{T 0/2}

1C_580/2016

Besetzung

Bundesrichter Merkli, Präsident,

Bundesrichter Karlen, Kneubühler,

Gerichtsschreiber Uebersax.

A.________,

Beschwerdeführer,

gegen

Baudirektion der Stadt Luzern,

Hirschengraben 17, 6002 Luzern,

Bau-, Umwelt- und Wirtschaftsdepartement

des Kantons Luzern, Bahnhofstrasse 15, Postfach 3768, 6002 Luzern,

Schätzungskommission nach Enteignungsgesetz, Grabenstrasse 2, Postfach 2266, 6002 Luzern.

Gegenstand

Enteignungsentschädigung,

Beschwerde gegen das Urteil vom 7. November 2016 des Kantonsgerichts Luzern, 4. Abteilung.

A.a. A.________ ist Eigentümer des Stockwerkeigentumsgrundstücks Nr. xxx auf dem Stammgrundstück Nr. 3863, beide im Grundbuch Luzern rechtes Ufer.

A.b. Die Stadt Luzern ist Eigentümerin der Grundstücke Nrn. 852, 853, 855 und 866 im Grundbuch Luzern, rechtes Ufer, die in der Zone für öffentliche Zwecke liegen. Auf diesen Parzellen steht das Betagtenzentrum Dreilinden, das von der Viva Luzern AG als gemeinnützige Aktiengesellschaft der Stadt Luzern geführt wird. Verschiedene Bauten des Betagtenzentrums sind renovationsbedürftig. In diesem Zusammenhang wies das Bundesgericht mit Urteil 1C_124/2016 vom 7. Juli 2016 letztinstanzlich eine Beschwerde von A.________ gegen die Erweiterung und Sanierung des auf dem Grundstück Nr. 855 stehenden Hauses "Pilatus" ab, soweit es darauf eintrat. Am 22. September 2011 bewilligte der Grosse Stadtrat Luzern den Kredit für einen Ersatzbau für die Häuser "Rigi" und "Rigi Anbau" mit Verbindungstrakt auf der Parzelle Nr. 853. Am 27. November 2011 stimmten die Stimmberechtigten der Stadt Luzern diesem Kredit zu. Mit Beschluss vom 20. Februar 2013 bewilligte der Stadtrat Luzern das entsprechende Baugesuch unter Bedingungen und Auflagen.

A.c. Seit 1931 besteht unter anderem auf dem Grundstück Nr. 853 eine Bau-, Pflanzungs- und Gewerbebeschränkung, die auch "Villenservitut" genannt wird, zu Gunsten von 42 Nachbargrundstücken, darunter das Grundstück Nr. 3863. Die detailliert ausformulierte Dienstbarkeit lautet wie folgt:

"Auf No. 853 darf eine Fremdenpension erstellt werden, welche jedoch in ihrem Aeusseren dem Charakter des Villenquartiers entsprechen soll. Das Pensionsgebäude darf ausser dem Erdgeschoss nur noch zwei Stockwerke tragen, ein allf. Mansardendach nicht inbegriffen und darf die Firstkante des Gebäudes die Höhe von 16 m, vom dermaligen natürlich gewachsenen Boden aus gemessen, dessen mittlere Kote laut Ueberbauungsplan 499,50 m.ü.M. beträgt, nicht übersteigen, ausg. bleiben allf. zum Schmucke dienende Türmchen. Die Bedachung soll in Schiefern, auch Eternetschiefern oder dunklen Falzziegel erstellt werden. Ausser dem benannten Fremdenpensionsgebäude mit event. Saalanbaute, 2-3 kleinen gefäll. Gartenpavillons und einem kleinen gefäll. Treibhaus, welches in Stil und Ausführung so gehalten sein soll, dass sie den Charakter des Villenquartiers in keiner Weise verletzen, dürfen keine weiteren Bauten erstellt werden. Doch ist gestattet, das Pensionsgebäude auf der Ostseite bis auf 8 m von der Grenze (No. 852) zu erweitern. Diese östliche Anbaute darf aber nicht höher aufgeführt werden als 8 m und zwar vom Boden des Erdgeschosses des Pensiongsgebäudes Terrasse an gemessen und darf daher die Höhe der Firstkante die Kote 507 [m] ü.M. nicht übersteigen. Auf der Westseite ist für das Pensionsgebäude eine Entfernung von 23 m von der Grenze (No. 855), auf der Nordseite eine solche von wenigstens 5 m von der Schweizerhausstrasse innezuhalten, wobei jedoch Erker, Balkone und kleinere Gartenpavillons nicht inbegriffen sind. Südlich darf die Baute nicht über die Südfront des Pensionsgebäudes Neuschweizerhaus vorgebaut werden. Zusammenhängende Häuserreihen dürfen nicht erstellt und dürfen überhaupt nicht mehr als zwei Gebäude aneinandergebaut werden. Zur Abgrenzung gegen die Nachbargrundstücke hin dürfen Hecken oder sonstige Einzäunungen nicht höher als 1,50 m über dem Erdboden erstellt oder gezogen werden. Bäume, Gesträuche und sonstige Pflanzungen dürfen nicht höher als 8 m gezogen werden. Es dürfen nicht erstellt werden: Materialablagerungsplätze, Viehunterstandorte, Wirtschaften, Kegelspielplätze, Fabriken, Magazine, Spitäler, Kranken- oder Irrenhäuser, Spielhäuser und Unternehmen, die der moralischen Auffassung des Volkes widersprechen. Ebenso darf in den Gebäuden weder ein lärmendes noch ungesundes, noch übelriechendes oder ein die Annehmlichkeiten des Villenquartiers überhaupt beeinträchtigendes Gewerbe oder Handwerk je betrieben werden. Ausgenommen bleiben Fremdenpensionen, Restaurants und Hotel I. Ranges sowie die mit dem Anwachsen des Quartiers erforderlichen Magazine. Zu Lasten No. 867 und 868 ist der Betrieb eines Frauen-Altersheims gestattet."

Da der bewilligte Neubau der Häuser Rigi mit diesem Villenservitut nicht im Einklang stand, initiierte die Stadt Luzern eine Anpassung der Dienstbarkeit. Mit den Eigentümern von fünf Grundstücken, darunter A.________, konnte keine Einigung erzielt werden.

A.d. Am 19. September 2012 ersuchte die Stadt Luzern für die fragliche Dienstbarkeit um Erteilung des Enteignungsrechts sowie um Einleitung des Schätzungsverfahrens. Mit A.________ gab es keine einvernehmliche Lösung. Am 2. Juli 2013 wies der Regierungsrat des Kantons Luzern dessen Einsprache ab, soweit er darauf eintrat, und erteilte für den Ersatzbau der Häuser Rigi und Rigi Anbau des Betagtenzentrums Dreilinden wie folgt das Enteignungsrecht:

"Die bestehende Bau-, Pflanzungs- und Gewerbebeschränkung... zu Lasten des Grundstücks Nr. 853, GB Luzern rechtes Ufer, und zu Gunsten der Grundstücke Nrn. 865, 899 und 3863, GB Luzern rechtes Ufer, wird aufgehoben und ist im Grundbuch zu löschen.

Als Ersatz für die zu löschende Dienstbarkeit ist im Grundbuch zu Lasten des Grundstücks Nr. 853, GB Luzern rechtes Ufer, und zu Gunsten der Grundstücke Nrn. 865, 899 und 3863, GB Luzern rechtes Ufer, folgende Bau- und Immissionsbeschränkung neu zu errichten:

Baubeschränkung: Die bebaubare Fläche des Grundstücks Nr. 853, GB Luzern rechtes Ufer, ist im Situationsplan... gelb markiert. Die Hochbauten auf dem Grundstück Nr. 853 dürfen eine maximale Höhe von OK 509,50 m.ü.M. erreichen.

Gewerbebeschränkung: Zulässig sind auf dem belasteten Grundstück ein Betagtenzentrum und Wohnen, unzulässig sind insbesondere lärmendes, ungesundes, übelriechendes oder die Annehmlichkeiten des Villenquartiers beeinträchtigendes Gewerbe und Handwerk."

Nachdem das Kantonsgericht Luzern eine dagegen erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde abgewiesen hatte, wurde der Entscheid über die Erteilung des Enteignungsrechts rechtskräftig.

B.a. Am 18. Februar 2014 ersuchte die Stadt Luzern bei der Schätzungskommission gemäss Enteignungsgesetz des Kantons Luzern um Feststellung, dass für die Anpassung des Servituts keine Entschädigung geschuldet sei. Demgegenüber machte A.________ im Verlauf des Verfahrens die folgende Enteignungsentschädigung geltend:

- Entschädigung für den anteiligen Minderwert des Grundstücks Nr. 3863 von zweimal Fr. 490'000.-- aufgrund der schlechteren Aussicht und des Wegfalls der Seesicht, ausmachend Fr. 980'000.--.

- Entschädigung für die Enteignung der Ausnützungsrechte von Fr. 4'000.-- je Quadratmeter, ausmachend Fr. 16 Millionen.

- Entschädigung für die Enteignung der Rechte für die Änderung der Nutzung des Grundstücks Nr. 853 von Fr. 6,25 Millionen.

- Pauschale Entschädigung von Fr. 50'000.-- für die übermässige Ausweitung des Wohnraumes im Quartier.

Am 14. Januar 2015 führte die Schätzungskommission auf dem Grundstück Nr. 3863, GB Luzern rechtes Ufer, eine Verhandlung mit Augenschein durch. Mit Entscheid vom 29. Dezember 2015/17. Februar 2016 verweigerte die Schätzungskommission A.________ und den weiteren Enteigneten die Zusprechung einer Entschädigung.

B.b. Mit Urteil vom 7. November 2016 wies das Kantonsgericht Luzern eine dagegen von A.________ erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde ab.

C. Mit als Beschwerde bezeichneter Eingabe vom 9. Dezember 2016 an das Bundesgericht beantragt A.________ im Wesentlichen, den Entscheid des Kantonsgerichts aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an dieses zurückzuweisen. Zur Begründung macht er hauptsächlich eine Gehörsverletzung, eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts sowie eine falsche Beurteilung der aus seiner Sicht nachteiligen Folgen der Enteignung auf den Wert seines Grundstücks geltend.

Die Baudirektion der Stadt Luzern und das Kantonsgericht schliessen auf Abweisung der Beschwerde. Die Schätzungskommission verzichtete unter Verweis auf ihren Entscheid und das Urteil das Kantonsgerichts auf eine Stellungnahme. Das Bau-, Umwelt- und Wirtschaftsdepartement des Kantons Luzern liess sich innert Frist nicht vernehmen.

Mit Eingabe vom 10. Februar 2017 äusserte sich A.________ nochmals zur Sache.

1. 

1.1. Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Endentscheid über die auf kantonalem Recht beruhende Entschädigungspflicht im Zusammenhang mit der formellen Enteignung einer Dienstbarkeit. Dagegen steht die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht nach Art. 82 ff. BGG offen.

1.2. Der Beschwerdeführer war am Verfahren vor der Vorinstanz beteiligt und ist als Enteigneter gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG zur Beschwerde legitimiert.

1.3. Mit der Beschwerde an das Bundesgericht kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG), prüft die bei ihm angefochtenen Entscheide aber grundsätzlich nur auf Rechtsverletzungen hin, die von den Beschwerdeführern geltend gemacht und begründet werden (vgl. Art. 42 Abs. 2 BGG). Erhöhte Anforderungen an die Begründung gelten, soweit die Verletzung von Grundrechten gerügt wird (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254 mit Hinweisen).

1.4. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt zugrunde (Art. 105 Abs. 1 BGG), es sei denn, dieser sei offensichtlich unrichtig oder beruhe auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG (vgl. Art. 97 Abs. 1 und Art. 105 Abs. 2 BGG).

2.1. Der Beschwerdeführer rügt, die Vorinstanzen hätten gegen seinen Anspruch auf rechtliches Gehör verstossen, indem sie ihm die Einsicht in einen von der Schätzungskommission eingeholten Bericht verweigert hätten.

2.2. Das Kantonsgericht hielt im angefochtenen Entscheid in E. 2.4 fest, es habe bei der Schätzungskommission die Herausgabe des fraglichen Berichts verlangt, diesen jedoch mit der Begründung, es handle sich um blosse interne Handakten, nicht zugestellt erhalten. Nachdem dies dem Beschwerdeführer mitgeteilt worden sei, habe er nicht weiter auf der Herausgabe des Berichts bestanden. Es sei daher davon auszugehen, dass er die Einschätzung des Berichts als interne Handakten akzeptiert habe. Der Beschwerdeführer bestreitet dies in seiner Beschwerde an das Bundesgericht. Das Kantonsgericht hält dazu in seiner Stellungnahme fest, beim Beschwerdeführer handle es sich zwar um einen juristischen Laien, er verfüge aber über grosse Prozesserfahrung, weshalb von ihm habe erwartet werden dürfen, dass er sich nochmals dahingehend äussere, auf der Herausgabe des Berichts zu beharren.

2.3. Das Bundesgericht prüft die Einhaltung der Verfahrensrechte der Bundesverfassung frei. Nach der Rechtsprechung folgt aus dem Anspruch auf ein faires Verfahren und dem rechtlichen Gehör (Art. 29 Abs. 1 und 2 BV; Art. 6 Ziff. 1 EMRK) insbesondere das Recht der Parteien, Einsicht in die Akten eines hängigen Verfahrens zu nehmen und sich dazu zu äussern. Das Akteneinsichtsrecht bezieht sich grundsätzlich auf sämtliche verfahrensbezogenen Akten; ausgenommen sind praxisgemäss rein interne Akten, die ausschliesslich für die interne Meinungsbildung bestimmt sind und denen kein Beweischarakter zukommt (BGE 125 II 473 E. 4a S. 474 f. mit Hinweisen). Nicht erforderlich ist, dass die Akten den Entscheid in der Sache tatsächlich beeinflussen konnten. Die Einsicht in die Akten, die für ein bestimmtes Verfahren erstellt oder beigezogen wurden, kann demnach nicht mit der Begründung verweigert werden, die betreffenden Dokumente seien für den Verfahrensausgang belanglos; vielmehr muss es dem Betroffenen selber überlassen sein, die Relevanz der Akten zu beurteilen (BGE 132 V 387 E. 3.2 S. 389). Damit die Beteiligten die Möglichkeit haben, ein Akteneinsichtsgesuch zu stellen, müssen sie über den Beizug neuer entscheidwesentlicher Akten informiert werden. Dies gilt jedenfalls für Akten, welche sie nicht kennen und auch nicht kennen können (BGE 132 V 387 E. 6.2 S. 391 mit Hinweisen; vgl. zum Ganzen auch das Urteil des Bundesgerichts 1C_88/2011 vom 15. Juni 2011 E. 3.4).

2.4. Aus den Akten ergibt sich, dass der damalige Präsident der Schätzungskommission dem Beschwerdeführer mit Mail vom 12. August 2015 Folgendes mitteilte:

"... Die Schätzungskommission hat zusätzliche, für den Entscheid wesentliche Abklärungen vorgenommen. Der entsprechende Bericht liegt seit ca. einer Woche vor...."

Im Entscheid der Schätzungskommission vom 29. Dezember 2015 wird dieser Bericht nicht ausdrücklich erwähnt. In seiner Beschwerde vom 21. März 2016 an das Kantonsgericht beantragte der Beschwerdeführer die Edition des im Mail vom 12. August 2015 erwähnten Berichts. Mit verfahrensleitender Verfügung vom 11. April 2016 setzte das Kantonsgericht der Schätzungskommission Frist zur Einreichung unter anderem der im Mail vom 12. August 2015 erwähnten Unterlagen. Der neue Präsident der Schätzungskommission, der sein Amt am 1. Januar 2016 angetreten hatte, antwortete darauf im Rahmen seiner Duplik vom 18. April 2016 wie folgt:

"... Bei dem im Mail genannten Bericht handelt es sich um eine interne Abklärung, welche nicht Teil der Akten ist."

Das Kantonsgericht stellte dem Beschwerdeführer die Duplik mit folgendem Begleitschreiben zu:

"Als Beilage erhalten Sie das Doppel der Duplik... der Vorinstanz vom 18. April 2016 zu Ihrer Orientierung."

2.5. Es fällt auf, dass der ehemalige Präsident der Schätzungskommission, der an deren Entscheid vom 29. Dezember 2015 noch mitgewirkt hat, den Bericht so umschrieben hatte, dass dieser auf wesentlichen Abklärungen beruhe. Demgegenüber soll es sich nach Aussage des nachmaligen Präsidenten um lediglich interne Abklärungen bzw. nach der Begründung im angefochtenen Entscheid des Kantonsgerichts um "blosse interne Handakten" handeln. Das ist widersprüchlich. Der Entscheid der Schätzungskommission nimmt zwar nicht ausdrücklich auf den Bericht Bezug, die entsprechenden Abklärungen wurden aber vom damaligen Präsidenten selbst als wesentlich bezeichnet und können in die Entscheidbegründung eingeflossen sein. Da der Bericht nicht in den Akten liegt, lässt sich das nicht überprüfen. Dem Beschwerdeführer stand daher das Recht zu, in den Bericht Einsicht zu nehmen, um dessen Bedeutung und gegebenenfalls Einfluss auf das Ergebnis des Schätzungsverfahrens einschätzen und gegebenenfalls einschlägige Einwände erheben zu können. Damit liegt grundsätzlich ein Verstoss gegen den Anspruch des Beschwerdeführers auf rechtliches Gehör vor.

2.6. Das Kantonsgericht macht sinngemäss geltend, der Beschwerdeführer habe die Rüge der Gehörsverletzung verwirkt, weil er nicht auf der Herausgabe des Berichts bestanden habe, nachdem ihm der Standpunkt der Schätzungskommission mitgeteilt worden war, es handle sich um interne Akten. Der Beschwerdeführer hatte jedoch vor dem Kantonsgericht ausdrücklich den Antrag auf Edition des Berichts gestellt. Die entsprechende Duplik der Schätzungskommission wurde ihm sodann lediglich zur Orientierung zugestellt, ohne dass ihm die Frage unterbreitet wurde, ob er an seinem Antrag festhalte. Darauf musste er unabhängig von einer allfälligen Prozesserfahrung nicht reagieren, sondern er durfte davon ausgehen, dass sein Antrag weiterhin galt und das Kantonsgericht darüber entscheiden und diesen nicht als gegenstandslos bzw. verwirkt beurteilen würde.

2.7. Es kann sich mithin einzig noch fragen, ob die Gehörsverletzung allenfalls als geheilt gelten kann, nachdem nunmehr auch das Kantonsgericht entschieden hat, ohne dass der fragliche Bericht diesem vorgelegen hat. Eine Heilung kommt jedoch nur in Frage, wenn die Rechtsmittelinstanz den Verfahrensmangel korrigiert und bei ihrem Entscheid sowohl den Sachverhalt als auch die Rechtslage frei überprüfen kann (vgl. etwa BGE 137 I 195 E. 2.3.2 S. 197 f. mit Hinweisen). Noch immer hatte der Beschwerdeführer aber keine Einsicht in den Bericht, und noch immer ist dessen Tragweite für den Entscheid der Schätzungskommission unbekannt. Das Kantonsgericht entschied auf der Grundlage der tatsächlichen Feststellungen der Schätzungskommission und hat damit möglicherweise, obwohl allenfalls unwissentlich, auch Einschätzungen übernommen, die auf dem strittigen Bericht beruhen. Überdies verfügt das Kantonsgericht zwar in Enteignungssachen über volle Überprüfungsbefugnis unter Einschluss der Ermessenskontrolle (vgl. § 59 Abs. 5 des Enteignungsgesetzes vom 29. Juni 1970 des Kantons Luzern; EntG). Wie das Kantonsgericht aber in E. 1.3 des angefochtenen Entscheids selbst ausführt, auferlegt es sich Zurückhaltung bei Ermessensfragen, über welche die verwaltungsunabhängige Schätzungskommission mit besonderer Sachkunde entschieden hat. Wieweit dies hier zutraf, lässt sich gerade nicht überprüfen. Besteht daher die Möglichkeit, dass das Kantonsgericht den bei ihm angefochtenen Entscheid der Schätzungskommission hinsichtlich von Umständen, die auf im fraglichen Bericht behandelten Abklärungen beruhen, nicht mit voller Kognition überprüft hat, erweist sich eine Heilung der Gehörsverletzung als ausgeschlossen.

2.8. Aufgrund der formellen Natur des Akteneinsichtsrechts muss der angefochtene Entscheid schon aus diesem Grund aufgehoben werden, ohne dass er in der Sache zu prüfen ist. Im Übrigen liegt der strittige Bericht auch dem Bundesgericht nicht vor, was einen materiellen Entscheid ohnehin ausschliesst. Die Angelegenheit ist an das Kantonsgericht zurückzuweisen zur Einholung des fraglichen Berichts und dem Beschwerdeführer ist vor neuem Entscheid über die Sache Gelegenheit zu geben, sich dazu zu äussern. Sollte der Bericht von der Schätzungskommission nicht mehr vorgelegt werden können, müsste die Sache vom Kantonsgericht an diese zurückgewiesen werden zu neuem erstinstanzlichen Entscheid in neuer Besetzung ohne Berücksichtigung der darin enthaltenen Abklärungen.

3.1. Aus prozessökonomischen Gründen rechtfertigen sich dennoch einige nicht abschliessende Bemerkungen zur Sache.

3.2. Nach der Rechtsprechung verfügt das Bundesgericht für die Kontrolle kantonalrechtlicher Enteignungen über freie Kognition, soweit es darum geht, ob die Entschädigung bzw. ihre Höhe methodisch richtig ermittelt und insoweit dem verfassungsrechtlichen Anspruch auf volle Entschädigung (Art. 26 Abs. 2 BV) hinreichend Rechnung getragen worden ist. Soweit sich die Kritik hingegen auf die Auslegung des kantonalen Rechts sowie auf die bei der Anwendung der massgeblichen Methoden getroffenen tatsächlichen Feststellungen oder Annahmen bezieht, ist das angefochtene Urteil lediglich unter Willkürgesichtspunkten zu prüfen (vgl. BGE 141 I 113 E. 6.2 S. 117; 138 II 77 E. 6.3 S. 88 f.; 122 I 168 E. 2c S. 173).

3.3. Da sich der fragliche Bericht möglicherweise auf Sachumstände bezieht, ist es dem Bundesgericht aufgrund der gegenwärtigen Verfahrenslage nicht möglich, darüber zu entscheiden, ob die tatsächlichen Feststellungen des Kantonsgerichts offensichtlich unrichtig oder nicht zu beanstanden sind. Die Aussagekraft der Fotodokumentation der Schätzungskommission erscheint jedoch beschränkt, da nicht klar daraus hervorgeht, was die Fotos abbilden, wo sie aufgenommen wurden und wo der Neubau erstellt wird. Unklar ist in diesem Zusammenhang auch, inwiefern der Neubau die Seesicht behindern wird und welche Bedeutung dabei den Laubbäumen zukommt. Die Schätzungskommission hielt dazu in E. 3.2.1 c. ihres Entscheides fest, dass dadurch die Bauten auf dem Grundstück Nr. 853 im GB Luzern, rechtes Ufer, von Frühling bis Herbst zumindest grossmehrheitlich verdeckt würden, und gemäss E. 3.4 des Urteils des Kantonsgerichts ist die Aussage der Schätzungskommission, die Aussicht des Beschwerdeführers sei während dieser Zeit beschränkt, nicht zu beanstanden. Der Beschwerdeführer stösst sich allerdings an der Beschränkung der Seesicht und kaum der Sicht auf die Neubauten. Eine klarere Darstellung der entsprechenden Verhältnisse erschiene daher hilfreich. Unklar sind sodann auch die speziellen Feststellungen der Vorinstanz zur Eiche, welche die Aussicht behindern und angeblich geschützt sein soll. Dass diese geschützt sei, ergibt sich aus dem Entscheid der Schätzungskommission und aus den Akten soweit ersichtlich nicht, sondern wird erstmals im Urteil des Kantonsgerichts erwähnt, was der Beschwerdeführer beanstandet. Wieweit die entsprechenden Feststellungen zutreffen und ob sich der Schutz auch auf einen Rückschnitt erstrecken bzw. einen solchen ausschliessen würde, wird nicht ausgeführt. Auch insofern erscheint eine Klarstellung sinnvoll.

4. Die Beschwerde ist gutzuheissen und das Urteil des Kantonsgerichts vom 7. November 2016 ist aufzuheben. Die Sache ist an die Vorinstanz zurückzuweisen zu neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen.

Da es bei Streitigkeiten im Zusammenhang mit Enteignungen um Vermögensinteressen des Gemeinwesens geht, wird die unterliegende Stadt Luzern als Enteignerin für das bundesgerichtliche Verfahren kostenpflichtig (vgl. Art. 66 Abs. 4 BGG sowie BGE 131 II 73 E. 4 S. 80). Eine Parteientschädigung wird vom Beschwerdeführer nicht verlangt und wäre ihm mangels anwaltlicher Vertretung praxisgemäss auch nicht zuzusprechen.

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen, und das Urteil des Kantonsgerichts des Kantons Luzern vom 7. November 2016 wird aufgehoben. Die Sache wird an das Kantonsgericht des Kantons Luzern zurückgewiesen zu neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen.

2. Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden der Stadt Luzern auferlegt.

3. Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer, der Baudirektion der Stadt Luzern, dem Bau-, Umwelt- und Wirtschaftsdepartement des Kantons Luzern, der Schätzungskommission nach Enteignungsgesetz des Kantons Luzern und dem Kantonsgericht Luzern, 4. Abteilung, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 31. Mai 2017

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung

des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Merkli

Der Gerichtsschreiber: Uebersax