[AZA 0/2]

4C.278/2001

I CORTE CIVILE

***************************

20 febbraio 2002

Composizione della Corte: giudici federali Walter, presidente,

Klett e Rottenberg Liatowitsch.

Cancelliera: Gianinazzi.

________

Visto il ricorso per riforma del 7 settembre 2001 presentato da A.A.________, Massagno, attore, patrocinato dall' avv. Beni Dalle Fusine, Lugano, contro la sentenza emanata il 21 agosto 2001 dalla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino nella causa che lo oppone a C.________, Torricella, e B.A.________, Taverne, convenuti, entrambi patrocinati dall'avv. Aline Couchepin Romerio, studio legale Bernasconi & Riva, Lugano, in materia di contratto di compravendita immobiliare (precontratto, culpa in contrahendo);

Ritenuto in fatto :

A.- Il 19 novembre 1992 C.________ ha venduto alla figlia B.A.________ e al di lei marito, A.A.________, la part. XXX RFD di Torricella-Taverne - su cui sorgeva la loro casa d'abitazione. Il trapasso di proprietà avrebbe avuto luogo solo dopo il pagamento dell'intero prezzo di vendita, previsto per il 1998.

Ciò non è tuttavia accaduto. Avendo i coniugi A.________ deciso di divorziare, le parti hanno pattuito l'annullamento della compravendita mediante atto pubblico del 4 novembre 1996. Contestualmente esse hanno sottoscritto una convenzione dal seguente tenore:

"4) Le parti si impegnano ad effettuare ogni sforzo

per poter vendere a terzi la part. no. XXX

RFD Torricella-Taverne, ritenuto che il sig.

C.________ è il proprietario della suddetta

particella.

5) Il prezzo di vendita dovrà corrispondere ad

almeno fr. 650'000.--. Le parti convengono

inoltre che per un importo inferiore non si procederà a nessuna vendita. In caso invece di

vendita, il signor C.________ si impegna a

perfezionare l'accordo con la sottoscrizione

di un contratto di compravendita ad un prezzo

uguale o superiore a fr. 650'000.--.

6) Il ricavato della vendita, dedotte le spese

notarili e ogni altra relativa, comprese le

imposte immobiliari, sarà utilizzato per i

seguenti pagamenti:

a) pagamento degli attuali oneri ipotecari. ..;

b) versamento a favore di C.________ di fr.

204'000.--, corrispondente al saldo di cui

al punto 5 del rogito;

c) versamento a favore di A.A.________ di fr.

120'000.--, importo da considerare come suo

bene proprio.

7) Qualora il ricavo della vendita, dedotte le

spese e i pagamenti di cui al punto 6, presentasse

un saldo positivo, esso sarà versato alla

moglie B.A.________ e sarà considerato bene

proprio di quest'ultima.

B.- Nonostante quanto concordato, la casa non è stata venduta. Ottenuto lo sgombero dell'immobile da parte del genero, C.________ ne ha concesso l'abitazione alla figlia a far tempo dal mese di maggio 1997. Egli ha quindi comunicato di non essere più intenzionato a vendere.

C.- Il 18 febbraio 1999 A.A.________ ha convenuto in causa C.________ e B.A.________ onde ottenere il pagamento di fr. 120'000.--, oltre interessi, pari alla somma ch'egli avrebbe ricevuto qualora il fondo fosse stato venduto, così come previsto nella convenzione del 4 novembre 1996. Avversata la petizione, i convenuti hanno fatto valere in via riconvenzionale una pretesa di fr. 6'577.-- a favore di C.________ e fr. 1'695. 40 a favore di B.A.________.

Con sentenza del 14 ottobre 2000 il Pretore del Distretto di Lugano, sezione 2, ha respinto l'azione principale; egli ha integralmente accolto l'azione riconvenzionale di B.A.________ e parzialmente quella di C.________, limitatamente a fr. 5'200.--.

D.- Adita dal soccombente, il 21 agosto 2001 la II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino ha modificato il giudizio di primo grado respingendo integralmente l'azione riconvenzionale di C.________. Essa ha per contro confermato la reiezione dell'azione principale, anche se per ragioni diverse da quelle addotte dal Pretore.

E.- Contro questa decisione A.A.________ è tempestivamente insorto dinanzi al Tribunale federale con un ricorso per riforma. Prevalendosi della violazione del diritto federale egli postula la modifica della sentenza impugnata nel senso di accogliere l'appello e, di conseguenza, le pretese da lui fatte valere in petizione.

Con risposta del 30 ottobre 2001 i convenuti propongono l'integrale reiezione del gravame.

Considerando in diritto :

1.- A mente della Corte cantonale, l'elemento determinante ai fini del giudizio sulla fattispecie in esame risiede nel fatto che, nella convenzione del 4 novembre 1996, le parti hanno pattuito il versamento all'attore dell'importo di fr. 120'000.-- senza riserve e senza precisa causa, condizionandolo solo alla vendita del fondo per un prezzo minimo di fr. 650'000.--. L'accordo configura pertanto una promessa di donazione, che, per essere valida, presuppone unicamente la forma scritta (art. 243 cpv. 1 CO), in concreto ossequiata. Non essendosi verificata la condizione posta alla base della pattuizione - ovvero la vendita della casa - questa non ha tuttavia più nessuna validità e l'attore non può, di conseguenza, far valere alcun credito nei confronti dei convenuti (art. 151 cpv. 2 CO).

I giudici ticinesi hanno quindi aggiunto ch'egli non avrebbe avuto miglior fortuna qualora avesse sollevato l'eccezione prevista dall'art. 156 CO, giusta il quale sorge la finzione giuridica dell'avvenuta condizione se il suo adempimento è stato impedito da una delle parti in urto con la buona fede.

Il comportamento del convenuto C.________ - che nel maggio 1997 ha deciso di non voler più alienare il suo bene - non risulta infatti in contrasto con la buona fede, ossia attuato dolosamente al solo scopo di far decadere i diritti della controparte; egli ha semplicemente esercitato il suo legittimo potere di disposizione sul bene immobile.

2.- L'attore contesta recisamente la possibilità di ammettere una donazione. Contrariamente a quanto ritenuto nella sentenza impugnata, C.________ non avrebbe mai avuto l'intenzione di donargli la somma di fr. 120'000.--, ciò che esclude l'esistenza di un "animus donandi". Né si può sostenere, secondo l'attore, che la consegna del citato importo sarebbe avvenuta a titolo gratuito: essa costituiva la controprestazione per la rinuncia, da parte sua, al perfezionamento del contratto di compravendita stipulato nel 1992 e per i lavori da lui effettuati sulla casa in costanza di matrimonio. Oppure si potrebbe dire che il prezzo di fr. 120'000.-- era il corrispettivo per l'"esito favorevole della prestazione di fare" pattuita nella convenzione del 4 novembre 1996. Senza addentrarsi ulteriormente nella qualifica giuridica dei rapporti instauratisi, egli ribadisce, infine, l'inadempimento contrattuale dei convenuti (art. 97 CO), i quali non solo non hanno più voluto fare i passi necessari per vendere l'immobile ma hanno adottato ogni misura possibile per ostacolare i suoi sforzi. Rendendo impossibile la vendita del fondo essi hanno cagionato un danno pari all'importo ch'egli avrebbe ricevuto qualora essa avesse avuto luogo, ovvero fr. 120'000.--.

3.- Prima di esaminare il gravame nel merito, occorre precisare che buona parte degli argomenti ivi proposti non verrà considerata, trattandosi di questioni concernenti l'accertamento dei fatti e l'apprezzamento delle prove eseguiti in sede cantonale.

Simili censure avrebbero semmai dovuto fare l'oggetto di un ricorso di diritto pubblico fondato sulla violazione del divieto dell'arbitrio. A prescindere da eccezioni che in concreto l'attore non allega, nel quadro della giurisdizione per riforma il Tribunale federale è infatti vincolato dall'accertamento dei fatti contenuto nella sentenza impugnata (art. 55 cpv. 1 lett. c OG; DTF 127 III 248 consid. 2c con rinvii).

Ciò significa che, ai fini del presente giudizio, non si terrà conto della tesi apparentemente proposta nel ricorso - formulato in maniera assai poco chiara, occorre dirlo - per cui l'attore e la moglie avrebbero rinunciato a perfezionare il contratto di compravendita stipulato nel 1992 a causa della promessa del suocero di vendere il fondo e consegnar loro parte del ricavo. La pronunzia cantonale non contiene alcun accertamento in tal senso.

Lo stesso vale laddove l'attore sostiene che, mediante il versamento della somma in questione, il suocero intendeva, fra l'altro, riconoscergli i lavori effettuati sulla casa durante il matrimonio. La Corte cantonale ha lasciato aperta tale questione siccome, a suo modo di vedere, irrilevante.

Né può essere, infine, considerata l'affermazione secondo la quale il fondo sarebbe stato sicuramente venduto qualora i convenuti non avessero ostacolato l'attore nei suoi sforzi per procedere all'alienazione. Ancora una volta, la sentenza impugnata non contiene alcun accertamento in tal senso.

4.- Pur senza menzionare esplicitamente alcuna norma giuridica, l'attore intende manifestamente criticare l'interpretazione del contenuto della convenzione eseguita dai giudici cantonali, i quali - come già esposto - hanno concluso per una promessa di donazione (art. 243 CO), condizionata sospensivamente ai sensi dell'art. 151 CO.

a) Data l'impossibilità di accertare la vera volontà delle parti quanto alla portata degli accordi presi nella convenzione del 4 novembre 1996, la Corte cantonale ha proceduto ad un'interpretazione normativa della stessa.

Quando, come nel caso in esame, non esistono degli accertamenti di fatto sulla reale concordanza della volontà delle parti o se il giudice constata che una parte non ha compreso la volontà dell'altra, la loro (presunta) volontà viene infatti accertata interpretando le loro dichiarazioni secondo il principio dell'affidamento, ovvero secondo il senso che ogni contraente poteva e doveva ragionevolmente attribuire alle dichiarazioni di volontà dell'altro nella situazione concreta (DTF 125 III 305 consid. 2b con rinvii).

b) Giusta l'art. 239 cpv. 1 CO si considera donazione ogni liberalità tra vivi con la quale l'uno arricchisce l'altro coi propri beni, senza prestazione corrispondente.

Tale negozio presuppone l'accordo delle parti sugli elementi costitutivi della donazione e in particolare sulla gratuità (Vogt in: Basler Kommentar, n. 1 ad art. 239 CO).

Questa risulta dalla dichiarazione di volontà - espressa o tacita - del donante di procedere ad una prestazione a titolo gratuito, ovvero senza una controprestazione (Cavin in: Schweizerisches Privatrecht, vol. VII/1, §23. 3 a pag. 185 seg.).

In concreto, come rettamente rilevato nella sentenza impugnata, la convenzione stabilisce il versamento del denaro all'attore senza riserve e senza precisa causa, né prevede alcuna controprestazione da parte sua. Né il testo della convenzione né il contesto in cui esso si inserisce, così come accertato - in maniera vincolante - dall'autorità cantonale, permettono di aderire alla tesi dell'attore, per il quale il versamento di fr. 120'000.-- costituirebbe invece il corrispettivo per l'"esito favorevole della prestazione di fare".

5.- Sebbene forse sostenibile dal profilo giuridico, la conclusione della Corte cantonale non convince.

a) Giovi rammentare che l'interpretazione del contratto giusta il principio dell'affidamento è una questione concernente l'applicazione del diritto, che può essere esaminata liberamente nella giurisdizione per riforma (DTF 125 III 435 consid. 2a/aa, 263 consid. 4a con rinvii).

Orbene, nel quadro dell'interpretazione normativa dei contratti non va considerato solamente il testo delle dichiarazioni delle parti, bensì anche il contesto in cui esse sono state formulate nonché le circostanze che hanno preceduto o accompagnato la stipulazione dell'accordo (DTF 119 II 449 consid. 3a con rinvii).

b) Pur senza approfondire la questione, la stessa Corte cantonale ha osservato che la formulazione utilizzata nella convenzione, per cui l'importo destinato all'attore sarebbe stato un "bene proprio", porta a supporre ch'esso fosse da collegarsi, perlomeno indirettamente, alla liquidazione del regime dei beni fra i coniugi. I giudici ticinesi non hanno inoltre escluso - sebbene non provata - la possibilità che potesse trattarsi di un compenso per la rinuncia del genero a un favorevole acquisto dell'immobile né ch'esso includesse una compensazione per i lavori effettuati sulla casa durante il matrimonio.

A sfavore dell'ipotesi della donazione depone anche il fatto che nessuna delle parti l'ha mai evocata. Se la volontà delle parti - e in particolare quella del suocero dell'attore - fosse stata davvero quella di procedere a una donazione condizionata alla vendita della casa, non si vede perché, nella convenzione, esse abbiano ritenuto necessario obbligarsi reciprocamente ad effettuare ogni sforzo per giungere all'alienazione, fissare il prezzo minimo della compravendita e stabilire con precisione le modalità di ripartizione del ricavato fra tutte le parti contraenti. Tali circostanze inducono piuttosto a ritenere che l'alienazione dell'immobile rispondeva ai bisogni di ciascuna parte, ciò che appare comprensibile anche in considerazione del fatto che questi impegni sono stati assunti contestualmente alla rinuncia, da parte dell'attore e della moglie, di perfezionare l'acquisto dell'immobile concordato nel 1992. Veniva così a sfumare la prospettiva di guadagno per il suocero, il quale rimaneva proprietario del fondo, dopo averlo - in sostanza - dato in locazione durante quattro anni per un canone di locazione mensile di fr. 1'000.--.

c) Alla luce di quanto esposto appare assai più verosimile l'ipotesi - a torto scartata dai giudici ticinesi - di una società semplice. Mediante la sottoscrizione della convenzione, l'attore, sua moglie ed il suocero si sono impegnati "ad effettuare ogni sforzo per vendere a terzi la part. no. XXX RFD di Torricella-Taverne". Tanto basta per ammettere la costituzione di una società semplice ai sensi dell'art. 530 cpv. 1 CO. Lo scopo di una società semplice può infatti risiedere anche nella ricerca di persone interessate all'acquisto di un immobile (DTF 124 III 355 consid. 1b non pubblicato). Ogni socio deve adoperarsi per raggiungere tale scopo, a modo suo e con i mezzi a sua disposizione (quo ai possibili apporti dei singoli soci cfr. Meier-Hayoz, Schweizerisches Gesellschaftsrecht, 8a ed., Berna 1998, § 12 n. 37). Il contratto di società non presuppone inoltre nessun requisito di forma, sicché può avvenire anche per atti concludenti. La stipulazione dell' accordo può risultare dal comportamento delle parti, i quali non devono necessariamente essere consapevoli della portata del loro agire (DTF 124 III 363 consid. II/2a pag. 365).

La decisione espressa dai convenuti nel maggio 1997 di non voler più fare alcuno sforzo per poter vendere il fondo equivale alla disdetta del contratto a norma dell' art. 545 cpv. 1 n. 6 CO. Ritenuto che la legge prevede un termine di disdetta di sei mesi (art. 546 cpv. 1 CO), è lecito affermare che nel caso di specie la società semplice sarebbe stata sciolta con effetto al mese di novembre. A partire da quel momento essa sarebbe entrata nella fase della liquidazione (art. 548 segg. CO; cfr. Meier-Hayoz, op. cit. , § 12 n. 79 segg.), nell'ambito della quale vengono, appunto, liquidate le pretese fra i vari soci (DTF 116 II 316 consid. 2d).

d) Sennonché l'attore non ha postulato la liquidazione della società semplice né ha avanzato una pretesa proponibile in tale ambito.

Egli chiede infatti, a titolo di risarcimento del danno, che gli venga riconosciuto l'importo che gli sarebbe pertoccato qualora il fondo fosse stato venduto. Così facendo dimentica tuttavia che lo scopo della società si esauriva nella ricerca di terzi interessati nell'acquisto del fondo. La compravendita era invece un affare di esclusiva pertinenza del suocero, il quale si era impegnato a non vendere ad un prezzo inferiore a fr. 650'000.-- e a ripartire in un certo modo il ricavato. La convenzione del 4 settembre 1996 non può tuttavia valere quale precontratto in quanto non stipulata mediante atto pubblico (art. 22 cpv. 2 e 261 cpv. 1 CO).

Ne discende che l'attore non avrebbe potuto esigere dal convenuto la conclusione del contratto di compravendita immobiliare nemmeno qualora fosse riuscito a dimostrare di aver trovato un acquirente pronto ad acquistare l'immobile.

Donde la reiezione delle sue pretese.

6.- Tenuto conto degli accertamenti di fatto contenuti nella sentenza impugnata, ci si potrebbe semmai chiedere se al convenuto C.________ non potrebbe essere imputata una responsabilità fondata sulla fiducia.

a) Nella convenzione del 4 novembre 1996 le parti hanno infatti espresso la volontà di "effettuare ogni sforzo per poter vendere a terzi la part. no. XXX RFD Torricella-Taverne".

C.________, in particolare, ha chiaramente manifestato l'intenzione di vendere l'immobile definendo, nel medesimo documento, il prezzo minimo e la chiave di ripartizione del ricavo. Egli ha poi concretizzato la sua intenzione affidando un mandato di mediazione a due società immobiliari. Nel maggio 1997, circa sei mesi dopo la sottoscrizione dell'accordo, una volta ottenuto lo sgombero della casa da parte del genero - che dal mese di novembre 1996 vi risiedeva da solo - egli ha permesso alla figlia di tornare ad abitarvi e ha comunicato all'attore di aver cambiato idea.

Orbene, non è tanto la decisione di non procedere alla vendita che potrebbe dar luogo ad una sua responsabilità, quanto il fatto di aver - con il suo comportamento - indotto l'attore a credere, in buona fede, ch'egli intendeva obbligarsi a vendere l'immobile secondo le modalità concordate nella convenzione del 4 novembre 1996 (cfr. Kramer in: Berner Kommentar, n. 12 segg. ad art. 22 CO; Hans Peter Walter, La responsabilité fondée sur la confiance dans la jurisprudence du Tribunale fédéral, in: La responsabilité fondée sur la confiance - Vertrauenshaftung, Zurigo 2001, pag. 154).

b) La questione non necessita di essere ulteriormente approfondita. Da un canto perché l'attore non ha allegato - né, quindi, dimostrato - la malafede della controparte.

Dall'altro perché egli non fa valere alcun danno risarcibile nel quadro della responsabilità fondata sulla fiducia.

In linea di principio questa permette infatti di ottenere solo il risarcimento dell'interesse negativo, ovvero del pregiudizio connesso alla fiducia riposta nella validità degli accordi presi fra le parti. Ciò vale, ad esempio, per le spese già sostenute che si rivelano inutili (Kramer, op. cit. , n. 44 segg. ad art. 22 CO; Hans Peter Walter, op.

cit. , pag. 152).

7.- In conclusione, il ricorso per riforma dev'essere respinto e la decisione impugnata può essere confermata, anche se per ragioni diverse da quelle ritenute dai giudici ticinesi.

Gli oneri processuali e le spese ripetibili seguono la soccombenza (art. 156 cpv. e e 159 cpv. 1 e 2 OG).

Per questi motivi

il Tribunale federale

pronuncia :

1. Il ricorso per riforma è respinto e, di conseguenza, la sentenza impugnata viene confermata.

2. La tassa di giustizia di fr. 4'000.-- è posta a carico dell'attore, il quale rifonderà ai convenuti fr.

4'000.-- per ripetibili della sede federale.

3. Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.

Losanna, 20 febbraio 2002 VIZ

In nome della I Corte civile

del TRIBUNALE FEDERALE SVIZZERO:

Il Presidente,

La Cancelliera,