{T 0/2}

2C_1088/2014, 2C_1089/2014

Composizione

Giudici federali Zünd, Presidente,

Aubry Girardin, Haag,

Cancelliere Savoldelli.

A.________ SA,

patrocinata dall'avv. Curzio Toffoli,

ricorrente,

contro

Divisione delle contribuzioni

del Cantone Ticino,

viale S. Franscini 6, 6501 Bellinzona.

Oggetto

Imposta cantonale e imposta federale diretta 2007,

ricorso in materia di diritto pubblico contro la sentenza emanata il 22 ottobre 2014 dalla Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.

A. La A.________ SA, con sede nel Comune di X.________, è una società che ha quale scopo iscritto a registro [...]. Suoi azionisti sono gli eredi B.________, (già) detentori di altre società e di diverse proprietà immobiliari.

Alla fine dell'anno 2006, la A.________ SA presentava una situazione di forte indebitamento. A fronte di un capitale azionario interamente liberato di un milione di franchi, la società registrava perdite riportate per oltre 10 milioni e perdite fiscalmente riconosciute per un totale di fr. 4'964'000.--. Suoi creditori principali erano gli stessi azionisti, che avevano accettato di postergare pretese per quasi 10 milioni di franchi.

B. Nel 2007, la società ha cessato la propria attività industriale e acquistato la sostanza immobiliare degli eredi B.________, diventando a tutti gli effetti una società immobiliare. La sostanza immobiliare allibrata a bilancio si attestava a quel momento ad oltre 30 milioni di franchi, mentre il capitale dei terzi era prevalentemente composto dai creditori correntisti (oltre 15 milioni) e da debiti ipotecari (oltre 18 milioni). Per evitare problemi di sottocapitalizzazione, gli azionisti hanno trasformato parte dei loro crediti in capitale azionario, aumentandolo da uno a sei milioni di franchi.

Sempre nel 2007, gli eredi B.________ hanno fondato una nuova società, avente quale scopo [...].

C. Il 28 maggio 2010, il fisco ha notificato alla A.________ SA la decisione di tassazione concernente l'imposta cantonale e l'imposta federale diretta 2007 e, in questo contesto, ha commisurato il suo utile netto imponibile in fr. 1'102'500.--.

Nella motivazione, esso ha rilevato che le perdite fiscali realizzate con la precedente (e cessata) attività industriale non potevano essere computate sugli utili generati dalla nuova attività immobiliare. A suo avviso, la "riorganizzazione" societaria, operata attraverso l'acquisizione della sostanza immobiliare degli azionisti, configurava "un procedere insolito utilizzato unicamente allo scopo di risparmiare imposte", quindi un'elusione fiscale.

D. Considerando ingiustificato l'azzeramento delle perdite registrate negli esercizi precedenti, A.________ SA ha impugnato la decisione di tassazione con reclamo del 14 giugno 2010. Ponendo l'accento sullo stato deficitario della società al momento dell'acquisto degli immobili e sottolineando che il Tribunale federale ha già riconosciuto elusivo il comportamento di una società sovraindebitata, che dopo aver cessato la propria attività deficitaria decide di riprendere attivi e passivi di un'impresa sana e proficua detenuta dagli stessi azionisti, l'Ufficio tassazione delle persone giuridiche ha tuttavia respinto il suo gravame.

La decisione su reclamo è stata in seguito confermata dalla Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello del Cantone Ticino, che si è espressa in merito con sentenza del 22 ottobre 2014.

E. Il 1° dicembre 2014, la A.________ SA ha impugnato il giudizio della Camera di diritto tributario con ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale, postulandone l'annullamento rispettivamente la riforma, per i motivi già addotti in precedenza.

Nel corso della procedura, la Corte cantonale si è riconfermata nelle motivazioni della propria sentenza. La domanda di respingere il ricorso è giunta anche dalla Divisione delle contribuzioni del Cantone Ticino e dall'Amministrazione federale delle contribuzioni.

1.1. La Corte cantonale si è lecitamente pronunciata in un solo giudizio sia sull'imposta cantonale che sull'imposta federale diretta; in queste circostanze, la ricorrente poteva anch'essa formulare critiche e conclusioni valide per le due categorie di imposte, senza procedere a ulteriori distinzioni (DTF 135 II 260 consid. 1.3 pag. 262 seg.). Siccome vi sono Cantoni che emanano in ogni caso decisioni indipendenti, per ciascun tipo d'imposta, il Tribunale federale ha aperto comunque due incarti, uno per l'imposta cantonale (2C_1088/2014) e uno per l'imposta federale diretta (2C_1089/2014), che si giustifica nel seguito di congiungere (sentenza 2C_123/2012 dell'8 agosto 2012 consid. 1).

1.2. Il ricorso è stato presentato in tempo utile dalla destinataria del giudizio contestato (art. 100 cpv. 1 LTF), con interesse al suo annullamento (art. 89 cpv. 1 LTF), ed è pertanto di principio ammissibile quale ricorso in materia di diritto pubblico giusta l'art. 82 segg. LTF (al riguardo, cfr. anche l'art. 146 LIFD e l'art. 73 della legge federale sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni del 14 dicembre 1990 [LAID; RS 642.14]).

2.1. Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto federale (art. 106 cpv. 1 LTF); nondimeno, tenuto conto dell'onere di allegazione e motivazione posto dalla legge (art. 42 cpv. 1 e 2 LTF), si confronta di regola solo con le censure sollevate. Nell'atto di ricorso occorre pertanto spiegare in modo conciso in cosa consiste la lesione del diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 134 II 244 consid. 2.1 pag. 245 seg.).

Esigenze più severe valgono invece in relazione alla violazione di diritti fondamentali; simili critiche vengono infatti trattate unicamente se sono state motivate in modo chiaro, circostanziato ed esaustivo (art. 106 cpv. 2 LTF; DTF 133 II 249 consid. 1.4.2 pag. 254).

2.2. Per quanto riguarda i fatti, il Tribunale federale fonda il suo ragionamento giuridico sull'accertamento svolto dall'autorità inferiore (art. 105 cpv. 1 LTF).

Esso può scostarsene solo se è stato eseguito in violazione del diritto ai sensi dell'art. 95 LTF o in modo manifestamente inesatto, ovvero arbitrario, profilo sotto il quale viene esaminato anche l'apprezzamento delle prove agli atti (DTF 136 III 552 consid. 4.2 pag. 560; sentenza 2C_959/2010 del 24 maggio 2011 consid. 2.2).

2.3. In relazione all'apprezzamento delle prove e all'accertamento dei fatti, il Tribunale federale riconosce al Giudice del merito un ampio potere. Ammette cioè una violazione dell'art. 9 Cost. solo qualora l'istanza inferiore non abbia manifestamente compreso il senso e la portata di un mezzo di prova, abbia omesso di considerare un mezzo di prova pertinente senza un serio motivo, oppure se, sulla base dei fatti raccolti, abbia tratto delle deduzioni insostenibili (sentenza 2C_892/2010 del 26 aprile 2011 consid. 1.4).

Anche in questo contesto, conformemente a quanto previsto dall'art. 106 cpv. 2 LTF, spetta al ricorrente dimostrare con precisione, e per ogni accertamento di fatto censurato, in che modo le prove avrebbero dovuto essere valutate, per quale ragione l'apprezzamento dell'autorità adita sia insostenibile e in che misura la violazione invocata sarebbe suscettibile d'avere un'influenza sull'esito del litigio (DTF 133 IV 286 consid. 1.4 pag. 287 seg.; 128 I 295 consid. 7a pag. 312).

2.4. Come indicato anche nel seguito, l'impugnativa adempie solo in parte alle condizioni di motivazione esposte.

Nella misura in cui non le rispetta - segnatamente poiché l'insorgente vi si esprime come se si rivolgesse a una Corte che rivede liberamente sia i fatti che il diritto - essa è pertanto inammissibile.

3. Prendendo posizione in merito al querelato giudizio, la ricorrente rileva che, così come esposto dall'autorità inferiore, l'accertamento dei fatti "non è, nelle sue grandi linee, contestato". Non di meno, ritiene però necessario dare rilevanza ad alcune circostanze fattuali significative, che emergono dal fascicolo processuale, alle quali, a suo parere, "non è stato dato il peso adeguato in sede di decisione impugnata".

Benché non lo dica a chiare lettere, essa mira pertanto a censurare l'accertamento rispettivamente l'apprezzamento dei fatti su cui si basa il giudizio reso.

3.1. Critiche del genere di quella qui in discussione necessitano di una motivazione da cui emerga in che misura i Giudici cantonali non abbiano compreso il senso e la portata di un mezzo di prova, abbiano omesso senza seria ragione di tenere conto di un mezzo di prova importante o abbiano proceduto a deduzioni insostenibili (consid. 2.2-2.3; DTF 136 III 552 consid. 4.2 pag. 560; 134 V 53 consid. 4.3 pag. 62; 129 I 8 consid. 2.1 pag. 9).

3.2. Nel caso che ci occupa, una simile, qualificata, motivazione non è stata tuttavia formulata, né nella parte del ricorso dedicata ai fatti, né in quella con cui viene criticata l'applicazione del diritto.

3.2.1. Come ben risulta anche dal riassunto della censura esposto più sopra, l'impugnativa suggerisce infatti solo una diversa lettura di taluni atti, ponendo sugli stessi un differente accento, ed omette così di sostanziare l'asserita arbitrarietà - che comporta la dimostrazione di una manifesta insostenibilità - della querelata pronuncia (sentenze 2C_550/2015 del 1° ottobre 2015 consid. 4; 2C_539/2014 del 23 ottobre 2014 consid. 6.2; 2C_826/2013 del 3 aprile 2014 consid. 6.1; 2C_896/2013 del 17 marzo 2014 consid. 5.2 e 2C_50/2014 del 28 maggio 2014 consid. 2.4: giudizio, l'ultimo citato, in cui viene per altro anche indicato che aggiunte e precisazioni formulate qua e là nel gravame non sono affatto idonee a dimostrare un accertamento dei fatti insostenibile e quindi arbitrario).

3.2.2. Riferendosi a taluni documenti agli atti, la ricorrente - che ha oggi un rappresentante diverso rispetto a quello che aveva davanti alla Corte cantonale - non dà del resto il dovuto peso nemmeno al fatto che una critica come quella in discussione impone la dimostrazione di un ulteriore aspetto, ovvero che i fatti di cui si lamenta un accertamento manifestamente inesatto siano stati indicati come determinanti già davanti all'istanza precedente (CLAUDE-EMMANUEL DUBEY, La procédure de recours devant le Tribunal fédéral, in François Bellanger/Thierry Tanquerel [ed.], Le contentieux administratif, 2013, 137 segg., 159 segg.).

3.3. Non essendo stato dimostrato il sussistere delle condizioni per scostarsene rispettivamente per procedere ad una loro precisazione o completazione, i fatti che emergono dal giudizio impugnato sono pertanto determinanti anche per il successivo esame della fattispecie dal profilo giuridico, volto a chiarire se il diniego del diritto al computo delle perdite fiscali realizzate con la precedente (e cessata) attività industriale sugli utili generati dalla nuova attività immobiliare della ricorrente debba essere o meno confermato (art. 105 cpv. 1 LTF; DTF 134 II 244 consid. 2.2 pag. 246; 133 Il 249 consid. 1.2.2 pag. 252).

I.  Imposta federale diretta

4.1. Le persone giuridiche sono tenute al pagamento di un'imposta sull'utile netto (art. 57 LIFD). Dall'utile netto del periodo fiscale in questione possono essere dedotte le perdite di sette esercizi precedenti, in quanto non se ne sia potuto tenere conto per il calcolo dell'utile netto imponibile di quegli anni (art. 67 cpv. 1 LIFD).

La deduzione delle perdite prevista dall'art. 67 cpv. 1 LIFD va fatta valere dal contribuente che le ha subite ed il concetto di contribuente va inteso in senso economico. Nonostante il mantenimento dell'identità giuridica dal profilo del diritto civile, un riporto di perdite relative ad anni precedenti è pertanto escluso anche nel caso della cessione di un cosiddetto mantello giuridico (sentenze 2C_686/2013 del 17 aprile 2014 consid. 2.2 e 2A.133/2000 del 29 settembre 2000 consid. 2c/bb; FRANK LAMPERT, Die Verlustverrechnung von juristischen Personen im Schweizer Steuerrecht, 2000, pag. 24, 53, 57; HANS JAKOB NOLD, Die zeitliche Bemessung des Gewinns im Unternehmenssteuerrecht, 1984, pag. 91 segg.; RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Handkommentar zum DBG, 2a ed. 2009, n. 9 ad art. 67).

4.2. Secondo la dottrina dominante, la possibilità di riporto delle perdite prevista dall'art. 67 cpv. 1 LIFD non è invece sottoposta ad altre condizioni. In particolare, richiesto non è nemmeno il sussistere di una continuità economica (ROBERT DANON, Commentaire LIFD, 2008, n. 14 ad art. 67 DBG; OBRIST/HÄNNI, Report de pertes, continuité économique et rattachement des facteuers fiscaux, RDAF 2012 II pag. 392 seg.; MADELEINE SIMONEK, Die steuerrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahre 2008, ASA 79 pag. 144 seg.).

In via di principio, in presenza di rapporti di proprietà immutati, ad una società deve infatti essere riconosciuta la facoltà di abbandonare attività non redditizie e intraprenderne di nuove senza dover temere svantaggi fiscali (sentenze 2C_686/2013 del 17 aprile 2014 consid. 2.3 e 2A.129/2007 del 17 marzo 2008 consid. 4.2; RICHNER/FREI/KAUFMANN, op. cit., n. 9 ad art. 67).

4.3. Anche il diritto alle deduzioni previste dall'art. 67 cpv. 1 LFD è tuttavia subordinato all'assenza delle condizioni per il riconoscimento di un'elusione fiscale, che è data quando: (a) la forma giuridica scelta dal contribuente, appare insolita, inadeguata o singolare e comunque del tutto inappropriata se rapportata alla reale situazione economica; (b) occorre ammettere che questa scelta sia stata fatta abusivamente nel solo intento di risparmiare imposte che sarebbero dovute qualora i rapporti giuridici in questione fossero configurati in modo adeguato; (c) se fosse accettato dall'autorità fiscale, il procedimento adottato condurrebbe effettivamente a un risparmio d'imposta rilevante (sentenze 2C_467/2014 del 18 giugno 2015 consid. 4.2 e 2C_686/2013 del 17 aprile 2014 consid. 2.3, dalle quali risulta nel contempo che l'onere di provare il sussistere delle condizioni citate spetta all'autorità fiscale).

Secondo giurisprudenza, proprio in questo ambito dev'essere in particolare valutato pure l'aspetto della continuità economica. Benché non sia requisito per l'applicazione dell'art. 67 cpv. 1 LIFD, la sua assenza può infatti comunque costituire un indizio per l'ammissione dell'abuso di diritto (sentenza 2C_686/2013 del 17 aprile 2014 consid. 2.5; ROBERT DANON, op. cit., n. 14 ad art. 67 LIFD). Sempre nel contesto richiamato, occorre d'altro canto rilevare che, procedendo all'esame dell'ammissibilità della deduzione delle perdite in caso di una ristrutturazione, il Tribunale federale ha già considerato che, quando il cambiamento di attività è accompagnato da una cessione o da una ripresa d'impresa, il trasferimento di attivi aziendali da parte di una società economicamente sana in una società inattiva e sovraindebitata senza che vi siano importanti motivi di ordine economico (come rilevare una clientela o un'infrastruttura industriale) non corrisponde affatto alla pratica commerciale usuale (sentenza 2C_1027/2011 del 14 giugno 2012, in RF 67/2012 pag. 593 consid. 4.2, con ulteriori rinvii e nella quale le condizioni per il riconoscimento dell'elusione fiscale sono state ammesse).

5. Il giudizio impugnato giunge anch'esso alla conclusione che il richiamo all'art. 67 LFID sia nella fattispecie abusivo.

Ricordato come da un lato, la ricorrente, una società fortemente indebitata, interrompe in modo definitivo la propria attività a carattere industriale, per sviluppare un'attività immobiliare remunerativa e, dall'altro, i suoi azionisti cedono l'insieme della loro sostanza immobiliare a una società sovraccarica di debiti, l'istanza precedente rileva infatti quanto segue:

che, da un punto di vista economico, una simile operazione non ha alcun senso, poiché significa mettere a disposizione dei creditori di una società deficitaria gli importanti ricavi provenienti dalla sostanza immobiliare fino ad allora detenuta dagli azionisti in comunione ereditaria;

che un imprenditore terzo che dovesse trovarsi in una simile situazione, non sarebbe disposto a trasferire i propri immobili in una simile società, anche se gli appartiene, ma cercherebbe piuttosto di proteggere le sue principali fonti di reddito dalla morsa dei creditori;

che poco importa se il capitale di terzi della ricorrente era prevalentemente composto dagli stessi azionisti (alla fine dell'esercizio 2006, i debiti postergati ammontavano a quasi 10 milioni di franchi), di modo che il rischio di mettere gli immobili e i loro proventi a disposizione dei creditori era fondamentalmente inesistente;

che, come già ammesso dal Tribunale federale, una simile circostanza rafforza semmai il carattere insolito dell'operazione, che non sarebbe mai stata realizzata fra terzi indipendenti;

che ciò che caratterizza l'elusione fiscale è nel contempo il fatto che la costruzione giuridica non ha nessuna spiegazione plausibile se non quella di ottenere un indebito risparmio d'imposta e che, anche a tale riguardo, le argomentazioni sollevate dalla ricorrente - che pretende di essere stata costretta a riprendere il parco immobiliare degli eredi B.________, aggiungendo che la "ristrutturazione" societaria aveva l'unico scopo di liberare queste persone dal rapporto di sudditanza nei confronti della banca creditrice - non trovano riscontro agli atti;

che, se è verosimile che la banca creditrice abbia chiesto agli eredi B.________ di trasferire tutta la sostanza immobiliare in un'unica società, al fine di agevolare le problematiche successorie, la scelta di far capo al mantello giuridico della A.________ SA non può avere altra spiegazione se non quella di risparmiare le spese che si presentano in caso di costituzione di una nuova società e, soprattutto, di compensare le perdite riportate dalla cessata attività industriale con gli utili realizzati attraverso la sostanza immobiliare;

infine che, se accettata dall'autorità di tassazione, l'operazione condurrebbe a un rilevante risparmio d'imposta, siccome le perdite fiscalmente riconosciute, di complessivi fr. 4'964'000.--, permetterebbero alla nuova società immobiliare di azzerare non soltanto l'utile del periodo fiscale in esame (fr. 1'102'500.--), ma anche quello dei periodi successivi (fr. 1'228'050.-- nel 2008, fr. 1'301'555.-- nel 2009 e fr. 470'730.-- nel 2010).

6. Preso atto dei fatti su cui si fonda il giudizio impugnato, che non sono stati messi validamente in discussione e che vincolano pertanto anche il Tribunale federale (art. 105 cpv. 1 LTF), la conclusione secondo cui il richiamo all'art. 67 LFID è abusivo dev'essere confermata anche in questa sede.

6.1. In via preliminare occorre rilevare che, se accettata dall'autorità fiscale, l'operazione in esame condurrebbe a un risparmio d'imposta rilevante.

Certo, dopo avere esplicitamente considerata come data questa condizione davanti all'istanza cantonale, la ricorrente tenta ora di mettere in discussione anche tale aspetto. Al riguardo si limita tuttavia a osservare che, sul lungo periodo, un risparmio non sarebbe sicuro, quindi a contrapporre al giudizio reso un'argomentazione che, sprovvista di qualsiasi riscontro probatorio, non scalfisce minimamente la conclusione cui è giunta la Corte cantonale, sulla base di cifre concrete.

Detto del risparmio fiscale, dati sono però anche gli ulteriori requisiti richiesti dalla giurisprudenza in materia di elusione fiscale.

6.2. I motivi che hanno condotto i Giudici di prima istanza ad ammettere il sussistere di un procedere del tutto insolito sono stati riportati dettagliatamente nel considerando 5 cui può essere qui rinviato.

6.2.1. Prendendo posizione in merito agli stessi, la ricorrente fa valere una serie di fatti. Gran parte di questi non risulta tuttavia dal giudizio impugnato e non può quindi essere tenuta in considerazione.

Come già rilevato, l'unico modo per scostarsi dagli accertamenti contenuti nella sentenza querelata è in effetti quello di dimostrare che essi sono il risultato di una violazione del diritto e segnatamente del divieto d'arbitrio, ciò che nel caso in esame non è stato fatto (precedente consid. 3).

6.2.2. Nel contempo, proprio sulla base dei fatti accertati, occorre rilevare che le conclusioni cui giunge la Camera di diritto tributario in merito al carattere insolito dell'operazione appaiono condivisibili.

Come già indicato in precedenza, occorre infatti rilevare che alla fine dell'anno 2006 e a fronte di un capitale azionario interamente liberato di un milione di franchi, la ricorrente registrava perdite riportate per oltre 10 milioni e perdite fiscalmente riconosciute per un totale di fr. 4'964'000.--. Ciò nonostante, gli eredi B.________ hanno deciso di cedere alla stessa un patrimonio immobiliare del valore di fr. 25'650'000.--, che assicurava importanti ricavi. Come indicato nel contratto di compravendita del 6 settembre 2007, cui anche i Giudici cantonali rinviano nel loro giudizio, essi hanno inoltre concordato con la ricorrente, nei confronti della quale già vantavano crediti per un importo di quasi 10 milioni di franchi, che una parte del prezzo pattuito, pari a un importo di fr. 8'982'500.--, non dovesse essere loro versata ma venisse corrisposta mediante la concessione di un mutuo all'acquirente medesima.

6.2.3. Le considerazioni di cui sopra, che portano a confermare il carattere insolito richiesto per ammettere l'elusione fiscale, resistono del resto anche a quelle obiezioni formulate nell'impugnativa che non basano su fatti diversi da quelli accertati nel giudizio impugnato.

Come indicato dai Giudici cantonali nella loro risposta al ricorso, la decisione degli eredi B.________ di cedere il patrimonio immobiliare sin lì detenuto all'insorgente, soggetto fortemente indebitato, non può in effetti essere giustificata dalla "volontà degli azionisti finanziatori di non vedersi annullare, sic et simpliciter, le loro ingenti pretese creditorie nei confronti della ricorrente", siccome, da un punto di vista economico, essi hanno perso le loro pretese creditorie nel momento in cui la società ha cessato la propria attività industriale. Il paragone con un "terzo indipendente" contenuta nei considerandi 4.1 e 4.2 del giudizio impugnato si basa d'altra parte sulla già citata sentenza 2C_1027/2011 in cui, in un caso concernente una ristrutturazione con ripresa a valori contabili di attivi e passivi, ma per gli aspetti che seguono comunque simile a quello in esame, il Tribunale federale ha effettivamente rilevato: (a) come un commerciante cercherà piuttosto di proteggere gli elementi del proprio patrimonio personale e il risultato dell'attività che esercita a titolo individuale dall'assalto dei creditori della società della quale è parallelamente azionista maggioritario; (b) come, ciò che è in definitiva determinante per il riconoscimento di un'elusione fiscale, un'operazione che porta al risultato inverso non è economicamente spiegabile; (c) come il fatto che l'azionista maggioritario è anche il creditore principale della società anonima, di modo che il rischio di mettere gli immobili rispettivamente i proventi degli stessi a disposizione di terzi è fondamentalmente inesistente, non fa che rafforzare il carattere insolito dell'operazione.

6.3. Vano è infine anche il tentativo di contestare la conclusione secondo cui l'operazione in discussione non può avere altra spiegazione plausibile se non quella di ottenere un indebito risparmio di imposte.

6.3.1. Intanto, anche in questo caso ogni e qualsiasi critica che si basi su fatti che non trovano riscontro nel giudizio impugnato - quali l'asserito rapporto di sudditanza nei confronti della banca creditrice, che la Corte cantonale ritiene privo di riscontro agli atti - non può essere seguita.

6.3.2. Per quanto riguarda la volontà degli azionisti di non vedersi annullare sic et simpliciter le loro ingenti pretese creditorie può nel contempo essere fatto rinvio a quanto osservato nel considerando 6.2.3.

6.3.3. In relazione alla messa in evidenza della necessità di gestire le problematiche successorie in modo appropriato e razionale, riunendo i beni degli eredi B.________ in un solo soggetto giuridico, va invece rilevato, ancora una volta in analogia a ciò che è stato detto nella sentenza 2C_1027/2011, che un simile scopo è certo comprensibile ed è senza dubbio raggiungibile in modo pratico e diretto facendo confluire questi beni in una società anonima, ma non spiega affatto la scelta di trasferire tutti gli immobili detenuti dagli azionisti alle condizioni indicate e a una società anonima nella situazione di indebitamento in cui si trovava la ricorrente.

6.4. In presenza degli elementi necessari per il riconoscimento di un'elusione fiscale, il mancato riconoscimento della deduzione fatta valere dalla ricorrente non viola quindi il diritto federale e va condiviso.

II.  Imposte cantonali

Nel quadro del diritto fiscale armonizzato che regola l'imposizione diretta a livello cantonale e comunale, la nozione di deduzione delle perdite ai sensi dell'art. 67 cpv. 1 LIFD è identica a quella prevista dall'art. 25 cpv. 2 LAID rispettivamente dall'art. 75 cpv. 1 della legge tributaria ticinese del 21 giugno 1994 (LT; RL/TI 10.2.1.1).

L'istituto dell'elusione fiscale trova d'altra parte applicazione anche in materia di imposte cantonali e comunali (sentenze 2C_467/2014 del 18 giugno 2015 consid. 6 e 2C_43/2010 del 18 giugno 2010 consid. 2 segg.)

Di conseguenza, le considerazioni sviluppate per l'imposta federale diretta valgono anche per le imposte cantonali e comunali (sentenza 2C_1027/2011 del 14 giugno 2012 consid. 5).

III.  Spese e ripetibili

Per quanto precede, il ricorso è integralmente respinto. Le spese giudiziarie seguono la soccombenza (art. 66 cpv. 1 LTF); non si assegnano ripetibili (art. 68 cpv. 3 LTF).

1. Le cause 2C_1088/2014 e 2C_1089/2014 sono congiunte.

2. In riferimento all'imposta federale diretta (incarto 2C_1089/2014), nella misura in cui è ammissibile, il ricorso in materia di diritto pubblico è respinto.

3. In riferimento all'imposta cantonale (incarto 2C_1088/2014), nella misura in cui è ammissibile, il ricorso in materia di diritto pubblico è respinto.

4. Le spese giudiziarie di fr. 6'000.-- sono poste a carico della ricorrente.

5. Comunicazione al patrocinatore della ricorrente, alla Divisione delle contribuzioni e alla Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello del Cantone Ticino, nonché all'Amministrazione federale delle contribuzioni, Divisione principale imposta federale diretta, imposta preventiva, tasse di bollo.

Losanna, 26 ottobre 2015

In nome della II Corte di diritto pubblico

del Tribunale federale svizzero

Il Presidente: Zünd

Il Cancelliere: Savoldelli