Composizione

Giudici federali Kiss, Presidente,

Hohl, May Canellas,

Cancelliere Piatti.

A.________ SA in liquidazione,

patrocinata dall'avv. Costantino Castelli,

ricorrente,

contro

1. B.________,

2. C.________,

entrambi patrocinati dall'avv. Michele Bernasconi,

opponenti.

Oggetto

condizione sospensiva,

ricorso contro la sentenza emanata il 18 giugno 2019 dalla II Camera civile del Tribunale d'appello del

Cantone Ticino (12.2018.106).

A.a. Con atto pubblico del 15 dicembre 2014 la A.________ SA ha acquisito un diritto di compera su un fondo di Lugano di proprietà di B.________, C.________ e D.________. Del prezzo di vendita di fr. 4'000'000.--, essa ha versato quale caparra sul conto del notaio rogante fr. 200'000.--, che sarebbero stati liberati a favore dei concedenti dopo l'adempimento di una specificata clausola contrattuale contenente due condizioni. Di queste, la prima non è stata oggetto della vertenza e la seconda concerneva l'ottenimento di una licenza edilizia relativa alla demolizione parziale e alla realizzazione di un ingresso veicolare e parcheggio esterno come da progetto allegato al rogito. In caso di mancato adempimento di tale condizione l'atto notarile sarebbe decaduto e la beneficiaria avrebbe avuto diritto alla restituzione della caparra. Il rogito prevedeva pure la possibilità di prorogare il diritto di compera a semplice richiesta di tutte le parti, che si erano impegnate a prolungare adeguatamente la durata di quest'ultimo, qualora il temporaneo mancato realizzarsi della condizione non fosse stato imputabile al dolo o alla grave negligenza di una di esse.

Dopo che una - prima - notifica di costruzione 3 dicembre 2014 ha incontrato l'opposizione di un'associazione per la conservazione delle bellezze naturali e di due vicini, la A.________ SA, l'architetto progettista e il rappresentante dei proprietari hanno presentato il 13 febbraio 2015 una nuova notifica concernente il medesimo corpo accessorio. Il diritto di compera è stato prorogato, con due atti pubblici, fino al 31 maggio 2015. Con lettera 18 maggio 2015 la beneficiaria ha rescisso il contratto, comunicando ai concedenti di non essere in grado di esercitare il diritto di compera, perché la condizione in discussione non era adempiuta. Essa è poi stata posta in liquidazione dall'assemblea generale del 2 giugno 2015. Il 1° luglio 2015 il Municipio di Lugano ha respinto la prima notifica, mentre il successivo 24 luglio ha accordato la licenza edilizia sulla base della seconda. Il 31 luglio 2015 D.________ ha ceduto la quota di credito vantata per la decadenza del diritto di compera agli altri due comproprietari e ha venduto loro la sua parte di comproprietà. Il 27 ottobre 2015 il notaio rogante ha comunicato all'avvocato di quest'ultimi di aver retrocesso alla beneficiaria l'importo di fr. 200'000.--.

A.b. Con petizione 17 marzo 2016 B.________ e C.________ hanno convenuto in giudizio innanzi al Pretore del distretto di Lugano la A.________ SA in liquidazione chiedendo che fosse condannata a pagare loro complessivi fr. 210'000.--, oltre interessi. Il Pretore ha parzialmente accolto la petizione e ha condannato la convenuta a versare fr. 205'509.10 (fr. 200'000.-- della caparra e fr. 5'509.10 per spese legali pre-processuali) agli attori.

B. La II Camera civile del Tribunale di appello del Cantone Ticino ha, con sentenza 18 giugno 2019, respinto nella misura in cui era ricevibile un appello della A.________ SA in liquidazione. La Corte cantonale ha ritenuto che i progetti delle due notifiche erano analoghi e che il secondo ha sostituito il primo per quanto concerne l'adempimento della condizione. Ha poi da un lato considerato l'appello insufficientemente motivato e dall'altro ha confermato che la convenuta ha agito in malafede, segnatamente per aver rescisso anzitempo il contratto e aver così impedito il realizzarsi della condizione. I Giudici cantonali hanno negato che le parti abbiano concordato, come sostenuto dall'azionista unico della convenuta, la condizione per "esplorare i vincoli" che avrebbe incontrato nella ristrutturazione dell'edificio e non per semplicemente operare l'intervento menzionato dal rogito.

C. Con ricorso in materia civile del 21 agosto 2019 la A.________ SA postula la riforma della sentenza di appello nel senso che la petizione sia respinta. Narrati e completati i fatti, lamenta un diniego di giustizia perché la Corte cantonale non avrebbe esaminato le condizioni legali per l'applicazione dell'art. 156 CO. Afferma poi che le due domande di costruzione erano diverse, ma indica di rinunciare a sollevare tale censura. Contesta di avere avuto un comportamento che ha impedito il verificarsi della condizione: sostiene che la buona fede non le imponeva di ritirare la prima domanda e che una rimozione della stessa non avrebbe comportato il tempestivo rilascio della licenza edilizia sulla base della seconda notifica. Sostiene inoltre che gli attori nemmeno avevano invocato la mancata ulteriore proroga del diritto di compera, prolungamento che essi neppure hanno preteso dopo lo scritto del 18 maggio 2015. Asserisce infine che la condizione non si sarebbe nemmeno realizzata con il rilascio della licenza edilizia attinente alla domanda di costruzione del 13 febbraio 2015, perché questa sarebbe nulla, essendo stata ottenuta senza procedere a una pubblicazione e a una notifica all'Ufficio dei beni culturali.

B.________ e C.________ propongono, con risposta 21 ottobre 2019, la reiezione del ricorso.

1. Il ricorso in materia civile, presentato dalla parte soccombente nella procedura cantonale (art. 76 cpv. 1 lett. a LTF), tempestivo (art. 46 cpv. 1 lett. b combinato con l'art. 100 cpv. 1 LTF) e volto contro una sentenza finale (art. 90 LTF) emanata su ricorso dall'autorità ticinese di ultima istanza (art. 75 LTF) in una causa civile (art. 72 cpv. 1 LTF) con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.-- (art. 74 cpv. 1 lett. b LTF), è in linea di principio ammissibile.

2. Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore (art. 105 cpv. 1 LTF). A questi appartengono sia le constatazioni concernenti le circostanze relative all'oggetto del litigio sia quelle riguardanti lo svolgimento della procedura innanzi all'autorità inferiore e in prima istanza, vale a dire gli accertamenti che attengono ai fatti procedurali (DTF 140 III 16 consid. 1.3.1, con riferimenti). Il Tribunale federale può unicamente rettificare o completare l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore, se esso è manifestamente inesatto o risulta da una violazione del diritto ai sensi dell'art. 95 LTF (art. 105 cpv. 2 LTF). "Manifestamente inesatto" significa in questo ambito "arbitrario" (DTF 140 III 115 consid. 2; 135 III 397 consid. 1.5). La parte che critica la fattispecie accertata nella sentenza impugnata deve sollevare la censura e motivarla in modo preciso, come esige l'art. 106 cpv. 2 LTF (DTF 140 III 264 consid. 2.3, con rinvii). Essa deve spiegare in maniera chiara e circostanziata in che modo queste condizioni sarebbero soddisfatte (DTF 140 III 16 consid. 1.3.1, con rinvii). Se vuole completare la fattispecie deve dimostrare, con precisi rinvii agli atti della causa, di aver già presentato alle istanze inferiori, rispettando le regole della procedura, i relativi fatti giuridicamente pertinenti e le prove adeguate (DTF 140 III 86 consid. 2). Se la critica non soddisfa queste esigenze, le allegazioni relative a una fattispecie che si scosta da quella accertata non possono essere prese in considerazione (DTF 140 III 16 consid. 1.3.1). L'eliminazione del vizio deve inoltre poter essere determinante per l'esito del procedimento (art. 97 cpv. 1 LTF).

3. Giusta l'art. 156 CO la condizione si ha per verificata se il suo adempimento sia stato da una delle parti impedito in urto con la buona fede. Per stabilire se un determinato comportamento viola le regole della buona fede occorre apprezzare tutte le circostanze del caso concreto, in particolare i motivi e lo scopo perseguiti; tale articolo non va interpretato in maniera troppo estesa, perché, stabilendo una condizione, le parti hanno introdotto nelle loro relazioni un elemento di incertezza che devono assumere; esse non hanno l'obbligo di favorire la realizzazione della condizione e la buona fede non richiede che esse sacrifichino i loro interessi a tal fine (DTF 133 III 527 consid. 3.3.3).

3.1. La Corte cantonale ha ritenuto che i due progetti erano analoghi e avevano per scopo la modifica del posteggio e che, contrariamente a quanto affermato dall'azionista unico della convenuta, le parti non avevano stipulato la condizione per sondare l'esistenza di eventuali vincoli in vista di una riqualificazione dell'edificio. Ha poi considerato che a ragione il Pretore aveva reputato che la convenuta con il suo comportamento aveva impedito in malafede l'adempimento della condizione prima dello scadere del diritto di compera. Da un lato, poiché il tempestivo rilascio della licenza edilizia per la seconda notifica dipendeva dal - mancato - ritiro della prima. Dall'altro, perché la convenuta aveva anzitempo rescisso il contratto, nonostante l'impegno delle parti a prorogare adeguatamente il diritto di compera, se la condizione non poteva temporaneamente realizzarsi, e l'assicurazione data agli attori sul rispetto dei tempi contrattuali.

3.2. La ricorrente lamenta che la Corte cantonale non avrebbe esaminato le condizioni legali per applicare l'art. 156 CO e avrebbe in tal modo commesso un diniego di giustizia. Nega poi che fra l'omesso ritiro della domanda di costruzione del 3 dicembre 2014 e la mancata realizzazione della condizione vi sia un nesso causale, non avendo la prima procedura influito sulla decisione della seconda. Del resto il direttore del dicastero edilizia privata aveva deposto di essersi limitato a semplicemente consigliare di ritirare la prima domanda di costruzione "che non risultava approvabile, così da toglierla dalla discussione". Due distinte domande di costruzione - continua la ricorrente - non sono interdipendenti e possono essere decise separatamente, come peraltro avvenuto nel caso in esame.

La ricorrente ritiene inoltre di non aver agito in malafede. Indica che la prima notifica di costruzione era unicamente sospesa e che essa aveva un legittimo interesse a mantenere tale domanda per sondare i margini di manovra per la ristrutturazione della villa. Con riferimento alla mancata ulteriore proroga del diritto di compera, afferma "che tale circostanza non è nemmeno stata invocata dagli attori e non può essere considerata ai fini del giudizio"; questi non hanno del resto neppure reagito allo scritto del 18 maggio 2015. Sostiene infine che la seconda licenza edilizia sarebbe stata nulla, perché non sottoposta alla procedura di pubblicazione, ma trattata in una procedura interna.

3.3. Giova innanzi tutto rilevare che dalla sopra riassunta motivazione della sentenza impugnata risulta, forse non nel modo articolato desiderato dalla ricorrente, l'adempimento dei due presupposti previsti dall'art. 156 CO e dettagliatamente sviluppati nel ricorso. Occorre poi osservare che la ricorrente pretende che la licenza edilizia sia nulla, presentando una propria libera interpretazione della normativa sulle costruzioni che disciplina il suo rilascio, trascurando in tal modo che si tratta di diritto cantonale la cui applicazione può unicamente essere censurata per arbitrio (art. 95 lett. a LTF; cfr. anche DTF 142 I 177 consid. 2). A prescindere da quanto precede, occorre aggiungere che la lettura del diritto edilizio proposta è apoditticamente fondata su circostanze non accertate nella sentenza impugnata, come ad esempio il fatto che la villa sarebbe sottoposta a una particolare tutela. Ne segue che il ricorso si rivela inammissibile su questo punto.

Per il resto la ricorrente incentra in modo preponderante la propria argomentazione sull'irrilevanza e la legittimità del mancato ritiro della prima notifica. Così facendo essa pare dimenticare che nel contratto le parti si erano impegnate a prorogare la durata del diritto di compera, nel caso in cui la condizione non si fosse - ancora - realizzata e ciò non fosse stato imputabile al dolo o alla grave negligenza di una di esse, e di avere dichiarato agli opponenti che "i tempi sarebbero stati rispettati". In altre parole, esse erano consapevoli dell'incertezza temporale riguardante la data in cui la licenza edilizia sarebbe eventualmente stata rilasciata e avevano pertanto in linea di principio convenuto di prolungare il diritto di compera fino alla decisione dell'autorità. Rescindendo con lettera 18 maggio 2015 il diritto di compera invece di procedere con gli opponenti alla sua estensione in attesa della decisione sulle due domande di costruzione, che stavano seguendo il loro corso, la ricorrente ha fatto sì che la condizione non si realizzasse in tempo utile. Essa non adduce alcuna valida giustificazione per il predetto comportamento. Contrariamente a quanto affermato nel ricorso, il fatto che il suo azionista unico avesse un interesse ad ottenere una decisione sulla prima notifica, non legittima la predetta rescissione. La buona fede avrebbe imposto, invece di una rescissione, una proroga del diritto di compera fino alla decisione delle due domande di notifica. Poco importa che gli opponenti non avrebbero invocato l'indisponibilità a procedere a un ulteriore prolungamento del diritto di compera, atteso che la stessa discende dallo scritto del 18 maggio 2015.

4. Da quanto precede segue che il ricorso, nella misura in cui si rivela ammissibile, si palesa infondato e come tale va respinto. Le spese giudiziarie e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 66 cpv. 1 e 68 cpv. 1 LTF).

1. Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto.

2. Le spese giudiziarie di fr. 6'000.-- sono poste a carico della ricorrente, che rifonderà agli opponenti fr. 7'000.-- a titolo di ripetibili per la procedura innanzi al Tribunale federale.

3. Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.

Losanna, 18 settembre 2020

In nome della I Corte di diritto civile

del Tribunale federale svizzero

La Presidente: Kiss

Il Cancelliere: Piatti