A.- Con istrumento notarile 21 febbraio 1944, iscritto nel registro fondiario il 10 marzo successivo, gli eredi fu Luigi Rusconi cedevano in comproprietà alla Fondazione pro asilo e ricreatorio di Montecarasso per il prezzo di 14 000 fr. determinati beni stabili siti nel comune di Montecarasso. Le porzioni di comproprietà erano stabilite in ragione di due terzi per gli eredi e un terzo per la fondazione. I rapporti d'uso e di godimento della rispettiva porzione sono regolati dalla disposizione n. 4 dell'istrumento notarile, la quale prevede segnatamente che alla fondazione sono assegnati in godimento perpetuo il piano terreno e tutti i vani sottostanti (lett. a) e agli eredi Rusconi il primo e secondo piano dei fabbricati (lett. b).

Anche dopo la stipulazione del contratto di compravendita gli eredi Rusconi rimanevano in possesso e godimento di una cantina posta sotto il piano terreno degli stabili. Alla richiesta della fondazione di consegnare la detta cantina, essi opponevano un rifiuto.

B.- Il 10 ottobre 1953, la Fondazione pro asilo e ricreatorio di Montecarasso conveniva gli eredi Rusconi davanti alla Pretura di Bellinzona, chiedendo che all'attrice fosse riconosciuto il godimento della cantina abusivamente occupata dai convenuti e che per quest'occupazione essi fossero condannati a pagarle un canone di locazione annuo di 100 fr. a partire dalla data della petizione.

I convenuti proponevano la reiezione del gravame, adducendo tra l'altro che la fondazione non aveva conseguito il diritto alla personalità giuridica e che il contratto di compravendita era infirmato da nullità.

Mediante sentenza 4 marzo 1955 il Pretore riconosceva all'attrice il godimento della cantina, ingiungeva ai convenuti di farne consegna entro 30 giorni, ma non assegnava alcuna indennità a titolo di locazione.

I convenuti adivano la Camera civile del Tribunale d'appello che, con sentenza 5 luglio 1955, confermava il giudizio pretoriale.

C.- Gli eredi Rusconi si sono aggravati al Tribunale federale, chiedendo che in riforma della sentenza cantonale la petizione di causa sia integralmente respinta.

La Fondazione pro asilo e ricreatorio di Montecarasso ha concluso per la reiezione del ricorso e la conferma del giudizio querelato.

1. In via preliminare i convenuti eccepiscono che la Fondazione pro asilo e ricreatorio di Montecarasso non ha conseguito il diritto alla personalità e che, di riflesso, non ha veste attiva. Su quest'eccezione, motivata con l'omessa iscrizione della fondazione nel registro di commercio, la Corte d'appello non si è soffermata, osservando che anche se l'attrice non configurasse una fondazione a rigore di legge, ad essa si dovrebbe ugualmente riconoscere personalità giuridica, con capacità civile a'sensi degli art. 53 e 54 CC, quale associazione (art. 60 CC). La questione merita tuttavia di essere esaminata più da vicino.

L'acquisto della personalità giuridica non è subordinato, per le fondazioni ecclesiastiche, all'iscrizione nel registro di commercio (art. 52 cp. 2 CC). Ne convengono anche i convenuti, i quali contestano però tale carattere alla fondazione attrice. Giusta l'accezione data al termine "ecclesiastico" dal legislatore civile, ha questo carattere non solo la fondazione che persegua uno scopo proprio della Chiesa, bensì anche quella il cui scopo, ancorchè non chiesastico, diventi tale per il fatto che dev'essere conseguito attraverso l'esercizio d'una determinata credenza religiosa o l'esecuzione d'un compito di assistenza spirituale (cf. EGGER, nota 2 all'art. 87 CC; LAMPERT, Die kirchlichen Stiftungen, Anstalten und Körperschaften, p. 132). Dall'atto costitutivo 14 novembre 1950 risulta che la fondazione attrice si propone di dotare la parrocchia di Montecarasso di un'istituzione destinata, in primo luogo, a migliorare la formazione cristiana della gioventù, in secondo luogo e in quanto possibile, a servire come asilo per l'infanzia (cf. disposizione n. 2). Scopo della fondazione è adunque l'istruzione e l'educazione, attività che pur non avendo in sè carattere ecclesiastico rientrano in quelle specifiche dell'azione cattolica. L'indirizzo confessionale della fondazione è ribadito dalla dichiarazione dei suoi promotori di "costituire così e come effettivamente costituiranno una fondazione ecclesiastica di beneficenza pubblica", per la quale si sono procurati in data 19 settembre 1950 il rescritto vescovile che approva ed accetta la fondazione (cf. disposizioni n. 2 e 3). La circostanza, addotta nel ricorso, che la fondazione avrebbe rinunciato ad attuare direttamente i suoi compiti e concesso l'uso dei propri locali al comune è irrilevante agli effetti della qualificazione giuridica dell'ente. Quest'allegazione è del resto nuova e pertanto improponibile a norma dell'art. 55 cp. 1 lett. c OG.

A mente dei convenuti, anche se avesse carattere ecclesiastico la fondazione attrice non avrebbe acquistato la personalità giuridica. Essi avvertono che le fondazioni ecclesiastiche non sono dispensate dall'ossequiare le disposizioni di diritto pubblico cantonale, riservate espressamente dall'art. 59 cp. 1 CC per le corporazioni e gli istituti di diritto pubblico o ecclesiastico. Nel quadro di questa riserva l'art. 9 della legge cantonale 28 gennaio 1886 sulla libertà della Chiesa cattolica e sull'amministrazione dei beni ecclesiastici, ripreso sostanzialmente dall'art. 35 della legge ticinese di applicazione e complemento del CC, prevede che le fondazioni ecclesiastiche hanno la personalità giuridica e l'esercizio dei diritti civili in conformità della relativa legislazione particolare, e cioè del diritto canonico. Sennonchè, i promotori avrebbero inteso - sempre secondo i convenuti - creare una fondazione a'sensi dell'art. 80 CC e per questo motivo avrebbero rinunciato all'erezione canonica. Ma essi disattendono che anche le fondazioni ecclesiastiche soggiacciono in massima alla disciplina degli art. 80 sgg. CC (l'art. 87 le menziona espressamente) e la loro affermazione, secondo cui i promotori non si sarebbero preoccupati dell'erezione canonica, è in aperto contrasto con il contenuto dell'istrumento notarile, che dichiara il rescritto vescovile da loro ottenuto già in data 19 settembre 1950 parte integrante dell'atto di fondazione. L'argomentazione dei convenuti solleverebbe anche un'altra questione, a sapere se le fondazioni ecclesiastiche rientrino effettivamente nel novero delle corporazioni e degli istituti di diritto pubblico o di carattere ecclesiastico di cui par la l'art. 59 cp. 1 CC. La questione, controversa in dottrina, può tuttavia rimanere insoluta. Anche se - in retta applicazione di questo disposto di diritto federale - il legislatore ticinese avesse previsto l'osservanza delle formalità prescritte dal diritto canonico per l'erezione delle fondazioni ecclesiastiche e se nella fattispecie la Corte d'appello le avesse misconosciute, quest'ultima avrebbe tutt'al più fatto erronea applicazione del diritto cantonale. Una siffatta violazione non potrebbe però essere censurata con il ricorso per riforma (art. 43 cp. 1 e art. 55 cp. 1 lett. c OG) e tantomeno giustificherebbe il chiesto rinvio della causa alla precedente giurisdizione.

Alla fondazione attrice deve quindi essere riconosciuta personalità giuridica e nel contempo veste attiva.

2. Il contratto di compravendita immobiliare risale tuttavia al 21 febbraio 1944, mentre la fondazione attrice, parte contraente, è stata costituita soltanto con l'atto pubblico 14 novembre 1950. Ne inferiscono i convenuti che il contratto è viziato da nullità assoluta, ex tunc, insanabile.

È pacifico che sotto la denominazione di Fondazione pro asilo e ricreatorio di Montecarasso si concretava, già al momento della stipulazione del contratto litigioso, un gruppo di persone organizzato per raggiungere gli scopi che dovevano poi diventare quelli della costituenda fondazione. In mancanza di statuti scritti, la Corte d'appello ha ritenuto che la collettività non aveva il carattere di una associazione ma, in virtù dell'art. 62 CC, quello di una società semplice. Difatto, anche se nei promotori era radicata l'erronea convinzione di acquistare per una fondazione giuridicamente già esistente, essi costituivano ciò nondimeno un gruppo di persone riunite per conseguire con forze o mezzi comuni uno scopo comune, il che configura il rapporto di società semplice a'sensi dell'art. 530 cp. 1 CO. Per essere valido, il contratto di società non richiedeva alcuna forma speciale e poteva quindi essere stipulato tacitamente, mediante atti concludenti (cf. BECKER, nota 11 e SIEGWART, nota 44 all'art. 530 CO).

Dissentono i convenuti, i quali osservano che nel corso della sua movimentata esistenza l'attrice ha sempre presentato i caratteri tipici della fondazione e non dell'associazione o di altra unione personale. Essi si azzardano a sostenere che all'origine della fondazione sta una donazione sub modo alla parrocchia di Montecarasso; che a tutt'oggi, in ogni caso fino al 1950, solo la parrocchia - e non la fondazione di carattere fiduciario o dipendente - avrebbe potuto validamente acquistare diritti o contrarre obbligazioni. La loro tesi, per vero assai temeraria, non può essere esaminata già perchè i fatti su cui poggia sono nuovi e non potevano quindi essere addotti in sede federale.

Siccome i promotori della fondazione erano uniti nel vincolo della società semplice, occorre stabilire quali siano le conseguenze giuridiche del fatto che tanto nel contratto di compravendita quanto nell'iscrizione del trapasso immobiliare a registro fondiario figura quale parte contraente non la società semplice (o i suoi membri), ma la fondazione non ancora validamente eretta. È ovvio che il contratto stipulato da un soggetto giuridicamente inesistente è nullo, o meglio è negozio non compiuto. La perfezione del contratto presuppone che i contraenti abbiano manifestato concordemente la loro reciproca volontà, il che non è possibile ad un soggetto che non goda ancora della personalità e capacità giuridica. Del tutto diversa è però la fattispecie: la volontà negoziale è stata effettivamente manifestata da persone fisiche capaci di agire - i promotori -, ancorchè in nome della fondazione che erroneamente ritenevano già costituita. Questa premessa si è realizzata nel novembre 1950 all'atto in cui la fondazione ha conseguito il diritto alla personalità, con la conseguenza che il vizio invalidante inizialmente il contratto e l'iscrizione nel registro fondiario è stato sanato e gli atti stessi convalidati. A guisa dei nascituri, che possono acquistare diritti subordinatamente all'evento della nascita (art. 31 CC), la fondazione attrice, già esistente e operante di fatto, ha acquistato la comproprietà attraverso l'operato dei suoi organi al momento della "nascita", vale a dire all'atto in cui è stata dotata della personalità giuridica. Analoga è la situazione regolata espressamente dal legislatore per le obbligazioni assunte dai promotori prima che la società anonima abbia conseguito il diritto alla personalità mediante l'iscrizione nel registro di commercio. Se siffatte obbligazioni sono state contratte espressamente in nome della futura società anonima e se questa le assume entro un determinato termine dall'iscrizione, coloro che le hanno contratte ne sono liberati e la persona giuridica ne è responsabile (art. 645 cp. 2 CO). Non costituisce pertanto violazione del diritto federale l'aver ritenuto valido, benchè subordinato ad una premessa, il negozio di compravendita concluso nel 1944, e giudicato che, realizzatasi la premessa, con tali pattuizioni dei promotori la fondazione ha acquistato senz'altro e in proprio la comproprietà. Nè può essere rimproverato alla Corte d'appello di aver disatteso che a norma dell'art. 12 cp. 1 RRF le richieste d'iscrizione non devono essere gravate da riserva o condizione alcuna. La richiesta d'iscrizione dei promotori non era condizionata, ma semplicemente subordinata alla premessa che la fondazione fosse già legalmente esistente, premessa che si è poi realizzata. Nulla infirma dunque la conclusione che contratto e iscrizione sono stati convalidati mediante il conseguimento della personalità da parte dell'attrice.

Del resto, indipendentemente da queste considerazioni, l'eccezione di nullità non potrebbe essere protetta anche perchè costituisce un manifesto abuso del proprio diritto (art. 2 cp. 2 CC). Sarebbe contrario al principio della buona fede negli affari ammettere che il negozio di compravendita, adempito da entrambi i contraenti, e l'avvenuta iscrizione nel registro fondiario, rimasti ambedue incontestati durante numerosi anni, possano ancora essere impugnati siccome giuridicamente inefficaci a dipendenza del litigio che separa le parti su un punto secondario quale il godimento della cantina litigiosa (RU 72 II 43 e 78 II 227).

3. Nel merito della controversia i convenuti sostengono che, nonostante il tenore del contratto, i contraenti non avevano inteso assegnare la cantina di cui si tratta alla fondazione, ma lasciarla in godimento agli eredi Rusconi, che ne hanno anche sempre avuto il possesso. Il testo del contratto è chiaro: alla fondazione sono attribuiti in godimento il piano terreno e tutti i vani sottostanti. Dei "vani sottostanti" fa parte anche la cantina litigiosa, atteso che, giusta gli accertamenti di fatto insindacabili del Pretore, si trova sotto il piano terreno. Di fronte al tenore univoco del contratto incombeva ai convenuti di provare che la vera e concorde volontà delle parti (art. 18 cp. 1 CO) era un'altra. Non si tratta però più, come per l'interpretazione del contratto secondo la comune esperienza della vita, d'una questione di diritto che soggiace al riesame da parte del Tribunale federale, bensì dell'accertamento d'un cosiddetto "fatto interno" che spetta esclusivamente alle giurisdizioni cantonali (art. 63 cp. 2 OG; RU 77 II 173). Queste hanno giudicato, in base alle risultanze processuali e segnatamente ai costituti testimoniali, che la prova incombente ai convenuti non è stata fornita. Le critiche mosse a questo giudizio sono inammissibili, poichè dirette contro accertamenti di fatto non sindacabili in sede federale (art. 55 cp. 1 lett. c e art. 63 cp. 2 OG).

Il Tribunale federale pronuncia:

Il ricorso è respinto. Di conseguenza la querelata sentenza 5 luglio 1955 della Camera civile del Tribunale d'appello è confermata.