Besetzung

Bundesrichter Chaix, präsidierendes Mitglied,

Bundesrichter Eusebio, Kneubühler,

Gerichtsschreiberin Gerber.

1. A.________,

2. B.________,

3. C.________,

4. D.________,

Beschwerdeführer,

alle vier vertreten durch Rechtsanwalt Fabian Klaber,

gegen

E.________ AG,

Beschwerdegegnerin,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Patrick Sutter,

Gemeinderat Altendorf,

Dorfplatz 3, Postfach 155, 8852 Altendorf,

vertreten durch Rechtsanwalt Christian Michel,

Amt für Raumentwicklung des Kantons Schwyz,

Bahnhofstrasse 14, Postfach 1186, 6431 Schwyz,

Regierungsrat des Kantons Schwyz,

Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz.

Gegenstand

Planungs- und Baurecht;

Abbruch eines Mehrfamilienhauses,

Beschwerde gegen den Zwischenbescheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz, Kammer III, vom 27. Juli 2018 (III 2018 122).

A. Am 26. Januar 2018 erteilte der Gemeinderat Altendorf der E.________ AG (nachfolgend: E.________) die Baubewilligung für den Abbruch des bestehenden Mehrfamilienhauses Adler und die Erstellung eines Ersatzneubaus auf Parzelle Nr. 77 im Weiler Seestatt, Gemeinde Altendorf, gestützt auf den Gesamtentscheid des kantonalen Amts für Raumentwicklung (ARE/SZ) vom 15. Januar 2018. Dieser Beschluss ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen.

B. Im Amtsblatt vom 4. Mai 2018 wurde ein Gesuch der E.________ "Pfählung Mehrfamilienhaus (...) KTN 77" publiziert. Hiergegen erhoben A.________, B.________, C.________ und D.________, Eigentümer der nahegelegenen Parzelle Nr. 75, Einsprache beim Gemeinderat Altendorf. Am 7. Juni 2018 zog die Bauherrschaft ihr Pfählungsgesuch zurück.

C. Am 31. Mai 2018 beantragten A.________, B.________, C.________ und D.________ beim Gemeinderat Altendorf, die Baubewilligung für den Abbruch des Mehrfamilienhauses Adler sei zu widerrufen. Sie machten geltend, aus den neuen Baugesuchsunterlagen ergebe sich, dass das Neubauprojekt auf eine Pfählung und auf Rühlwände angewiesen sei, was aus gewässerschutzrechtlicher Sicht (Unterschreitung des mittleren Grundwasserspiegels) problematisch sei. Diese neuen Umstände rechtfertigten den Widerruf der Baubewilligung. Sie beantragten überdies, der Bauherrschaft sei unter Strafandrohung einstweilen zu verbieten, das Mehrfamilienhaus abzubrechen, das sich im Perimeter der Seestatt, eines im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) verzeichneten Weilers befinde.

Mit Zwischenbescheid vom 1. Juni 2018 untersagte das Sicherheitsdepartement superprovisorisch den Abbruch des Gebäudes.

Am 4. Juni 2018 lehnte der Gemeinderat Altendorf das Widerrufsgesuch ab und entzog einer allfälligen Beschwerde die aufschiebende Wirkung.

D. Hiergegen erhoben A.________, B.________, C.________ und D.________ am 7. Juni 2018 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz. Am 8. Juni 2018 reichten sie überdies eine Aufsichtsbeschwerde beim Regierungsrat ein.

Der Regierungsrat wies die Beschwerde mit Beschluss vom 19. Juni 2018 ab und entschied, dass der Aufsichtsbeschwerde keine Folge geleistet werde.

E. Gegen diesen Entscheid erhoben A.________, B.________, C.________ und D.________ am 21. Juni 2018 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz. In der Hauptsache beantragten sie den Widerruf der baurechtlichen Bewilligung vom 26. Januar 2018, mit welchem der Abbruch des Mehrfamilienhauses Adler bewilligt wurde. Einstweilen sei der Bauherrschaft zu verbieten, dieses abzubrechen.

Mit Zwischenbescheid vom 22. Juni 2018 ordnete der Einzelrichter am Verwaltungsgericht superprovisorisch ein Abbruchverbot an. Dagegen erhob die E.________ am 2. Juli 2018 Einsprache.

Mit Zwischenbescheid vom 27. Juli 2018 hiess das Verwaltungsgericht die Einsprache gut und hob das einstweilige Abbruch- und Veränderungsverbot auf. Es ging - wie die Vorinstanzen - davon aus, dass die bewilligte Baute ohne Pfählung realisierbar sei; nichts anderes ergebe sich aus der geologisch/geotechnischen Baugrunduntersuchung der Dr. Gübeli AG vom 10. Juli 2018. Die Liegenschaft KTN 77 (Gasthaus Adler) liege zwar im Perimeter des ISOS-Objekts "Seestatt", sei aber selbst kein Schutzobjekt und befinde sich in einem desolaten Zustand. Der geplante Ersatzbau trage der Schutzwürdigkeit des Ortsbildes der Seestatt Rechnung, indem es das Volumen und die Gestaltung des bestehenden Gebäudes übernehme.

F. Dagegen haben A.________, B.________, C.________ und D.________ am 3. August 2018 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben. Sie beantragen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben, soweit er die Einsprache gutheisse, und das mit Zwischenverfügung vom 22. Juni 2018 superprovisorisch verfügte Abbruchverbot sei zu bestätigen. Eventualiter habe das Bundesgericht ein eigenes, superprovisorisches Abbruchverbot für das Gebäude zu erlassen.

G. Die E.________ (Beschwerdegegnerin) beantragt, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten, eventualiter sei sie abzuweisen. Das ARE/SZ unterstützt den Antrag der Beschwerdeführer. Die Gemeinde Altendorf schliesst auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Das Verwaltungsgericht und der Regierungsrat haben auf eine Vernehmlassung verzichtet.

Die Beschwerdeführer haben am 11. September 2018 repliziert.

1. Angefochten ist ein "Zwischenbescheid" des Verwaltungsgerichts über die Frage, ob bis zum Entscheid in der Hauptsache (d.h. über die vor Verwaltungsgericht hängige Beschwerde betreffend den Widerruf der rechtskräftigen Abbruch- und Baubewilligung) ein einstweiliges Abbruchverbot zu erlassen ist. Dies wurde vom Verwaltungsgericht verneint und das vom Einzelrichter erlassene superprovisorische Abbruchverbot vom 22. Juni 2018 aufgehoben. Es geht somit um einen Zwischenentscheid betreffend den Erlass vorsorglicher Massnahmen.

1.1. Voraussetzung für die Anfechtung eines Zwischenentscheids ist nach Art. 93 Abs. 1 BGG zunächst, dass dieser entweder einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken kann (lit. a) oder aber die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b). Vorliegend machen die Beschwerdeführer einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil geltend, weil mit dem Abbruch ihre Aufwendungen in der Hauptsache gegenstandslos würden und eine Baute in einem inventarisierten Gebiet unwiderruflich verschwinden würde.

Wie es sich damit verhält, kann offenbleiben, weil auf die Beschwerde bereits aus einem anderen Grund nicht einzutreten ist.

1.2. Mit der Beschwerde gegen Entscheide über vorsorgliche Massnahmen kann gemäss Art. 98 BGG nur die Verletzung verfassungsmässiger Rechte gerügt werden. Hierfür gilt das Rügeprinzip: Das Bundesgericht prüft die Verletzung von Grundrechten nicht von Amtes wegen, sondern nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist. Dabei gelten qualifizierte Begründungsanforderungen (BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254 mit Hinweisen). Das Bundesgericht prüft nur klar und detailliert erhobene und, soweit möglich, belegte Rügen; auf rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt es nicht ein.

Die Beschwerdeführer machen zwar beiläufig eine Verletzung des Willkürverbots geltend, allerdings begründen sie auch nicht ansatzweise, inwiefern der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft und damit willkürlich sei (BGE 136 I 316 E. 2.2.2 S. 318 f. mit Hinweisen). Die von ihnen geltend gemachte Präjudizierung des Hauptsacheentscheids genügt - für sich alleine - nicht, um Willkür zu begründen: Vorsorgliche Massnahmen dienen typischerweise der Erhaltung eines bestehenden Zustandes zur Verhinderung präjudizierender Wirkungen; ob sie gewährt werden, hängt jedoch von einer Abwägung der in Frage stehenden Interessen ab, wobei u.U. auch (eindeutige) Prozessaussichten berücksichtigt werden dürfen. Die Verletzung anderer verfassungsmässiger Rechte machen die Beschwerdeführer nicht geltend.

Genügt die Beschwerdeschrift den Begründungsanforderungen nicht, so führt dies zum Nichteintreten, ohne die Möglichkeit der nachträglichen Verbesserung. Auf die ergänzende Begründung in der Replik ist daher nicht einzugehen.

2. Nach dem Gesagten ist auf die Beschwerde nicht einzutreten.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 und 68 BGG).

1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.

2. Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt.

3. Die Beschwerdeführer haben die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'000.-- zu entschädigen.

4. Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Altendorf, dem Amt für Raumentwicklung des Kantons Schwyz, dem Regierungsrat des Kantons Schwyz und dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer III, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 18. September 2018

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung

des Schweizerischen Bundesgerichts

Das präsidierende Mitglied: Chaix

Die Gerichtsschreiberin: Gerber