Besetzung

Bundesrichter Herrmann, Präsident,

Bundesrichterin Escher,

Bundesrichter Marazzi,

Gerichtsschreiber Levante.

A.________,

Beschwerdeführer,

gegen

B.________ AG,

Beschwerdegegnerin,

Betreibungsamt Niederhasli-Niederglatt, Mandachstrasse 52, 8155 Niederhasli,

Gegenstand

Steigerungsbedingungen, Lastenverzeichnis (Grundpfandverwertung),

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs, vom 4. August 2020 (PS200135-O/U).

A.a. Das Betreibungsamt Niederhasli-Niederglatt führt auf Begehren der B.________ AG gegen A.________ die Betreibung auf Grundpfandverwertung Nr. xxx für eine Forderung von Fr. 917'500.-- durch. Gegenstand der Verwertung ist das 5,5-Zimmer-Doppeleinfamilienhaus mit Parkplatz (Grundstücke GBBl yyy und zzz) in U.________, welches im Eigentum des Schuldners steht. Diese Zwangsverwertung führte bereits zu mehreren Beschwerden bei den kantonalen Aufsichtsbehörden.

A.b. Am 18. Mai 2020 stellte das Betreibungsamt A.________ ein Exemplar des Lastenverzeichnisses und der Steigerungsbedingungen zu. Die Auflage der Steigerungsbedingungen erfolgte vom 27. Mai bis zum 5. Juni 2020.

A.c. A.________ erhob gegen das Lastenverzeichnis und die Steigerungsbedingungen Beschwerde, auf welche das Bezirksgericht Dielsdorf als untere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen mit Beschluss vom 5. Juni 2020 nicht eintrat.

B. Daraufhin gelangte A.________ an das Obergericht des Kantons Zürich als obere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs, welches seine Beschwerde am 4. August 2020 abwies, soweit es darauf eintrat.

C. Mit Eingabe vom 17. August 2020 (Postaufgabe) hat A.________ beim Bundesgericht Beschwerde eingereicht. Der Beschwerdeführer beantragt die Aufhebung des obergerichtlichen Beschlusses. Zudem sei das gesamte Verwertungsverfahren aufzuheben und das Betreibungsamt anzuweisen, vorerst eine aktuelle Schätzung der Liegenschaft durch einen Sachverständigen zu veranlassen, die aktuellen Mietverhältnisse und Drittansprüche abzuklären und dann erst die Steigerungsbedingungen und das Lastenverzeichnis aufzulegen und den Steigerungstermin anzusetzen. Der Beschwerdeführer stellt ein Gesuch um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege.

Zudem verlangt der Beschwerdeführer die Beurteilung der Beschwerde zusammen mit seiner bereits am 15. Juni 2020 eingereichten Beschwerde (5A_490/2020).

Es sind die kantonalen Akten, indes keine Vernehmlassungen eingeholt worden.

1.1. Gegen den Entscheid der kantonalen Aufsichtsbehörde, die als Rechtsmittelinstanz über die Steigerungsbedingungen und das Lastenverzeichnis in einem Zwangsverwertungsverfahren befunden hat, ist die Beschwerde in Zivilsachen gegeben (Art. 19 SchKG i.V.m. Art. 72 Abs. 2 lit. a, Art. 74 Abs. 2 lit. c und Art. 75 Abs. 2 BGG). Der Beschwerdeführer ist als Schuldner und Eigentümer der zur Verwertung anstehenden Liegenschaft vom angefochtenen Entscheid hinreichend betroffen und daher zur Beschwerde berechtigt (Art. 76 Abs. 1 lit. b BGG). Auf die fristgerecht eingetretene Beschwerde ist daher einzutreten, hingegen wird die nachträgliche Eingabe vom 2. Oktober 2020 samt dem Hinweis auf das Urteil des Obergerichts vom 12. Oktober 2020 nicht beachtet (Art. 100 Abs. 2 lit. a BGG).

1.2. Die vom Beschwerdeführer verlangte Verbindung zweier Beschwerden zu einem Verfahren setzt den selben Streitgegenstand und die selben Parteien voraus, was vorliegend nicht der Fall ist (Art. 24 Abs. 1 BZP i.V.m. Art. 71 BGG). Das Bundesgericht hat über die früher eingereichte Beschwerde bereits entschieden (Urteil 5A_490/2020 vom 15. Dezember 2020).

1.3. Mit der vorliegenden Beschwerde kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). In der Beschwerde ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG; BGE 143 I 377 E. 1.2). Die Verletzung verfassungsmässiger Rechte ist ebenfalls zu begründen, wobei hier das Rügeprinzip gilt (106 Abs. 2 BGG; BGE 142 III 364 E. 2.4).

1.4. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel sind nur zulässig, soweit der vorinstanzliche Entscheid dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).

2. Nach Ansicht der Vorinstanz fehlt es in der Beschwerde an einer Begründung, weshalb die angefochtenen Steigerungsbedingungen und das Lastenverzeichnis nicht formell korrekt sein sollten. Der Beschwerdeführer wirft der Vorinstanz vor, seinen Vorwürfen gegenüber dem Betreibungsamt nicht nachgegangen zu sein.

3. Anlass zur Beschwerde geben die Steigerungsbedingungen und das Lastenverzeichnis in einem Grundpfandverwertungsverfahren. Nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet die Schätzung des zur Verwertung anstehenden Grundstückes. Auf die entsprechenden Vorbringen und Anträge des Beschwerdeführers wird daher nicht eingegangen.

3.1. Die Steigerungsbedingungen bilden zusammen mit dem Lastenverzeichnis die Grundlage für die Durchführung der anstehenden Steigerung. Sie bestimmen die Art und Weise der Steigerung, namentlich auch die Modalitäten des Zuschlags. Alsdann enthalten sie neben Angaben zur Person des Schuldners und des Gläubigers, der die Verwertung verlangt hat, den Ort und den Zeitpunkt der Steigerung sowie die Beschreibung des Grundstücks (Art. 135 i.V.m. Art. 156 SchKG; BGE 128 III 339 E. 4.a). Die Steigerungsbedingungen können mit betreibungsrechtlicher Beschwerde angefochten werden, namentlich mit der Begründung, es könne gestützt darauf nicht das günstigste Ergebnis erwartet werden (Art. 134 Abs. 1 SchKG; BGE 128 I 206 E. 5.1; 105 III 4 E. 2). Gegen das Lastenverzeichnis kann ebenfalls Beschwerde erhoben werden, soweit formelle Fehler bei dessen Erstellung gerügt werden (BGE 141 III 141 E. 4.2).

3.2. Im vorliegenden Fall machte der Beschwerdeführer im kantonalen Verfahren schwere Verfahrensfehler seitens des Betreibungsamtes geltend. Insbesondere habe es die konkret bestehenden Drittansprüche und Mietverhältnisse an seiner Liegenschaft nicht abgeklärt, bevor es die Steigerungsbedingungen aufgestellt habe. Darin liege eine Verletzung von Art. 134 SchKG. Diesen Fehler habe er erst nach Erhalt der Steigerungsbedingungen rügen können. Daher treffe es nicht zu, dass er im Wesentlichen bloss bereits beurteilte Anträge wiederhole, wie die untere Aufsichtsbehörde in ihrem Entscheid ausführe.

3.3. Die Vorinstanz trat auf diese Vorbringen mangels rechtsgenüglicher Begründung nicht ein. Der Beschwerdeführer habe nicht dargelegt, dass er im erstinstanzlichen Verfahren Argumente vorgebracht habe, die er nicht im zuvor abgeschlossenen Verfahren dargetan habe. Zudem hielt sie fest, dass - soweit ersichtlich - keine Mietverhältnisse an der zur Verwertung anstehenden Liegenschaft bestünden, die er ja selber (als Eigentümer) bewohne. Schliesslich könne dem Betreibungsamt nicht vorgeworfen werden, das Verwertungsverfahren unzulässigerweise fortgeführt zu haben. Das Bundesgericht habe der vorangehenden Beschwerde zwar die aufschiebende Wirkung in Bezug auf die auf den 12. November 2020 angesetzte Versteigerung gewährt und angeordnet, auf die Fortführung des Verfahrens zu verzichten, indes sei dies erst mit Verfügung vom 25. Juni 2020 geschehen und damit nach Erstellung der Steigerungsbedingungen.

3.4. Der Beschwerdeführer setzt sich mit der vorinstanzlichen Begründung nicht auseinander. Stattdessen besteht er darauf, in seiner Beschwerde an die Vorinstanz klar festgehalten zu haben, dass die Steigerungsbedingungen auf einer falschen Grundlage beruhten, da die bestehenden Drittansprüche und Mietverhältnisse vom Betreibungsamt nicht geprüft worden seien. Auf die Erwägung der Vorinstanz, dass seine Liegenschaft zur Zeit nicht vermietet, sondern von ihm selber bewohnt werde, geht der Beschwerdeführer mit keinem Wort ein. Inwiefern die Aufstellung der Steigerungsbedingungen (Art. 45 ff., Art. 50 VZG) unrichtig sei, wird nicht dargelegt.

3.5. Was die allfälligen Ansprüche Dritter an der Liegenschaft betrifft, so werden diese (nebst den Eingaben der Berechtigten) vom Betreibungsamt aufgrund eines Grundbuchauszugs ermittelt (Art. 140 Abs. 1 SchKG). In das Lastenverzeichnis aufgenommen werden einzig dingliche oder realobligatorische Rechte am Grundstück (Art. 135 Abs. 1, Art. 140 Abs. 1 SchKG). Obligatorische Rechte werden dagegen nur berücksichtigt, sofern sie sich auf das Grundstück beziehen und im Grundbuch vorgemerkt sind (KREN KOSTKIEWICZ, in: Kommentar SchKG, 20. Aufl. 2020, N. 5 zu Art. 140). Eine Befragung des Schuldners erfolgt einzig in Bezug auf Eintragungen im Grundbuch (gemäss Art. 28 VZG betreffend Pfandgläubiger). Im Übrigen ist es Aufgabe des Betreibungsamtes, durch geeignete Vorkehren unbekannte Gläubiger zu einer Anmeldung aufzufordern (BGE 116 III 85 E. 2b). Vor diesem Hintergrund ist der Vorwurf des Beschwerdeführers nicht nachvollziehbar, dass das Betreibungsamt die Drittansprüche und Mietverhältnisse mit Bezug auf das Lastenverzeichnis nicht korrekt abgeklärt haben sollte.

4. Nach dem Gesagten kann auf die Beschwerde nicht eingetreten werden. Infolge Aussichtslosigkeit der Rechtsbegehren ist das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege abzuweisen (Art. 64 Abs. 1 BGG). Ausgangsgemäss hat der Beschwerdeführer die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 66 Abs. 1 BGG).

1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.

2. Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege wird abgewiesen.

3. Die Gerichtskosten von Fr. 1'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4. Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer als oberer kantonaler Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 21. Dezember 2020

Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung

des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Herrmann

Der Gerichtsschreiber: Levante