Composition

MM. les Juges fédéraux Herrmann, Président,

von Werdt et Bovey.

Greffière : Mme Achtari.

Participants à la procédure

A.________SA,

représentée par Me Daniel Kinzer, avocat,

recourante,

contre

B.________SA,

intimée,

Office des poursuites de Genève,

rue du Stand 46, 1204 Genève.

Objet

réalisation d'un immeuble, avance de frais,

recours contre la décision de la Cour de justice du canton de Genève, Chambre de surveillance des

Offices des poursuites et faillites, du 4 février 2021 (A/4386/2019-CS DCSO/45/21).

A.a.a. La faillite de B.________SA a été prononcée le 26 novembre 2018 par le Tribunal de première instance de Genève (ci-après: tribunal), sur requête de A.________SA (ci-après: banque).

A.a.b. L'Office cantonal des faillites de Genève (ci-après: office) a confié à l'Office des faillites de l'arrondissement de l'Est vaudois (ci-après: office vaudois) l'établissement de l'inventaire des biens de la faillie et la gérance légale des lots de PPE dont elle est restée propriétaire.

A.b.a. Le 7 octobre 2019, la suspension de la faillite a été prononcée suite à la réquisition de l'office car la gérance légale engendrait des charges PPE de 71'045 fr. par mois et que les frais exposés par les deux offices totalisaient, au 30 septembre 2019, 751'972 fr.

A.b.b. L'office a fait paraître le 16 octobre 2019 une publication annonçant la suspension de la faillite et requis une avance de frais de 700'000 fr. à fournir dans les dix jours par un ou des créanciers, permettant la liquidation sommaire de la faillite.

A.b.c. Aucun créancier n'ayant fait l'avance des frais de liquidation, l'office s'est enquis, auprès de la banque, en sa qualité de créancière gagiste, de son souhait de voir son gage réalisé en application de l'art. 230a LP, ce à quoi elle a répondu positivement.

B.a.a. Par décision du 18 novembre 2019, l'office a invité la banque à procéder dans les dix jours à une avance de frais de 834'427 fr. 30 (8'927 fr. 38 de frais de l'office et 828'500 fr. de frais de l'office vaudois comprenant les charges de PPE du 1

B.a.b. Par décision du 19 décembre 2019, l'office a requis de la banque une seconde avance de frais de 500'000 fr. (cause n° A/9/2020).

B.b. Par décision du 4 février 2021, après avoir joint les causes susvisées, la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites de la Cour de justice du canton de Genève (ci-après: chambre de surveillance) a annulé les deux décisions précitées suite aux plaintes de la banque, et invité l'office à rendre de nouvelles décisions dans le sens des considérants.

C. Par acte posté le 22 février 2021, A.________SA exerce un recours en matière civile contre cette décision. Elle conclut à sa réforme, en ce sens qu'il est constaté que, dans les proportions des lots détenus par la faillie, elle doit s'acquitter uniquement des montants suivants des charges pour la période allant du 1er janvier au 30 octobre 2019 indiqués dans le décompte soumis par l'office le 17 février 2020: "Nettoyage des parties communes ": 151 fr. 15; " Chauffage ": 78 fr. 55; " Climatisation ": 23 fr. 30; " Extincteurs ": 121 fr. 45; " Ramonage ": 48 fr. 80, qu'il n'y a pas lieu de la condamner à verser à l'office un émolument de gérance légale d'un montant supérieur à 21'800 fr. 85, que l'avance de frais de 500'000 fr. requise par l'office n'est pas due par elle, en tant qu'elle dépasse un montant de 20'000 fr., et, enfin que la cause est renvoyée à l'office pour qu'il rende une nouvelle décision dans le sens des considérants du Tribunal fédéral et de ceux de la chambre de surveillance qui n'auraient pas été réformés. En substance, elle se plaint de la violation des art. 17 ss ORFI et 27 OELP, ainsi que d'arbitraire dans la constatation des faits.

Des observations au fond n'ont pas été requises.

D. Par ordonnance présidentielle du 11 mars 2021, l'effet suspensif a été attribué au recours.

1. Le Tribunal fédéral examine d'office la recevabilité des recours qui lui sont soumis (ATF 145 II 168 consid. 1).

1.1.1. La décision attaquée annule deux décisions d'avance des frais de liquidation d'une faillite et renvoie les causes à l'office pour qu'il rende de nouvelles décisions dans le sens des considérants.

S'agissant de la première décision d'avance de frais, il ressort notamment des considérants de la décision attaquée que la chambre de surveillance a jugé que l'office n'avait à tort pas précisé s'il avait réduit à la quote-part pertinente, soit celle imputable aux seuls lots de la plaignante, le montant mis à la charge de cette dernière. Par ailleurs, la nature et le fonctionnement très spécifiques de la PPE impliquaient que des dépenses considérables et non nécessaires étaient incorporées dans les charges de PPE, de surcroît pour le maintien en état de marche d'installations somptuaires quasiment inutilisées. La chambre de surveillance ne disposait en outre pas de données suffisantes pour chiffrer la part que l'on pouvait imputer à la gérance légale, de sorte qu'elle se limitait à poser les principes de ce qui devait être retenu ou écarté dans le but que l'office rende une nouvelle décision. En résumé, elle a invité l'office à recalculer les frais mis à la charge de la plaignante en application de l'art. 169 LP conformément aux principes posés par elle, étant précisé que, pour certains postes, l'office était aussi enjoint de fixer certaines clés de répartition.

S'agissant de la seconde décision d'avance de frais, il ressort notamment des considérants de la décision attaquée que la chambre de surveillance a jugé que l'office n'avait pas procédé à une évaluation assez fine et suffisamment motivée de l'avance de frais requise, de sorte qu'il devait détailler et justifier le montant requis à ce titre, selon les mêmes principes qu'évoqués en lien avec la première décision.

1.1.2. La recourante qualifie d'incidente, au sens de l'art. 93 LTF, la décision attaquée. Elle soutient toutefois qu'elle peut faire l'objet d'un recours immédiat devant le Tribunal fédéral au motif que, posant des règles claires et détaillées sur les frais de gérance légale et sur l'avance de frais pour lesquels l'office est fondé à réclamer le paiement, elle ne laisse aucune latitude à celui-ci pour rendre de nouvelles décisions.

1.2. D'après l'art. 90 LTF, le recours est recevable contre les décisions qui mettent fin à la procédure (décisions finales). Aux termes de l'art. 91 LTF, il est également recevable contre les décisions partielles qui statuent sur un objet dont le sort est indépendant de celui qui reste en cause (let. a) ou qui mettent fin à la procédure à l'égard d'une partie des consorts (let. b). Des arrêts de renvoi constituent en principe des décisions incidentes contre lesquelles le recours au Tribunal fédéral n'est ouvert qu'aux conditions des art. 92 et 93 LTF, dont la réalisation doit être alléguée et démontrée par le recourant, à moins qu'elle ne fasse d'emblée aucun doute (cf. ATF 133 III 629 consid. 2.3.1). Pour des raisons d'économie de procédure, la LTF restreint les possibilités de recours immédiat contre ce type de décision. Le justiciable doit en principe attendre la décision finale pour déférer la cause au Tribunal fédéral, qui n'aura ainsi à statuer qu'une seule fois sur la même affaire (ATF 133 III 629 consid. 2.1; arrêt 4A_96/2020 du 24 février 2020 consid. 1.3). Un tel arrêt est néanmoins considéré comme final si l'autorité à laquelle l'affaire est renvoyée n'a aucune marge de manoeuvre, notamment s'il ne s'agit que recalculer des montants sur la base de principes modifiés (cf. en matière d'impôts: ATF 138 I 143 consid. 1.2).

1.3. En l'espèce, étant donné qu'il appartient à l'office d'encore déterminer certains éléments de calcul et de fixer une clé de répartition de certains postes, la décision ne peut être assimilée à une décision finale, ne laissant aucune marge de manoeuvre à cette autorité.

En conséquence, aucune des conditions alternatives de l'art. 93 al. 1 LTF n'étant remplie, cette décision incidente ne peut être attaquée que par un recours contre la décision finale (art. 93 al. 3 LTF).

2. En définitive, le recours est irrecevable. Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge de la recourante qui succombe (art. 66 al. 1 LTF). Il n'y a pas lieu d'accorder de dépens à la partie intimée, qui est représentée par l'office (art. 68 al. 3 LTF) et qui, dans tous les cas, n'a pas été suivie sur la question de l'effet suspensif et n'a pas été invitée à se déterminer au fond (art. 68 al. 1 LTF).

1. Le recours est irrecevable.

2. Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.

3. Le présent arrêt est communiqué aux parties, à l'Office des poursuites de Genève et à la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites de la Cour de justice du canton de Genève.

Lausanne, le 14 avril 2021

Au nom de la IIe Cour de droit civil

du Tribunal fédéral suisse

Le Président : Herrmann

La Greffière : Achtari