Besetzung

Bundesrichter Merkli, Präsident,

Bundesrichter Eusebio, Kneubühler.

Gerichtsschreiber Gelzer.

A.________,

Beschwerdeführer,

vertreten durch Advokat Peter Volken,

gegen

B.________ und C.________,

Beschwerdegegner,

vertreten durch Rechtsanwalt Fernando Willisch,

Einwohnergemeinde Saas-Balen,

Postfach, 3908 Saas-Balen,

Staatsrat des Kantons Wallis,

Regierungsgebäude, Place de la Planta, Postfach 478, 1951 Sitten.

Gegenstand

Bauwesen,

Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts Wallis, Öffentlichrechtliche Abteilung, vom 22. September 2017 (A1 17 65).

A. A.________ ist Eigentümer der Parzelle Nr. 1940 in Saas-Balen (nachstehend: Bauparzelle), die sich gemäss dem Zonenplan der Gemeinde in der Wohnzone W3 befindet. Auf der Bauparzelle lastet eine mit Erb- und Teilungsvertrag vom 29. Oktober 1952 begründete Bauverbotsdienstbarkeit zu Gunsten der Nachbarparzelle Nr. 1790. Diese steht im Eigentum von B.________ und C.________ (nachstehend: Nachbarn).

B.a. Am 9. Mai 2011 erteilte der Gemeinderat von Saas-Balen dem Bauherrn die Bewilligung, auf der Bauparzelle einen Parkplatz zu erstellen, dazu eine Stützmauer mit 20 cm Breite und einer Höhe zwischen 1,2 m und 1,5 m zu errichten und dahinter das abfallende Terrain eben aufzufüllen und zu teeren. Auf die gegen dieses Baugesuch gerichtete Einsprache der Nachbarn, die sich auf die Bauverbotsdienstbarkeit beriefen, trat der Gemeinderat nicht ein. Die Nachbarn reichten dagegen eine Beschwerde beim Staatsrat ein, der das Beschwerdeverfahren bis zum Abschluss des von den Nachbarn zusätzlich eingeleiteten Zivilverfahrens sistierte.

In diesem Verfahren ging das Bezirksgericht Visp im Urteil vom 3. Dezember 2012 davon aus, die von den Nachbarn angerufene Bauverbotsdienstbarkeit lasse die Erstellung des geplanten Parkplatzes zu. Dagegen kam das Kantonsgericht des Kantons Wallis im Urteil vom 14. April 2014 zum Ergebnis, die Bauverbotsdienstbarkeit schliesse die Errichtung des geplanten Parkplatzes aus, was das Bundesgericht im Urteil 5A_599/2013 vom 14. April 2014 bestätigte.

In der Folge hob der Staatsrat am 13. August 2014 den Bauentscheid der Gemeinde in Gutheissung der Beschwerde der Nachbarn auf.

B.b. Am 8. Juni 2015 ersuchte der Bauherr die Gemeinde Saas-Balen darum, auf der Bauparzelle das Erstellen von Parkplätzen ohne Stützmauern und auf der (ebenfalls in seinem Eigentum stehende) Parzelle Nr. 1840 die Errichtung einer Rampe zu bewilligen. Gemäss den Baugesuchsunterlagen soll zur Errichtung der Parkplätze der natürlich gewachsene Boden abgetragen, nivelliert und asphaltiert werden. Auch gegen dieses Baugesuch erhoben die Nachbarn Einsprache, welche die Gemeinde mit Bauentscheid vom 30. September 2015 abwies und die Baubewilligung erteilte. Die Nachbarn fochten diesen Bauentscheid mit Beschwerde an, die der Staatsrat des Kantons Wallis mit Entscheid vom 22. Februar 2017 insoweit guthiess, als er die Bewilligung von Parkplätzen auf dem Baugrundstück aufhob. Die dagegen eingereichte Beschwerde des Bauherrn wies das Verwaltungsgericht des Kantons Wallis mit Urteil vom 22. September 2017 ab.

C. Gegen dieses Urteil erhebt der Bauherr (Beschwerdeführer) Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten mit den Anträgen, es aufzuheben und die Baubewilligung der Gemeinde Saas-Balen vom 30. September 2015 zu bestätigen. Eventuell sei die Sache im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Das Kantonsgericht und die Nachbarn (Beschwerdegegner) schliessen auf Abweisung der Beschwerde. Der Staatsrat verzichtet auf eine Stellungnahme.

1.1. Gegen den kantonal letztinstanzlichen Endentscheid des Verwaltungsgerichts im Bereich des Baurechts steht die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten grundsätzlich offen (Art. 82 f. BGG; BGE 133 II 353 E. 2 S. 356). Der Beschwerdeführer hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und ist als Baugesuchsteller zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde grundsätzlich einzutreten.

1.2. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann geltend gemacht werden, der angefochtene Entscheid verletze Bundes- oder Völkerrecht (Art. 95 lit. a und b BGG). Zulässig ist auch die Rüge der Verletzung von kantonalen verfassungsmässigen Rechten, kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und über Volkswahlen- und Abstimmungen (Art. 95 lit. c und d BGG). Abgesehen davon überprüft das Bundesgericht die Anwendung des kantonalen Rechts nicht als solche. Jedoch kann gerügt werden, diese Anwendung widerspreche dem Bundesrecht, namentlich dem Willkürverbot gemäss Art. 9 BV (BGE 142 II 369 E. 2.1 S. 372 mit Hinweisen). Nach der Praxis des Bundesgerichts verstösst ein Entscheid gegen dieses Verbot, wenn er im Ergebnis offensichtlich unhaltbar ist, weil er zum Beispiel eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt. Dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar erscheint, genügt nicht (BGE 141 I 70 E. 2.2 S. 72 mit Hinweisen).

2.1. Die Vorinstanz führte im Wesentlichen aus, die Baubehörde prüfe bei der Beurteilung eines Baugesuchs ihre Übereinstimmung mit den Vorschriften des öffentlichen Rechts. Sie entscheide grundsätzlich nicht über zivilrechtliche Verhältnisse. Jedoch könnten Verwaltungsbehörden ausnahmsweise über zivilrechtliche Vorfragen entscheiden, wenn sie leicht zu beantworten seien und ihre Beurteilung ein unzweifelhaftes Resultat ergebe. Bezüglich des Gegenstands, der Errichtung und des Inhalts der strittigen Bauverbotsdienstbarkeit könne namentlich auf das Urteil des Bundesgerichts 5A_599/2013 vom 14. April 2014 hingewiesen werden. Darin sei das Bundesgericht zum Ergebnis gekommen, das in der strittigen Dienstbarkeit vorgesehene Bauverbot lasse die Errichtung einer 20 cm breiten und 1,2 bis 1,5 m hohen Stützmauer und die dahinter vorgesehene Auffüllung und Asphaltierung des Terrains nicht zu. Da gemäss diesem Urteil das Bauverbot Terrainanpassungen verbiete, sei die vorliegend geplante Abtragung des Terrains von teilweise über 80 cm nicht gestattet und das Bauvorhaben daher unzulässig. Ob die Errichtung von Parkplätzen ohne Terrainanpassungen mit dem Bauverbot vereinbar sein könnte, sei unerheblich.

2.2. Der Beschwerdeführer wendet ein, gemäss den Darlegungen in Erwägung 4.4 des von der Vorinstanz angerufenen Urteils des Bundesgerichts verbiete ein dienstbarkeitsrechtliches Bauverbot die Errichtung von Parkplätzen und die Umgestaltung des Terrains nicht generell, weshalb diesbezüglich die konkreten Umstände und die Auslegung des Vertrages nach dem Vertrauensgrundsatz zu berücksichtigen seien. Das Bundesgericht sei im vorgenannten Urteil zum Ergebnis gelangt, mit der objektivierten Auslegung des massgebenden Vertrages sei die Errichtung von Parkplätzen mit einer durchgehenden Stützmauer und Terrainaufschüttungen unvereinbar. Auf das Erläuterungsgesuch, wie ein Parkplatz ohne Stützmauer zu beurteilen sei, habe das Bundesgericht geantwortet, es könne sich zu einem neuen Streitgegenstand nicht äussern. Demnach betreffe das vorliegende Bauprojekt einen anders gearteten Fall, bei dem geprüft werden müsse, ob er noch unter das Präjudiz subsumiert werden könne. Diese Prüfung sei dem zuständigen Zivilrichter vorbehalten. Die Vorinstanz habe daher zu Unrecht angenommen, das bundesgerichtliche Präjudiz sei auch für das neue Projekt ohne Stützmauer massgeblich. Sie sei in Willkür verfallen, wenn sie behaupte, das zivilrechtliche Verfahren bezüglich des früheren Parkplatzprojekts mit Stützmauern habe auch für das vorliegende Projekt ohne Stützmauern ein klares und unzweifelhaftes Resultat gegeben.

2.3. Das Bundesgericht führte im Entscheid 5A_599/2013 vom 14. April 2014 zusammengefasst aus, in verschiedenen bundesgerichtlichen und kantonalen Gerichtsentscheiden sei die Umgestaltung des Bodens und insbesondere die Errichtung von Parkplätzen als mit dem jeweiligen Bauverbot vereinbar angesehen worden. Ausgehend von diesen Präjudizien werde in der Lehre die Meinung vertreten, die blosse Umgestaltung des Bodens - wie namentlich das Errichten von Strassen und Parkplätzen - sei bei vertraglichen Bauverboten allgemein nicht unter den Begriff der Baute zu subsumieren, soweit sich aus der Interpretation des Vertrages nichts anderes ergebe (E. 4.4). Da dem Begriff der Baute kein vorbestimmter Inhalt zukomme, sei der konkrete Vertrag nach seinem Wortsinn und Zweck auszulegen. Als Zweck des vorliegenden Bauverbots nenne der Bauherr die Erhaltung der Aussicht und Besonnung. Als weitere Zwecksetzungen lägen der Erhalt des ländlichen Charakters der Umgebung aufgrund einer Durchmischung von baulich und landwirtschaftlich genutzten Flächen sowie das Fernhalten von übermässigem Lärm und anderen Immissionen nahe. Wie es sich damit im Einzelnen verhalte, könne offen bleiben. Im Erb- und Teilungsvertrag werde nicht einfach abstrakt ein Bauverbot stipuliert, sondern bezüglich der Überbaubarkeit eine detaillierte Regelung getroffen, die u.a. auch die Bauhöhe bestimme; so dürfe auf gewissen Flächen ohne privatrechtliche Höhenbeschränkung, auf gewissen Flächen bis maximal drei Meter und auf gewissen Flächen gar nicht gebaut werden. Beim vorliegenden Projekt würde nicht bloss der Boden asphaltiert, sondern eine zwischen 1,2 und 1,5 m hohe Stützmauer errichtet und dahinter das ganze Terrain aufgefüllt. Angesichts der detaillierten Regelung und Unterteilung in verschiedene Kategorien von Bauverboten widerspreche das Errichten einer durchgehenden Stützmauer und die Terrainaufschüttung auf einer mit einem gänzlichen Bauverbot belegten Parzelle dem objektivierten Vertragsinhalt. Im Unterschied zu den in E. 4.4 angeführten Präjudizien würden vorliegend nicht bloss Teilflächen umgestaltet, wie etwa bei der Asphaltierung des Vorplatzes eines Hauses. Vielmehr würde hinter der Stützmauer entlang der ganzen Grenze zur Parzelle Nr. 1839 das gesamte Terrain aufgeschüttet, um das bisher offenbar landwirtschaftlich genutzte Grundstück zu einem Parkplatz umzufunktionieren. Das Kantonsgericht habe daher bundesrechtskonform angenommen, das Bauvorhaben widerspreche einer objektivierten Auslegung des durch den Erb- und Teilungsvertrag begründeten Bauverbots (E. 4.5).

2.4. Aus diesen Erwägungen des Bundesgerichts geht klar hervor, dass es das erste Parkplatzprojekt nicht nur aufgrund der Stützmauern, sondern auch deshalb als mit dem dienstbarkeitsrechtlichen Bauverbot als unvereinbar erachtete, weil vorgesehen war, das gesamte Terrain aufzuschütten und das ganze bisher landwirtschaftlich genutzte Grundstück - und nicht nur Teilflächen davon - zu einem Parkplatz umzunutzen. Inwiefern der damit begründete Verstoss gegen das Bauverbot beim vorliegenden Projekt nicht mehr vorliegen soll, legt der Beschwerdeführer nicht dar. Dies ist auch nicht ersichtlich, da das Projekt gemäss den vorinstanzlichen Feststellungen und den Bauplänen vorsieht, dass die Bauparzelle zur Errichtung von 11 Parkplätzen grossmehrheitlich mit einem Asphaltbelag bedeckt und das gewachsene Terrain fast auf der ganzen Parzellenfläche und zum Teil erheblich - zwar nicht aufgeschüttet - aber abgegraben werden sollte. Damit würde die Bauparzelle in ihrer Gesamtheit zu einem vom natürlich gewachsenen Terrain erheblich abweichenden Parkplatz umgenutzt, womit sich ihr bisheriger Charakter erheblich ändern würde. Demnach durfte die Vorinstanz unter Berücksichtigung des bundesgerichtlichen Präjudizes willkürfrei annehmen, die sich stellende zivilrechtliche Vorfrage hätte aufgrund der vorgesehenen Terrainveränderungen ein unzweifelhaftes Resultat ergeben und habe daher von Verwaltungsbehörden beantwortet werden dürfen (vgl. Urteil 1C_246/2015 vom 4. März 2016 E. 2.4).

3. Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem unterliegenden Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Dieser hat den Beschwerdegegnern eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 68 Abs. 2 BGG).

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3. Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'000.-- zu entschädigen.

4. Dieses Urteil wird den Parteien, der Einwohnergemeinde Saas-Balen, dem Staatsrat des Kantons Wallis und dem Kantonsgericht Wallis, Öffentlichrechtliche Abteilung, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 24. Mai 2018

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung

des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Merkli

Der Gerichtsschreiber: Gelzer