{T 0/2}

4A_383/2014

Composizione

Giudici federali Kiss, Presidente,

Klett, Niquille,

Cancelliere Piatti.

A.________ SA,

patrocinata dall'avv. Martin Schnyder,

ricorrente,

contro

1. B.B.________,

2. C.B.________,

3. D.________,

4. E.________,

5. F.________,

6. G.________,

7. H.________,

8. I.I.________,

9. J.I.________,

10. K.________,

11. L.________,

12. M.________,

13. N.N.________,

14. O.N.________,

15. P.P.________,

16. Q.P.________,

17. R.________,

18. S.________,

19. T.________,

tutti patrocinati dall'avv. Eros Bergonzoli,

opponenti.

Oggetto

contratto d'appalto; difetti dell'opera,

ricorso contro la sentenza emanata il 16 maggio 2014 dalla II Camera civile del Tribunale d'appello del

Cantone Ticino.

A. La A.________ SA si è occupata dell'edificazione di uno stabile denominato "Condominio U.________" - con la relativa dependance - suddiviso in unità di proprietà per piani che ha in gran parte venduto prima dell'ultimazione dei lavori.

B. Con petizione 11 marzo 2008 la comunione dei comproprietari e i comproprietari B.B.________, C.B.________, D.________, E.________, F.________, H.________, G.________, I.I.________, J.I.________, K.________, L.________, M.________, N.N.________, O.N.________, P.P.________, Q.P.________, R.________, S.________ e T.________, detentori di 377/1000 delle quote di comproprietà e che qui di seguito verranno chiamati "attori", hanno convenuto in giudizio innanzi alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna la A.________ SA chiedendo che fosse condannata a pagar loro fr. 100'000.--, aumentati nel corso di causa a fr. 500'000.--, per la difettosità dell'opera e più precisamente del giardino. Il Pretore ha accolto la petizione unicamente nella misura in cui era stata promossa da D.________ e ha condannato la convenuta a versarle fr. 14'000.--

C. Con sentenza 16 maggio 2014 la II Camera civile del Tribunale di appello del Cantone Ticino, adita dalla comunione dei comproprietari e dagli attori, ha accolto l'appello nella misura in cui è stato presentato da quest'ultimi (a esclusione di D.________, già vincente in prima sede e quindi non più legittimata a impugnare la decisione pretorile) e ha condannato la convenuta a versare alla parte vittoriosa complessivi fr. 188'500.--. Confermata la valutazione del Pretore secondo cui il minor valore dell'opera in ragione della difettosità del giardino ammonta a fr. 500'000.--, la Corte cantonale ha assegnato ad ognuno degli attori un montante corrispondente alla sua quota di comproprietà. Essa ha per contro respinto, nella misura in cui era ammissibile, l'appello incidentale della convenuta.

D. La A.________ SA è insorta al Tribunale federale con un ricorso del 19 giugno 2014 con cui ha chiesto il conferimento dell'effetto sospensivo al gravame, la produzione delle procure da parte del patrocinatore di controparte e lo svolgimento della procedura in tedesco. Nel merito postula in via principale la modifica della sentenza impugnata nel senso che le domande degli attori siano respinte. In via subordinata domanda che la causa sia rinviata all'autorità cantonale per completamento degli accertamenti e nuova decisione. Lamenta un accertamento arbitrario dei fatti con riferimento all'inizio del termine per la notifica dei difetti, asserendo che questo non poteva cominciare a decorrere, come invece ritenuto dalla Corte di appello, unicamente dalla fine della costruzione della dependance. Afferma poi che la prima notifica dei difetti è stata fatta oltre un anno dopo la consegna e l'approvazione dell'opera da parte degli attori, ragione per cui la Corte cantonale avrebbe anche violato gli art. 367 segg. CO e l'art. 370 CO. Inoltre, non esprimendosi sul momento della consegna dell'opera, i Giudici d'appello avrebbero pure violato l'art. 29 Cost.

1.1. Il ricorso è presentato dalla parte soccombente nella sede cantonale (art. 76 cpv. 1 lett. a LTF) ed è volto contro una sentenza finale (art. 90 LTF) emanata su ricorso dall'autorità giudiziaria ticinese di ultima istanza (art. 75 LTF) in una causa civile di carattere pecuniario con valore litigioso superiore a fr. 30'000.-- (art. 74 cpv. 1 lett. b LTF). Contrariamente ai dubbi espressi nella risposta dagli opponenti il rimedio, depositato alla posta svizzera il 19 giugno 2014, si rivela tempestivo (art. 100 cpv. 1 LTF). Infatti dall'attestazione di ricevuta trasmessa dall'autorità inferiore risulta che la sentenza impugnata è stata recapitata allo studio legale del precedente patrocinatore della ricorrente il 20 maggio 2014. Ne segue che il gravame è in linea di principio ammissibile.

1.2. Con la produzione delle relative procure, il patrocinatore degli opponenti ha dimostrato di essere autorizzato a rappresentarli.

2. In linea di massima il Tribunale federale fonda il suo ragionamento giuridico sull'accertamento dei fatti svolto dall'autorità inferiore (art. 105 cpv. 1 LTF). Può scostarsene o completarlo solo se è stato effettuato in violazione del diritto ai sensi dell'art. 95 LTF o in modo manifestamente inesatto (art. 105 cpv. 2 LTF). L'accertamento dei fatti contenuto nella sentenza impugnata può essere censurato alle stesse condizioni; occorre inoltre che l'eliminazione dell'asserito vizio possa influire in maniera determinante sull'esito della causa (art. 97 cpv. 1 LTF).

3.1. La Corte cantonale ha considerato che le parti avevano concluso un contratto misto, che contiene elementi del contratto di vendita e del contratto di appalto, in cui la garanzia per difetti è retta dalle norme di quest'ultimo. Riferendosi alla pagina 10 del negozio giuridico, in cui veniva menzionato che " l'alienante si impegna a realizzare "chiavi in mano" entro la data di consegna dell'oggetto della compravendita punto 2a (appartamento) la progettata costruzione "U.________", sulla particella xxx, così come la progettata ristrutturazione della dependance sulla particella yyy ", ha ritenuto che la notifica dei difetti all'assemblea generale dei condomini del 16 ottobre 2004 fosse avvenuta prima ancora che tutti i lavori previsti dal contratto fossero terminati, atteso che la dependance è stato ultimato solo nell'aprile 2005.

3.2. La ricorrente rimprovera all'autorità inferiore di aver considerato in maniera insufficiente gli atti della causa e accertato la fattispecie in modo manifestamente inesatto. Per questi motivi ritiene di poter addurre nuovi fatti e nuovi mezzi di prova. Essa indica che non è stato costruito un unico fabbricato ("Bauwerk"), ma due oggetti separati, ognuno con una propria struttura giuridica, e cioè l'edificio principale "U.________" e la dependance. Sarebbe quindi arbitrario far partire il termine per la notifica dei difetti del giardino di "U.________", con una superficie di alcune migliaia di metri quadrati, dall'ultimazione di un edificio accessorio sito su una particella di 500 m2.

3.3. La censura, del tutto appellatoria, non rispetta i predetti requisiti giurisprudenziali che consentono al Tribunale federale di scostarsi dalla fattispecie accertata dalla Corte cantonale. Non sono inoltre nemmeno dati i presupposti previsti dall'art. 99 LTF che permettono a una parte di prevalersi di nova, atteso che la questione della tempestività della notifica dei difetti era già stata tematizzata nella sentenza pretorile. La ricorrente misconosce poi i motivi che hanno indotto la Corte cantonale a far decorrere il termine per la segnalazione dei difetti unicamente dalla conclusione dei lavori attinenti alla dependance. L'autorità inferiore non è giunta a tale conclusione perché avrebbe implicitamente ritenuto che si trattasse di un fabbricato unitario ("einheitliches Bauwerk"), ma perché ha constatato che le parti avevano stipulato un contratto "chiavi in mano", comprendente sia la costruzione di "U.________" che la ristrutturazione della dependance. Ora, nell'ambito di un tale negozio giuridico il committente ha diritto di esaminare l'opera quando questa è completamente ultimata, indipendentemente dal fatto che singole parti di questa siano già state terminate (DTF 94 II 161 consid. 3b).

4. In queste circostanze, rilevato che nemmeno la ricorrente sostiene che i lavori concernenti la dependance fossero già conclusi al momento in cui le sono stati segnalati i difetti, non occorre esaminare le pretese violazioni degli art. 367 segg. CO e 370 CO, poiché tali argomentazioni sono basate sul presupposto (errato) che il termine per la comunicazione dei difetti sia iniziato prima dell'ultimazione dei lavori di ristrutturazione del predetto edificio. Giova infine aggiungere che l'art. 29 cpv. 2 Cost. impone all'autorità di pronunciarsi sui fatti rilevanti per il giudizio (DTF 139 IV 179 consid. 2.2) : poiché la Corte cantonale ha accertato che la notifica dei difetti è avvenuta prima dell'ultimazione di tutti i lavori previsti dal contratto, essa non ha - contrariamente a quanto affermato dalla ricorrente - violato il suo obbligo di motivazione omettendo di occuparsi della consegna delle singole unità di proprietà per piani e del giardino difettoso.

5. Da quanto precede discende che il ricorso si rivela, nella misura in cui è ammissibile, infondato e come tale va respinto. Le spese giudiziarie e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 66 cpv. 1 e 68 cpv. 1 LTF).

1. Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto.

2. Le spese giudiziarie di fr. 6'000.-- sono poste a carico della ricorrente, che rifonderà agli opponenti complessivi fr. 7'000.-- a titolo di ripetibili per la procedura innanzi al Tribunale federale.

3. Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.

Losanna, 22 maggio 2015

In nome della I Corte di diritto civile

del Tribunale federale svizzero

La Presidente: Kiss

Il Cancelliere: Piatti