêt, A.________ et B.________, qui procèdent sans être représentés par un avocat, exercent un recours en matière civile au Tribunal fédéral. Ils remettent en cause la décision finale du 16 juillet 2014, y compris la décision incidente du 18 juin 2012, et concluent en substance à sa réforme en ce sens que la demande en paiement de la demanderesse est rejetée. Ils invoquent la violation de l'art. 261 CO, des règles de l'abus de droit et, subsidiairement, s'agissant du montant de l'indemnité, la violation de l'art. 8 CC ainsi que l'appréciation arbitraire de l'estimation.

1.1. Interjeté par les défendeurs qui ont succombé dans leurs conclusions (art. 76 LTF) tendant au rejet de l'action en paiement de la demanderesse (art. 72 al. 1 LTF) et dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF) rendue sur appel par un tribunal cantonal supérieur (art. 75 LTF) dans une affaire pécuniaire dont la valeur litigieuse atteint aussi bien le seuil de 15'000 fr. requis en matière de bail à loyer (art. 74 al. 1 let. a LTF), si l'on suit la thèse de la demanderesse, que celui de 30'000 fr. requis dans les autres cas (art. 74 al. 1 let. b LTF), si l'on suit celle des défendeurs, le recours en matière civile est recevable au regard de ces dispositions.

1.2. Saisi d'un recours en matière civile, le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF), sans être lié ni par les motifs de l'autorité précédente, ni par les moyens des parties; il peut donc admettre le recours en se fondant sur d'autres arguments que ceux invoqués par le recourant, comme il peut le rejeter en opérant une substitution de motifs (ATF 133 III 545 consid. 2.2).

2. Dans son arrêt incident du 18 juin 2012 (art. 93 al. 3 LTF), la Cour de justice a considéré en substance que dès l'instant où l'art. 25 des conditions particulières figurait dans le contrat de bail, l'obligation qui découlait de cet article a passé aux acquéreurs en vertu de l'art. 261 al. 1 CO. Les recourants soutiennent que l'art. 25 en question étant rattaché à la convention de remise de commerce, il ne faisait pas partie du contrat de bail et ne leur était pas opposable par le biais de l'art. 261 al. 1 CO. Quant à l'intimée, elle invoque que l'art. 25 était une convention fixant les principes et les modalités de l'indemnité qui lui est due conformément à l'art. 260a al. 3 CO et qu'il a passé aux acquéreurs en vertu de l'art. 261 al. 1 CO.

2.1. En vertu de l'art. 261 CO, si le bailleur aliène la chose louée, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose (al. 1); le nouveau propriétaire peut cependant résilier le bail, en particulier des locaux commerciaux, à certaines conditions (al. 2); si le nouveau propriétaire résilie le contrat plus tôt que ne le permettrait le bail, le bailleur précédent répond de tous les dommages ainsi causés au locataire (al. 3).

2.2. En l'espèce, en 1987, les anciens propriétaires de l'immeuble et exploitants de la brasserie ont conclu avec la repreneuse/locataire, qui est demanderesse dans la présente procédure, un contrat de remise de commerce portant sur le matériel, les installations, l'emplacement et la clientèle au prix de 1'200'000 fr. et un contrat de bail d'une durée de 15 ans. Selon l'art. 25 des clauses particulières du bail, si le bailleur résilie le bail, il s'engage à reprendre le commerce au prix de l'inventaire estimatif du mobilier et du matériel qui sera effectué, augmenté de la valeur du goodwill, le prix devant être déterminé par experts en cas de désaccord.

3. A titre subsidiaire, la Cour de justice considère que les nouveaux propriétaires commettent un abus de droit (art. 2 al. 2 CC) lorsqu'ils invoquent que l'obligation de reprise découlant de l'art. 25 des dispositions particulières ne leur est pas opposable: ils ont repris la gestion du pub quinze jours à peine après la restitution des locaux, après quelques travaux de nettoyage et de réparation; ils n'ont pas exigé que la locataire débarrasse les locaux du mobilier et du matériel; ils ont eu connaissance de cet article. Les recourants contestent tout abus de droit: d'une part, ils avaient pour objectif de transformer l'immeuble et l'établissement et ont déposé une demande de permis de construire à cette fin; d'autre part, ils n'ont tiré aucun profit de l'exploitation du pub durant le temps de réaliser les transformations prévues, l'établissement n'étant plus exploitable en l'état. L'intimée soutient qu'en profitant de l'usage du mobilier et de la clientèle, les nouveaux propriétaires abusent de leur droit.

4. Il s'ensuit que le recours doit être admis et l'arrêt attaqué réformé en ce sens que l'action de la demanderesse est rejetée, faute de qualité pour défendre des recourants. Les frais judiciaires doivent être mis à la charge de l'intimée qui succombe (art. 66 al. 1 LTF). Les recourants ayant procédé sans être représentés par un avocat, il n'y a pas lieu de leur allouer de dépens.

1. Le recours est admis et l'arrêt attaqué est réformé en ce sens que l'action de X.________ SA est rejetée.

2. Les frais judiciaires, arrêtés à 6'000 fr., sont mis à la charge de l'intimée.

3. Il n'est pas alloué de dépens.

4. La cause est renvoyée à la cour cantonale pour nouvelle décision sur les frais et dépens des instances cantonales.

5. Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour de justice du canton de Genève, Chambre civile.

Lausanne, le 17 février 2015

Au nom de la Ire Cour de droit civil

du Tribunal fédéral suisse

La Présidente : Kiss

Le Greffier : Ramelet