{T 0/2}

1C_505/2014

Besetzung

Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,

Bundesrichter Merkli, Karlen,

Gerichtsschreiberin Gerber.

1. A.________,

2. C.B.________,

gegen

1. E.________,

2. F.________,

Gemeinderat Walchwil,

Regierungsrat des Kantons Zug.

Gegenstand

Baubewilligung,

Beschwerde gegen das Urteil vom 27. August 2014

des Verwaltungsgerichts des Kantons Zug, Verwaltungsrechtliche Kammer.

§ 17 Strassenabstand von Gebäuden

1 Soweit keine Baulinien bestehen, beträgt der Mindestabstand für Gebäude

a) an Kantonsstrassen 6 m;

b) an Gemeindestrassen 4 m.

2 Der Mindestabstand gilt ab Strassen- bzw. Trottoirrand.

3 In Ausnahmefällen und insbesondere für Kleinbauten kann die Baubewil  ligungsbehörde eine Unterschreitung des Abstandes gegen Revers zu  lassen.

§ 29 BO Mehrlängen- und Attikazuschlag

1 In Wohn-, Wohn- und Arbeitszonen sowie in Kernzonen ist bei Fassaden von   mehr als 15.00 m Länge der Grenzabstand gegenüber diesen Fassaden um   einen Drittel der Mehrlänge zu erhöhen.

- ..]

2.1. Das Verwaltungsgericht ging davon aus, dass die kantonalen Regeln zum Strassenabstand keinen Raum für abweichende Regelungen in den kommunalen Bauordnungen liessen. Der gesetzliche Bauabstand zu öffentlichen Strassen habe vor allem verkehrspolizeiliche und wohnhygienische Bedeutung und ersetze den Grenzabstand zur Strassenparzelle. Massgeblich sei damit der kantonale Strassenabstand von 4 m zu Gemeindestrassen; der Mehrlängenzuschlag gemäss kommunaler Bauordnung komme nicht zur Anwendung.

2.2. Die Beschwerdeführer rügen dies als willkürlich: § 17 GSW lege ausdrücklich nur einen "Mindestabstand" fest und lasse damit Raum für weitergehende Regelungen des kommunalen Rechts. Ausdrücklich erwähnt werde in Abs. 1 der Vorrang von Baulinien, deren Festsetzung ebenfalls in der Zuständigkeit der Gemeinden liege. Auch das kantonale Planungs- und Baugesetz vom 26. November 1998 (PBG/Zug, BGS 721.11) sehe nirgends vor, dass die kantonalen Strassenabstände den kommunalen Bauvorschriften vorgingen. Sinn und Zweck des Strassenabstands stehe einem grösseren Abstand nicht entgegen. § 29 Abs. 1 BO enthalte ebenfalls keine Ausnahme für Strassenparzellen, weshalb davon ausgegangen werden müsse, dass der entsprechende Mehrlängenzuschlag vorliegend anwendbar sei. Das Verwaltungsgericht habe sich mit den genannten kantonalen und kommunalen Normen nicht auseinandergesetzt und damit die Begründungspflicht verletzt (Art. 29 Abs. 2 BV).

2.3. Die Beschwerdegegner verweisen auf das Strassenreglement der Gemeinde Walchwil vom 12. Dezember 2007. Dieses regle in § 16 Abs. 2 ausschliesslich den Abstand von Bauten gegenüber Privatstrassen; für öffentliche Strassen sei von einer Regelung abgesehen worden, weil insofern das kantonale Recht eine abschliessende Regelung enthalte. Falls eine Gemeinde an einzelnen Strassen oder Strassenzügen Abweichendes normieren wolle, so stehe ihr das Instrument des Baulinien- oder Strassenplans gemäss § 31 PBG/Zug zur Verfügung.

2.4. Die Begründung des Verwaltungsgerichts ist zwar knapp, lässt aber erkennen, weshalb der Mehrlängenzuschlag gemäss § 29 BO Walchwil nicht anwendbar sei und ermöglicht eine sachgerechte Anfechtung des Entscheids. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass sich zuvor bereits der Regierungsrat (in E. 3 seines Entscheids) mit dieser Frage befasst hatte.

3.1. Sie rügen zunächst, es sei willkürlich, für die Spiegelbergstrasse von einer durchschnittlichen Geschwindigkeit von bloss 30-40 km/h auszugehen. Würden die Sichtbermen für die gefahrene Geschwindigkeit von 50 km/h berechnet, wären sie vom Bauprojekt nicht mehr eingehalten.

3.2. Überdies beanstanden die Beschwerdeführer, dass die Sichtbermen für Fahrzeuge berechnet worden seien, die vorwärts in die Strasse einbiegen. Das Rückwärtsfahren sei nur im Zusammenhang mit den Besucherparkplätzen thematisiert worden. Problematisch seien aber in erster Linie die in der Garage vorwärts parkierten Fahrzeuge, die rückwärts in die Strasse einbiegen müssten. Diesbezüglich liege auch eine Verletzung der Begründungspflicht vor.

Das Verwaltungsgericht berief sich auf die Stellungnahmen der Abteilung Verkehrstechnik und Baupolizei des Tiefbauamtes des Kantons Zug. Darin wurde festgehalten, dass eine Doppelgarage mit Vorplatz (Senkrechtparkierung) und ein Besucherparkplatz (als Längsparkplatz) vorgesehen seien, und dass beide Parkplätze für die Zu- und Wegfahrt Manöver auf der Strasse erforderten. Dies wurde als zulässig erachtet, da es sich bei der Spiegelbergstrasse um eine siedlungs- und nicht um eine verkehrsorientierte Strasse gemäss VSS Norm SN 640 291a handle. Auch wenn das Rückwärtsfahren nur im Zusammenhang mit dem ursprünglich geplanten Besucherparkplatz mit Wendeplatz thematisiert wurde, ist deshalb davon auszugehen, dass den Vorinstanzen bewusst war, dass auch in die Garage vor- oder rückwärts ein- bzw. ausgefahren werden könnte. Der Regierungsrat mass diesem Umstand allerdings für die Bemessung der Sichtbermen kein Gewicht zu, sondern hielt (in E. 4b S. 8) fest, dass die Norm SN 640 273a (Sichtverhältnisse in Knoten in einer Ebene) nicht zwischen vorwärts und rückwärts parkierten Fahrzeugen unterscheide. Mit dieser Begründung setzen sich die Beschwerdeführer nicht auseinander.

4.1. Das Verwaltungsgericht hat bereits festgehalten, dass die auf dem revidierten Plan eingetragene, nicht rot markierte Bepflanzung von 1.80 Höhe auf dem Flachdach nicht bewilligt worden sei und die Bauherrschaft daher nicht berechtigt sei, eine solche Bepflanzung zu erstellen. Insofern sind die Beschwerdeführer nicht beschwert.

4.2. Streitig ist daher nur noch die Änderung der Baubewilligung hinsichtlich des Besucherparkplatzes. Dessen Dimensionen und Lage sind im revidierten Plan rot markiert. Im Übrigen haben sowohl das Verwaltungsgericht (E. 2c S. 10 und E. 7b S. 24) als auch der Regierungsrat (E. 1b S. 4 unten) dazu Feststellungen getroffen. Insofern waren Inhalt und Ausmass der Änderung den Beschwerdeführern bekannt.

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2. Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt.

3. Die Beschwerdeführer haben die privaten Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen.

4. Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Walchwil, dem Regierungsrat und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zug, Verwaltungsrechtliche Kammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 24. März 2015

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung

des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Fonjallaz

Die Gerichtsschreiberin: Gerber