DFR - BGer 4C.146/2006

BGer 4C.146/2006 vom 24.08.2006

Tribunale federale

{T 0/2}

4C.146/2006 /zga

Urteil vom 24. August 2006

I. Zivilabteilung

Besetzung

Bundesrichterin Klett, präsidierendes Mitglied,

Bundesrichterin Rottenberg Liatowitsch,

Bundesrichter Mathys,

Gerichtsschreiber Gelzer.

Parteien

A.A.________ und B.A.________,

Kläger und Berufungskläger,

vertreten durch Rechtsanwalt Luc Humbel,

gegen

C.E.________ und D.E.________,

Beklagte und Berufungsbeklagte,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Beat Rohrer.

Gegenstand

Mietvertrag; Erstreckung Mietverhältnisse,

Berufung gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Aargau, Zivilgericht, 4. Kammer, vom 6. März 2006.

Sachverhalt:

Mit Vertag vom 31. Januar 1973 mietete A.A.________ (nachstehend: Mieter) von der Coop verschiedene Räumlichkeiten im Gebäude an der X.________strasse, um dort zusammen mit seiner Ehefrau Handel mit Schaumstoffen, Textilien und Zierkissen zu betreiben. In der Folge wurde dieser Mietvertrag mehrmals abgeändert und erweitert. Am 27. Oktober 1989 schloss die Coop Aargau mit dem Mieter einen separaten Mietvertrag über einen gedeckten Autoabstellplatz bei den Geschäftsräumlichkeiten ab. Mit Mietvertrag vom 1./18. Januar 1996 vermietete die Coop Aargau dem Mieter an der X.________strasse per 1. Januar 1996 eine 4-Zimmerwohnung sowie ca. 790 m² Gewerbefläche, welche Büro-, Ausstellungs-, Produktions- und Lagerraum umfasst. Gemäss diesem Vertrag war der Mieter berechtigt und verpflichtet, die gemietete [Gewerbe-]Fläche als Ausstellungs-, Produktions- und Verkaufsraum für Schaumstoff, Textil- und Brokatwaren, sowie Heimtextilien zu verwenden (Ziff. 2.1). Bezüglich der Mietdauer vereinbarten die Parteien, dass das Mietverhältnis frühestens auf den 31. Dezember 2006 unter Einhaltung einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden kann (Ziff. 3.2). Der monatliche Bruttomietzins wurde auf Fr. 2'520.-- festgelegt. Dieser Mietvertrag wurde im Grundbuch vorgemerkt. Gemäss einer Zusatzvereinbarung vom 6. Juli 1998 wurde die vermietete Fläche ab 1. Oktober 1998 um eine 2-Zimmerwohnung im 3. Obergeschoss erweitert und der indexierte Brutto-Mietzins auf Fr. 3'020.00 angehoben.

Die Liegenschaft an der X.________strasse wurde im Frühjahr 2004 von den Eheleuten C.E.________ und D.E.________ gekauft. Diese kündigten mit amtlichen Formularen vom 21. Juli 2004 dem Mieter und seiner Ehefrau den Mietvertrag bezüglich der Geschäfts- und Wohnräume auf den 31. Dezember 2006 und den Mietvertrag bezüglich des gedeckten Autoabstellplatzes auf den 31. Oktober 2004.

Am 23. August 2004 stellten der Mieter und seine Ehefrau bei der Schlichtungsbehörde für das Mietwesen des Bezirks Brugg bezüglich der Mietverträge mit C.E.________ und D.E.________ verschiedene Erstreckungsbegehren, welche die Schlichtungsbehörde am 26. April 2005 abwies.

Am 27. Mai 2005 erhoben der Mieter (Kläger) und seine Ehefrau (Klägerin) beim Gerichtspräsidium Brugg Klage gegen C.E.________ und D.E.________ (Beklagte) mit den Begehren:

"1. Das Mietverhältnis betreffend "alle Räumlichkeiten des Gesamtmietvertrages vom Jan. 96 inkl. Nachträge" sei bezogen auf sämtliche Gewerberäumlichkeiten bis Ende Dezember 2010 zu erstrecken.

2. Das Mietverhältnis betreffend die Familienwohnung (inkl. Ergänzungswohnung) der Kläger sei ebenfalls bis Ende Dezember 2010 zu erstrecken.

3. Das Mietverhältnis vom 27. Oktober 1989 betreffend Autoabstellplatz sei um sechs Jahre bis Ende Oktober 2010 zu erstrecken."

Zur Begründung führten die Kläger im Wesentlichen aus, der Kläger sei heute 75 Jahre und die Klägerin 72 Jahre alt. Beide hätten in diesem Jahr mehrfach hospitalisiert werden müssen. Ob die Kläger den durch die erfolgte Kündigung provozierten Umzug rein physisch überhaupt durchzustehen vermöchten, erscheine derzeit als fraglich. Die Kläger würden noch heute schweizweit auf den Markt fahren, weil sie finanziell auf das entsprechende Einkommen angewiesen seien. Es sei ihnen nicht möglich gewesen, in früheren Jahren eine genügende Altersvorsorge anzulegen und von der AHV alleine könnten sie nicht leben. Die gesamte Liegenschaft sei mit Warenvorräten der Kläger gefüllt. Diese Vorräte könnten nur in Geld umgesetzt werden, wenn den Klägern weiterhin ermöglicht werde, die Waren auf dem Markt zu verkaufen. Sie profitierten von einer gewissen Laufkundschaft und von der Kenntnis ihres jahrzehntelangen Standortes und könnten den entsprechenden Verlust kaum kompensieren, wenn sie diesen günstigen Standort aufgeben müssten. Es müsse als notorisch bezeichnet werden, dass es schwierig sei, an zentraler Lage günstigen Wohn- und Gewerberaum zu finden. Insbesondere die Kombination von Wohn- und Geschäftsräumen werde in dieser Form wohl kaum zu finden sein. Gerade aber die örtliche Einheit von beiden sei für die Kläger infolge ihres hohen Alters von grösster Bedeutung. Allfällige Ersatzobjekte wären mit einem höheren Mietzins verbunden, welcher durch die Kläger kaum zu finanzieren wäre.

Das Gerichtspräsidium Brugg erstreckte mit Urteil vom 28. November 2005 das Mietverhältnis bezüglich des gedeckten Autoabstellplatzes bis Ende 2006 und wies im Übrigen die Klage ab. Zur Begründung führte das Gerichtspräsidium zusammengefasst aus, die Beklagten würden ein Geschäft im Bereich Kabeltechnik betreiben, für welches im Jahr 2004 31 Angestellte arbeiteten. Da das Einfamilienhaus der Beklagten für ihre Geschäftstätigkeit nicht mehr genügend Platz biete, hätten sie die Liegenschaft an der X.________strasse erworben, um ihren Geschäftssitz dorthin zu verlegen. Auf Grund der derzeitigen Grösse des Betriebs der Beklagten erscheine es als nachvollziehbar, dass sie auf die Räumlichkeiten der von ihnen erworbenen Liegenschaft angewiesen seien. Damit sei ein dringender Eigenbedarf ausgewiesen. Die Kläger hätten mit ihrem Geschäft einen Reingewinn von Fr. 10'000.-- bis Fr. 14'000.-- erzielt. Im Jahre 2003 habe der Gewinn Fr. 16'187.-- erreicht. Dieser Gewinn sei nur möglich, weil die Kläger von einem ausserordentlich günstigen Mietzins profitierten, belaufe sich der Quadratmeterpreis doch auf weniger als Fr. 48.-- im Jahr. Vergleichbare Lokalitäten zu einem vergleichbaren Preis zu finden, erscheine als wenig aussichtsreich bis aussichtslos. Die Existenz des Geschäfts der Kläger sei unter diesen Umständen mit der Kündigung gefährdet, weshalb diese eine Härte darstelle. Diese Härte werde sich jedoch durch die Mieterstreckung nicht beheben lassen, da auf Grund des Alters und ihrer gesundheitlichen Probleme der Kläger nicht erwartet werden könne, dass sie ihr Geschäftsergebnis künftig werden steigern können. Die Kläger hätten daher eine Dislokation ihres Betriebes nicht in Betracht gezogen. Sie beabsichtigten vielmehr, ihr Geschäft am bisherigen Ort weiterzuführen und gleichzeitig nach und nach zu liquidieren. Sinn einer Mieterstreckung könne es aber nicht sein, den Klägern ihre Geschäftstätigkeit noch so lange zu erlauben, als ihnen dies gesundheitlich möglich sei und sie das grosse Warenlager gleichzeitig nach und nach liquidieren zu lassen. Bei ausgewiesenem Eigenbedarf des Vermieters könne für eine Mieterstreckung nur dem Zeitablauf für eine zielgerichtete, sofortige Geschäftsliquidation Bedeutung zukommen. Zur Liquidation von Geschäftsaktiven in einem Gesamtwert von Fr. 70'000.-- erscheine der Zeitraum von 2 1/2 Jahren als ausreichend. Die Kläger hätten selber zu vertreten, dass sie die Geschäftsliquidation bisher nicht konsequent und zielgerichtet angegangen seien. Es könne daher nicht von einem Härtefall gesprochen werden, der die klaren Interessen der Beklagten an einer raschen Eigennutzung des von ihnen erworbenen Geschäftshauses überwiege. Der separat gemietete Autoabstellplatz diene den Klägern dazu, ihr Auto dort abzustellen und zu beladen. Ein funktioneller Zusammenhang zwischen ihrem Geschäftsbetrieb und dem Autoabstellplatz sei somit gegeben. Es sei zudem nachvollziehbar, dass die Kläger heute mehr denn je darauf angewiesen seien, sich beim Beladen des Fahrzeugs etwas mehr Zeit zu lassen und dies im Trockenen tun zu können. Den Klägern sei demnach zu ermöglichen, den gedeckten Autoabstellplatz bis zum Ablauf des Mietverhältnisses bezüglich der Geschäfts- und Wohnräume nutzen zu können. Das entsprechende Mietverhältnis sei somit bis Ende Dezember 2006 zu erstrecken.

Die Kläger fochten den Entscheid des Gerichtspräsidiums Brugg mit Beschwerde beim Obergericht des Kantons Aargau an. Dieses wies die Beschwerde mit Urteil vom 6. März 2006 ab. Zur Begründung führte das Obergericht zusammengefasst aus, eine Erstreckung sei nur dann sinnvoll, wenn Härtegründe vorlägen, deren Auswirkungen durch den Zeitablauf gemildert würden, d.h. wenn zu erwarten sei, dass der Umzug für den Mieter zu einem späteren Zeitpunkt weniger nachteilig sei, als er beim Ende des Mietvertrages wäre. Keine Härte in diesem Sinn vermögen daher die üblichen Folgen und Begleiterscheinungen eines Wohnungswechsels bzw. einer Geschäftsverlegung zu begründen, da diese Folgen mit einer Erstreckung nicht aufgehoben, sondern nur aufgeschoben würden. Fehle es an einer Härte, könne ein Anspruch auf Erstreckung gar nicht entstehen und es bedürfe mangels erfüllter Anspruchsvoraussetzung keiner Abwägung der Interessen des Mieters mit denjenigen des Vermieters. Die Behauptungs- und Beweislast für die erstreckungsbegründenden Härtegründe lägen beim Mieter. Die Beklagten hätten die Mietverträge für die Wohnung und die Geschäftsräumlichkeiten per 31. Dezember 2006, d.h. auf das Ende der festen Dauer von zehn Jahren gekündigt. Für den Autoabstellplatz hätten die Kläger von der ersten Instanz eine Erstreckung auf dieses Datum hin erhalten. Es sei deshalb nicht zu sehen, worin hier eine Härte begründet liegen sollte. Die Kläger seien dann in einem Alter, in welchem sie ihre berufliche Tätigkeit beenden und die Mieträumlichkeiten verlassen könnten. Entgegen der Annahme der Kläger vermöge die lange Dauer des Mietverhältnisses für sich allein eine Härtesituation nicht zu begründen, da die Erstreckung den Umzug auch nach einer sehr langen Mietdauer bloss hinausschiebe, nicht aber abwende. Bei langdauernden Mietverhältnissen (zehn Jahre und mehr) könne eine Härte im drohenden Verlust der Orts- bzw. Quartierbezogenheit liegen. Für den Geschäftsmieter könne je nach Geschäftsart der Verlust der Stammkundschaft drohen. Dies sei vom Mieter, der diesen Härtegrund anruft, zu konkretisieren und zu beweisen. Die Kläger hätten jedoch nicht behauptet, dass sie eine Stammkundschaft hätten, welche bei einem Standortwechsel gefährdet wäre. Der Kläger habe eine entsprechende Frage des Gerichtspräsidenten verneint und erklärt, sie hätten Kunden "von überall". Soweit die Kläger zur Begründung der Härte auf ihr hohes Alter und ihre angeschlagene Gesundheit verwiesen, sei ihnen entgegenzuhalten, dass eine Erstreckung der Mietverhältnisse keine Milderung dieser Umstände zur Folge hätte. Im Gegenteil nehme das Alter und die damit einhergehenden gesundheitlichen Behinderungen und Nachteile zu, je länger der nicht zu vermeidende Umzug bzw. Auszug aus den gemieteten Räumlichkeiten aufgeschoben werde. Damit könne eine Erstreckung diese Härtefolgen einer ordnungsgemässen Kündigung weder mildern noch aufheben. Die Kläger behaupteten zudem, weder ein Umzug in eine Ersatzliegenschaft noch die Geschäftsaufgabe sei bis zum Datum der Kündigung zu bewerkstelligen. Die Kläger hätten aber weder in der einen noch anderen Richtung irgendwelche Anstrengungen unternommen, sondern stellten sich einfach auf den Standpunkt, dies sei nicht möglich. Es sei jedoch kein Grund ersichtlich, weshalb eine Geschäftsaufgabe oder ein Umzug nicht innerhalb von zweieinhalb Jahren machbar sein sollte, auch wenn die Lagerbestände gross seien. Die Kläger vermittelten den Eindruck, dass sie an einer Geschäftsaufgabe gar nicht interessiert seien, sondern einfach möglichst lange in den für sie günstigen Räumlichkeiten bleiben wollten. So seien sie auf keines der Angebote der Beklagten eingegangen. Diese hätten ihnen erlaubt, so lange in der Wohnung zu bleiben, bis sie etwas ihnen Passendes gefunden hätten, wenn sie bereit gewesen wären, die Geschäftsräumlichkeiten bis Ende 2006 zu räumen. Zudem hätten die Beklagten den Klägern angeboten, den Lagerbestand für Fr. 100'000.-- zu übernehmen, wenn sie die geschäftlich genutzten Räumlichkeiten bis zum 31. Dezember 2004 freigegeben hätten. Damit hätten die Kläger ihr Liquidationsproblem auf einfache Weise und in kurzer Zeit gelöst, zumal die Kläger ihre Geschäftsaktiven bzw. das Warenlager in der Steuererklärung 2003 auf Fr. 70'000.-- veranschlagt hätten. Jedenfalls hätten die Kläger nie behauptet, das Warenlager habe mehr Wert als die von den Beklagten angebotenen Fr. 100'000.-. Die Kläger machten als weiteren Härtegrund ihre prekären wirtschaftlichen Verhältnisse geltend und beteuerten, dass es ihnen nicht möglich gewesen sei, in früheren Jahren eine genügende Altersvorsorge anzulegen und sie von der AHV allein nicht leben könnten. Diesbezüglich würde jedoch eine Erstreckung nichts ändern. Eine Geschäftsaufgabe sei früher oder später unabwendbar, so dass der Zeitpunkt, in welchem die Kläger allein von der AHV leben müssten, durch eine Erstreckung nur aufgeschoben nicht aber aufgehoben werde. Die Kläger legten auch nicht dar und es sei auch nicht zu sehen, wie sie in der von ihnen beantragten Erstreckungsdauer noch eine genügende Altersvorsorge anzulegen vermöchten. Sie seien deshalb in jedem Fall auf Ergänzungsleistungen angewiesen, sofern ihre Behauptungen zutreffen. Die örtlichen Marktverhältnisse könnten eine Härte begründen, sofern sie eine Ersatzlösung innert der Frist, die dem Mieter zur Verfügung steht, behindern oder verhindern. Die Frage, ob ein Ersatzobjekt auf Grund der örtlichen Marktverhältnisse nur schwer zu finden sei, könne indessen offen bleiben, da die Kläger nach eigenem Bekunden die Erstreckung nicht verlangen, um mehr Zeit für den Umzug in ein Ersatzobjekt zu gewinnen, sondern um das Geschäft in den jetzigen Räumlichkeiten zu liquidieren, so dass es auf Ersatzobjekte gar nicht ankommen könne. Damit erweise sich die Erwägung des erstinstanzlichen Gerichts, es liege eine Härte vor, da die Existenz des Geschäfts der Kläger in Frage gestellt sei, weil vergleichbare Lokalitäten zu einem vergleichbaren Preis zu finden als wenig aussichtsreich bis aussichtslos erscheine, als unzutreffend. Soweit die Kläger ausführten, die Warenvorräte seien Kapital, welches einzig in Geld umgesetzt werden könne, wenn ihnen weiterhin ermöglicht werde, die Waren auf dem Markt zu verkaufen, sei wiederum auf das Angebot der Beklagten, ihr Warenlager für Fr. 100'000.-- zu übernehmen, hinzuweisen. Zudem hätten die Kläger keine Gründe genannt, weshalb die Liquidation ihres Geschäfts nicht in der ihnen zur Verfügung stehenden Zeit von zweieinhalb Jahren möglich sein sollte. Dazu genüge nicht, einfach auf das grosse Warenlager zu verweisen. Da die Kläger nach dem Gesagten eine Härte nicht hätten nachweisen können, hätten sie keinen Anspruch auf Erstreckung. Damit erübrige sich eine Abwägung mit den Interessen der Beklagten. Es komme deshalb nicht darauf an, ob der von den Beklagten geltend gemachte Eigenbedarf bestehe oder nicht.

Die Kläger erheben eidgenössische Berufung mit der sie dem Sinne nach beantragen, das Urteil des Obergerichts des Kantons Aargau vom 6. März 2006 sei aufzuheben und die Mietverträge mit den Beklagten seien bis Ende Oktober 2008 zu erstrecken. In der Begründung stellen die Kläger zudem den Eventualantrag auf Rückweisung der Sache an die Vorinstanz.

Die Beklagten schliessen auf Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten sei.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1.1 Bei Erstreckungsbegehren bestimmt sich der Streitwert in Bezug auf Art. 46 OG nach dem Mietzins zuzüglich Nebenkosten, der für die verlangte Erstreckungsdauer ab der Fällung des Urteils der letzten kantonalen Instanz geschuldet ist (BGE 113 II 406 E. 1, bestätigt in Urteil 4C.200/1992 vom 30. Juni 1992). Vor Obergericht war zwischen den Parteien eine Erstreckung bezüglich der Miete von Wohn- und Geschäftsräume streitig, für welche beim Erlass des erstinstanzlichen Urteils ein monatlicher Mietzins von Fr. 3'150.-- zu bezahlen war. Da vor Obergericht eine Erstreckung um vier Jahre streitig war, wird der Streitwert von Fr. 8'000.-- erreicht (Art. 46 OG). Auf die form- und fristgerecht eingereichte Berufung ist demnach einzutreten, soweit damit zulässige Rügen erhoben werden.

1.2 Im Berufungsverfahren ist das Bundesgericht an die tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz gebunden, sofern sie nicht offensichtlich auf Versehen beruhen, unter Verletzung bundesrechtlicher Beweisvorschriften zu Stande gekommen oder wegen fehlerhafter Rechtsanwendung im kantonalen Verfahren zu ergänzen sind (Art. 63 Abs. 2 und 64 Abs. 2 OG). Die Partei, welche den vorinstanzlich festgestellten Sachverhalt berichtigt oder ergänzt wissen will, hat darüber genaue Angaben mit Aktenhinweisen zu machen (Art. 55 Abs. 1 lit. d OG; BGE 115 II 484 E. 2a). Für eine blosse Kritik an der Beweiswürdigung der Vorinstanz ist die Berufung nicht gegeben (BGE 127 III 248 E. 2c; 115 II 484 E. 2a S. 486).

1.3 Auf die Berufung ist nicht einzutreten, soweit die Kläger - ohne eine der genannten Ausnahmen von der Bindung des Bundesgerichts an die tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz geltend zu machen - von einem Sachverhalt ausgehen, der von diesen Feststellungen abweicht oder darin keine Stütze findet. Dies gilt insbesondere für die Angabe, die Kläger seien nach der Kündigung bemüht gewesen, Ersatzliegenschaften im Umfeld der heutigen Liegenschaft zu finden.

1.4 Die Kläger machen dem Sinne nach geltend, das Obergericht sei einem Versehen erlegen, wenn es annahm, die Liquidation des Warenlagers sei in zweieinhalb Jahren möglich. Zur Begründung führen die Kläger an, der Beilage 1 zur Replik vom 10. August 2005 im Verfahren vor Gerichtspräsidium Brugg könne entnommen werden, dass der Verkauf des Warenlagers auf Grund des letztlich sehr begrenzten Kundenstammes für Schaumstoffe und Zierkissen nicht innert kurzer Frist zu realisieren sei. Zudem habe der Kläger anlässlich der Verhandlung vor der Schlichtungsbehörde ausgeführt, dass es ihm trotz entsprechender Inserate bisher nicht gelungen sei, eine Geschäftsnachfolge zu finden.

Die von den Klägern angerufene Replikbeilage besteht aus Details zur Steuererklärung 2003. Daraus geht namentlich hervor, dass die Kläger das bewegliche Geschäftsvermögen damals mit Fr. 70'000.-- bewerteten, was das Obergericht ausdrücklich erwähnte und damit nicht übersehen hat. Jedoch lässt sich den Details zur Steuererklärung 2003 zur Möglichkeit der Liquidation dieses Vermögens nichts entnehmen, weshalb insoweit ein offensichtliches Versehen ausgeschlossen ist. Bezüglich der angeblichen Ausführungen vor der Schlichtungsbehörde fehlen in der Berufung Aktenhinweise, weshalb eine entsprechende Versehensrüge ungenügend substanziiert ist. Im Übrigen kann die Suche nach einem Geschäftsnachfolger nicht mit der Suche nach einem oder mehreren Käufern für Waren aus dem Warenlager gleichgesetzt werden, weshalb ein offensichtliches Versehen ohnehin ausgeschlossen ist.

Demnach sind die Kläger nicht zu hören, soweit sie in ihrer Berufung anführen, ohne eine Erstreckung wären die Kläger gezwungen, das gesamte Lager per Ende Dezember 2006 aufzulösen, was kaum zu realisieren sei. Würde der Verkauf en bloc bis Ende Dezember 2006 nicht gelingen, so müssten die Kläger den Warenvorrat unter Kostenfolge entsorgen, was für die Kläger einen schweren wirtschaftlichen Verlust darstelle.

2.1 Die Kläger machen geltend, das Obergericht habe zu Unrecht eine Härte im Sinne von Art. 272 OR verneint. Zur Begründung führen die Kläger dem Sinne nach an, entgegen der Annahme des Obergerichts könne den Klägern nicht zum Vorwurf gemacht werden, dass sie das Angebot der Beklagten, das Warenlager per Ende 2004 für Fr. 100'000.-- zu erwerben, abgelehnt hätten, weil sie damit gezwungen gewesen wären, ihre Geschäftstätigkeit zwei Jahre vor Ablauf der ordentlichen Vertragsdauer aufzugeben. Dies hätte von ihnen nicht verlangt werden können, zumal sie berechtigt gewesen seien, ihre Geschäftstätigkeit bis zum Ende des Mietvertrages weiterzuführen. Zudem sei zu beachten, dass der Entschluss zur Aufgabe der Geschäftstätigkeit zu reifen brauche. Weiter habe das Obergericht nicht beachtet, dass sich aus dem Umstand der Vertragsschlüsse ergebe, dass die Kläger ihre Geschäftstätigkeit in der von ihr gemieteten Liegenschaft zu Ende führen wollten. Den Klägern sei zwar klar, dass die lange Dauer des Mietverhältnisses keinen Erstreckungsanspruch zu begründen vermöge. Jedoch habe bei einer langen Verankerung mit dem Mietobjekt eine Härtesituation als indiziert zu gelten. Wohl habe der Kläger im erstinstanzlichen Gerichtsverfahren ausgeführt, dass die Kunden von "überall" kommen würden. Jedoch sei zu beachten, dass die Kunden weder Schaumstoffe noch Zierkissen täglich kauften. In diesem Sinne sei die Situation der Kläger nicht mit derjenigen eines Bäckers oder Coiffeurs vergleichbar. Dennoch sei es für die Kläger von grosser Bedeutung, dass ihre Stammkunden sich gerade auch im Hinblick auf die über dreissigjährige Treue der Kläger zu ihrem Standort darauf verlassen könnten, dass dieser auch während der Liquidation ihres Geschäfts beibehalten werde. Der Umstand, dass die Kläger heute 73 bzw. 76 Jahre alt seien und es ihnen gesundheitlich zumindest nicht zunehmend besser gehe, dürfe nicht gegen sie verwendet werden. Vielmehr sei zu beachten, dass die zwischenzeitlich begonnene Liquidation deshalb mehr Zeit in Anspruch nehme, als wenn sie von einem jungdynamischen Team an die Hand genommen würde. Weiter sei zu beachten, dass die Kläger im Alter von über 70 Jahren noch heute schweizweit auf den Markt fahren würden, weil dies "ihr Leben" sei und sie finanziell auf das entsprechende Einkommmen angewiesen seien, da sie von der AHV alleine nicht leben könnten. Zwar könne davon ausgegangen werden, dass die Kläger beim Wegfall ihrer Geschäftseinkünfte Anspruch auf Ergänzungsleistungen der AHV hätten, doch mache dies den Verlust nur teilweise wett. Demnach sei eine Härte zu bejahen und die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen, damit diese die Abwägung mit den Interessen der Vermieter vornehme könne, welche bestritten würden.

2.2 Nach Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde nach Art. 272 Abs. 2 OR insbesondere die Umstände des Vertragsschlusses und den Inhalt des Vertrags (a), die Dauer des Mietverhältnisses (b), die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten (c), einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit des Bedarfs (d) und überdies die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume (e). Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde gemäss Art. 272 Abs. 3 OR auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war. Die Interessenabwägung nach den in Art. 272 OR nicht abschliessend aufgeführten Kriterien bestimmt nicht nur den Grundsatz, sondern auch die Dauer einer allfälligen Erstreckung. Eine Härte ist anzunehmen, wenn die Verschiebung der Vertragsauflösung eine Milderung der Folgen für die Mietpartei erwarten lässt, während die mit der Auflösung des Vertrags zwangsläufig verbundenen Nachteile als solche eine Erstreckung nicht zu rechtfertigen vermögen. So bezweckt die Erstreckung in der Regel, dem Mieter mehr Zeit für die Suche nach einem Ersatzlokal zu verschaffen (vgl. BGE 116 II 446 E. 3b S. 448). Nach der Rechtsprechung zum altem Recht konnte der Mieter keine Erstreckung verlangen, wenn er nicht alles unternommen hat, was ihm zur Abwendung der Härte zuzumuten war, wozu insbesondere die Suche nach einem Ersatzobjekt gehören kann (BGE 116 II 446 E. 3a S. 448 zu Art. 278a aOR). Nach geltendem Recht stellt die unerlassene Suche des Mieters nach einem Ersatzlokal keinen absoluten Grund mehr dar, um eine erste Erstreckung zu verweigern. Vielmehr ist dieser Umstand bei der Interessenabwägung zu berücksichtigen (Urteil 4C.320/1992 vom 15. Dezember 1992 E. 3b; Lachat/Stoll/Brunner, Das Mietrecht für die Praxis, 6. Aufl., S. 573 Rz. 3.11). Weiter ist zu beachten, dass vom Mieter vernünftigerweise keine Suche nach Ersatzlokalen verlangt werden kann, wenn keinerlei Aussicht darauf besteht, solche zu finden oder der Mieter eines Geschäftslokals beabsichtigt, seine Geschäftstätigkeit in kurzer Zeit zu beenden (Urteil 4C.320/1992 vom 15. Dezember 1992 E. 3b; vgl. auch BGE 116 II 446 E. 3c S. 449 f.). In diesen Fällen lässt sich aber auch der Hauptzweck der Erstreckung, dem Mieter für die Suche neuer Räume mehr Zeit zu lassen, als ihm nach der ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung stände, nicht mehr verwirklichen. Dagegen kann die Erstreckung für einen Mieter, der sich auf Grund der Kündigung zur Aufgabe seiner Geschäftstätigkeit gezwungen sieht, eine Milderung der Folgen bewirken, wenn dem Mieter mehr Zeit für die Liquidation des Geschäftes verschafft wird und er dadurch ein günstigeres Liquidationsergebnis erzielen bzw. einen Verlust vermeiden kann (Urteil 4C.143/1998 vom 27. September 1998 E. 4a; Higi, Zürcher Kommentar, 4. Aufl., N. 106 zu Art. 272 OR; Weber, Basler Kommentar, 3. Aufl., N. 3b zu Art. 272 OR). Bezüglich der Liquidation ist die Zeitspanne ab dem Kündigungszeitpunkt massgebend, wobei dem Mieter etwas Bedenkzeit für den Entscheid einzuräumen ist, ob er überhaupt nochmals an einem anderen Ort einen geschäftlichen Neustart wagen soll (vgl. Urteil 4C.377/1994 vom 7. Dezember 1994 E. 4c; Higi, a.a.O., N. 106 zu Art. 272 OR; vgl. Anita Thanei, Die Erstreckung des Mietverhältnisses, Fachheft Mietrecht Nr. 2, Zürich 1990, S. 20). Eine Milderung der Folge bei Kündigung von Geschäftsräumen kann auch angenommen werden, wenn eine wirtschaftliche Notsituation des Mieters z.B. durch eine Erstreckung bis zum Pensionierungsalter vermieden werden kann (vgl. Urteil 4C.14/1995 vom 2. Mai 1995 E. 4a; vgl. auch Weber, a.a.O., N. 3 zu Art. 272 OR, der annimmt, bei extremer Härte dürfe eine Erstreckung nicht abgelehnt werden, weil sich eine konkrete Problemlösung im Moment des Entscheides noch nicht konkret abzeichne). Dagegen vermag der allgemeine Wunsch, von einem preisgünstigen Mietobjekt möglichst lange profitieren zu können, keinen Grund zur Erstreckung zu bilden (BGE 105 II 197 E. 3b). Das fortgeschrittene Alter und ein schlechter Gesundheitszustand eines Mieters vermögen für sich allein grundsätzlich keine Härte zu begründen. Gesundheitliche Beeinträchtigungen des Mieters sind jedoch beachtlich, falls sie ihn an der Suche nach Ersatzräumen oder am Umzug hindern und begründete Aussicht besteht, dass das in einem späteren Zeitpunkt nicht mehr der Fall sein wird. Das vorgerückte Alter eines Mieters ist unter dem Gesichtspunkt der Härte auch zu beachten, wenn deswegen der Kreis von möglichen Ersatzräumen stark eingeschränkt ist, so dass für die Suche mehr Zeit zur Verfügung stehen muss (Urteil 4C.143/1998 vom 27. September 1998 E. 4b).

2.3 Die Kläger verlangen die Erstreckung, um mehr Zeit für die Liquidation ihres Geschäftes zu haben. Insoweit hätte eine Härte bzw. ein Erstreckungsgrund nur bejaht werden können, wenn die Kläger hätten nachweisen können, dass die Geschäftsliquidation bzw. der Verkauf ihres Warenlagers bis Ende 2006 nicht oder nur mit einem Verlust möglich ist und dieser durch eine Erstreckung hätte vermieden oder zumindest verringert werden können. Das Obergericht hat diesen Beweis als nicht erbracht erachtet, indem es angab, es seien keine Gründe ersichtlich, weshalb die Liquidation bis Ende 2006 nicht machbar sein soll. Diese Feststellung ist für das Bundesgericht verbindlich, da sich die entsprechenden Versehensrügen der Kläger als unbegründet erwiesen haben (vgl. E. 1.4 hiervor). Unter diesen Umständen ist eine Härte zu Folge der begrenzten Dauer der Liquidation zu verneinen. Demnach ist unerheblich, ob die Kläger das unternommen haben, was von ihnen zur rechtzeitigen Liquidation vernünftigerweise hätte erwartet werden können. Der Annahme des Obergerichts, die Kläger hätten das Angebot der Beklagten zum Kauf des Warenlagers für Fr. 100'000.-- per Ende 2004 annehmen sollen, kommt damit keine entscheiderhebliche Bedeutung zu. Es kann daher offen bleiben, ob den Klägern zum Vorwurf gemacht werden kann, dass sie nicht bereit waren, ihre Geschäftstätigkeit bereits Ende 2004 d.h. zwei Jahre vor dem Ende des Mietvertrages zu beenden. Da sowohl das Obergericht als auch die Kläger von der Beendigung ihrer Geschäftstätigkeit in den von ihnen gemieteten Liegenschaft ausgehen, ist ohne rechtliche Relevanz, ob die Kläger bereits 1996 bei der Verlängerung des Mietvertrages für mindestens weitere zehn Jahr beabsichtigten, das Mietverhältnis und die berufliche Tätigkeit gemeinsam zu beenden. Auch eine mögliche Standortbindung ist nicht von Bedeutung, weil keine Verschiebung der Geschäftstätigkeit zur Disskussion steht. Dass die Geschäftsaufgabe bzw. der Umzug in einem späteren Zeitpunkt für die Kläger aus Alters- oder Gesundheitsgründen besser zu bewältigen sei, machen die Kläger nicht geltend, weshalb auch insoweit eine Härte zu verneinen ist. Schliesslich kann auch aus dem Umstand, dass die Kläger nach ihrer Geschäftsaufgabe finanziell auf Ergänzungsleistungen der AHV angewiesen sein werden, keinen Erstreckungsgrund bilden, weil aus dem angefochtenen Urteil nicht hervorgeht, dass Anhaltspunkte für eine spätere Verbesserung ihrer finanziellen Verhältnisse bestehen. Damit kann die Erstreckung nicht helfen, einen finanziellen Engpass der Kläger zu überbrücken. Aus diesen Gründen hat das Obergericht kein Bundesrecht verletzt, wenn es eine Härte verneinte und es deshalb keine Abwägung mit den Interessen der Vermieter vornahm. Damit erübrigt sich eine Rückweisung der Streitsache an die Vorinstanz.

Nach dem Gesagten ist die Berufung abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Damit kann offen bleiben, wieweit die Klägerin aktivlegitimiert ist, obwohl sie nicht Partei des umstrittenen Mietvertrages ist. Gemäss dem Ausgang des Verfahrens werden die Kläger für das bundesgerichtliche Verfahren kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 156 Abs. 1 und 159 Abs. 2 OG). Bei der Bemessung der Parteientschädigung wird die Mehrwertsteuer im Rahmen des geltenden Tarifs pauschal berücksichtigt (Urteil 2P.69/1996 E. 2, SJ 1996, S. 275).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

Die Gerichtsgebühr von Fr. 2'000.-- wird den Klägern auferlegt.

Die Kläger haben die Beklagten für das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen.

Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Aargau, Zivilgericht, 4. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 24. August 2006

Im Namen der I. Zivilabteilung

des Schweizerischen Bundesgerichts

Das präsidierende Mitglied: Der Gerichtsschreiber: