Tribunale federale

{T 0/2}

5P.196/2003 /frs

Arrêt du 10 octobre 2003

IIe Cour civile

Composition

MM. et Mmes les Juges Raselli, Président,

Escher, Meyer, Hohl et Marazzi.

Greffier: M. Abrecht.

Parties

A.________,

recourante, représentée par Me Rudolf Schaller, avocat, boulevard Georges-Favon 13, 1204 Genève,

contre

B.________,

intimée, représentée par Me Louis Gaillard,

avocat, avenue de Champel 8c, case postale 385, 1211 Genève 12,

Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genève, case postale 3108, 1211 Genève 3.

Objet

Art. 9 Cst. (copropriété, droit de voisinage),

recours de droit public contre l'arrêt de la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genève du 11 avril 2003.

Faits:

A.

D.________ était propriétaire d'un vaste domaine situé à la périphérie de Genève. A sa mort, ses héritiers, E.________ et F.________, ont divisé ce domaine en deux propriétés distinctes, par acte de partage établi les 22 juin et 6 juillet 1962.

E.________ est alors devenue propriétaire exclusive des parcelles nos 1114 et 1021. Elle est en outre devenue copropriétaire pour moitié de la parcelle n° 1023 servant de cour d'honneur, en ce sens que cette parcelle dépend pour un quart de la parcelle n° 1114 et pour un quart de la parcelle n° 1021.

Pour sa part, F.________ est devenu propriétaire exclusif des parcelles nos 1607 à 1610. Il est en outre devenu propriétaire pour moitié de la parcelle n° 1023, en ce sens que celle-ci dépend pour un quart de la parcelle n° 1609 et pour un quart de la parcelle n° 1610.

B.

A l'occasion du partage, trois servitudes d'usage à charge de la parcelle n° 1114 ont été constituées, puis inscrites au Registre foncier. Une partie de la maison n° 66 sise sur la parcelle n° 1114 - à savoir une chambre et un hall au premier étage, les combles situés au deuxième étage ainsi que les surcombles - a été destinée à l'usage de la maison n° 1165 sise sur la parcelle n° 1609. Les fenêtres de ces pièces donnent par conséquent directement sur le jardin de la maison n° 66. Ces servitudes stipulent que "le propriétaire de la parcelle grevée de ladite servitude sera tenu de souffrir l'usage le plus étendu des locaux".

Le 25 juillet 1962, deux servitudes de "restriction d'affectation" ont également été inscrites au Registre foncier. Elles grèvent les parcelles nos 1114, 1021, 1023 et 1607 à 1610 et disposent qu'"il ne pourra être établi sur les fonds servants aucun café, débit de boissons alcooliques, ou non, auberge, restaurant, dancing, pension, hôtel, motel, clinique, hôpital, asile, fabrique, magasin, commerce, usine, chantier, clapier, poulailler, chenil, jeu de quilles, bowling et en général tout établissement ou dépôt dont le bruit, l'odeur, les émanations, les trépidations seraient désagréables ou dangereux pour le voisinage ou contraires aux bonnes moeurs".

C.

Toujours le 25 juillet 1962, E.________ et F.________ ont en outre signé une convention sous seing privé destinée à régir leurs rapports de voisinage ainsi que les modalités d'usage de la copropriété sur la cour d'honneur (parcelle n° 1023). Cette convention, qui n'a pas été inscrite au Registre foncier, prévoit à son art. 11 al. 2 que les parties s'engagent réciproquement entre elles à imposer à tout acquéreur futur de leurs immeubles les obligations résultant pour elles de la signature de ce texte. Elle mentionne également à son art. 11 al. 3 que les parties se consulteront de temps à autre pour modifier la convention ou y ajouter d'autres points qui, à l'usage, apparaîtraient utiles ou désirables.

La réglementation de la copropriété sur la cour d'honneur figure à l'art. 3 de la convention, qui prévoit notamment que "les frais d'entretien de ladite cour seront partagés par moitié (½) entre les parties" et que "Madame E.________ se bornera à exercer son droit de passage entre sa maison et sa ferme (en particulier, les garages) par le nouveau couloir tracé le long de la clôture extérieure de la propriété (côté est) ou par le village (entrée existant au nord est de la parcelle 1023), à l'exclusion du passage situé directement devant le bâtiment propriété de Monsieur F.________".

L'art. 4 de la convention stipule quant à lui que "Monsieur F.________ aura la faculté d'établir et de maintenir à ses frais un mur ou une clôture reliant, selon une ligne courbe, le pilier extérieur du portail situé à l'angle nord de sa maison et le point limite de la partie de la ferme appartenant à Madame E.________ (...)".

Enfin, l'art. 8 de la convention prévoit que "les parties respecteront, du point de vue esthétique, les principes d'une certaine harmonie qui doit subsister entre les deux parcs résultant du partage et éviteront tout ce qui pourra affecter la beauté ou diminuer la valeur de l'un ou de l'autre parc et elles se consulteront préalablement à ce sujet. En particulier, aucun arbre ne sera abattu ni planté sans nécessité et consultation avec l'autre partie (...)".

D.

Le 19 juillet 1988, la veuve de feu F.________ a vendu à C.________ les parcelles nos 1607 à 1610, avec la copropriété de la moitié de la parcelle n° 1023. L'acte de vente ne fait pas mention de la convention sous seing privé du 25 juillet 1962, dont C.________ avait toutefois connaissance lors de l'achat de cette propriété.

Durant l'été 1989, C.________ a, d'entente avec E.________, goudronné la cour d'honneur qui comportait à l'origine une pièce de gazon et déplacé le portail d'entrée. Il a par ailleurs fait usage de la possibilité qu'offrait la convention (art. 4) d'ériger une clôture sur une partie de la cour d'honneur.

E.

Par acte notarié du 3 mai 1996, B.________ a acquis de E.________ les parcelles n° 1114 (40'769 m2) et n° 1021 (1'019 m2). Sur ces parcelles se trouvent une maison d'habitation n° 66 de 405 m2 et deux dépendances, situées de part et d'autre de la cour d'honneur (parcelle n° 1023) qui constitue la cour d'accès commune à tous les immeubles de la succession D.________. A la propriété des parcelles nos 1114 et 1021 sont rattachées, comme déjà dit, des parts de copropriété dépendante d'un quart chacune sur la parcelle n° 1023. L'acte de vente ne fait pas mention de la convention sous seing privé du 25 juillet 1962, dont B.________ avait toutefois connaissance lors de l'achat de cette propriété.

F.

Durant l'automne 1997, C.________ a entamé des pourparlers en vue de la vente de sa propriété à une société qui envisageait d'y implanter un centre de polo. Face à l'opposition de B.________, le projet n'a pas abouti. Toutefois, afin d'éviter la répétition d'une telle situation, B.________ a déposé le 17 mars 1998 devant le Tribunal de première instance du canton de Genève une action en constatation de droit, en prévention et en cessation de trouble contre C.________. Elle concluait notamment à ce que le Tribunal constate que les servitudes de restriction d'affectation interdisent toute activité commerciale sur le domaine et dise que la convention du 25 juillet 1962 est opposable à C.________, ceci afin de régler les droits de stationnement sur la parcelle n° 1023 en copropriété.

G.

Par acte de vente du 18 juin 1999, A.________ a acquis de C.________ la propriété de la parcelle n° 1609 (3'057 m2) ainsi que la part de copropriété d'un quart de la parcelle n° 1023 qui dépend de la parcelle n° 1609; elle déclarait dans ce document avoir pris connaissance de la convention "sur rapports de voisinage" du 25 juillet 1962.

La parcelle n° 1609 comprend une maison d'habitation n° 1165 de 218 m2, qui est contiguë à la maison d'habitation n° 66 sise sur la parcelle n° 1114 appartenant à B.________. Ces deux immeubles donnent, à l'arrière, sur des jardins, d'un côté le jardin de A.________ et de l'autre celui de B.________.

H.

Le 13 janvier 2000, A.________ a été autorisée à intervenir dans la procédure opposant B.________ à C.________, dès lors qu'elle était désormais propriétaire des immeubles faisant l'objet de la procédure.

Parallèlement, A.________ a appris que B.________ avait obtenu l'autorisation de construire une piscine et des locaux techniques sur une partie de sa parcelle n° 1114, se situant à proximité des fenêtres de la maison n° 66 dont A.________ a l'usage en vertu des servitudes d'usage constituées. A.________ s'est opposée à ces constructions, tant sur le plan administratif que sur le plan civil.

Statuant par ordonnance du 24 janvier 2000 sur une requête de mesures provisionnelles déposée par A.________, la Présidente du Tribunal de première instance a donné acte à B.________ de ce qu'aucuns travaux n'avaient encore été entrepris et qu'elle n'en entreprendrait aucuns avant droit définitivement jugé en matière administrative et, le cas échéant, au sujet de la portée des servitudes invoquées par la requérante.

A.________ a en outre déposé une requête de mesures provisionnelles tendant à interdire à B.________ de planter des platanes sur la partie de sa parcelle n° 1114 sises sous les fenêtres dont elle a l'usage. Il n'a pas été fait droit à cette requête, les platanes ayant été plantés entre-temps.

I.

Le 21 janvier 2000, C.________ a procédé à la division de sa parcelle n° 1610 en deux nouvelles parcelles nos 1816 et 1817. Le quart de copropriété sur la parcelle n° 1023 qui était attaché à la parcelle n° 1610 a été totalement transféré à la parcelle n° 1817 (84 m2 sans construction), laquelle a été vendue le 5 avril 2000 à A.________.

Par acte notarié du 14 décembre 2001, B.________ a quant à elle acquis la parcelle n° 1845, résultant de la division de la parcelle n° 1608 et de la réunion de la sous-parcelle n° 1608B avec la parcelle n° 1816. Ce lot comprend une maison d'habitation de 760 m2 et un terrain de 6'002 m2.

J.

Le 17 mars 2000, A.________ a formé une demande reconventionnelle, qui tendait notamment à la validation des mesures provisionnelles relatives à la piscine, à ce qu'il soit fait interdiction à B.________ de planter des platanes à proximité de ses fenêtres et à ce qu'il lui soit ordonné d'enlever les platanes déjà plantés. Par ailleurs, se basant sur la convention de 1962 et l'état cadastral des lieux, A.________ demandait notamment le rétablissement de la pièce de gazon dans la cour d'honneur.

Dans sa réponse du 28 septembre 2001, B.________ a formellement abandonné les conclusions qu'elle avait prises contre C.________. En outre et notamment, elle a conclu au rejet des conclusions relatives à la pièce de gazon dans la cour d'honneur et à l'implantation des platanes; s'agissant de ces derniers, elle a demandé qu'il lui soit donné acte de son engagement de tailler les platanes de telle sorte qu'ils ne portent aucun ombrage aux fenêtres de A.________. Reconventionnellement, B.________ a conclu à ce que le reste d'une clôture semi-circulaire installée par C.________ sur la parcelle n° 1023 soit enlevée et à ce que soit constatée la nullité de l'aliénation au profit de la parcelle n° 1817 de la part de copropriété sur la parcelle n° 1023 autrefois rattachée à la parcelle n° 1610; elle a au surplus demandé qu'il soit en conséquence ordonné au conservateur du Registre foncier de rectifier les feuillets concernés en attribuant aux parcelles nos 1816 et 1817 la copropriété de la quote-part de copropriété d'un quart sur la parcelle dépendante n° 1023.

K.

Par jugement du 8 novembre 2001, le Tribunal de première instance a, s'agissant de la demande principale, donné acte à B.________ de ce qu'elle retirait sa demande contre C.________ avec désistement, sous compensation de dépens. Sur demande reconventionnelle et demande reconventionnelle à la demande reconventionnelle, le Tribunal a notamment :

- dit que la convention du 25 juillet 1962 était opposable tant à B.________ qu'à A.________, en ce qu'elle règle l'utilisation et la gestion de la copropriété de la parcelle n° 1023;

- débouté A.________ de ses conclusions relatives à la piscine ainsi que de celles tendant à rétablir la pièce de gazon au sein de la cour d'honneur;

- débouté A.________ de ses conclusions tendant à faire enlever les platanes de la propriété de B.________, et donné acte à cette dernière de son engagement de tailler les platanes pour les maintenir au niveau de la limite inférieure de la fenêtre la plus basse de A.________, ce quelle que soit la saison;

- constaté que l'inscription à raison d'un quart de la copropriété de la parcelle n° 1023 comme dépendant de la parcelle n° 1816 a été indûment faite, et ordonné en conséquence au conservateur du Registre foncier de la rectifier en inscrivant un huitième de la copropriété de la parcelle n° 1023 comme dépendant de la parcelle n° 1816 et un huitième comme dépendant de la parcelle n° 1817;

- autorisé B.________ à enlever la clôture semi-circulaire implantée sur la parcelle n° 1023.

L.

Par jugement du 2 mai 2002, le Tribunal de première instance a admis une demande de révision formée le 28 décembre 2001 par B.________. Il a en effet reconnu avoir modifié le libellé de l'engagement pris par celle-ci relativement à la taille de ses platanes, lui donnant une formulation différente et statuant ainsi, par mégarde, ultra petita. Il a modifié en conséquence le chiffre correspondant du dispositif de son jugement du 8 novembre 2001, en ce sens qu'il a donné acte à B.________ de son engagement de tailler les platanes de telle sorte qu'ils ne portent aucun ombrage, quelle que soit la saison, aux fenêtres des pièces dont A.________ bénéficie par servitude dans le bâtiment de la parcelle n° 1114.

M.

Par acte du 18 décembre 2001, A.________ a appelé du jugement du 8 novembre 2001, en reprenant ses conclusions de première instance. Par acte du 4 janvier 2002, B.________ a quant à elle formé contre ce jugement un appel ayant le même objet que la demande de révision formée le 28 décembre 2001 devant le Tribunal de première instance. Enfin, A.________ a appelé du jugement sur révision du 2 mai 2002.

Après avoir joint les appels, la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genève, statuant par arrêt du 11 avril 2003, a rejeté l'appel de A.________ contre le jugement sur révision du 2 mai 2002, qu'elle a confirmé, et elle a en conséquence jugé sans objet l'appel de B.________ contre le jugement du 8 novembre 2001. Elle a en outre rejeté l'appel de A.________ contre le jugement du 8 novembre 2001 et confirmé celui-ci sauf en ce qui concerne la construction d'une piscine. Statuant à nouveau sur ce point, la cour cantonale a interdit à B.________ de construire une piscine à l'emplacement actuel de la plantation de platanes, soit à proximité des fenêtres des pièces de la maison n° 66, sise sur la parcelle n° 1114, dont A.________ a l'usage. Enfin, A.________ a été condamnée aux deux tiers des dépens de première instance et d'appel, dont il a été fait masse.

N.

La motivation de cet arrêt, dans ce qu'elle a d'utile à retenir pour l'examen du recours, est en substance la suivante :

N.a S'agissant d'abord de la portée de la convention sur les rapports de voisinage de 1962, les dispositions de cette convention réglant la copropriété de la cour d'honneur sont opposables ex lege, en vertu de l'art. 649a CC, à tout acquéreur d'une part de copropriété, autrement dit à tout nouveau propriétaire des parcelles principales dont dépendent les parts de copropriété sur la cour d'honneur, même si le règlement de copropriété n'a pas été mentionné au Registre foncier.

L'art. 649a CC ne s'applique par contre pas aux clauses de la convention relatives à l'utilisation des parcelles et bâtiments en propriété individuelle, qui n'ont que la valeur d'engagements personnels des héritiers D.________, signataires de la convention. Ces clauses ne lient les acquéreurs subséquents des parcelles en cause que pour autant que ces derniers aient repris ces obligations, en application de l'art. 11 de la convention, une telle reprise pouvant intervenir même par actes concluants (art. 176 al. 2 CO). En l'espèce, il n'y a pas eu de reprise formelle de ces engagements par B.________. A.________ soutient en revanche que cette dernière se serait toujours déclarée liée par la convention, sollicitant à plusieurs reprises son respect par C.________, introduisant même une action pour faire constater son opposabilité à son encontre.

Il ne ressort toutefois ni des pièces produites par A.________, ni des écritures de B.________, que cette dernière ait un jour réclamé l'application des clauses conventionnelles portant sur les propriétés exclusives des parties; elle s'est toujours et uniquement référée aux droits et obligations de la convention comportant règlement de copropriété de la cour d'honneur.

N.b Sur le vu de ce qui précède, les conclusions de A.________ qui tendent à l'enlèvement des platanes de B.________ doivent être examinées exclusivement sous l'angle des servitudes d'usage constituées en 1962, qui prévoient en particulier que "le propriétaire de la parcelle grevée [...] sera tenu de souffrir l'usage le plus étendu des locaux" (cf. lettre B supra). Or si les différentes servitudes d'usage ne s'étendent pas à la seule faculté d'utiliser les logements qui en sont l'objet, mais également aux alentours immédiats de la maison (cf. ATF 88 II 331), des servitudes d'usage ne sauraient être assimilées à des droits de vue ou des servitudes de non-bâtir qui empêcheraient toute modification dans la structure du parc de B.________. L'engagement pris par celle-ci de tailler ses platanes de telle sorte qu'ils ne portent aucun ombrage, quelle que soit la saison, aux fenêtres des pièces dont A.________ bénéficie dans la maison n° 66 préservent suffisamment les droits qui découlent des servitudes susmentionnées. Les tailles envisagées deux fois l'an sur les platanes de la tonnelle, qui seront à chaque fois ramenés à leur hauteur initiale, garantissent la portée de cet engagement.

N.c A.________ demande le rétablissement, dans la cour d'honneur, de la pièce de gazon qui s'y trouvait avant 1989. Toutefois, la suppression de cette pièce de gazon a été décidée d'entente entre les anciens propriétaires C.________ et E.________, alors seuls copropriétaires de la parcelle n° 1023 (cf. lettre D supra). Elle a eu pour conséquence de modifier les emplacements initialement prévus pour le stationnement, ce dont les copropriétaires avaient toute latitude en vertu de l'art. 11 al. 3 de la convention de 1962 (cf. lettre C supra). L'état antérieur de la cour n'ayant pas été modifié illicitement, le rétablissement de la pièce de gazon ne peut être considéré que comme un aménagement nouveau, soumis en vertu de l'art. 647e CC au consentement unanime de tous les copropriétaires, qui fait expressément défaut en l'espèce.

N.d S'agissant de l'inscription au Registre foncier de la part de copropriété d'un quart de la parcelle n° 1023 comme dépendant de la seule parcelle n° 1817 (à l'exclusion de la parcelle n° 1816, issue elle aussi de la division de la parcelle n° 1610), A.________ soutient que C.________ pouvait procéder au transfert de cette part de copropriété sur une parcelle détachée de sa propriété sans avoir à requérir le consentement de B.________, copropriétaire pour moitié de la cour d'honneur.

A.________ avait déjà tenté d'acquérir le quart de copropriété de la parcelle n° 1023 dépendant de la parcelle n° 1610 le 18 juin 1999 par un avenant à l'acte d'achat de sa maison. Ce projet n'avait toutefois pas abouti, B.________ ayant toujours refusé de donner son accord au détachement de ce quart de copropriété de la parcelle n° 1610. Se pose donc la question de la licéité du procédé utilisé par C.________, dès lors qu'il permet de contourner les règles sur l'interdiction de détacher, sans l'accord des autres propriétaires d'immeubles principaux, une part de copropriété dépendant d'un immeuble principal.

En effet, selon l'art. 646 al. 3 CC, chacun des copropriétaires a les droits et les charges du propriétaire en raison de sa part; il peut l'aliéner ou l'engager séparément, même contre la volonté des autres copropriétaires. Toutefois, selon la jurisprudence, les copropriétaires peuvent convenir à l'unanimité d'une autre réglementation, comme celle de lier la copropriété d'un fonds déterminé à la propriété d'autres fonds, de sorte que la part de copropriété du premier suive le destin du ou des seconds. Lorsqu'elle résulte du Registre foncier, cette forme de copropriété prend le caractère d'un droit réel subjectif. Sous réserve d'une modification de l'inscription au Registre foncier, qui ne peut être requise qu'avec l'accord de tous les copropriétaires, les relations entre les biens-fonds intéressés ne peuvent être modifiées. Le fonds bénéficiaire ne peut être aliéné sans la part de copropriété, et celle-ci ne peut être transférée à un tiers ni liée à un autre bien-fonds (ATF 100 II 310 consid. 3a).

En l'espèce, la part de copropriété dépendante n'a pas été liée à un autre bien-fonds, mais à un bien-fonds résultant de la division de l'immeuble principal. Le code civil et la jurisprudence ne se prononcent pas sur la question. Le seul auteur qui se soit penché sur cette question admet en principe la possibilité pour le propriétaire du fonds principal divisé de répartir comme il l'entend la part de copropriété dépendante (Steinauer, Les pluralités de copropriétés sur un même immeuble, in RNRF 79 p. 229). Selon cet auteur, la nécessité du consentement des titulaires des autres parts de copropriété dépendante ne se pose en tous les cas pas dans l'hypothèse où, comme en l'espèce, la part de copropriété est entièrement reportée sur l'un des immeubles issus de la division, puisque les droits des autres titulaires ne sont pas touchés dans ce cas.

Dans le cas particulier, la démonstration de Steinauer n'est toutefois pas pertinente, dès lors que la construction adoptée par C.________ n'est pas compatible avec le but initial poursuivi par les constituants de la copropriété dépendante, soit avec le droit réel subjectif qui découle du régime conventionnel de copropriété. Il ressort en effet de l'acte constitutif de la copropriété (soit de l'acte de partage de 1962) et des inscriptions au Registre foncier que les parts de copropriété sur la parcelle n° 1023 étaient liées aux parcelles nos 1114, 1021, 1609 et 1610, chacune pour un quart, par un rapport juridique de caractère réel et subjectif. Ensuite de la division opérée par C.________, la parcelle n° 1816, aujourd'hui propriété de B.________, se trouve totalement enclavée par d'autres parcelles, ne disposant plus de l'accès à la parcelle n° 1023 que lui réservait l'accord constitutif de propriété. Pourtant, les nouvelles parcelles constituées par la division ont conservé un intérêt à bénéficier d'un tel accès. Tel est en particulier le cas de la parcelle n° 1816, qui compte une habitation et 4'628 m2 de terrain, alors que la parcelle n° 1817 n'est composée que de 84 m2 de terrain non bâti.

En tant qu'acquéreur de la parcelle n° 1816, B.________ est ainsi lésée dans ses droits subjectifs réels découlant de l'acte constitutif de la copropriété. Partant, il y a lieu d'attribuer à cette parcelle un droit d'accès à la cour d'honneur, en y rattachant une part de copropriété d'un huitième, égale à celle de la parcelle n° 1817 (cf. art. 646 al. 2 CC), sur la parcelle n° 1023.

N.e A.________ s'oppose enfin à l'enlèvement de la clôture dressée légalement par C.________ sur une partie de la parcelle n° 1023, en vertu de la faculté que lui réservait l'art. 4 de la convention de 1962 (cf. lettres C et D supra).

L'installation de cette clôture avait été envisagée comme une faculté permettant à F.________ de se réserver un droit d'accès à ses parcelles nos 1607, 1608 et 1610, la parcelle n° 1609 n'en ayant aucun besoin.

C.________ a procédé à la division de la parcelle n° 1610 en deux nouvelles parcelles nos 1816 et 1817. A.________ a acquis la parcelle n° 1817, tandis que B.________ est devenue propriétaire de la parcelle n° 1845, résultant de la réunion de la parcelle n° 1816 avec la sous-parcelle n° 1608B issue de la division de la parcelle n° 1608 (cf. lettre I supra). En raison de ces transferts, B.________ est aujourd'hui la principale titulaire de la faculté que réserve l'art. 4 de la convention de 1962, étant notamment propriétaire de la majeure partie (98,2%) de l'ancienne parcelle n° 1610, totalement enclavée par d'autres parcelles.

Partant, B.________ est en droit de demander l'enlèvement de cette clôture qui empiète sur la parcelle n° 1023 dont elle est également copropriétaire et qui constitue désormais un obstacle, dont aucun intérêt légitime ne justifie le maintien, au libre accès vers sa parcelle n° 1845 et la maison édifiée sur celle-ci. Il importe peu que cette parcelle dispose d'un autre accès à l'ouest, dès lors que la finalité de l'art. 4 de la convention était de conférer un droit d'accès direct depuis la cour d'honneur notamment à la parcelle n° 1610. Par ailleurs, on ne voit pas en quoi l'achat par A.________ de la parcelle n° 1817 justifierait le maintien de cette clôture, située sur la parcelle n° 1023 en copropriété.

O.

Contre l'arrêt du 11 avril 2003, A.________ exerce en parallèle un recours de droit public et un recours en réforme au Tribunal fédéral. Par le premier, elle conclut avec suite de dépens à l'annulation de cet arrêt, sauf en tant qu'il interdit à B.________ de construire une piscine, en tant qu'il confirme que la convention du 25 juillet 1962 est opposable aux deux parties en ce qu'elle règle l'utilisation et la gestion de la copropriété de la parcelle n° 1023, et en tant qu'il confirme le jugement sur révision du 2 mai 2002.

Il n'a pas été ordonné d'échange d'écritures.

Le Tribunal fédéral considère en droit:

1.

Formé en temps utile contre une décision finale prise en dernière instance cantonale, le recours est recevable au regard des art. 86 al. 1, 87 et 89 al. 1 OJ. Il l'est également du chef de l'art. 84 al. 2 OJ, dans la mesure où les griefs qui y sont soulevés ne peuvent l'être que dans le cadre d'un recours de droit public.

2.

Dans le domaine de l'appréciation des preuves, le Tribunal fédéral reconnaît au juge du fait un large pouvoir d'appréciation (ATF 120 Ia 31 consid. 4b; 118 Ia 28 consid. 1b). Il n'intervient, pour violation de l'art. 9 Cst., que si l'autorité cantonale abuse de ce pouvoir, en particulier lorsqu'elle a admis ou nié un fait en se mettant en contradiction évidente avec les pièces du dossier ou en interprétant celles-ci d'une manière insoutenable (ATF 118 Ia 28 consid. 1b), lorsqu'elle a méconnu des preuves pertinentes ou s'est fondée exclusivement sur une partie des moyens de preuve (ATF 118 Ia 28 consid. 1b; 112 Ia 369 consid. 3), ou lorsque des constatations de fait reposent sur une inadvertance manifeste ou sont pour quelque autre raison évidemment fausses et donc arbitraires (ATF 116 Ia 85 consid. 2b; 101 Ia 298 consid. 5; 98 Ia 140 consid. 3a). Autrement dit, lorsque la partie recourante s'en prend à l'appréciation des preuves et à l'établissement des faits, la décision n'est arbitraire que si le juge n'a manifestement pas compris le sens et la portée d'un moyen de preuve, s'il a omis, sans raison sérieuse, de tenir compte d'un moyen important propre à modifier la décision attaquée ou encore si, sur la base des éléments recueillis, il a fait des déductions insoutenables (ATF 129 I 8 consid. 2.1).

Conformément à l'art. 90 al. 1 let. b OJ, celui qui forme un recours de droit public pour appréciation arbitraire des preuves ne peut se borner à critiquer la décision attaquée comme il le ferait en procédure d'appel, où l'autorité de recours jouit d'un libre pouvoir d'examen (ATF 128 I 295 consid. 7a p. 312; 117 Ia 10 consid. 4b; 110 Ia 1 consid. 2a; 107 Ia 186 et la jurisprudence citée). En particulier, il ne peut se contenter d'opposer sa thèse à celle de l'autorité cantonale, mais doit démontrer, par une argumentation précise, que la décision attaquée repose sur une appréciation des preuves manifestement insoutenable (ATF 125 I 492 consid. 1b; 120 Ia 369 consid. 3a; 86 I 226).

3.

3.1 La recourante reproche d'abord à la cour cantonale d'avoir retenu de manière arbitraire qu'il ne ressortirait ni des pièces produites par A.________, ni des écritures de B.________, que cette dernière, qui se serait toujours et uniquement référée aux droits et obligations de la convention comportant règlement de copropriété de la cour d'honneur, ait un jour réclamé l'application des clauses conventionnelles portant sur les propriétés exclusives des parties (cf. lettre N.a supra). Selon la recourante, l'intimée aurait au contraire exprimé sa volonté de voir s'appliquer la convention de 1962 dans son intégralité, ce qui ressortirait de plusieurs pièces produites en appel.

3.2 La recourante ne démontre toutefois pas, par une argumentation précise qui satisfasse aux exigences de motivation découlant de l'art. 90 al. 1 let. b OJ, que les juges n'auraient manifestement pas compris le sens et la portée d'un moyen de preuve ou qu'il auraient omis, sans raison sérieuse, de tenir compte d'un moyen important propre à modifier la décision attaquée (cf. consid. 2 supra).

La recourante se réfère en effet d'abord à une lettre (produite en appel sous Pièce 25) adressée le 8 octobre 1997 par le conseil de l'intimée à C.________. Elle ne fait toutefois que discuter la teneur de cette lettre pour plaider sa propre thèse, sans démontrer en quoi il serait insoutenable de considérer que le conseil de l'intimée ne se référait à la convention de 1962 qu'en tant que règlement de copropriété relatif à la cour d'honneur, notamment en ce qui concerne les problèmes de stationnement dans ladite cour.

Pour le surplus, la recourante se borne à affirmer que les juges cantonaux auraient dû examiner les développements qu'elle a présentés en appel "relatifs aux discussions intervenues entre M. C.________, M. X.________, Me Y.________ et Me Z.________ au sujet de l'applicabilité de la convention". Elle ne tente même pas de démontrer en quoi les développements en question, dont elle n'expose pas la teneur, auraient dû modifier l'appréciation de la cour cantonale. Il en va de même du passage qu'elle extrait de la réponse sur demande en intervention présentée le 25 novembre 1999 par l'intimée.

4.

4.1 La recourante reproche ensuite à la cour cantonale d'avoir retenu de manière arbitraire que la parcelle n° 1816 (issue de la division de la parcelle n° 1610 et qui, réunie à la sous-parcelle n° 1608B, a donné la parcelle n° 1845) serait totalement enclavée par d'autres parcelles. Cette constatation erronée entraînerait un résultat arbitraire, puisque c'est sur cette base que les juges cantonaux ont considéré, d'une part, que la parcelle n° 1845 aurait besoin d'un accès à la cour d'honneur (cf. lettre N.d supra), et, d'autre part, que la clôture qui empiète sur la cour d'honneur constituerait un obstacle au libre accès vers la parcelle n° 1845 (cf. lettre N.e supra).

4.2 L'arrêt attaqué retient certes, d'une manière qui peut prêter à confusion, que l'ancienne parcelle n° 1610, respectivement l'ancienne parcelle n° 1816 issue de la division de la précédente, est totalement enclavée par d'autres parcelles. Il précise toutefois que l'actuelle parcelle n° 1845 dispose d'un autre accès à l'ouest (cf. lettre N.e supra). Le raisonnement juridique des juges cantonaux, relatif tant à l'accès à la parcelle n° 1845 par la cour d'honneur qu'à l'obstacle audit accès que constitue la clôture, n'est d'ailleurs pas fondé sur le fait que la cour d'honneur constituerait l'unique accès possible à la parcelle n° 1845, mais sur le fait que cette dernière a un intérêt à bénéficier d'un tel accès, indépendamment d'un autre accès à l'ouest. Dans ces conditions, le grief de la recourante se révèle infondé. Au demeurant, le fait que, comme l'expose la recourante, la parcelle n° 1845 ne confinerait à la cour d'honneur que sur environ un mètre ne contredit pas la persistance d'un intérêt à accéder à pied à la parcelle n° 1845 depuis la cour d'honneur.

5.

5.1 La recourante se plaint enfin de ce que les tribunaux genevois ont ordonné le transfert d'une part de copropriété (un huitième) lui appartenant à une parcelle appartenant à l'intimée. Selon la recourante, il s'agirait d'une atteinte à la garantie de la propriété (art. 26 Cst.), qui ne serait justifiée ni par des intérêts publics, ni par les concrétisations de la propriété apportées par le législateur. En effet, l'art. 641 al. 1 CC reconnaît au propriétaire le droit de disposer de la chose dans les limites de la loi. Or la cour cantonale remet en cause le transfert d'un quart de copropriété par le propriétaire à une parcelle (détachée du fonds principal) lui appartenant. Ce faisant, elle créerait en faveur de l'intimée un droit non prévu par le code civil, à savoir le droit permettant à l'acheteur d'une parcelle d'obtenir une amélioration de l'accès par l'expropriation d'une autre personne, qui plus est sans indemnisation. Par ailleurs, selon la recourante, la référence faite par les juges cantonaux à l'acte constitutif de copropriété n'aurait aucun sens, puisque le jour où l'intimée a acquis la parcelle n° 1845 (résultant de la réunion de la parcelle n° 1816 avec la sous-parcelle n° 1608B), cette parcelle n'avait plus de lien avec la cour d'honneur.

5.2 En droit privé, le code civil reconnaît au propriétaire le droit de disposer de la chose "dans les limites de la loi" (art. 641 al. 1 CC). Dès lors, les droits patrimoniaux ne sont garantis par l'art. 26 Cst. que dans le cadre fixé par la législation civile - et notamment par les dispositions sur les droits réels -, laquelle constitue la première et la plus indispensable concrétisation de la garantie constitutionnelle (Auer/ Malinverni/Hottelier, Droit constitutionnel suisse, vol. II, Les droits fondamentaux, 2000, n. 737). Dès lors, en reprochant à l'autorité cantonale d'avoir apporté à sa propriété une restriction non prévue par le code civil, la recourante se plaint d'une violation du droit civil fédéral à la lumière de l'art. 26 Cst., ce qu'elle doit faire par la voie du recours en réforme (art. 43 al. 1 et 84 al. 2 OJ). Elle ne saurait en revanche prétendre que le jugement attaqué viole directement la garantie constitutionnelle de la propriété et interjeter pour ce motif un recours de droit public (cf. ATF 107 Ia 277 consid. 3a).

6.

En définitive, le recours se révèle mal fondé en tant qu'il est recevable et ne peut qu'être rejeté dans cette même mesure. La recourante, qui succombe, supportera les frais judiciaires (art. 156 al. 1 OJ). Il n'y a en revanche pas lieu d'allouer de dépens dès lors que l'intimée n'a pas été invitée à procéder et n'a en conséquence pas assumé de frais en relation avec la procédure devant le Tribunal fédéral (art. 159 al. 1 et 2 OJ; Poudret/Sandoz-Monod, Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, vol. V, 1992, n. 2 ad art. 159 OJ).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.

Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.

Un émolument judiciaire de 7'000 fr. est mis à la charge de la recourante.

3.

Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genève.

Lausanne, le 10 octobre 2003

Au nom de la IIe Cour civile

du Tribunal fédéral suisse

Le président: Le greffier: