Dans la faillite de la Fondation Y., X. SA a été colloquée comme créancière gagiste pour le capital de trois cédules hypothécaires en 1^er rang de 1'100'000 fr. chacune (3'300'000 fr.), plus les intérêts de celles-ci jusqu'au jour de la faillite (333'620 fr. 82), soit au total 3'633'620 fr. 82. Les intérêts desdites cédules du jour de la faillite au jour de la vente ont été réservés selon l'art. 209 LP. La créancière en question a en outre été colloquée pour le capital d'une quatrième cédule hypothécaire en 1^er rang, au nominal de 2'200'000 fr., à concurrence de 1'105'481 fr. 53. Les intérêts relatifs à cette cédule jusqu'au jour de la faillite ont été colloqués pour mémoire et ceux courant du jour de la faillite jusqu'au jour de la vente ont été réservés selon l'art. 209 LP. Les productions susmentionnées ont donc été admises pour un total de 4'739'102 fr. 35 (3'633'620.82 + 1'105'481.53).

Trois autres créanciers gagistes de 2^e rang ont été colloqués pour les montants respectifs de 800'000, 400'000 et 800'000 fr. correspondant à leurs productions en capital sans intérêt, le découvert immobilier de ces créanciers étant renvoyé en 3^e classe.

Aux enchères, X. SA a acquis le bien immobilier objet des droits de gage en question, après avoir, par écrit avant la vente, offert de l'acquérir par compensation à concurrence de 5'035'000 fr. L'office a établi ensuite le bordereau provisoire de vente et a invité l'adjudicataire à s'acquitter d'une somme restant due après compensation avec sa créance et mise des frais à sa charge.

L'adjudicataire a déposé plainte auprès de la Commission de surveillance des offices des poursuites et des faillites du canton de Genève contre le bordereau provisoire de vente. Elle reprochait à l'office de n'avoir arbitrairement pas tenu compte des intérêts - de l'ensemble de ses créances garanties par gage en premier rang - ayant couru de la date du prononcé de faillite jusqu'à celle de la vente aux enchères. La commission de surveillance a rejeté la plainte, en bref pour le motif que, selon l'art. 209 al. 2 LP, il y a lieu de prendre en compte toutes les créances garanties par gage, y compris donc en l'espèce celles de second rang, avant que le produit de la réalisation du gage puisse servir au remboursement des intérêts courus depuis l'ouverture de la faillite jusqu'à la réalisation du gage.

Le recours en matière civile interjeté au Tribunal fédéral par l'adjudicataire a été rejeté.

(résumé)

2. La recourante reproche en substance à la commission cantonale de surveillance d'avoir, en confirmant le bordereau provisoire de vente qui ne tenait pas compte des intérêts de ses créances garanties par gage du jour de la faillite à la date de la vente, violé notamment l'art. 209 LP relatif au cours des intérêts, dont elle aurait interprété l'alinéa 2 de façon totalement contraire au texte légal. Elle lui fait grief, à ce propos, de s'être fondée sur une jurisprudence isolée affirmant que, selon le nouveau droit (art. 209 al. 2 LP) entré en vigueur le 1^er janvier 1997, les créanciers garantis par gage ne peuvent prétendre à des intérêts sur leurs créances courant de l'ouverture de la faillite à la réalisation que si le produit de la réalisation permet de payer l'ensemble des créances garanties par le gage et que, dans le cas contraire, ils ne peuvent produire pour les intérêts que jusqu'au jour de la faillite (décision de l'autorité inférieure de surveillance de la Côte du 21 septembre 2001, in BlSchK 2003 p. 41).

2.1 Aux termes de l'art. 209 LP, dans sa version actuellement en vigueur, l'ouverture de la faillite arrête, à l'égard du failli, le cours des intérêts (al. 1); cependant, les intérêts des créances garanties par gage continuent à courir jusqu'à la réalisation dans la mesure où le produit du gage dépasse le montant de la créance et des intérêts échus au moment de l'ouverture de la faillite (al. 2). Cette exception en faveur des créances garanties par gage, reprise d'une jurisprudence du Tribunal fédéral ancienne mais confirmée (ATF 37 I 608; 42 III 286 consid. 9 p. 309/310; 96 III 83 consid. 2 p. 86), le législateur de 1997 l'a conçue sur la base des réflexions suivantes: le créancier gagiste peut prétendre au produit du gage jusqu'à concurrence du montant de sa créance, y compris la totalité des intérêts jusqu'à la réalisation; si le produit du gage ne suffit pas à désintéresser complètement les créanciers gagistes, il doit, compte tenu de l'art. 85 al. 1 CO, servir en premier lieu à couvrir les intérêts, seul un excédent étant imputé sur le capital, et pour le montant de leur découvert les créanciers gagistes participent au produit de la réalisation des autres biens (art. 219 al. 4 LP); en pratique cependant, cette réglementation peut conduire à des résultats inéquitables; en effet, lorsque les créances sont importantes et que le taux de couverture par le gage est faible, le produit du gage ne suffit parfois même pas à couvrir les intérêts qui ont couru entre l'ouverture de la faillite et la réalisation du gage, de sorte que la créance en capital, augmentée de tels intérêts, grossit la masse passive et diminue les chances des créanciers chirographaires de recevoir un dividende. La volonté du législateur a donc été que, en cas de découvert, le produit de la réalisation serve, en dérogation à l'art. 85 CO, à couvrir en premier lieu la créance et les intérêts échus à l'ouverture de la faillite, et que le créancier gagiste soit colloqué dans la classe qui lui correspond pour la part non couverte de ce montant, mais pas pour le découvert portant sur les intérêts qui ont couru entre l'ouverture de la faillite et la réalisation du gage. Cette solution, selon le législateur, devait permettre de tenir équitablement compte des intérêts des créanciers gagistes et des autres créanciers (Message du 8 mai 1991 concernant la révision de la LP, FF 1991 143 ch. 206.22).

La doctrine reproduit en général le contenu de cette réglementation, telle qu'elle a ainsi été voulue par le législateur (cf. P.-R. GILLIÉRON, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, vol. III, 2001 n° 21 ad art. 209 LP; VINCENT JEANNERET, in Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 15 ad art. 209 LP; AMONN/WALTHER, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 8^e éd., 2008, § 42 n° 31; RENATE SCHWOB, in Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, Bd. II, 2. Aufl. 2010, n° 6 ad art. 209 LP; ADRIAN STAEHELIN, in Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, Ergänzungsband, 2005, n° 2 ad art. 209 LP), avec parfois certaines réserves (cf. HANSJÖRG PETER, Edition annotée de la LP, Berne 2010, ch. II ad art. 209 LP p. 906, qui insiste sur le droit réel du créancier gagiste d'être couvert jusqu'au jour de la réalisation et sur la nécessité de respecter la priorité dans le temps des créanciers gagistes; SCHWOB, op. cit., n° 2 ad art. 209 LP, qui regrette que le législateur n'ait pas débattu en profondeur les divergences d'opinions qui existaient en la matière).

Si le législateur a clairement exprimé sa volonté que le produit du gage serve en priorité à désintéresser tous les créanciers gagistes de leur créance en capital et intérêts jusqu'à l'ouverture de la faillite, avant d'être utilisé pour couvrir les intérêts courant de l'ouverture de la faillite à la réalisation du gage, le texte qu'il a rédigé n'est en revanche pas d'une clarté exemplaire (cf. GILLIÉRON, op. cit., n° 8 ad art. 209 LP p. 386) car il parle à la fois "des créances garanties par gage" et du "montant de la créance". Comme le relève à juste titre la décision de l'autorité inférieure de surveillance de la Côte du 21 septembre 2001 à laquelle l'autorité précédente se réfère, si le législateur a utilisé le singulier à la fin du deuxième alinéa de l'art. 209 LP, c'est manifestement qu'il a voulu opposer le capital des créances garanties par gage aux intérêts courant de la faillite à la réalisation (BlSchK 2003 p. 46 consid. 4d in fine). La même décision retient également avec raison que, conformément à la volonté du législateur qui ressort du Message précité, les créances garanties par gage doivent être traitées dans leur globalité (ibid., consid. 4e). De fait, l'art. 209 al. 2 LP traite des créances garanties par gage sans faire de distinction entre gages de premier rang et de rangs postérieurs et il les vise toutes, qu'il y en ait une ou plusieurs garanties par un seul ou plusieurs gages de même rang ou de rangs différents. La recourante ne saurait dès lors être suivie lorsqu'elle revendique, en se fondant sur le singulier du mot "créance", le droit d'être traitée de façon individuelle en sa qualité de créancière gagiste de premier rang et de bénéficier des intérêts entre le prononcé de faillite et le moment où la réalisation du gage a eu lieu, sans tenir compte de l'ensemble des gages sur l'objet réalisé.

C'est en vain que la recourante invoque l'art. 85 CO dès lors que, comme on vient de le voir, la volonté du législateur a été de déroger à cette disposition dans le cadre de l'art. 209 al. 2 LP (FF 1991 143). Il en va de même de sa référence à l' ATF 121 III 432, jurisprudence qui confirme certes l'application de l'art. 85 CO en matière de poursuite, mais qui a été rendue à propos d'une vente opérée dans une poursuite en réalisation de gage et non, comme en l'espèce, dans une faillite.

2.2 La décision attaquée retient en substance qu'il convient d'éviter que le temps qui s'écoule entre l'ouverture de la faillite et la réalisation du gage ne se traduise, du fait d'intérêts s'amoncelant durant cette période, par un évincement accentué des créanciers non garantis par gage pour le cas où le produit de la réalisation du gage ne couvrirait pas ces intérêts; or, tel risquerait d'être le cas, par effet de domino, si les intérêts postérieurs à la faillite courus sur les créances du créancier gagiste en premier rang devaient être payés sur le produit de la réalisation du gage avant que la créance en capital et ses intérêts antérieurs à la faillite du créancier en second rang ne commencent à être remboursés; il s'ensuivrait en effet - dans le cas alors plus plausible où ledit produit ne suffirait pas à couvrir intégralement toutes les créances garanties par gage en capital et intérêts antérieurs à la faillite - que le découvert à ce titre devrait être colloqué selon l'art. 219 al. 4 LP, qu'il entrerait donc en concurrence avec les créanciers non garantis par gage et réduirait leurs perspectives de recevoir un dividende.

Se fondant clairement sur les principes exposés plus haut (consid. 2.1), la décision attaquée consacre ainsi une interprétation et une application correctes de l'art. 209 al. 2 LP.