{T 0/2}

5A_11/2015

Composition

MM. les Juges fédéraux von Werdt, Président,

Marazzi et Schöbi.

Greffière : Mme de Poret Bortolaso.

A.________,

représenté par Me Marcel-Henri Gard, avocat,

recourant,

contre

B.________,

représentée par Me Danielle Preti, avocate,

intimée.

Objet

action en cessation de trouble, art. 641 CC,

recours contre le jugement de la Cour civile II du Tribunal cantonal du canton du Valais du 4 décembre 2014.

A.a. En 1997, A.________ est devenu propriétaire de la parcelle no 1687, sise au lieu-dit " E.________ ", sur le territoire de la commune de U.________.

A.b. La parcelle no 310, qui borde le garage collectif au nord, est propriété de la société " Hôtel-Appartements D.________ SA " (ci-après D._______ SA). A.________ détient 281 des 550 actions de cette société et en est président avec droit de signature collective à deux. D.________ SA exploite notamment l'hôtel 4 étoiles " D.________ " bâti sur la parcelle no 310, avec piscines intérieure et extérieure, celle-ci étant située à proximité du toit plat du garage collectif.

A.c. Les travaux de construction du garage ont débuté en 1999/2000, motivés par le fait que le complexe de " D.________ " manquait cruellement de places de parc. Selon les procès-verbaux des séances du conseil d'administration ou des assemblées générales des actionnaires de D.________ SA, il était prévu que A.________ mît à disposition des usagers des lieux 1'000 à 1'500 m2 de pelouse. L'intéressé a ainsi aménagé, à ses propres frais, le toit du parking collectif en le couvrant de gazon, y construisant par ailleurs plusieurs " maisonnettes " ou " raccards ", utilisés comme débit de boissons et lieu de restauration pour les personnes fréquentant les piscines de l'hôtel de " D._______ ", respectivement comme dépôt pour le mobilier de jardin de cet établissement.

A.d. Par convention du 1er janvier 2000, D._______ SA, notamment représentée par A.________, a accordé aux habitants de D.________ C " l'usage de l'infrastructure de son immeuble ", soit en particulier la piscine et la terrasse de l'hôtel " D.________ ". En contrepartie, D.________ C s'est engagée à verser annuellement 68'000 fr. à D.________ SA à titre de participation aux frais d'exploitation. Dite convention, initialement prévue pour 5 ans, était renouvelable d'année en année, sauf dénonciation à donner 4 mois avant la fin d'un exercice.

A.e. Les travaux de construction effectués par A.________ sur sa parcelle no 1687 ont empiété sur le bien-fonds no 310. Par acte authentique du 14 novembre 2001, les propriétaires concernés ont ainsi convenu de constituer une servitude d'empiètement en faveur de la parcelle no 1687.

A.f. Sur les quarante quotes-parts de copropriété, A.________ en a conservé six.

A.g. Par courrier du 31 mai 2008, A.________ a convoqué les copropriétaires du garage " F.________ " à l'assemblée générale du 4 juillet 2008. L'ordre du jour détaillé portait notamment sur la " [d]étermination des modalités de mise à disposition du toit afin d'y exploiter une buvette et vote sur la continuation éventuelle de la mise à disposition du toit ".

B.a. Par demande déposée le 6 avril 2009 devant le Tribunal du district de Sierre, B.________ a ouvert action contre A._______ concluant à ce que son action soit admise (1), à ce que le précité soit condamné à évacuer intégralement la terre répandue sur le toit du garage sis sur la parcelle no 1687 de la commune de U.________, à supprimer le dallage réalisé sur le toit du garage ainsi que les constructions érigées sur ladite parcelle, à ôter la clôture empêchant l'accès au toit du garage, à remettre intégralement les lieux en état et à réparer, à ses frais, les dommages causés au garage, à dire d'expert (2), à ce qu'il soit également condamné à ôter toutes les conduites réalisées sans droit sur les parties communes du garage, à éliminer le raccordement électrique réalisé pour alimenter la construction sur le toit du garage, à démolir le mur érigé sur la partie commune du garage, à ôter les cameras de surveillance installées au plafond du garage, à évacuer tout le matériel entreposé sur les parties communes du garage et à remettre les lieux en l'état (4), un délai raisonnable lui étant imparti pour s'exécuter conformément aux chiffres 2 et 4 (3 et 5).

B.b. L'autorité de première instance a procédé à une inspection des lieux le 8 novembre 2012. A cette occasion, le premier juge a notamment constaté " la présence d'une clôture qui délimit[ait] le toit du garage de l'accès à celui-ci et se prolonge[ait] en direction de l'hôtel ". Il a également observé la présence de deux caméras dans le garage, la première filmant l'entrée de celui-ci et la seconde, l'entrée de D._______ A et B. Il a par ailleurs relevé que, dans le parking, les places de parc étaient numérotées de 1 à 40, à l'exception de celle où était érigé un mur blanc et qui n'était " pas prise en compte dans les places numérotées ". S'agissant des maisonnettes, il a noté que la première contenait une cuisine équipée; celle du milieu était utilisée comme dépôt et les deux dernières faisaient office de toit de la rampe d'accès au garage et servaient de trompe-l'oeil.

B.c. Par jugement du 7 mars 2013, le juge de district a rejeté, dans la mesure de sa recevabilité la demande formée par B.________.

B.d. Celle-ci a formé appel, concluant à la réforme de ce jugement en ce sens que son action est admise (2.1), qu'il est ainsi constaté que la décision prise au point 12 du procès-verbal de l'assemblée des copropriétaires du 4 juillet 2008 est nulle (2.2), que A.________ est condamné à ôter la clôture empêchant l'accès au toit du garage, à vider intégralement les maisonnettes qui y sont érigées, à ôter les caméras de surveillance installées au plafond du garage ainsi que le raccordement électrique des maisonnettes au tableau d'alimentation du garage, à évacuer tout le matériel entreposé sur les parties communes du garage et à remettre les lieux en état (2.3), un délai raisonnable lui étant imparti pour ce faire (2.4), qu'interdiction est faite au précité d'utiliser le toit du garage et les constructions qui y sont érigées à son seul profit ou pour les mettre à disposition de tiers (2.5).

C. Agissant le 5 janvier 2015 par la voie du recours en matière civile au Tribunal fédéral, A.________ (ci-après le recourant) conclut à l'annulation de l'arrêt cantonal et au rejet de l'action formée par B.________ (ci-après l'intimée). Le recourant invoque la violation des art. 2 al. 2, 641 al. 2, 648 al. 2 et 647b CC.

1. Le recours est dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF), rendue en matière civile (art. 72 LTF) par un tribunal supérieur statuant sur recours (art. 75 LTF), dans une contestation de nature pécuniaire, dont la valeur litigieuse atteint 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF); il a par ailleurs été déposé à temps (art. 100 al. 1 et 46 al. 1 let. c LTF), par la partie qui a succombé dans ses conclusions devant l'instance précédente (art. 76 LTF). Le recours en matière civile est donc ouvert.

2. Le recourant prétend avant tout disposer d'un droit préférentiel sur le toit du garage, droit que lui avait reconnu le premier juge. Il invoque une violation des art. 647b et 648 al. 2 CC.

2.1. Le juge du district de Sierre a admis l'existence d'un droit préférentiel. Il a jugé que la décision prise par l'assemblée le 4 juillet 2008 était sans incidence dès lors que le recourant disposait déjà d'un droit préférentiel sur le toit qu'il avait d'emblée aménagé en terrasse pour la piscine lorsqu'il était seul propriétaire de la parcelle no 1687 et pouvait alors en disposer à sa guise. Ce droit ne pouvait par ailleurs être reporté ni dans l'acte constitutif, puisqu'il s'agissait d'une copropriété simple, ni sur un procès-verbal puisqu'à l'époque, seul le recourant était concerné. Par la suite, l'assemblée des copropriétaires n'avait pas remis en cause cet usage exclusif, quand bien même celui-ci s'était fait au vu et au su de tout le monde, l'intimée étant la seule à le remettre en cause. N'étant pas elle-même détentrice d'un droit exclusif sur la partie litigieuse de l'immeuble, elle ne pouvait contester seule l'usage qu'en faisait le recourant.

2.2. La cour cantonale a d'abord noté que le recourant n'avait pas l'obligation de requérir l'autorisation d'autres ayants-droit lorsqu'il a entrepris d'aménager la pelouse ainsi que les maisonnettes ou " raccards " dès lors qu'à cette époque, il était l'unique propriétaire de la parcelle no 1687. La copropriété ordinaire avait ensuite été constituée non pas par l'acte notarié du 14 novembre 2001, dans lequel l'intéressé annonçait son intention de constituer une copropriété au sens des art. 646 ss CC, mais par la vente de la première quote-part d'1/40e au premier acheteur intéressé, à une date qui ne ressortait pas clairement du dossier. Dès ce moment, tout copropriétaire disposait du droit de jouir et d'user, en commun avec les autres copropriétaires, de tous les locaux et installations figurant sur la parcelle no 1687, ce même si l'intérêt principal de chaque copropriétaire portait effectivement sur l'achat d'une place de parc " délimitée par des lignes de couleur " (art. 2 du règlement) et portant un numéro, de 1 à 40. Soulignant que le règlement d'utilisation et d'administration pouvait prévoir le rattachement d'un droit préférentiel à certaines quotes-parts, permettant ainsi aux copropriétaires concernés d'administrer, d'utiliser et de jouir exclusivement d'espaces déterminés du bâtiment ou des surfaces détenus en copropriété, les magistrats cantonaux ont relevé que le règlement prévu en 2001 par le recourant ne prévoyait cependant aucun droit préférentiel en sa faveur portant sur le toit du garage. Une réglementation à cet égard devait ainsi être décidée, ce dont l'intéressé était conscient dès lors qu'en tant qu'administrateur, il avait porté cette question sous chiffre 12 de l'ordre du jour en prévision de l'assemblée générale des copropriétaires du 4 juillet 2008. En tant que le règlement d'utilisation et d'administration devait être approuvé à l'unanimité des copropriétaires ordinaires (art. 647 al. 1 CC), la juridiction cantonale a constaté que celle-ci n'avait pas été obtenue en l'espèce: indépendamment du fait que l'intimée s'était opposée à la constitution d'un tel droit préférentiel en faveur du recourant, six copropriétaires n'étaient ni présents ni représentés lors de l'assemblée générale. Le recourant ne disposait donc pas du droit préférentiel dont il se prévalait.

2.3. Le recourant admet que le règlement d'utilisation et d'administration ne lui confère aucun droit préférentiel sur le garage. Il affirme cependant qu'un tel droit pourrait parfaitement lui être attribué par une décision de la communauté des copropriétaires et soutient qu'en l'espèce celle-ci lui aurait précisément octroyé le droit litigieux contractuellement, par décision orale du 4 juin 2008. Considérant ensuite que, dans la mesure où l'octroi de ce droit ne modifiait pas la destination de la chose détenue en copropriété de façon substantielle, le recourant en déduit que la majorité des copropriétaires était suffisante pour le lui conférer, conformément à l'art. 647b CC.

2.4.1. La copropriété est la forme de propriété collective qui n'exige pas l'existence d'une communauté antérieure entre les propriétaires collectifs et dans laquelle chaque titulaire a une part idéale de la chose (art. 646 al. 1 CC). Il s'agit d'un droit de propriété unique, dont plusieurs personnes sont titulaires ( STEINAUER, Les droits réels, tome I, 5e éd. 2012, n. 1116). La part du copropriétaire est en général exprimée en fraction (quote-part). Chaque part ne correspond pas à une partie déterminée du bien en copropriété; au contraire, chacun des copropriétaires a un droit qui porte sur la totalité de ce bien, mais qui est limité par l'existence du droit des autres copropriétaires ( STEINAUER, op. cit., n. 1117; BRUNNER/WICHTERMANN, in Basler Kommentar, ZGB II, 4e éd. 2011, n° 1 ad art. 646 CC). La propriété par étages, réglée aux art. 712 ss CC, constitue une forme de copropriété sui generis dès lors qu'à chaque quote-part sont attachés le droit à une utilisation concurrente des parties communes mais également le droit exclusif (" Sonderrecht ") d'utiliser et d'aménager des parties déterminées du bâtiment (ATF 106 III 118 consid. 5 et la référence; STEINAUER, op. cit., n. 1122 ss; BRUNNER/WICHTERMANN, op. cit., n° 6 ad Vor Art. 646-654a CC et n° 1 ad art. 646 CC; MEIER-HAYOZ, Berner Kommentar, 5e éd. 1981, n° 34 ad Vorb. zu den Art. 646-654 CC).

2.4.2. Aux termes de l'art. 648 al. 1 2e phr. CC, chaque copropriétaire jouit de la chose et en use dans la mesure compatible avec le droit des autres. Ce droit d'usage et de jouissance est déterminé par la quote-part (art. 646 al. 3 CC; STEINAUER, op. cit., n. 1239).

2.4.3. Le règlement d'utilisation et d'administration établi par les copropriétaires constitue un contrat, qui présente des caractéristiques propres aux contrats de sociétés (arrêts 5A_380/2013 du 19 mars 2014 consid. 3.1; 5A_44/2011 précité consid. 5.2.1 et les références). Lorsqu'il attribue des droits préférentiels, il détermine ainsi les relations réciproques des copropriétaires entre eux pour la durée de la copropriété (arrêt 5A_44/2011 précité consid. 5.2.1; LÜSCHER, op. cit., p. 77). S'il n'est pas soumis à une forme particulière, il doit toutefois revêtir la forme écrite si les copropriétaires souhaitent le mentionner au registre foncier (ATF 94 II 17 consid. 3; arrêts 5A_380/2013 précité consid. 3.1; 5A_44/2011 consid. 5.2.1 et les références).

2.5. Comme l'a à juste titre relevé la cour cantonale, dès la vente de la première quote-part d'1/40e - à une date qui n'est pas déterminée selon le dossier cantonal -, chacun des copropriétaires pouvait jouir et user, en commun avec tous les autres copropriétaires, de tous les locaux et installations érigés sur la parcelle objet de la copropriété. Dès lors qu'il n'est pas contesté que le règlement d'utilisation et d'administration ne prévoyait aucun droit préférentiel du recourant sur le toit du garage souterrain et sur la terrasse qui y était aménagée, chaque propriétaire d'étage pouvait ainsi en profiter. Le recourant, qui souhaitait se voir octroyer un droit préférentiel sur cette surface déterminée, devait obtenir la modification du règlement à cet égard. Dite modification nécessitait l'accord unanime des copropriétaires, étant en effet précisé que le règlement ne prévoyait pas sa modification à la majorité et, à supposer qu'il l'eût fait, cette possibilité aurait été contraire au droit alors en vigueur (arrêt 5A_380/2013 précité consid. 3.3.3; consid. 2.4.3 supra). En tant que six copropriétaires étaient absents et non représentés lors de l'assemblée du 4 juillet 2008, l'unanimité ne pouvait être obtenue et le droit préférentiel concédé; la question d'un éventuel changement de destination ou d'utilisation de la chose détenue en copropriété n'entrait nullement en ligne de compte pour déterminer le quorum requis. L'arrêt cantonal est donc parfaitement conforme au droit sur ce point.

3. Le recourant invoque ensuite une violation de l'art. 641 al. 2 CC. Il soutient en substance que les copropriétaires, en acquérant leur part de copropriété, lui auraient accordé de manière tacite mais unanime le droit préférentiel dont il se prétend bénéficiaire et l'auraient de surcroît confirmé lors de l'assemblée tenue le 4 juillet 2008. Le trouble dont se prévalait l'intimée n'était donc pas illicite.

4. Dans un dernier grief, le recourant soulève la violation de l'art. 2 al. 2 CC en lien avec l'art. 641 al. 2 CC.

4.1. La cour cantonale a avant tout relevé que l'interdiction faite à un copropriétaire d'accéder librement à la terrasse aménagée sur le toit du garage, de même que le dépôt, par le recourant, de matériel dans les cabanons, constituaient, en l'absence de décision correspondante de la communauté, des atteintes illicites et actuelles au droit de copropriété de l'intimée; celle-ci était ainsi fondée à agir par la voie de l'action négatoire au sens de l'art. 641 al. 2 CC. Dès lors que l'atteinte dont elle se prévalait était dirigée contre un droit absolu, l'abus de droit ne pouvait par ailleurs être admis qu'à des conditions très restrictives. A cet égard, la juridiction cantonale a retenu que l'intéressée n'avait pas toléré la situation non conforme au droit sur une longue période et que, contrairement à ce qu'avait retenu le juge de première instance, les conclusions qu'elle avait prises - à titre principal, la suppression des aménagements; à titre subsidiaire, le droit de les utiliser - n'étaient pas contradictoires dès lors qu'elles tendaient au final à ce que le recourant ne pût plus utiliser à son seul et unique profit les installations érigées sur le toit, appartenant à l'ensemble des copropriétaires.

4.2. Sans remettre en cause le bien-fondé de l'action négatoire ouverte par l'intimée, le recourant soutient néanmoins que dite action serait abusive. L'intimée agirait d'abord dans une optique chicanière, ne disposant d'aucun intérêt légitime à l'empêcher d'utiliser le toit du garage souterrain, utilisation à laquelle les autres copropriétaires avaient au demeurant consenti. L'avantage retiré par l'exercice du droit de jouissance sur ce toit serait ensuite quasiment nul pour les copropriétaires alors que la charge exercée sur lui-même serait importante dès lors qu'il serait privé d'installations utiles: les intérêts en présence se trouveraient ainsi dans une disproportion grossière. Enfin, l'intimée aurait adopté une attitude contradictoire en prenant des conclusions antinomiques, sous-entendant, dans sa demande principale, l'illicéité des installations, mais admettant implicitement leur licéité dans ses conclusions subsidiaires.

4.3.1. En l'espèce, l'attitude chicanière de l'intimée ne ressort pas des faits établis par la cour cantonale, mais se fonde sur l'appréciation propre du recourant, de sorte que, sous cet angle, l'abus de droit ne peut être retenu. De même, l'on ne saurait admettre celui-ci en considérant que les conclusions prises par l'intimée seraient contradictoires: comme l'a à juste titre relevé la cour cantonale, celles-ci visent en définitives à ce que le recourant ne puisse utiliser à son seul profit les aménagements réalisés sur le toit appartenant à l'ensemble des copropriétaires.

4.3.2. Seule entre éventuellement en ligne de compte la question de la disproportion des intérêts en présence.

4.3.2.1. La prétention tirée de l'art. 641 al. 2 CC vise toute forme d'atteinte. Le fait que l'inconvénient apparaisse minime en comparaison des coûts que doit supporter l'auteur de l'atteinte afin d'écarter celle-ci ne joue aucun rôle au regard de cette disposition, sous réserve de l'abus de droit (ATF 68 II 369 consid. 4; arrêt 5A_655/2010 du 5 mai 2011 consid. 2.2.1 et les références).

4.3.2.2. Ainsi que l'a retenu la cour cantonale, en acquérant ses quotes-parts, l'intimée n'a pas uniquement acquis le droit d'utiliser les places de parc situées dans le garage collectif, mais également celui de profiter des installations aménagées sur son toit par le recourant lorsqu'il était propriétaire unique de la parcelle (terrasse, dépôt). Certes, celui-ci sera privé d'installations utiles à l'exploitation de ses hôtels. Les intérêts des parties en présence n'apparaissent cependant pas dans une disproportion si évidente qu'elle justifierait de qualifier d'abusives les prétentions de l'intimée.

5. En définitive, le recours doit être rejeté aux frais de son auteur (art. 66 al. 1 LTF). Il n'y a pas lieu d'allouer de dépens à l'intimée qui n'a pas été invitée à répondre.

1. Le recours est rejeté.

2. Les frais judiciaires, arrêtés à 5'000 fr., sont mis à la charge du recourant.

3. Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour civile II du Tribunal cantonal du canton du Valais.

Lausanne, le 13 mai 2015

Au nom de la IIe Cour de droit civil

du Tribunal fédéral suisse

Le Président : von Werdt

La Greffière : de Poret Bortolaso