In der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichts sind
BGE 92 I 201 (203):
Klagen aus einem Vertrag, sei es auf Erfüllung desselben oder auf Schadenersatz wegen Nichterfüllung, sei es auf Aufhebung des Vertrags oder auf Feststellung seiner Unverbindlichkeit, auch dann als persönliche Ansprachen behandelt worden, wenn sich der Vertrag auf eine Liegenschaft bezog, wie der Grundstückkauf (BGE 69 I 7 Erw. 3 und dort angeführte frühere Urteile), die Grundstückmiete (BGE 29 I 167 Erw. 3) oder ein Vertrag über Arbeiten an einem Hause (BGE 6 S. 366; vgl. BGE 87 I 55); eine Ausnahme wurde einzig gemacht in Fällen, in denen der obligatorische Anspruch durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert war (BGE 44 I 47 Erw. 2, BGE 92 I 38 Erw. 2; ZBGR 11 S. 67). In der neuern Rechtslehre wird allerdings sozusagen einhellig die Auffassung vertreten, der Gerichtsstand der gelegenen Sache sollte allgemein anerkannt werden für Vertragsklagen auf Übertragung des Eigentums (oder dinglicher Rechte überhaupt) an einem Grundstück (vgl. die Zitate in BGE 92 I 40 /41). Ferner ist vereinzelt und ohne nähere Begründung die Ansicht geäussert worden, der Gerichtsstand der gelegenen Sache sei auch für Forderungsklagen aus Immobiliarmiete und -pacht zuzulassen (BURCKHARDT, Komm. der BV S. 554 und GULDENER, Das internat. und interkant. ZPR der Schweiz S. 77 Anm. 242; die im angefochtenen Urteil weiter angerufene Stelle bei HAAB N. 30 zu Art. 656 ZGB enthält dagegen nichts hierüber). Das Obergericht hat sich dieser Ansicht im angefochtenen Entscheid angeschlossen und hat zur Begründung dafür vor allem vorgebracht, dass bei Beurteilung solcher Klagen vielfach auf örtliche Auffassungen und Verhältnisse abzustellen und oft ein Augenschein erforderlich sei, was den Gerichtsstand der gelegenen Sache als am geeignetsten, als naturgemäss gegeben erscheinen lasse. Das Bundesgericht hat es indes bisher grundsätzlich abgelehnt, aus prozessökonomischen oder sonstigen Zweckmässigkeitserwägungen von Art. 59 BV abzuweichen (vgl. BGE 52 I 137, BGE 53 I 50 und 54, BGE 66 I 238, BGE 71 I 346 Erw. 2 a. E., BGE 90 I 109). Hieran ist festzuhalten. Art. 59 BV enthält eine an sich klare Garantie zugunsten des Schuldners, deren Tragweite, was den Begriff der persönlichen Ansprache betrifft, in einer über 100-jährigen Rechtsprechung zunächst des Bundesrates und dann des Bundesgerichts im gleichen Sinne verstanden worden ist. Diese verfassungsmässige Garantie aus blossen Zweckmässigkeitsgründen abzuschwächen und zu durchlöchern, verbietet sich
BGE 92 I 201 (204):
schon aus grundsätzlichen Erwägungen, vor allem aber im Hinblick auf die Rechtssicherheit, die es als besonders wichtig erscheinen lässt, dass der Rechtssuchende zum voraus mit Bestimmtheit weiss, an welchen Richter er sich zu wenden hat. Nun gibt es neben den zahlreichen Forderungsklagen aus Verträgen, welche sich auf ein Grundstück beziehen, noch weitere Klagen, die mit einem Grundstück zusammenhängen, wie die Klage auf Ersatz des durch Besitzesstörung verursachten Schadens, Schadenersatzklagen gegen den Grundeigentümer wegen Überschreitung des Eigentums (Art. 679 ZGB) oder wegen Werkmängeln (Art. 58 OR), die Klage wegen Beschädigung von Grundeigentum usw., für welche das Bundesgericht den Gerichtsstand der gelegenen Sache bisher ebenfalls abgelehnt hat (BGE 3 S. 633, 30 I 296 mit Verweisungen, 66 I 235 Erw. 3). Bei allen diesen Klagen aus Vertrag oder einem andern Rechtsgrund lassen sich Zweckmässigkeitsgründe für den Gerichtsstand der gelegenen Sache anführen, wie im angefochtenen Entscheid für die Klage aus Immobiliarmiete. Müsste für jede Klage geprüft werden, ob und unter welchen Voraussetzungen diese Gründe gewichtig genug sind, um eine Ausnahme von Art. 59 BV zu rechtfertigen, so ergäbe sich für den Kläger wie für den Beklagten eine Rechtsunsicherheit, die nicht zu verantworten wäre und es als geboten erscheinen lässt, an der bisherigen klaren Unterscheidung zwischen persönlichen und dinglichen Klagen festzuhalten. Hiegegen bestehen, was die in Frage stehenden Streitigkeiten aus Immobiliarmiete betrifft, umso weniger Bedenken, als die Parteien den Unzukömmlichkeiten, die sich aus der Anwendung von Art. 59 BV für den Kläger oder den Beklagten unter Umständen ergeben mögen, dadurch begegnen können, dass sie sich durch eine Gerichtsstandsklausel im Mietvertrag dem Richter am Ort der gelegenen Sache unterwerfen, wie dies häufig geschieht.