Composition

MM. les Juges fédéraux von Werdt, Président,

Herrmann et Bovey.

Greffière : Mme de Poret Bortolaso.

Participants à la procédure

A.________,

représentée par Me Damien Blanc, avocat,

recourante,

contre

B.________ SA,

représentée par Me Lionel Halpérin, avocat,

intimée.

Objet

Servitude foncière (art. 738 CC),

recours contre l'arrêt de la Cour de justice

du canton de Genève, Chambre civile,

du 31 octobre 2017 (C/2182/2014 - ACJC/1403/2017).

A.a. A.________ est propriétaire de la parcelle n

Elle était également propriétaire de la parcelle n ^o 4187, d'une surface de 1'874 m2, adjacente à la parcelle n ^o 4186 et située en contrebas de celle-ci, à proximité du lac.

A.b. Le 16 avril 2008, A.________ a vendu la parcelle n

A cette époque, la parcelle n ^o 4187 ne faisait l'objet d'aucune servitude au registre foncier.

Le contrat de vente faisait toutefois référence à une autorisation de construire délivrée le 4 mars 2008 concernant la réalisation d'une villa sur dite parcelle et précisait que la construction devait être édifiée selon le gabarit prévu et les plans dressés par les architectes, dont ceux établis par D.________.

Il était en outre prévu et mentionné dans l'acte de vente que, dans le cadre de cette construction, diverses servitudes seraient constituées au profit de la parcelle n ^o 4186, notamment une servitude dite " de restriction d'usage " limitant la hauteur maximale du toit et précisant que la toiture devait être plate, d'aspect " du genre herbeux ou similaire " et accessible uniquement pour son entretien, ainsi qu'une servitude de vue droite sur une bande de six mètres de large, le long de la limite de séparation entre les deux parcelles.

A.c. Une autorisation de construire complémentaire a été délivrée le 21 juillet 2009 aux époux C.________. Les plans laissaient apparaître cinq panneaux solaires sur le toit, ainsi qu'une partie du bâtiment intitulée " la casquette ", située en contrebas du toit et ne couvrant ni la villa ni le garage, mais servant de pare-soleil à la terrasse. Ce plan de toiture mentionne, en haut et au centre, " panneaux solaires 122 x 208, dallettes ciment 4 cm, lit de gravier 3 cm, étanchéité, isolation (...) ".

A.________ s'est opposée à cette seconde autorisation de construire. Elle a par ailleurs requis des mesures provisionnelles tendant à l'inscription des servitudes précitées au registre foncier.

Les parties sont parvenues à un accord en cours de procédure, accord entériné par jugement du Tribunal de première instance de la République et canton de Genève (ci-après: Tribunal), selon lequel il serait procédé à l'inscription des servitudes souhaitées par A.________ au registre foncier moyennant le retrait de son opposition à l'autorisation de construire complémentaire. Il s'agissait notamment des servitudes précitées concernant la toiture, la vue droite et la limitation de la hauteur de la construction.

L'inscription des servitudes a été effectuée le 15 janvier 2010 au registre foncier.

La restriction d'usage ( n ^o RS 77313) comporte le texte suivant: " Une servitude de restriction d'usage, telle qu'elle figure au symbole F1 du plan original N°3 [ surface hachurée représentant le toit de la villa projetée], étant précisé que l'aspect de la toiture plate sera d'un genre herbeux ou similaire et ne pourra être accessible que pour son entretien uniquement, de même que pour le couvert de l'entrée du garage, et étant précisé que la référence au symbole F1 revêt un caractère indicatif. "

La servitude de vue ( n ^o RS 77312) comporte le texte suivant: " Une servitude de vue droite au-dessus du bâtiment projeté. Assiette : au symbole A7 du plan original N°2 " (surface représentant une bande de six mètres de large, le long de la limite de séparation entre les deux parcelles).

A.d. En février 2010, la société B.________ SA a racheté la parcelle n

Cette société, active dans la promotion et le développement dans le domaine immobilier, a fait construire une villa sur la parcelle acquise, dont les travaux se sont terminés à une date indéterminée.

B.a. Par acte du 5 septembre 2014, A.________ a déposé une action confessoire devant le Tribunal, concluant à ce qu'il soit constaté que le toit de la villa construite sur la parcelle n

B.________ SA a conclu au rejet de la demande et, subsidiairement, si par hypothèse le Tribunal devait lui ordonner le retrait du bac d'arbustes, à ce qu'il soit ordonné à A.________ de faire construire à la limite des deux parcelles un mur plein en lieu et place de la barrière grillagée afin que chacune des parties puisse conserver son intimité.

Un transport sur place a été effectué.

Par jugement du 21 septembre 2016, le Tribunal a ordonné à B.________ SA d'enlever du toit de l'immeuble construit sur la parcelle n ^o 4187 la haie plantée dans un bac (ch. 1), sous la menace de la peine prévue à l'art. 292 CPC (ch. 2), arrêté et réparti les frais judiciaires et les dépens (ch. 3 et 4) et débouté les parties de toute autre ou contraire conclusion (ch. 5).

B.b. Statuant le 31 octobre 2017 sur l'appel de A.________ et l'appel joint de B.________ SA, la Cour de justice les a rejetés et a confirmé le jugement rendu en première instance.

C. Agissant le 15 décembre 2017 par la voie du recours en matière civile au Tribunal fédéral, A.________ (ci-après: la recourante) conclut à l'annulation de l'arrêt cantonal et à sa réforme en ce sens qu'il est constaté et dit que les panneaux solaires installés sur le toit plat de l'immeuble construit sur la parcelle n ^o 4187 ne respectent pas les servitudes n ^os 77312 et 77313 grevant dite parcelle au profit de la sienne, la même conclusion étant prise s'agissant des tuyaux de ventilation débouchant sur le toit de la parcelle n ^o 4187, de la haie plantée dans les bacs installés sur ledit toit, de " la casquette " située dans sa partie ouest et de l'état du toit lui-même, celui-ci ne respectant pas la notion de " genre herbeux " imposé par les servitudes précitées. La société B.________ SA (ci-après: l'intimée) devait en conséquence être condamnée, sous peine de l'art. 292 CP, d'enlever du toit de l'immeuble construit sur la parcelle n ^o 4187 les panneaux solaires, les tuyaux de ventilation y débouchant et la haie plantée dans des bacs; ordre devait par ailleurs être donné à l'intimée, sous peine de l'art. 292 CP, de couvrir la surface de la partie du toit dénommée " la casquette " ainsi que de remettre en état et d'entretenir la surface herbeuse ou similaire recouvrant le toit litigieux.

Des déterminations n'ont pas été demandées.

1.1. Le recours est dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF), rendue sur appel par le tribunal supérieur du canton (art. 75 LTF), dans une affaire civile (art. 72 al. 1 LTF) de nature pécuniaire, dont la valeur litigieuse atteint 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF). Le recours a été interjeté en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) et en la forme prévue par la loi (art. 42 LTF), par la partie qui a pris part à la procédure devant l'autorité précédente (art. 76 al. 1 let. a LTF) et a un intérêt digne de protection à l'annulation ou à la modification de la décision attaquée (art. 76 al. 1 let. b LTF).

1.2. Il convient d'emblée de relever que la recourante indique ne pas contester la décision de la Cour de justice relative à la partie du toit connue sous le nom de " la casquette ". La juridiction cantonale a jugé sur ce point que celle-ci n'était pas comprise dans l'assiette de la servitude n

De même, il n'y a pas lieu d'entrer en matière sur les conclusions tendant à ce que le Tribunal de céans constate et dise que la haie plantée dans les bacs installés sur le toit litigieux ne respecte pas les servitudes n ^os 77312 et 77313 (conclusion n ^o 5) et ordonne à l'intimée de l'enlever sous peine de l'art. 292 CP (conclusion n ^o 8), cette question ayant été définitivement réglée en faveur de la recourante par la Cour de justice.

2.1. Le recours en matière civile peut être formé pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 s. LTF. Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Cela étant, eu égard à l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, il n'examine en principe que les griefs soulevés (ATF 142 III 364 consid. 2.4 et les références). Le recourant doit par conséquent discuter les motifs de la décision entreprise et indiquer précisément en quoi il estime que l'autorité précédente a méconnu le droit (ATF 142 I 99 consid. 1.7.1; 142 III 364 consid. 2.4 et la référence). Le Tribunal fédéral ne connaît par ailleurs de la violation de droits fondamentaux que si un tel grief a été expressément invoqué et motivé de façon claire et détaillée par le recourant ("principe d'allégation", art. 106 al. 2 LTF; ATF 142 II 369 consid. 2.1; 142 III 364 consid. 2.4).

2.2. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si ces faits ont été établis de façon manifestement inexacte, c'est-à-dire arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 140 III 115 consid. 2, 264 consid. 2.3), ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Le recourant qui soutient que les faits ont été établis d'une manière manifestement inexacte doit satisfaire au principe d'allégation susmentionné (cf. supra consid. 2.1). Les critiques de nature appellatoire sont irrecevables (ATF 140 III 264 consid. 2.3 et les références).

L'appréciation des preuves est arbitraire lorsque le juge s'est manifestement mépris sur le sens et la portée d'un moyen de preuve, lorsqu'il a omis, sans raison sérieuse, de tenir compte d'un moyen important propre à modifier la décision attaquée, ou encore lorsqu'il a tiré des déductions insoutenables à partir des éléments recueillis (ATF 140 III 264 consid. 2.3 et les références).

3.1. La recourante réclame l'enlèvement des tubes de ventilation, du gravier et des panneaux solaires installés sur le toit de la villa érigée sur la parcelle de l'intimée. La cour cantonale a considéré que la présence des tubes de ventilation et du gravier était admissible au regard du contenu de la servitude: la recourante devait en conséquence les tolérer; dans une argumentation subsidiaire, la juridiction cantonale a par ailleurs estimé que solliciter l'enlèvement des tubes de ventilation serait constitutif d'un abus de droit de la part de la recourante.

S'agissant des panneaux solaires, la cour cantonale a en revanche admis qu'ils ne pouvaient s'inscrire dans le cadre autorisé par la servitude; elle a néanmoins jugé qu'en réclamant leur retrait, la recourante faisait preuve d'un comportement contradictoire, constitutif d'abus de droit.

3.2. Il convient donc de distinguer la question du contenu de la servitude en relation avec la pose de gravier et des tubes de ventilation (consid. 4) de celle du comportement prétendument abusif de la recourante retenu par la cour cantonale s'agissant de l'enlèvement des panneaux solaires et des tubes de ventilation (consid. 5).

De manière générale, l'on relèvera que l'argumentation de la recourante en fait se recoupe avec celle développée en droit.

4.1. Se fondant sur les différents témoins entendus en cours de procédure, la cour cantonale a jugé que le gravier et les tubes de ventilation devaient être tolérés par la recourante, celle-ci ne pouvant tirer argument de l'absence de dérogation prévue par la servitude inscrite au registre foncier. L'architecte D.________ avait prévenu la recourante et son époux que le toit de la villa propriété de l'intimée ne pouvait être libre de toutes installations et que certains éléments techniques devaient nécessairement être aménagés en toiture, ce qui était du reste usuel pour les tuyaux de ventilation. S'il était techniquement possible de faire sortir ceux-ci en façade, cette solution n'était cependant pas adaptée pour ce type de construction moderne et de surcroît inesthétique. Quant au pourtour en gravier, l'architecte E.________ ainsi que le paysagiste F.________ avaient tous deux confirmé que cet aménagement constituait un système de drainage nécessaire en cas de construction d'un toit végétalisé. Une végétation par gazon était certes faisable sans gravier mais n'était pas réalisable 

4.2. La recourante invoque l'établissement arbitraire des faits ainsi qu'une violation des art. 737 et 738 CC, prétendant que lesdits aménagements iraient au-delà de ce qu'autoriserait la servitude litigieuse. Ses critiques factuelles sont toutefois essentiellement appellatoires, l'intéressée se limitant à obstinément affirmer que la toiture litigieuse devrait être entièrement recouverte de végétation, sans nullement s'en prendre aux considérations techniques s'opposant à un revêtement végétal intégral, considérations unanimement relevées par les professionnels intervenus sur le chantier et retenues par la juridiction cantonale à l'appui de son raisonnement, brièvement résumé ci-dessus (consid. 4.1 supra). Dans ces conditions, il convient d'admettre que les installations litigieuses, justifiées par des considérations techniques, ne peuvent contrarier le libellé de la servitude tel qu'inscrit au registre foncier. La référence de la recourante au principe de la publicité dite naturelle est quant à elle absolument hors de propos en l'espèce: ce principe, qui prévoit que l'état physique réel et extérieurement visible d'un bien-fonds peut faire échec à la bonne foi de l'acquéreur dans le registre foncier, n'entre ici nullement en considération.

5.1. S'agissant des panneaux solaires, la cour cantonale a ensuite estimé que, s'ils entravaient certes l'exercice de la servitude de par leur emplacement et leur nature, la recourante ne pouvait toutefois s'en plaindre et solliciter leur retrait sans faire preuve d'un comportement contradictoire, constitutif d'un abus de droit. La chronologie des faits et le comportement adopté par la recourante et son époux indiquaient en effet que, malgré leurs contestations initiales, ceux-ci avaient finalement accepté la pose des panneaux solaires à certaines conditions, que l'intimée avait en l'espèce respectées. C'était du reste en vain que la recourante alléguait que son mari avait agi sans son consentement vu sa propre implication dans le suivi du projet de construction litigieux. Dans la mesure enfin où le transport sur place avait démontré que les panneaux n'étaient pas visibles depuis son logement, sous réserve d'un seul panneau perceptible depuis le côté ouest de la terrasse, la prétention de la recourante tendant à leur enlèvement apparaissait disproportionnée.

Concernant les tuyaux de ventilation - dont il a été admis que la présence ne violait pas le contenu de la servitude (consid. 4 supra) - la cour cantonale a considéré qu'il ressortait du témoignage de l'architecte E.________ qu'aucun élément ne permettait de mettre en doute qu'un accord était intervenu entre les parties sur ce point, lequel avait conduit l'intimée à raccourcir au maximum ces installations, au risque d'ailleurs de mettre en péril les garanties de construction. La position de la recourante était au demeurant incohérente en tant qu'elle persistait à solliciter le retrait des tuyaux pour des questions esthétiques alors que le résultat en serait encore plus incommodant selon les déclarations unanimes des architectes entendus. Dépourvue d'intérêt digne de protection, cette prétention était également constitutive d'un abus de droit.

5.2. La recourante conteste d'abord avoir donné l'autorisation de poser les éléments dont elle sollicite l'enlèvement avant le commencement des travaux de la villa. Elle invoque à cet égard une violation des art. 229 CPC et 8 CC, prétendant en substance que l'intimée n'aurait jamais allégué (art. 229 CPC) ou du moins prouvé (art. 8 CC), s'être vu céder l'autorisation de construire octroyée aux précédents propriétaires de la parcelle n

La demande d'autorisation complémentaire déposée par les époux C.________ faisait état de l'installation de panneaux solaires; les enquêtes ont par ailleurs démontré que les sorties de ventilation y figuraient également, ce que la recourante ne conteste pas; il est ensuite avéré que, moyennant notamment l'inscription définitive de la servitude n ^o 77313, la recourante a retiré son opposition à cette dernière autorisation. Ce faisant, l'intéressée a en conséquence validé la pose des installations susmentionnées. La recourante paraît ensuite méconnaître les effets mêmes de l'autorisation de construire: si cette autorisation de police est certes en principe personnelle, elle est néanmoins liée à un bien-fonds et non pas à la personne du propriétaire, ce qui lui confère un caractère réel. Le transfert de l'immeuble entraîne dès lors le transfert de l'autorisation (ZEN-RUFFINEN/GUY-ECABERT, Aménagement du territoire, construction, expropriation, 2001, n. 476; HÄFELIN/ MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7 ^e éd. 2016, n. 2660), circonstance expliquant que l'éventuelle " cession " des autorisations de construire n'ait au demeurant logiquement jamais prêté à discussion en cours de procédure. Le grief de la recourante tombe ainsi manifestement à faux.

5.3. La recourante se plaint ensuite de la violation de l'art. 18 CO et de l'interdiction de l'arbitraire, se lançant dans des explications particulièrement confuses sur les conditions du retrait de son opposition à l'autorisation de construire complémentaire. Pour autant qu'on les comprenne, l'on en retient que l'intéressée paraît reprocher à la cour cantonale d'avoir considéré que ce serait sur simple présentation des plans qu'elle aurait accepté la pose des panneaux solaires. Or ce n'est nullement le raisonnement tenu par les juges cantonaux (supra consid. 5.1), étant au demeurant précisé que l'éventuelle compensation financière à laquelle la recourante aurait ainsi accepté de renoncer en retirant son opposition est sans pertinence.

5.4. Tout en reprochant à la cour cantonale de ne pas avoir établi en fait qu'elle n'avait jamais été impliquée dans la construction de la villa litigieuse et que les architectes ne discutaient en réalité qu'avec son défunt mari, la recourante se plaint néanmoins de manière contradictoire de ce que la juridiction précédente aurait retenu que c'était feu son époux qui avait accepté les installations litigieuses, ce sans allégation de l'intimée sur ce point (art. 229 CPC); elle objecte également à la juridiction cantonale d'avoir retenu l'existence d'un pouvoir de représentation entre elle-même et feu son mari, ce en violation de l'art. 166 CC. La recourante invoque également la violation de l'art. 18 CO.

A l'évidence, l'argumentation pour le moins confuse de la recourante ne cerne nullement la motivation cantonale qui retient de manière parfaitement claire que la recourante ne pouvait prétendre ni à l'enlèvement des tubes de ventilation, vu l'accord intervenu entre les parties à cet égard - accord relevé par les enquêtes -, ni à celui des panneaux solaires, vu son rôle actif dans la procédure d'autorisation de construire les prévoyant et sa participation aux discussions avec les architectes quant aux aménagements les concernant (performance, inclinaison, déplacement) - collaboration résultant elle aussi de différents témoignages convergents. L'on ne saisit enfin nullement en quoi la prétendue violation de l'art. 18 CO entrerait en considération sur ce point.

6. La recourante remet enfin en cause le témoignage de l'architecte E.________ en invoquant l'existence d'un conflit d'intérêt évident; elle reproche de surcroît à la cour cantonale d'avoir établi les faits sur ses seules déclarations.

L'on se limitera à relever sur ce point que l'essentiel des déclarations de ce témoin se recoupe avec celles des autres témoins entendus par le Tribunal, lesquelles, quoi qu'en dise la recourante, ont également été prises en compte par les juges cantonaux à l'appui des faits retenus.

7. En définitive, le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable. Les frais judiciaires sont à la charge de la recourante (art. 66 al. 1 LTF). Aucune indemnité de dépens n'est octroyée à l'intimée qui n'a pas été invitée à répondre.

1. Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2. Les frais judiciaires, arrêtés à 5'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.

3. Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour de justice du canton de Genève, Chambre civile.

Lausanne, le 13 juin 2018

Au nom de la IIe Cour de droit civil

du Tribunal fédéral suisse

Le Président : von Werdt

La Greffière : de Poret Bortolaso