{T 0/2}

4A_106/2014

Besetzung

Bundesrichterin Klett, Präsidentin,

Bundesrichterinnen Hohl, Kiss,

Gerichtsschreiber Kölz.

A.________,

vertreten durch Rechtsanwältin Nicole Gierer Zelezen,

Beschwerdeführer,

gegen

B.________ AG,

vertreten durch Rechtsanwalt Roman Schmidlin,

Beschwerdegegnerin.

Gegenstand

Miete; Kündigungsschutz,

Beschwerde gegen den Entscheid des Kantonsgerichts St. Gallen, III. Zivilkammer, vom 8. Januar 2014.

Die B.________ AG (nachfolgend: Vermieterin, Beschwerdegegnerin) ist seit 2009 Eigentümerin der Liegenschaft "C.________", Strasse U.________ in V.________. Es handelt sich dabei um ein Wohn- und Geschäftshaus. In dessen Obergeschossen befinden sich Wohnungen, das Erdgeschoss besteht aus einer Bankfiliale, einem Restaurant und einem Ladenlokal. Das Ladenlokal ist - nach seinen Angaben seit 2005 - an A.________ vermietet (nachfolgend: Mieter, Beschwerdeführer), der darin einen Kiosk betreibt. Die Vermieterin übernahm den mit dem Voreigentümer abgeschlossenen Mietvertrag bezüglich des Ladenlokals und zweier Garagenplätze zu denselben Konditionen. Gleichwohl wurden mit Wirkung ab 1. Oktober 2009 neue Mietverträge abgefasst, worin Kündigungsfristen von sechs Monaten (Ladenlokal) respektive drei Monaten (Garagenplätze) vorgesehen waren.

Am 6. Dezember 2012 gelangte der Mieter an die Schlichtungsstelle für Miet- und Pachtverhältnisse See-Gaster und beantragte die Aufhebung der Kündigung, eventualiter die Erstreckung des Mietverhältnisses. Eine Einigung kam nicht zustande, worauf dem Mieter die Klagebewilligung ausgestellt wurde.

Der Mieter beantragt mit Beschwerde in Zivilsachen, den Entscheid des Kantonsgerichts vom 8. Januar 2014 und die missbräuchliche Kündigung der Geschäftsräume und der Garagenabstellplätze Nr. 19 und 20 an der Strasse U.________, V.________, per 30. Juni 2013 aufzuheben. Eventualiter sei die Angelegenheit zur Erhebung der Beweise, zur korrekten Feststellung des Sachverhalts und zur Neuentscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Subeventualiter sei das Mietverhältnis für die Dauer von sechs Jahren zu erstrecken.

Das angefochtene Urteil des Kantonsgerichts ist ein verfahrensabschliessender Endentscheid (Art. 90 BGG) einer letzten kantonalen Instanz im Sinne von Art. 75 Abs. 1 BGG. Sodann übersteigt der Streitwert bei einem Monatsmietzins von Fr. 1'600.-- die Grenze nach Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG in mietrechtlichen Fällen (vgl. BGE 137 III 389 E. 1.1 mit Hinweisen). Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist - unter Vorbehalt einer hinlänglichen Begründung (Erwägung 2) - grundsätzlich auf die Beschwerde einzutreten.

2.1. Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und 96 BGG gerügt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, andernfalls wird darauf nicht eingetreten. In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Unerlässlich ist, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt (BGE 140 III 86 E. 2 S. 89). Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (vgl. BGE 134 II 244 E. 2.1).

2.2. Die Beschwerde ist innert der Beschwerdefrist vollständig begründet einzureichen (vgl. Art. 42 Abs. 1 BGG). Kommt es zu einem zweiten Schriftenwechsel, darf die beschwerdeführende Partei die Replik nicht dazu verwenden, ihre Beschwerde zu ergänzen oder zu verbessern. Die Replik ist vielmehr nur zu Darlegungen zu verwenden, zu denen die Ausführungen in der Vernehmlassung eines anderen Verfahrensbeteiligten Anlass geben (vgl. BGE 135 I 19 E. 2.2; 132 I 42 E. 3.3.4).

2.3. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117; 135 III 397 E. 1.5). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG).

3.1. Der Beschwerdeführer ist der Meinung, die Kündigung sei rechtsmissbräuchlich im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR und Art. 2 ZGB. Er rügt, die Vorinstanz habe diese Bestimmungen verletzt, indem sie das Gegenteil erkannte.

3.2. Eine ordentliche Kündigung setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Mieter und Vermieter sind grundsätzlich frei, den Mietvertrag unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Eine Schranke ergibt sich einzig aus dem Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen. Der Umstand, dass die Kündigung für den Mieter eine Härte darstellt, genügt nicht; eine solche Härte ist nur im Hinblick auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses relevant (vgl. Art. 272 OR). Es obliegt dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass die Kündigung aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte; der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen und die Kündigung auf Ersuchen hin zu begründen (vgl. Art. 271 Abs. 2 OR). Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in welchem sie ausgesprochen wird. Fällt der Grund, aus welchem die Kündigung ausgesprochen wurde, in der Folge dahin, wird die Kündigung nicht nachträglich treuwidrig (BGE 138 III 59 E. 2.1 S. 62 mit weiteren Hinweisen).

3.3.1. Der Beschwerdeführer stützt seine Anfechtung auf ein angeblich widersprüchliches, treuwidriges Verhalten der Beschwerdegegnerin. Diese habe ihm konkludent zugesagt, er könne seinen Kiosk in der Liegenschaft weiterhin betreiben, müsse aber bezüglich des Grundrisses flexibel bleiben. Im Vertrauen auf diese Zusage habe er Investitionen getätigt. Die Beschwerdegegnerin bestritt im kantonalen Verfahren, eine derartige Zusage gemacht zu haben.

3.3.2. Der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) gewährt den Parteien insbesondere das Recht, mit rechtzeitig und formrichtig angebotenen erheblichen Beweismitteln gehört zu werden (BGE 134 I 140 E. 5.3; 129 II 497 E. 2.2). Keine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt vor, wenn ein Gericht darauf verzichtet, beantragte Beweise abzunehmen, weil es aufgrund bereits abgenommener Beweise seine Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür in vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen kann, dass seine Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde (BGE 134 I 140 E. 5.3; 130 II 425 E. 2.1 mit Hinweisen). Das Bundesgericht greift in eine antizipierte Beweiswürdigung nur ein, wenn sie willkürlich und damit offensichtlich unhaltbar ist (BGE 124 I 208 E. 4a), namentlich wenn sie eine prozessuale Vorschrift oder einen unumstrittenen Grundsatz des Beweisrechts krass verletzt oder sonst wie in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 132 III 209 E. 2.1; 131 I 57 E. 2; 129 I 8 E. 2.1; je mit Hinweisen).

3.3.3. Die Vorinstanz würdigte die Parteivorbringen zur angeblichen konkludenten Zusicherung eingehend und gelangte zum Schluss, dem Beschwerdeführer sei der Nachweis nicht gelungen dafür, dass er anlässlich der besagten Versammlung eine Zusicherung erhalten habe, der Mietvertrag werde nicht gekündigt. Im Gegenteil habe er um eine mittelfristig bevorstehende Sanierung, die sein Ladenlokal und damit den Bestand des Mietvertrags voraussichtlich substanziell betreffen werde, gewusst.

3.3.4. Die Vorinstanz ging demnach mit der Erstinstanz davon aus, die Befragung der Zeugen hätte keine entscheidrelevanten Erkenntnisse gebracht, welche die bereits gewonnene Überzeugung umstossen könnten. Die Weigerung, nicht erhebliche Beweise abzunehmen, stellt keine Verletzung von Art. 29 Abs. 2 BV oder Art. 6 EMRK dar. Zudem widerlegt der Beschwerdeführer den vorinstanzlichen Vorhalt, dass die Zeugen nicht zu konkreten einschlägigen Behauptungen angerufen wurden, nicht, weshalb die Nichtabnahme des Zeugenbeweises auch aus diesem Grund statthaft ist. Schliesslich vermag der Beschwerdeführer mit seinen weitgehend appellatorischen Vorbringen nicht aufzuzeigen, dass die (antizipierte) Beweiswürdigung der Vorinstanz geradezu willkürlich wäre.

3.3.5. Demnach bleibt es dabei, dass dem Beschwerdeführer der Nachweis einer konkludenten Zusicherung der Vermieterin, es werde ihm nicht gekündigt, nicht gelungen ist. Der Vorwurf eines widersprüchlichen bzw. treuwidrigen Verhaltens der Beschwerdegegnerin entbehrt daher der tatsächlichen Grundlage, und die Kündigung verstösst insofern nicht gegen Treu und Glauben.

3.4. Der Beschwerdeführer hält die Kündigung auch deshalb für treuwidrig, weil für die Kündigung kein objektives, ernsthaftes oder schützenswertes Interesse bestehe. Mit seinen diesbezüglichen Ausführungen wiederholt er nahezu wörtlich seine Ausführungen in der Berufung, ohne sich mit den Erwägungen der Vorinstanz auseinanderzusetzen. Er verfehlt damit die Begründungsanforderungen (vgl. Erwägung 2.1). Ohnehin hielt die Vorinstanz zutreffend fest, dass die Beschwerdegegnerin mit dem Ansinnen, das Erdgeschoss umfassend zu sanieren und umzugestalten, einen legitimen Zweck verfolge. Es sei ihr als Eigentümerin unbenommen, dabei ein Konzept zugrunde zu legen, welches das Ladenlokal des Beschwerdeführers nicht weiterhin vorsehe, und es stehe ihr dabei auch frei, sich andere Vertragspartner zu suchen als frühere Mieter, deren Mietverträge korrekt aufgelöst worden seien. Auch dass infolge der getätigten Investitionen höhere Einnahmen erzielt werden könnten, sei ein legitimes Interesse. Diese Erwägungen sind bundesrechtlich nicht zu beanstanden (vgl. die Hinweise in Erwägung 3.2).

3.5. Die Vorinstanz hat nach dem Gesagten nicht gegen Bundesrecht verstossen, wenn sie die Missbräuchlichkeit der Kündigung verneinte.

Der Beschwerdeführer wendet sich eventualiter gegen die Erstreckung des Mietverhältnisses um sechs Monate bis 31. Dezember 2013. Er verlangt eine Erstreckung um sechs Jahre.

4.1. Nach Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Bei Geschäftsmieten kann eine Härte entstehen, wenn der Umzug innert der ordentlichen Kündigungsfrist nicht möglich ist, weil im neuen Mietobjekt zeitraubende Anpassungsarbeiten nötig sind, für die unter Umständen sogar behördliche Bewilligungen vorliegen müssen (Urteil 4A_62/2010 vom 13. April 2010 E. 6.1.1 mit Hinweisen).

4.2. Bei der Festlegung der Art und Dauer der gewährten Erstreckung steht dem Richter innerhalb des gesetzlichen Rahmens ein weiter Ermessensspielraum zu (BGE 125 III 226 E. 4b). Derartige Ermessensentscheide überprüft das Bundesgericht mit Zurückhaltung und greift nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgegangen ist, wenn sie Tatsachen berücksichtigt hat, die für den Entscheid im Einzelfall keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt Umstände ausser Betracht gelassen hat, die hätten beachtet werden müssen. Es greift ausserdem in Ermessensentscheide ein, wenn sich diese als offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 135 III 121 E. 2 mit Hinweisen).

4.3. Die Vorinstanz verneinte, dass für den Beschwerdeführer eine Härte bestehe. Sie erwog, der Kiosk in V.________ sei nicht der einzige vom Beschwerdeführer betriebene Standort; in einem Lokal in W.________ bestehe seit längerem eine Erwerbsmöglichkeit. Zudem habe der Beschwerdeführer selbst behauptet, in der nahen Vergangenheit zwei Gelegenheiten für ein sofort verfügbares und ihm passendes Ladenlokal gehabt zu haben. Die Wahrscheinlichkeit, dass "dies nun nicht mehr möglich sein solle", sei eher gering. Der geschiedene Beschwerdeführer müsse keine Unterhaltspflichten erfüllen. Die von ihm angeführte Möglichkeit der Betreuung einer Nichte im Rahmen eines Anstellungsverhältnisses sei grundsätzlich nicht zu berücksichtigen, da therapeutische Motive nicht Zweck des Mietvertrags gewesen seien und die Familie angesichts der stets im Raume stehenden Sanierung der Liegenschaft nicht auf Jahre hinaus auf diese Lösung hätte vertrauen können. Seit der Kündigung habe mehr als ein Jahr zur Verfügung gestanden, um eine Lösung zu finden. Nicht belegt seien schliesslich die behaupteten Investitionen des Beschwerdeführers in den Kiosk von angeblich Fr. 65'000.--, weshalb sich auch insofern keine Härte ergebe.

4.4. Der Beschwerdeführer wendet sich gegen die vorinstanzlichen Erwägungen, indem er dem Bundesgericht im Wesentlichen seine Argumentation aus dem kantonalen Verfahren unterbreitet, wobei er teilweise den vorinstanzlich festgestellten Sachverhalt ergänzt und Noven vorträgt. Soweit auf die entsprechenden Ausführungen angesichts ihrer appellatorischen Natur überhaupt eingetreten werden kann (vgl. Erwägung 2), ist dazu folgendes zu bemerken:

4.4.1. Der Beschwerdeführer beanstandet die Beurteilung, wonach für ihn keine Härte bestehe. Er argumentiert, er müsse finanziellen Verpflichtungen nachkommen. Dies sei ihm nur aufgrund der gesicherten Einnahmen aus dem Kiosk möglich. Durch eine Erstreckung hätte er länger Zeit, ein geeignetes Ersatzlokal zu finden, in dem er rentabel einen Kiosk betreiben könnte. Ohne geeignetes Ersatzlokal - so der Beschwerdeführer - wäre er in kürzester Zeit von der Sozialhilfe abhängig.

4.4.2. Nahm aber die Vorinstanz bundesrechtskonform an, dass die Beendigung der Miete für den Beschwerdeführer keine Härte zur Folge hat, erübrigte es sich grundsätzlich zu prüfen, ob eine solche durch die Interessen der Vermieterin zu rechtfertigen wäre. Jedenfalls kann aber der Vorinstanz kein Ermessensmissbrauch vorgeworfen werden, wenn sie bei ihrer gleichwohl vorgenommenen (hypothetischen) Interessenabwägung die wirtschaftlichen Interessen der Beschwerdegegnerin und insbesondere dasjenige daran, die geplanten Umbauarbeiten ungehindert an die Hand nehmen zu können, erheblich höher gewichtete als das Interesse des Beschwerdeführers an einem längeren Verbleib im Ladenlokal:

4.4.3. Der Beschwerdeführer beanstandet, dass ihm nur eine einmalige Erstreckung gewährt worden ist. Er behauptet erneut, trotz intensiver Suchbemühungen keine Ersatzlösung gefunden zu haben. Für das Bundesgericht ist aber nicht diese Behauptung, sondern die vorinstanzliche Feststellung verbindlich, dass er eher geringe Suchbemühungen nachgewiesen habe. Schliesslich wurde keine Härte festgestellt, weshalb es ohnehin bereits an dieser Voraussetzung für einen Anspruch auf Erstreckung mangelte.

4.5. Für das Bundesgericht besteht nach dem Gesagten kein Anlass, in die Ermessensausübung der Vorinstanz einzugreifen.

Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird der Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2. Die Gerichtskosten von Fr. 2'500.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3. Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen.

4. Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht St. Gallen, III. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 28. Mai 2014

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung

des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Klett

Der Gerichtsschreiber: Kölz