![]() ![]() | |||
| |||
Bearbeitung, zuletzt am 15.03.2020, durch: DFR-Server (automatisch) | |||
![]() | ![]() |
9. Auszug aus dem Urteil der I. öffentlichrechtlichen Abteilung i.S. Zürcher Kantonalbank gegen Kanton Zürich, X. und Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 10 (Verwaltungsgerichtsbeschwerde) |
1E.13/2000 vom 18. Dezember 2001 | |
Regeste |
Enteignungsentschädigung für ein Wohnhaus mit Restaurant. |
Aufgaben und Funktion der Eidgenössischen Oberschätzungskommission (E. 3). |
Ermittlung des Realwertes: Grundsätze zur Festlegung der Altersentwertung (E. 5a und b). Bestimmung des relativen Landwertes, insbesondere anhand der Lageklassenmethode (E. 5c). |
Bei der Ermittlung des Ertragwertes darf auf die am Stichtag bestehenden Mietverträge nur insoweit abgestellt werden, als die Mietzinse auch weiterhin erhältlich sind (E. 6a). Setzt eine mögliche bessere Nutzung zusätzliche Investitionen voraus, können diese bei der Ertragswertberechnung nicht einfach übergangen werden (E. 6c, s. auch E. 5c/bb). | |
Sachverhalt | |
![]() | 1 |
Mit persönlicher Anzeige vom 1. Oktober 1996 gab der Kanton Zürich dem Eigentümer X., der die Liegenschaft am 28. März 1996 ersteigert hatte, die Enteignung bekannt. Dieser meldete hierauf innert der Eingabefrist eine Entschädigungsforderung von insgesamt Fr. 4'500'640.- an. An der Einigungsverhandlung vom 28. Mai 1997 offerierte der Kanton Zürich eine Entschädigung in Höhe von Fr. 1'000'000.-, während der Enteignete an seiner Forderung festhielt. Da auch die weiteren Verhandlungen zwischen den Parteien erfolglos blieben, ersuchte der Kanton Zürich am 18. Januar 2000 die Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 10, um Durchführung des Schätzungsverfahrens.
| 2 |
An der Schätzungsverhandlung vom 18. April 2000 stellte der Kanton Zürich den Antrag, die Enteignungsentschädigung sei auf Fr. 1'550'000.- festzusetzen. Der Enteignete verlangte für den Landwert Fr. 600'000.-, den Gebäudewert Fr. 2'335'000.- und für entgangenen Gewinn Fr. 800'000.-, somit insgesamt Fr. 3'735'000.-. Die Zürcher Kantonalbank schloss sich als Grundpfandgläubigerin dem Antrag des Enteigners an.
| 3 |
Mit Entscheid vom 24. Juli 2000 wies die Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 10, den Kanton Zürich an, X. für die Enteignung seiner Liegenschaft eine Entschädigung von Fr. 1'120'000.- zu bezahlen.
| 4 |
Die Schätzungskommission bestimmte den Verkehrswert des enteigneten Grundstücks anhand des Real- und des Ertragswerts, ![]() | 5 |
Gegen den Entscheid der Eidgenössischen Schätzungskommission, Kreis 10, vom 24. Juli 2000 hat die Zürcher Kantonalbank Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben und Antrag auf Erhöhung der Enteignungsentschädigung auf Fr. 1'550'000.- gestellt. Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab.
| 6 |
Aus den Erwägungen: | |
7 | |
Auf der enteigneten Liegenschaft lasten ein Namenschuldbrief über Fr. 1'500'000.-, datierend vom 16. Dezember 1980, im 1. Rang, sowie ein Inhaberschuldbrief über Fr. 100'000.- datierend vom 17. Juli 1996, im 2. Rang, sowie zwei weitere Inhaberschuldbriefe. Mit Verfügung des Audienzrichteramts des Bezirksgerichts Zürich vom 19. Mai 1999 ist der Zürcher Kantonalbank in der das Enteignungsobjekt betreffenden Betreibung auf Grundpfandverwertung für den Betrag von Fr. 1'300'000.- nebst Zins zu 9% seit 31. Dezember 1999 sowie für die aufgelaufenen Verfahrenskosten Rechtsöffnung erteilt worden. Da sich die Enteignungsentschädigung, die dem Grundpfandberechtigten an Stelle der enteigneten Sache haftet (Art. 24 Abs. 1 EntG), nur auf Fr. 1'120'000.- beläuft, ![]() | 8 |
9 | |
10 | |
11 | |
a) Die Beschwerdeführerin stimmt den von der Schätzungskommission angenommenen Neuwerten der Gebäude (Fr. 600.-/m3 für Wohnhaus mit Restaurant, Fr. 500.-/m3 für Anbau mit Kegelbahn) sowie den Kubaturen ausdrücklich zu. Hingegen wendet sie gegen die angenommene Altersentwertung von ca. 60% ein, dass ![]() | 12 |
Hierzu kann zunächst festgehalten werden, dass die Schätzer A. und C. den Neuwert des Gebäudes deutlich tiefer als die Schätzungskommission angesetzt haben und die Zahlen der Schätzungskommission als sehr wohlwollend betrachtet werden dürfen (Schätzung A.: Hauptgebäude Fr. 520.-/m3, Anbau Fr. 450.-/m3; Schätzung C.: Restaurant, Küche, Kegelbahn, erstes und zweites Obergeschoss: Fr. 450.-/m3, Toiletten und Kellerräume: Fr. 300.-/m3, Garagenanbau und Treppe: Fr. 250.-/m3). Die Altersentwertung hat C. auf 40% festgesetzt, während sie nach der Schätzungskommission ca. 60% und nach A. sogar 66% beträgt. Tatsächlich besteht kein Grund, die altersbedingte Entwertung des enteigneten Gebäudes geringer als 60% zu schätzen. Nach der Fachliteratur und den in der Schätzungspraxis verwendeten Wertverminderungs-Tabellen kann für Bauten der vorliegenden Art (Massivbau Wohn- und Geschäftshäuser von normaler bis sehr guter Bauart) von einer Lebensdauer von 100 bis 120 Jahren ausgegangen werden und hätte daher für das 95jährige Hauptgebäude auch eine Altersentwertung festgesetzt werden können, die über 60% liegt (vgl. FRANCO CANONICA, Schätzerlehrgang, Grundwissen, Hrsg. Schweiz. Immobilienschätzer-Verband SIV, Bern 2000 [im Folgenden: Schätzerlehrgang], S. 109, 151, 153 f.; Schätzerhandbuch, Bewertung von Immobilien, Stand 1998, Hrsg. Schweiz. Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten SVKG und Schätzungsexperten-Kammer/Schweiz. Verband der Immobilien-Treuhänder SEK/SVIT [im Folgenden: Schätzerhandbuch], S. 193; WOLFGANG NAEGELI/ HEINZ WENGER, Der Liegenschaftenschätzer, 4. Aufl. 1997, Tabelle S. 20). Wohl hängt die Lebensdauer und damit die Altersentwertung eines Gebäudes wesentlich vom Unterhalt ab. Der Zustand der enteigneten Liegenschaft spricht jedoch gerade für einen hohen Abzug für die Alterung. In der Schätzung von A. aus dem Jahre 1995 wird vermerkt, die Liegenschaft befinde sich in einem desolaten Zustand. Die Obergeschosse seien nicht bewohnbar und vollständig renovationsbedürftig. Die Lüftungsanlage und ![]() | 13 |
b) Die Beschwerdeführerin rügt im Weiteren, dass die Schätzungskommission für die festen Einbauten eine Entschädigung von pauschal Fr. 150'000.- eingesetzt hat. In der Schätzung von C. würden die Einbauten detailliert mit insgesamt Fr. 460'000.- bewertet (Bierkeller Fr. 50'000.-, Küche mit Buffet Fr. 120'000.-, Innenausbau Restaurant Fr. 150'000.-, Abluftanlage Fr. 90'000.-, Kegelbahn Fr. 50'000.-). Es müsse von diesen Beträgen ausgegangen werden, da sie auf den Unterlagen der Gebäudeversicherung beruhten. Die Schätzungskommission hätte zumindest ansatzweise darlegen müssen, weshalb diese genauen Angaben unzutreffend seien.
| 14 |
Zu diesen Ausführungen ist vorweg klarzustellen, dass die Versicherungswerte der Zürcher Gebäudeversicherung Neuwerte sind; sie können daher für eine Zeitwertschätzung nicht übernommen werden. Das hat der Schätzer C. allerdings auch nicht getan, sondern für die festen Einbauten gleich wie für die übrigen Baukosten eine Reduktion von 40% für die Altersentwertung vorgenommen und somit "nur" Fr. 276'000.- in Rechnung gestellt. Ist aber die Annahme einer Altersentwertung von 40% nach dem Gesagten für die Rohbauten schon als fragwürdig zu betrachten, so vermag der gleiche Pauschalabzug für Einbauten, die eine völlig unterschiedliche Lebensdauer aufweisen, noch weniger zu überzeugen; zumindest hätte in diesem Zusammenhang angegeben werden müssen, wann letztmals welche Renovationen vorgenommen worden sind. Ausschlaggebend ist indessen, dass die Schätzungskommission - wie schon dargelegt - für Restaurant, Küche und Kegelbahn einen weit höheren Bauwert eingesetzt hat als der Schätzer C. und dabei offensichtlich auch den Ausbaustandard mitberücksichtigt hat. Es besteht daher kein Anlass, die Entschädigung für die Einbauten, die auch in der Schätzung A. mit Fr. 150'000.- bewertet worden sind, zu erhöhen.
| 15 |
c) Die Schätzungskommission führt im angefochtenen Entscheid zum Landwert aus, in der Schätzung von A. werde unerklärlicherweise ![]() | 16 |
Gegen diese Ausführungen wendet die Beschwerdeführerin ein, die Überalterung der Gebäude und der Zustand der Umgebung sei beim Zustandswert der baulichen Anlagen und nicht auch noch beim Landwert zu berücksichtigen. Soweit der geschätzte Landwert von Fr. 500.-/m2 auf der Mitberücksichtigung der Überalterung der Gebäude beruhe, verletze er den bundesrechtlichen Begriff des Verkehrswerts. Weiter hält die Beschwerdeführerin zum Wert des Grundstücks fest, dieses habe zwar im Zeitpunkt der Einigungsverhandlung, am 28. Mai 1997, zur Wohnzone gehört; die Parzelle sei jedoch der Empfindlichkeitsstufe III gemäss der Lärmschutzverordnung zugewiesen und unterstehe keiner Wohnanteils-Pflicht. Es seien daher auch mässig störende gewerbliche und Dienstleistungs-Nutzungen sowie weitere nicht in allen Wohnzonen erlaubte Nutzungen zugelassen. Demnach sei die Liegenschaft sehr geeignet für Techno-Parties, als Restaurant mit entsprechender Musik-Ausrichtung sowie als Dancing und Nachtclub. Der Standort sei für solche Betriebe, insbesondere auch wegen der lärmunempfindlichen Nachbarschaft, äusserst attraktiv. Dank der Autobahnzufahrten in unmittelbarer Nähe sei die Lage ebenfalls verkehrsgünstig. Der Landwert sei daher nicht unter dem Gesichtspunkt der für eine Wohnnutzung ungeeigneten Lage, sondern im Hinblick auf die genannten Nutzungen zu schätzen. Geeignete Standorte für das Unterhaltungsgewerbe seien auch heute noch Mangelware. Ein Landwert von Fr. 1'200.-/m2 sei somit nicht unerklärlich, sondern entspreche den zulässigen Nutzungen. Allenfalls mögliche Vergleichszahlen seien nicht ermittelt worden. Unberücksichtigt geblieben sei auch der Kauf des Grundstücks durch den Enteigneten zu einem Preis von 1,5 Mio. Franken, der auf einem entsprechenden Landwert basiere.
| 17 |
aa) Die Schätzungskommission hat den Landwert der enteigneten Parzelle auf Fr. 500.-/m2, der Schätzer A. auf Fr. 1'200.-/m2 ![]() | 18 |
In der schweizerischen Schätzungspraxis wird der relative Landwert seit geraumer Zeit mit Hilfe der sog. Lageklassenmethode von Wolfgang Naegeli ermittelt. Diese Methode beruht auf der durch systematische Auswertung zahlreicher Schätzungen gewonnenen Erkenntnis, dass der Wert des Landes sowohl zum Gesamtwert der Liegenschaft als auch zum Mietertrag in einer ganz bestimmten Relation stehe, die für alle Grundstücke in der gleichen Lage dieselbe sei. Naegeli unterschied 8 Lageklassen, wobei die Nummerierung oder Zahl der Klasse dem Vielfachen des Mietzinsertrages (bei einer Bruttorendite von 6%) gegenüber dem Landwert entspricht. Die Grundstücke sind nach einem Bewertungsschlüssel einer dieser Klassen bzw. einer Zwischenstufe zuzuweisen. Der Landwertanteil am Gesamtwert der Liegenschaft bestimmt sich nach dem Faktor 6,25 (Lageklasse 1: 6,25%, Lageklasse 2: 12,5% usw.) und erreicht in der Lageklasse 8 die Maximalhöhe von 50% (vgl. WOLFGANG NAEGELI, Die Wertberechnung des Baulandes, Zürich 1958, S. 11 ff.; derselbe, Handbuch des Liegenschaftenschätzers, 1. Aufl. 1975, S. 39 ff.). Diese prozentuale Aufteilung hielt jedoch der rasanten Entwicklung auf dem Bodenmarkt in den achtziger Jahren nicht mehr stand. Da sich die Bodenpreise im Kanton Zürich zwischen 1980 und 1990 verfünffachten und der Zinsfuss für erste Hypotheken auf 6% und höher stieg, ist die Prozentaufteilung Bauwert zu Landwert in der jüngsten Auflage des zitierten Handbuches überarbeitet worden (vgl. NAEGELI/WENGER, a.a.O., S. 44 f., 270 f.). Inzwischen haben auch verschiedene Fachorganisationen eigene Lageklassenschlüssel und Landwertanteil-Tabellen erstellt (vgl. die Liste im Schätzerlehrgang S. 63 und Tabellen S. 64 ff.; Schätzerhandbuch Tabellen 9-11). Diese neueren Tabellen weisen mehr als 8 (in der Regel 10) Lageklassen auf. Ausserdem wird empfohlen, den Landwert dem Neuwert der Bauten gegenüberzustellen, während in der neusten Auflage des "Liegenschaftenschätzers" von ![]() | 19 |
bb) Die Lage des enteigneten Grundstücks inmitten von Verkehrsträgern wird von den Schätzern, wie dargelegt, als trostlos geschildert. Die Beschwerdeführerin räumt ein, dass sie für Wohnnutzungen ungeeignet ist. Es darf wohl auch davon ausgegangen werden, dass die Liegenschaft, würde sie nicht für den Autobahnbau beansprucht, zu einer Zone ohne Wohnnutzungen geschlagen worden wäre. Die Beschwerdeführerin behauptet im Weiteren auch nicht, dass die Lage des Grundstücks für den Betrieb eines "normalen" Restaurants mit Gartenwirtschaft günstig sei. Sie betont vielmehr, dass sich die Liegenschaft für eine Nutzung als Unterhaltungsstätte - Dancing, Nachtclub oder dergleichen - sehr geeignet hätte. Nun bestand im massgeblichen Schätzungszeitpunkt keine entsprechende Einrichtung und müsste offensichtlich eine grössere Summe in einen solchen Ausbau investiert werden. Eine mögliche bessere Nutzung der bestehenden Bauten, die zusätzliche Investitionen bedingt, könnte aber nur unter der Voraussetzung berücksichtigt werden, dass auch den nötigen Aufwendungen Rechnung getragen wird. Zudem fragt sich hier, ob die der Wohnnutzung dienende Bausubstanz (erstes und zweites Obergeschoss sowie Dachgeschoss) überhaupt in die Wertbestimmung einbezogen werden dürfe, nachdem sie für ihren eigentlichen Zweck kaum noch nutzbar ist. Auf jeden Fall erscheint die Lageklassenmethode angesichts der Singularität des umstrittenen Objekts nur unter Vorbehalten anwendbar. Sie darf jedoch im Sinne einer Grobkontrolle zur Beantwortung der Frage beigezogen werden, ob sich der von der Schätzungskommission festgelegte Landwert von Fr. 259'000.- der Grössenordnung nach vertreten lässt oder ob der richtige Preis vielmehr - wie die Beschwerdeführerin behauptet - auf der Höhe von Fr. 622'000.- liegt. Diese Kontrolle ist anhand des Vergleichs der beiden Landwerte mit den von der Schätzungskommission berechneten Baukosten bzw. dem Zeitbauwert des Gebäudes vorzunehmen, um so die Lageklasse ermitteln und aufgrund des Lageklassenschlüssels überprüfen zu können, ob die Umschreibung der Lage dem Enteignungsobjekt entspricht.
| 20 |
Gemäss der Lageklassentabelle Naegeli/Wenger (Stand 1995) führt die Gegenüberstellung des Zeitbauwertes des Gebäudes (Fr. 1'101'000.-) und des Landwertes von Fr. 259'000.- zur ![]() | 21 |
cc) Schliesslich darf darauf hingewiesen werden, dass der Kanton Zürich in der gleichen Gegend Landflächen in der Industriezone mit Geleiseanschluss zum Preis von Fr. 500.-/m2 erworben hat. Zwar sind relative Landwerte, wie bereits erwähnt, als objekt- und nutzungsbezogene Werte zu Vergleichszwecken wenig geeignet. Der Preis für das besagte Gewerbe- oder Industrieland kann denn auch hier nur deshalb mit in Betracht gezogen werden, weil die Lage der Grundstücke vergleichbar erscheint und die Wohnnutzung auf der umstrittenen Parzelle auch ohne die Enteignung nicht hätte aufrechterhalten werden können. Unter diesen Umständen vermag der ![]() | 22 |
23 | |
a) Die Schätzungskommission erwähnt im angefochtenen Entscheid, dass zwischen dem enteigneten Grundeigentümer und der Tobler Biervertrieb AG ein Mietvertrag über das ganze Gebäude bestanden habe, der an sich noch bis 31. Dezember 2002 gelte. Der Mietzins belaufe sich gemäss Vertrag auf monatlich Fr. 13'000.-, doch habe dieser im Oktober 1998 auf Fr. 10'500.- und im Dezember 1998 auf Fr. 7'000.- gesenkt werden müssen. Die vertraglich festgelegten Mietzinse seien demnach offensichtlich nicht (mehr) erzielbar gewesen und dürften daher der Ertragswertberechnung auch nicht zu Grunde gelegt werden.
| 24 |
Diese Erwägungen verstossen entgegen der Meinung der Beschwerdeführerin nicht gegen Bundesrecht und stehen mit dem Grundsatz, dass bei der Verkehrswert-Ermittlung auf die am Stichtag gegebenen Verhältnisse abzustellen sei, nicht in Widerspruch. Erweisen sich die am Stichtag vertraglich geschuldeten Mietzinse nachträglich als zu hoch und nicht mehr erhältlich, so dürfen sie für die Berechnung des Ertragswertes, der die nachhaltig erzielbare Rendite widerspiegeln soll, nicht beigezogen werden. Aus diesem Grunde hat die Schätzungskommission auch zu Recht davon abgesehen, die Ertragswertberechnung auf die kurzfristig erzielbaren Mietzinse von Fr. 10'500.- bzw. Fr. 7'000.- zu stützen. Soweit die Beschwerdeführerin geltend machen will, die Mietzinssenkungen seien auf einen enteignungsbedingten Umsatzrückgang zurückzuführen, vermag dies schon deshalb nicht zu überzeugen, weil der Kanton Zürich stets klargestellt hat, dass er die Liegenschaft erst ab 2005 in Anspruch nehmen werde.
| 25 |
![]() | 26 |
b) Die Beschwerdeführerin beanstandet den im angefochtenen Entscheid genannten Richtwert zur Bestimmung des Umsatzes im Restaurant von Fr. 25.- pro Sitzplatz und Tag. Sie übersieht jedoch, dass die Schätzungskommission zwar ihre Umsatzberechnung zunächst mit diesem Ansatz vorgenommen, den derart ermittelten Jahresumsatz von Fr. 570'000.- aber nachträglich auf Fr. 650'000.- erhöht hat. Eine weitere Erhöhung fällt angesichts der schon mehrfach erwähnten schlechten Lage, die sich auch darin äussert, dass das Restaurant praktisch nur per Privatfahrzeug erreichbar ist und keine (rechtlich gesicherten) Parkplätze zur Verfügung stehen, nicht in Betracht.
| 27 |
c) Nach Meinung der Beschwerdeführerin hätte der Jahresgesamtumsatz verdoppelt werden müssen, da sich in den Obergeschossen, die für Wohnzwecke ungeeignet seien, mit einer gast- und unterhaltungsgewerblichen Nutzung der gleiche Umsatz erzielen liesse wie in den Lokalitäten des bestehenden Restaurants. Abgesehen davon, dass eine solche Umnutzung bewilligungspflichtig wäre, setzte sie auch beträchtliche Investitionen für Umbau- und Renovationsarbeiten voraus. Es geht aber - wie bereits dargelegt - nicht an, bei der Ertragswertberechnung eine Rendite aus einer theoretisch möglichen "besseren Verwendung" einzusetzen, die für diese Verwendung nötigen Aufwendungen aber zu übergehen.
| 28 |
Weiter stellt sich ohnehin die Frage, ob bei der Ermittlung des Ertragswerts der geringen Restlebensdauer des Gebäudes nicht noch vermehrt hätte Rechnung getragen werden müssen, sei es durch Erhöhung des Kapitalisierungssatzes oder dadurch, dass die (Netto-)Erträge nur noch für die Restlebensdauer kapitalisiert und der abgezinste Landwert zum Ertragswert hinzugeschlagen würde (vgl. ADOLF HÄGI, Die Bewertung von Liegenschaften, 6. Aufl., S. 120 ff., 133 f.). Die Frage kann jedoch, da hier nur eine Erhöhung der Entschädigung im Streite liegt, ungeprüft bleiben.
| 29 |
© 1994-2020 Das Fallrecht (DFR). |