Besetzung

Bundesrichter Kneubühler, Präsident,

Bundesrichter Chaix,

Bundesrichterin Jametti,

Bundesrichter Haag, Müller,

Gerichtsschreiber Gelzer.

Zürcher Heimatschutz ZVH,

Beschwerdeführer,

gegen

1. A.________ AG,

2. B.________ AG,

Beschwerdegegnerinnen,

beide vertreten durch Rechtsanwalt Michael Waldner und Rechtsanwältin Barbara Meier,

Gemeinderat Knonau, Stampfistrasse 1, 8934 Knonau, vertreten durch Rechtsanwältin Marianne Kull Baumgartner.

Gegenstand

Abbruchbewilligung und Baubewilligung,

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, vom 3. Juni 2020 (VB.2019.00781).

A. Das Grundstück Kat.-Nr. 1489 an der Dorfstrasse 1 in Knonau (nachstehend: Baugrundstück) befindet sich gemäss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Knonau vom 11. September 2012 (BZO) in der Kernzone Dorf (KD). Es ist mit dem ehemaligen Gasthof Adler überbaut, der einen Haupt- sowie einen Saalbau aufweist und im Juli 1984 in das kommunale Inventar der schützenswerten Bauten aufgenommen wurde. Mit Schreiben vom 23. März 2011 stellte die damalige Eigentümerschaft dem Gemeinderat Knonau den Antrag, den Gasthof Adler aus diesem Inventar zu entlassen. In der Folge holte der Gemeinderat Knonau ein Denkmalpflegegutachten sowie einen Zustandsbericht zur Gebäudestruktur ein und stellte mit Beschluss vom 16. Mai 2011 fest, dass der Gasthof Adler im Umfang des Hauptbaus ein Schutzobjekt im Sinn von § 203 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sei; keine Schutzobjekte bildeten hingegen der Saalbau (Tanzsaal) und die Gebäudeumgebung (Ziff. 1). Der Hauptbau werde nicht aus dem Inventar der schützenswerten Bauten entlassen. Für diesen Gebäudeteil werde festgehalten, dass der denkmalpflegerische Schutz durch die bestehenden Kernzonenvorschriften über die Ersatzbaupflicht genügend gewährleistet sei (Ziff. 2). Der Saalbau (Tanzsaal) und die Umgebung des Gebäudes würden aus dem Inventar der schützenswerten Bauten entlassen (Ziff. 3). Dieser Beschluss wurde am 20. Mai 2011 im Amtsblatt des Kantons Zürich publiziert und ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen.

Zur Begründung führte der Gemeinderat im Wesentlichen aus, der Hauptbau des Gasthofs Adler sei zwar als baugeschichtlicher Zeuge und aufgrund seines Situationswerts schützenswert, er sei jedoch baulich in einem derart schlechten Zustand, dass nicht einmal der Schutz der Fassaden oder des Dachstuhls zumutbar sei. Daher sei auf den Schutz der historischen Bausubstanz zu verzichten und die Ersatzbaupflicht gemäss den Vorgaben der Kernzonenvorschriften nötig und ausreichend.

In der Folge leitete die Baudirektion des Kantons Zürich ein kantonales Verfahren zur Unterschutzstellung des Gasthofs Adler ein und erliess am 15. September 2015 einen Schutzentscheid. Dieser wurde vom Verwaltungsgericht des Kantons Zürich mit Entscheid VB.2016.00646 vom 11. April 2017 wieder aufgehoben, weil es annahm, die Baudirektion habe vom (negativen) kommunalen Schutzentscheid mit der Veröffentlichung im Amtsblatt des Kantons Zürich am 20. Mai 2011 Kenntnis genommen und hätte den Grundstückeigentümern bis zum Ende der Rechtsmittelfrist mitteilen müssen, dass sie eigene Abklärungen treffen und dazu ein Verfahren einleiten möchte, was sie unterlassen habe (E. 2.4 und 2.5).

B. Am 9. April 2019 erteilte der Gemeinderat Knonau der A.________ AG und der B.________ AG (nachstehend: Bauherrinnen) die baurechtlichen Bewilligungen, auf dem Baugrundstück den Gasthof Adler abzubrechen und ein Mehrfamilienhaus zu errichten.

Diese Bewilligungen hob das Baurekursgericht des Kantons Zürich in Gutheissung eines dagegen vom Verein Zürcher Heimatschutz ZVH (nachstehend: ZVH) erhobenen Rekurses mit Entscheid vom 29. Oktober 2019 auf. Diesen Entscheid hob das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich mit Urteil vom 3. Juni 2020 in Gutheissung einer Beschwerde der Bauherrinnen auf und stellte damit die Abbruch- und Baubewilligung des Gemeinderats Knonau vom 9. April 2019 wieder her. Zur Begründung führte das Verwaltungsgericht im Wesentlichen an, der Beschluss des Gemeinderats Knonau vom 16. Mai 2011 sei gemäss dem Wortlaut des Dispositivs und der Begründung so zu verstehen, dass er den schutzwürdigen Hauptbau des Gasthofs Adler einzig unter den planungsrechtlichen Denkmalschutz der Kernzonenvorschriften stelle, die zwar einen Ersatzbau verlangten, jedoch einen Abbruch des Hauptbaus zuliessen.

C. Der ZVH erhebt Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten mit den Anträgen, das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 3. Juni 2020 aufzuheben und die von den Bauherrinnen verlangten Abbruch- und Baubewilligung in Bestätigung des Urteils des Baurekursgerichts vom 29. Oktober 2019 zu verweigern. Eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Mit Präsidialverfügung vom 11. September 2020 erkannte das Bundesgericht der Beschwerde auf Antrag des Beschwerdeführers die aufschiebende Wirkung zu.

Das Verwaltungsgericht und die Bauherrinnen beantragen, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Der Gemeinderat Knonau schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Der Beschwerdeführer hält in seiner Replik an seinen Beschwerdeanträgen fest.

1.1. Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Endentscheid über eine baurechtliche Bewilligung (Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 90 BGG). Dagegen steht die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen; ein Ausschlussgrund nach Art. 83 BGG liegt nicht vor.

1.2. Die strittige Abbruch- und Baubewilligung betrifft ein unter Denkmalschutz stehendes Gebäude. Das dem Beschwerdeführer zustehende Verbandsbeschwerderecht gemäss § 338b des Zürcher Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) gilt nicht vor Bundesgericht (Urteil 1C_617/2017 vom 25. Mai 2018 E. 1.2). Der Beschwerdeführer kann sich als nicht gesamtschweizerisch tätige Heimatschutzorganisation auch nicht auf das Verbandsbeschwerderecht nach Art. 89 Abs. 2 lit. d BGG i.V.m. Art. 12 Abs. 1 lit. b des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451) berufen. Seine Beschwerdebefugnis nach Art. 89 Abs. 1 BGG ist ebenfalls nicht gegeben, da er nicht geltend macht, er oder die Mehrzahl seiner Mitglieder hätten eine enge räumliche Beziehung zum vom Abbruch betroffenen Bau und seien somit vom angefochtenen Urteil besonders berührt (Urteil 1C_617/2017 vom 25. Mai 2018 E. 1.2).

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts kann der Beschwerdeführer, dem auf kantonaler Ebene ein Verbandsbeschwerderecht zusteht, vor Bundesgericht jedoch geltend machen, im kantonalen Verfahren in seinen Parteirechten verletzt worden zu sein (Urteil 1C_617/2017 vom 25. Mai 2018 E. 1.2 mit Hinweisen). Er kann damit namentlich die Verletzung des Verbots der formellen Rechtsverweigerung (Art. 29 Abs. 1 BV) und der Rechtsweggarantie (Art. 29a BV) rügen, soweit diese Rügen unabhängig vom Entscheid in der Sache beurteilt werden können (Urteil 1C_14/2020 vom 4. Mai 2020 E. 1.3). Eine formelle Rechtsverweigerung liegt vor, wenn ein Gericht auf ein ihm frist- und formgerecht unterbreitetes Rechtsmittel nicht eintritt bzw. dieses nicht behandelt, obschon es darüber befinden müsste (BGE 135 I 6 E. 2.1 S. 9; 134 I 229 E. 2.3 S. 232). Demnach kann der Beschwerdeführer rügen, auf sein kantonales Rechtsmittel sei zu Unrecht nicht eingetreten worden. Unzulässig sind dagegen Rügen, die im Ergebnis auf eine materielle Überprüfung des Entscheids abzielen, wie etwa der Vorwurf, die Begründung setze sich nicht mit sämtlichen vorgetragenen Argumenten auseinander. Ebenso wenig kann beanstandet werden, der Sachverhalt sei unvollständig abgeklärt oder sonstwie willkürlich ermittelt bzw. Beweisanträgen sei wegen willkürlicher antizipierter Beweiswürdigung keine Folge gegeben worden (BGE 135 II 430 E. 3.2 S. 436 f. mit Hinweisen; vgl. auch BGE 141 IV 1 E. 1.1 S. 5; Urteile 1C_353/2020 vom 4. Januar 2021 E. 3.3; 6B_154/2020 vom 16. November 2020 E. 3.2.1; 1C_14/2020 vom 4. Mai 2020 E. 1.2; je mit Hinweisen).

1.3. Nicht einzutreten ist daher auf die Rügen des Beschwerdeführers, die Vorinstanz habe bezüglich der vorfrageweise erfolgten Auslegung des Beschlusses des Gemeinderats Knonau vom 16. Mai 2011 in willkürlicher Weise das Vertrauensprinzip und die Grundsätze der Auslegung von Verfügungen, das rechtliche Gehör und die daraus abgeleitete Begründungspflicht verletzt und in willkürlicher antizipierter Beweiswürdigung auf die Einvernahme eines Zeugen verzichtet.

1.4. Zulässig ist indessen die Rüge, die Vorinstanz habe das Verbot der formellen Rechtsverweigerung gemäss Art. 29 BV verletzt. Zur Begründung bringt der Beschwerdeführer sinngemäss vor, er habe den Beschluss des Gemeinderats Knonau vom 16. Mai 2011 nur deshalb nicht angefochten, weil seine damaligen Organe diesen (bzw. sein Dispositiv) dahingehend verstanden hätten und auch hätten verstehen dürfen, dass der Gasthof Adler im kommunalen Schutzinventar verbleibe und ohne vorherige Inventarentlassung nicht abgebrochen werden dürfe. Indem die Vorinstanz diesen Beschluss im Widerspruch zum Verfügungstext anders ausgelegt und sie ihn als rechtsbeständig angesehen habe, habe sie im Ergebnis die Legitimation des Beschwerdeführers zum Rekurs gegen die Abbruchbewilligung vom 9. April 2019 zu Unrecht verneint.

1.5. Da die Vorinstanz die Beschwerdelegitimation des Beschwerdeführers bejahte, seine kantonale Beschwerde materiell prüfte und sich dabei vorfrageweise mit der Tragweite des Beschlusses des Gemeinderats Knonau vom 16. Mai 2011 befasste, erweist sich die Rüge der formellen Rechtsverweigerung als unbegründet. Unbegründet ist auch der Einwand, dieser Gemeinderatsbeschluss könne mit dem von der Vorinstanz ermittelten Sinngehalt nicht rechtsbeständig sein, weil dieser im Widerspruch zu seinem Text stehe. So hält dieser Beschluss in Ziff. 2 seines Dispositivs für den als schutzwürdig qualifizierten Hauptbau des Gashofs Adler ausdrücklich fest, der denkmalpflegerische Schutz sei durch die bestehenden Kernzonenvorschriften über die Ersatzbaupflicht genügend gewährleistet. Diese Formulierung lässt erkennen, dass ein Ersatzbau und damit der Abbruch der ursprünglichen Bausubstanz zugelassen wird, weshalb die von der Vorinstanz vorgenommene Auslegung des Beschlusses nicht als willkürlich bezeichnet werden kann. Damit liegt insoweit auch kein Grund vor, der zur Nichtigkeit bzw. der absoluten Rechtsunwirksamkeit des Beschlusses des Gemeinderats Knonau vom 16. Mai 2011 mit dem von der Vorinstanz angenommenen Sinngehalt führen könnte (vgl. BGE 137 I 273 E. 3.1 S. 275 mit Hinweisen).

2. Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten dem unterliegenden Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Dieser hat den anwaltlich vertretenen privaten Beschwerdegegnerinnen für das bundesgerichtliche Verfahren eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 68 Abs. 2 BGG).

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2. Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3. Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegnerinnen für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen.

4. Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Knonau und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 29. März 2021

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung

des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Kneubühler

Der Gerichtsschreiber: Gelzer