Besetzung

Bundesrichter Kneubühler, Präsident,

Bundesrichter Chaix, Merz,

Gerichtsschreiber Mattle.

A.________,

Beschwerdeführer,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Peter Heer

und Rechtsanwältin Myriam Schuler,

gegen

Stadt Zürich,

handelnd durch den Stadtrat von Zürich,

vertreten durch das Hochbaudepartement,

Rechtsdienst, Lindenhofstrasse 19,

Postfach, 8021 Zürich.

Gegenstand

Quartierplan,

Beschwerde gegen das Urteil vom 23. Januar 2020

des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich,

3. Abteilung, 3. Kammer (VB.2018.00615).

A. Der Stadtrat von Zürich setzte am 11. Juni 1975 den amtlichen Quartierplan Nr. 458 "Rütihof" fest (Stadtratsbeschluss Nr. 1742/1975). Mit dem Quartierplan wurden die bestehenden Grundstücke im Quartierplangebiet mittels Landumlegungen neu eingeteilt und Anlagen für die Feinerschliessung geplant. Ausserdem ordnete der Stadtrat im Festsetzungsbeschluss zulasten der Baugrundstücke im Quartierplangebiet eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung an, wonach bei der Überbauung die Ausnützung je Grundstück eine gewisse Bruttogeschossfläche nicht überschreiten dürfe (Dispositiv Ziffer 6 lit. c). Bezüglich der Festsetzung der maximalen Bruttogeschossflächen hielt der Stadtrat fest (Dispositiv Ziffer 3 lit. b) :

"Vorbehalten bleiben (...) die im baupolizeilichen Bewilligungsverfahren erfolgende Prüfung der einzelnen Projekte auf ihre Übereinstimmung mit dem geltenden Baupolizeirecht. Ebenso bleiben vorbehalten künftige Rechtsänderungen, insbesondere solche, die durch das neue kantonale Planungs- und Baugesetz bedingt sind."

B. Im Gebiet des Quartierplans Nr. 458 "Rütihof" liegt unter anderem das noch nicht überbaute Grundstück Kat.-Nr. HG7471, welches sich im Eigentum der Stadt Zürich befindet und zwei Genossenschaften sowie einer Stiftung im Baurecht übertragen worden ist. Gemäss Stadtratsbeschluss vom 11. Juni 1975 dürfte bei der Überbauung dieses Grundstücks die Ausnützung die Bruttogeschossfläche von 22'738 m² nicht überschreiten. Am 8. Januar 2013 erteilte die Bausektion der Stadt Zürich die Bewilligung für eine Überbauung des Grundstücks Kat.-Nr. HG7471. Gegen das als "Ringling" bezeichnete Projekt gelangten verschiedene Personen an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und gegen dessen abschlägigen Entscheid an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Die Rechtssuchenden machten im kantonalen Rechtsmittelverfahren unter anderem erfolglos geltend, das Bauvorhaben dürfe nicht bewilligt werden, weil es die gemäss Quartierplanbeschluss vom 11. Juni 1975 maximal zulässige Ausnützung überschreite.

Das Bundesgericht hiess mit Urteil 1C_313/2015 und 1C_317/2015 vom 10. August 2016 zwei gegen das entsprechende Urteil des Verwaltungsgerichts erhobene Beschwerden gut. Es hob das angefochtene Urteil sowie die Baubewilligung vom 8. Januar 2013 auf, wobei es sich mit dem Einwand der Überschreitung der Ausnützung nicht auseinandersetzte, zumal es die Baubewilligung aus anderen Gründen aufhob.

C. Mit Beschluss vom 10. Januar 2018 stellte der Stadtrat fest, dass den öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen betreffend Ausnutzung bzw. zulässige Bruttogeschossfläche gemäss Dispositiv Ziffer 6 lit. c des Stadtratsbeschlusses vom 11. Juni 1975 die gesetzliche Grundlage fehle. Der Stadtrat verfügte die ersatzlose Aufhebung von Dispositiv Ziffer 6 lit. c des Beschlusses und die Löschung der entsprechenden Anmerkungen im Grundbuch. Gegen den Beschluss vom 10. Januar 2018 erhob A.________ Rekurs, welchen das Baurekursgericht am 24. August 2018 abwies, soweit es darauf eintrat. Eine von A.________ dagegen erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht am 23. Januar 2020 ab.

D. Gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 23. Januar 2020 hat A.________ am 28. Februar 2020 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht erhoben. Er beantragt, das angefochtene Urteil sei aufzuheben, eventuell sei es aufzuheben und die Angelegenheit zur Neuentscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Die Vorinstanz hat auf eine Vernehmlassung verzichtet und beantragt, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Das Hochbaudepartement der Stadt Zürich für den Stadtrat beantragt, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten, eventualiter sei sie abzuweisen. Im weiteren Schriftenwechsel haben der Beschwerdeführer und das Hochbaudepartement an ihren Anträgen festgehalten.

E. Mit Verfügung vom 19. März 2020 hat das präsidierende Mitglied der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung des Bundesgerichts das Gesuch des Beschwerdeführers um aufschiebende Wirkung abgewiesen.

1. Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Entscheid in einer Angelegenheit des öffentlichen Rechts (vgl. Art. 82 lit. a und Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG). Auch wenn der Beschluss des Stadtrats vom 10. Januar 2018 Einfluss auf im betroffenen Gebiet geplante Bauprojekte haben kann, handelt es sich nicht um einen Zwischenentscheid in einer konkreten Bausache, sondern um einen verfahrensabschliessenden planungsrechtlichen Entscheid. Damit ist das angefochtene Urteil der Vorinstanz ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.

Der Beschwerdeführer hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen. Er ist Eigentümer mehrerer Liegenschaften im Gebiet des Quartierplans. Entgegen der Auffassung des Hochbaudepartements ist der Beschwerdeführer vom angefochtenen Urteil besonders berührt und hat an dessen Aufhebung ein schutzwürdiges Interesse, zumal der Beschluss des Stadtrats vom 10. Januar 2018 eine dichtere Bebauung von in der näheren Umgebung seiner Grundstücke liegenden Parzellen ermöglicht, insbesondere des noch nicht überbauten Grundstücks Kat.-Nr. HG7471. Damit ist der Beschwerdeführer nach Art. 89 Abs. 1 BGG zur Beschwerde legitimiert.

Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde vorbehältlich zulässiger und genügend begründeter Rügen (vgl. Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 i.V.m. Art. 95 und Art. 97 Abs. 1 BGG) einzutreten.

2. Der Beschwerdeführer bringt vor, die Vorinstanz habe das angefochtene Urteil in Verletzung des rechtlichen Gehörs ungenügend begründet und sei auf verschiedene von ihm vorgetragene Argumente nicht eingegangen.

Der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) verlangt, dass die Behörde die rechtserheblichen Vorbringen der Parteien tatsächlich hört, ernsthaft prüft und bei der Entscheidfindung angemessen berücksichtigt. Daraus folgt die Verpflichtung der Behörde, ihren Entscheid zu begründen. Dabei ist nicht erforderlich, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich der Betroffene über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (vgl. BGE 142 II 49 E. 9.2 S. 65; 136 I 229 E. 5.2 S. 236; je mit Hinweisen).

Die Vorinstanz hat sich im angefochtenen Entscheid ausreichend mit den Vorbringen des Beschwerdeführers auseinandergesetzt, sodass dieser den Entscheid in voller Kenntnis der Sache an das Bundesgericht weiterziehen konnte. Eine Verletzung der aus Art. 29 Abs. 2 BV fliessenden Begründungspflicht ist zu verneinen.

3. Der Beschwerdeführer rügt unter anderem die willkürliche Anwendung von kantonalem Recht. Ob ein Entscheid kantonales Recht verletzt, prüft das Bundesgericht grundsätzlich nur auf Willkür hin und nur insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 95 BGG i.V.m. Art. 9 BV und Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl. BGE 142 II 369 E. 2.1 S. 372 mit Hinweisen). Willkürlich ist ein Entscheid, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, zur tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, genügt nicht (BGE 141 I 70 E. 2.2 S. 72, 49 E. 3.4 S. 53; 140 I 201 E. 6.1 S. 205; je mit Hinweisen).

4.1. Am 1. April 1976 trat das Planungs- und Baugesetz des Kantons Zürich vom 7. September 1975 (PBG/ZH; LS 700.1) in Kraft. Das PBG/ZH macht in §§ 45 ff. Vorgaben für die von den Gemeinden zu erlassende Bau- und Zonenordnung. § 49 Abs. 2 lit. a PBG/ZH gestattet den Gemeinden, für die Bauzone die zulässige Ausnutzung zu regeln. Mit der Bau- und Zonenordnung vom 23. Oktober 1991 hat die Stadt Zürich ihr Gebiet - so auch das Quartier "Rütihof" - in verschiedene Zonen eingeteilt und für verschiedene Kategorien von Bauzonen die maximal zulässige Ausnützung festgelegt. Die Bau- und Zonenordnung trat am 2. September 2000 in Kraft und wurde seither mehrfach geändert.

Der Quartierplan Nr. 458 "Rütihof" wurde bereits am 11. Juni 1975 und damit noch vor dem Inkrafttreten des PBG/ZH und der kommunalen Bau- und Zonenordnung festgesetzt. Das Quartierplanverfahren wurde im PBG/ZH in den §§ 123 ff. neu geregelt. Demnach handelt es sich beim Quartierplan um ein planungsrechtliches Instrument, welches die Überführung von Rohbauland in fertiges Bauland ermöglicht. Der Quartierplan verbindet Massnahmen der Landumlegung und der Erschliessung und bezweckt die Einteilung des Quartierplangebiets in Grundstücke, auf denen eine zonengemässe Überbauung möglich ist, die Planung der Feinerschliessung sowie den Bau der geplanten Anlagen der Feinerschliessung (vgl. § 126 Abs. 1 PBG/ZH; CHRISTOPH FRITZSCHE/PETER BÖSCH/THOMAS WIPF/DANIEL KUNZ, Zürcher Planungs- und Baurecht, Band 1, 6. Aufl. 2019, S. 239).

4.2. Wie die Vorinstanz im angefochtenen Urteil ausgeführt hat und der Beschwerdeführer nicht substanziiert bestreitet, können mit einem amtlichen Quartierplan nach geltendem kantonalem Recht keine von der Bau- und Zonenordnung abweichenden Regelungen getroffen werden (vgl. FRITZSCHE/BÖSCH/WIPF/KUNZ, a.a.O., S. 242). Besteht ein entsprechendes Bedürfnis, stellt das kantonale Recht hierfür andere Instrumente der Sondernutzungsplanung zur Verfügung, namentlich Sonderbauvorschriften (§§ 79 ff. PBG/ZH) oder Gestaltungspläne (§§ 83 ff. PBG/ZH). Diese Instrumente können unter gewissen Voraussetzungen mit einem Quartierplan kombiniert werden (§ 129 PBG/ZH).

Mit dem Quartierplan Nr. 458 "Rütihof" wurden durch hoheitlichen Beschluss je Grundstück maximale Bruttogeschossflächen definiert. Der Beschwerdeführer bestreitet nicht substanziiert, dass eine von der Bau- und Zonenordnung abweichende Regelung der maximalen Ausnützung allein mittels Quartierplan nach geltendem Recht nicht (mehr) zulässig wäre, dass also die am 11. Juni 1975 beschlossene Beschränkung der Ausnützung je Grundstück mit dem Instrument des Quartierplans seit dem Inkrafttreten des PBG/ZH nicht mehr angeordnet werden könnte. Umstritten ist hingegen, ob die im Quartierplan Nr. 458 "Rütihof" noch vor dem Inkrafttreten des PBG/ZH und der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich angeordnete Beschränkung der Ausnützung weiterhin gültig ist.

4.3. Die Vorinstanz ging im angefochtenen Urteil davon aus, die je Grundstück maximal zulässige Ausnützung im Quartierplangebiet bestimme sich heute mit Blick auf §§ 45 ff. PBG/ZH, insbesondere § 49 Abs. 2 lit. a PBG/ZH einzig nach der geltenden Bau- und Zonenordnung. Sie begründete dies mit dem seinerzeit in den Quartierplanbeschluss aufgenommenen Vorbehalt zugunsten künftiger Rechtsänderungen (vgl. Sachverhalt Lit. A). Ergänzend erklärte sie das Dahinfallen der Beschränkung der Ausnützung für die Liegenschaften im Quartier "Rütihof" damit, dass die zulässige Ausnützung der betroffenen Grundstücke in der Bau- und Zonenordnung vom 23. Oktober 1991, welche unter der Geltung des RPG (SR 700) und des PBG/ZH erlassen worden ist, neu geregelt worden sei, ohne dass die seinerzeit angeordnete Beschränkung Eingang in die neue Bau- und Zonenordnung fand.

Der Beschwerdeführer ist demgegenüber der Auffassung, die am 11. Juni 1975 im Quartierplanbeschluss angeordnete Beschränkung der Ausnützung gelte nach wie vor und könne nur mittels Revision des Quartierplans im hierfür vorgesehenen Verfahren aufgehoben oder geändert werden. Die gegenteilige Auffassung der Vorinstanz sei willkürlich im Sinne von Art. 9 BV (vgl. nachfolgend E. 5) und verletze die Grundsätze des Vertrauensschutzes sowie der Rechtsgleichheit gemäss Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 sowie Art. 8 Abs. 1 BV (vgl. nachfolgend E. 6).

5. Der Beschwerdeführer rügt, die Vorinstanz habe § 355 PBG/ZH und §§ 147 ff. PBG/ZH willkürlich angewandt. Sinngemäss rügt er ausserdem eine willkürliche Anwendung von §§ 45 ff. PBG/ZH, insbesondere von § 49 PBG/ZH.

5.1. Das PBG/ZH sieht in § 355 Abs. 1 vor, dass noch unter altem Recht eingeleitete Quartierplanverfahren unter gewissen Voraussetzungen hinsichtlich Inhalt und Verfahren dem neuen Recht unterstellt werden können (vgl. auch § 46 Abs. 1 der kantonalen Quartierplanverordnung vom 18. Januar 1978 [LS 701.13]). Für bereits festgesetzte oder genehmigte altrechtliche Quartierpläne bestimmt § 46 Abs. 2 der Quartierplanverordnung, dass diese unter gewissen Voraussetzungen durch Teilrevision dem neuen Recht unterstellt werden können. Die "Kann"-Formulierungen in § 355 Abs. 1 PBG/ZH und § 46 Abs. 2 der Quartierplanverordnung sprechen dafür, dass im Zeitpunkt des Inkrafttretens des PBG/ZH bereits festgesetzte Quartierpläne grundsätzlich weiterhin gültig blieben, sofern sie nicht aktiv an das neue Recht angepasst und diesem unterstellt wurden.

Inkra fttreten

(nachträgl. Änderung)

5.2. Zu prüfen bleibt, ob sich das kantonale Recht willkürfrei so auslegen lässt, dass die am 11. Juni 1975 im Quartierplan Nr. 458 "Rütihof" angeordneten Ausnützungsbeschränkungen - wie die Vorinstanz annimmt - mit dem Inkrafttreten der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 dahin gefallen sind.

5.2.1. Mit der Bau- und Zonenordnung vom 23. Oktober 1991 wurde in der Stadt Zürich die erste auf das PBG/ZH abgestimmte Bau- und Zonenordnung erlassen. Die am 11. Juni 1975 beschlossene Beschränkung der Ausnützung im Quartier "Rütihof" wurde nicht in die neue Bau- und Zonenordnung aufgenommen. Stattdessen wurde das Gebiet - wie in Art. 14 ff. RPG und § 47 ff. PBG/ZH vorgesehen - bestimmten Bauzonen zugeteilt, für die je eine bestimmte maximale Ausnützung gilt. Die neue Bau- und Zonenordnung liess für die Grundstücke im Quartier "Rütihof" eine dichtere Überbauung zu, als dies noch im Quartierplan vorgesehen war.

Die Ausnützungsbeschränkungen im Quartierplanbeschluss vom 11. Juni 1975 standen ausdrücklich unter dem Vorbehalt künftiger Rechtsänderungen, insbesondere solcher, die durch das neue kantonale Planungs- und Baugesetz bedingt sind (vgl. Sachverhalt Lit. A). Aus dem Festsetzungsbeschluss geht eindeutig hervor, dass der Stadtrat die Beschränkung der Ausnützung seinerzeit nicht vorbehaltlos anordnen wollte. Dass die Vorinstanz den Erlass der ersten auf das PBG/ZH abgestimmten Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich bzw. die damit verbundene Zuteilung des Gebiets "Rütihof" zu bestimmten Bauzonen mit festgelegter maximaler Ausnützung als eine durch das neue Planungs- und Baugesetz - nämlich §§ 47 ff. PBG/ZH und insbesondere § 49 Abs. 2 lit. a PBG/ZH - bedingte Rechtsänderung im Sinne des erwähnten Vorbehalts einstuft, erscheint vertretbar und ist jedenfalls nicht willkürlich.

5.2.2. Der Beschwerdeführer ist der Auffassung, mit dem Vorbehalt im Quartierplanbeschluss seien nicht solche Rechtsänderungen gemeint gewesen, bei denen eine künftige Änderung bereits absehbar gewesen sei. Auch habe sich der Vorbehalt nicht auf Rechtsänderungen bezogen, die erst Jahrzehnte nach Erlass des Planungs- und Baugesetzes in Kraft getreten seien. Damit begründet der Beschwerdeführer jedoch nicht substanziiert, inwiefern die vorinstanzliche Einschätzung, wonach die unter Vorbehalt angeordnete Beschränkung der Ausnützung im Quartierplangebiet mit dem Erlass der Bau- und Zonenordnung vom 23. Oktober 1991 dahingefallen sei, geradezu willkürlich sein sollte. Dies ist auch nicht ersichtlich.

An der Einschätzung, dass die Vorinstanz die Neuregelung der maximal zulässigen Ausnützung in der Bau- und Zonenordnung willkürfrei als Rechtsänderung im Sinne des erwähnten Vorbehalts einstufen durfte, ändern sodann auch die Einwände des Beschwerdeführers nichts, wonach die Ausnützungsregelung im Quartierplan schon von der früher geltenden Bauordnung abgewichen sei und eine dem Quartierplanbeschluss entsprechende Beschränkung der Ausnützung im Quartier "Rütihof" in Kombination mit Sonderbauvorschriften auch unter der Geltung des PBG/ZH bzw. der Bau- und Zonenordnung vom 23. Oktober 1991 hätte angeordnet werden können (vgl. E. 4.2 hiervor).

5.2.3. Weil die Beschränkung der Ausnützung im Quartierplanbeschluss vom 11. Juni 1975 ausdrücklich nur unter Vorbehalt des künftigen Rechts angeordnet wurde, ist es schliesslich vertretbar und jedenfalls nicht geradezu willkürlich, wenn die Vorinstanz im angefochtenen Urteil zum Schluss kommt, die Regelung der maximalen Ausnützung der Grundstücke gemäss Quartierplanbeschluss habe nicht im für den Erlass bzw. die Revision von Quartierplänen vorgesehenen Verfahren (§§ 147 ff. PBG/ZH) abgeändert werden müssen, sondern sei ohne Durchführung eines entsprechenden Verfahrens mit dem Inkrafttreten der Bau- und Zonenordnung vom 23. Oktober 1991 dahingefallen.

Der Beschwerdeführer beklagt in diesem Zusammenhang, die Stadt Zürich habe in der Bau- und Zonenordnung vom 23. Oktober 1991 nicht darauf hingewiesen, dass die am 11. Juni 1975 angeordnete Beschränkung der Ausnützung im Quartier "Rütihof" mit dem Inkrafttreten der neuen Bau- und Zonenordnung dahinfalle. Gewiss hätte die Stadt Zürich mit einem entsprechenden Hinweis in der Bau- und Zonenordnung Klarheit schaffen und die im Quartierplanbeschluss unter Vorbehalt angeordnete Beschränkung der Ausnützung ausdrücklich für aufgehoben erklären können. Dass sie dies nicht getan hat, ändert am Ergebnis der vorliegend zu beurteilenden Sache jedoch nichts und begründet ebenfalls keine Willkür.

5.3. Nach dem Ausgeführten dringt der Beschwerdeführer mit der Rüge, die Vorinstanz habe kantonales Recht willkürlich angewandt bzw. das angefochtene Urteil sei im Ergebnis willkürlich, nicht durch.

6. Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, das vorinstanzliche Urteil verletze den Grundsatz des Vertrauensschutzes und das Rechtsgleichheitsgebot.

6.1. Der in Art. 9 BV verankerte Grundsatz von Treu und Glauben verleiht einer Person Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens in behördliche Zusicherungen oder sonstiges, bestimmte Erwartungen begründendes Verhalten der Behörden, sofern sich dieses auf eine konkrete, den betreffenden Bürger berührende Angelegenheit bezieht (BGE 131 II 627 E. 6.1 S. 636 f.; 129 I 161 E. 4.1 S. 170; je mit Hinweisen). Vorausgesetzt ist, dass die Person, die sich auf Vertrauensschutz beruft, berechtigterweise auf diese Grundlage vertrauen durfte und gestützt darauf nachteilige Dispositionen getroffen hat, die sie nicht mehr rückgängig machen kann; die Berufung auf Treu und Glauben scheitert sodann stets, wenn ihr überwiegende öffentliche Interessen entgegenstehen (BGE 137 I 69 E. 2.3 und E. 2.5.1 S. 71 ff. mit Hinweisen).

Ein Zonenplan kann seinen Zweck nur erfüllen, wenn er eine gewisse Beständigkeit aufweist (BGE 144 II 41 E. 5.1 S. 45; 132 II 408 E. 4.2 S. 413; 120 Ia 227 E. 2b S. 231 mit Hinweisen; Urteil 1C_300/2020 vom 1. Dezember 2020 E. 2.1). Dies gilt auch für den Quartierplan nach dem Recht des Kantons Zürich, welcher ein Instrument der Sondernutzungsplanung darstellt. Indessen werden Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst, wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert haben (Art. 21 Abs. 2 RPG). Für die Beurteilung, ob die Veränderung der Verhältnisse erheblich ist und damit ein öffentliches Interesse an einer Planänderung besteht, bedarf es einer Interessenabwägung unter Berücksichtigung namentlich der Geltungsdauer des anzupassenden Zonenplans, seines Inhalts, des Ausmasses der beabsichtigten Änderung und deren Begründung (vgl. BGE 132 II 408 E. 4.2 S. 413 f.; 128 I 190 E. 4.2 S. 198 f.). Je neuer ein Zonenplan ist, umso mehr darf mit seiner Beständigkeit gerechnet werden, und je einschneidender sich die beabsichtigte Änderung auswirkt, umso gewichtiger müssen die Gründe sein, die für die Planänderung sprechen (BGE 120 Ia 227 E. 2c S. 233; 113 Ia 444 E. 5a S. 455). Nach Ablauf des Planungshorizonts, der für Bauzonen 15 Jahre beträgt (Art. 15 lit. b RPG), sind Zonenpläne grundsätzlich einer Überprüfung zu unterziehen und nötigenfalls anzupassen. Je näher eine Planungsrevision dieser Frist kommt, desto geringer ist deshalb das Vertrauen auf die Beständigkeit des Plans, und umso eher können auch geänderte Anschauungen und Absichten der Planungsorgane als zulässige Begründung für eine Revision berücksichtigt werden (zum Ganzen: Urteil 1C_300/2020 vom 1. Dezember 2020 E. 2.1 mit Hinweisen).

6.2. Der Quartierplan Nr. 458 "Rütihof" vom 11. Juni 1975 war im Zeitpunkt des Beschlusses der Bau- und Zonenordnung vom 23. Oktober 1991 über 16 und im Zeitpunkt ihres Inkrafttretens am 2. September 2000 über 25 Jahre alt. Damit beanspruchten die im Quartierplanbeschluss vom 11. Juni 1975 angeordneten Ausnützungsbeschränkungen Gültigkeit über einen Zeitraum, welcher den für Bauzonen massgebenden Planungshorizont übersteigt. Zudem standen die Ausnützungsbeschränkungen von Beginn an ausdrücklich unter dem Vorbehalt künftiger Rechtsänderungen, insbesondere solcher, die durch das kantonale Planungs- und Baugesetz bedingt sind (vgl. Sachverhalt Lit. A und E. 5.2 hiervor). Es musste den Beteiligten somit klar sein, dass die Ausnützungsbeschränkungen anlässlich einer gestützt auf das künftige kantonale Planungs- und Baugesetz überarbeiteten Ortsplanung dereinst dahinfallen könnten.

Unter diesen Umständen widerspricht es nicht den Grundsätzen der Planbeständigkeit bzw. des Vertrauensschutzes, dass die Stadt Zürich anlässlich des Erlasses der Bau- und Zonenordnung vom 23. Oktober 1991 die im Quartierplan Nr. 458 "Rütihof" festgelegte Beschränkung der Ausnützung überprüfte und die Zonenordnung an das geltende Recht anpasste. Dass - wie der Beschwerdeführer vorbringt - die Zuteilung der maximal zulässigen Bruttogeschossfläche je Grundstück seinerzeit wesentlicher Bestandteil des Quartierplans und die entscheidende Bewertungsmethode für die Aufteilung der Grundstücke gewesen sein mag, ändert daran nichts. Der Beschwerdeführer bringt nicht vor, die mit dem Erlass der Bau- und Zonenordnung verbundene Erhöhung der zulässigen Ausnützung im Quartier Rütihof stünde materiell im Widerspruch zum Raumplanungsrecht des Bundes oder des Kantons Zürich.

6.3. Auch ist nicht zu sehen, inwiefern das mit dem Inkrafttreten der Bau- und Zonenordnung vom 23. Oktober 1991 verbundene Dahinfallen der Ausnützungsbeschränkungen im Quartier Rütihof im Widerspruch zum Rechtsgleicheitsgebot (Art. 8 Abs. 1 BV) stehen sollte. Die seinerzeit angeordneten Beschränkungen fielen mit dem Inkrafttreten der Bau- und Zonenordnung nicht nur für einzelne, sondern für alle Grundstücke im Quartierplangebiet weg. Dass - wie der Beschwerdeführer vorbringt - das Grundstück Kat.-Nr. HG7471 der Stadt Zürich als einziges Grundstück im Quartierplangebiet bis heute noch nicht überbaut worden ist, ändert daran nichts. Damit gelten für die maximale Ausnützung seit dem Inkrafttreten der Bau- und Zonenordnung deren Vorgaben, ohne dass der Beschwerdeführer vorbringen würde, diese würden gegen das Rechtsgleichheitsgebot verstossen.

6.4. Nach dem Ausgeführten dringt der Beschwerdeführer auch mit der Rüge, das vorinstanzliche Urteil stehe im Widerspruch zum Grundsatz des Vertrauensschutzes und zum Rechtsgleichheitsgebot, nicht durch.

7. Der Beschwerdeführer hatte im vorinstanzlichen Verfahren erfolglos geltend gemacht, eine Aufhebung der Ausnützungsbeschränkung gemäss Quartierplanbeschluss sei nicht zulässig, ohne dass gleichzeitig die mit dem Quartierplan geplante Infrastruktur überprüft bzw. angepasst und die seinerzeit auferlegten Kosten neu verteilt würden. In seiner Beschwerde an das Bundesgericht begründet er nicht substanziiert, inwiefern die Nichtanpassung der Infrastruktur oder der auferlegten Kosten zu einer Rechtsverletzung im Sinn von Art. 95 BGG führen sollten, weshalb darauf nicht weiter einzugehen ist (vgl. Art. 42 Abs. 2 BGG).

8. Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Offen bleiben kann, ob die betroffenen Grundeigentümer das Wegfallen der Beschränkung der Ausnützung im Quartier "Rütihof" bereits im Rahmen des Erlasses der Bau- und Zonenordnung vom 23. Oktober 1991 trotz Fehlen eines entsprechenden Hinweises in derselben (vgl. E. 5.2.3 hiervor) hätten erkennen und entsprechende Einwände - wie die Vorinstanz annimmt - bereits damals hätten vorbringen können bzw. müssen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (vgl. Art. 66 Abs. 1 BGG).

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2. Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3. Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer, der Stadt Zürich und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 3. Abteilung, 3. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 9. Februar 2021

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung

des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Kneubühler

Der Gerichtsschreiber: Mattle