Am 3. Oktober 1931 schlug das Betreibungsamt Dübendorf an der 2. Steigerung in der Grundpfandverwertungsbetreibung gegen Josef Müller die Liegenschaft zum Preis von 43,000 Fr. der "Frau Magdalena Brunner, vertreten durch ihren Ehemann Gottfried Brunner" zu, nachdem Gottfried Brunner dem Gantleiter ein Sparheft auf die Zürcher Kantonalbank im Wert von 3023 Fr. 50 Cts. übergeben und ihn ermächtigt hatte, hievon 1000 Fr. als Anzahlung abzuheben. Am 5. Oktober ging sodann beim Betreibungsamt ein mit dem Namen der Rekurrentin Frau Magdalena Brunner unterzeichnetes Schreiben ein, des Inhaltes, die Rekurrentin sei mit dem Kauf

Hierauf schrieb der Betreibungsbeamte der Rekurrentin unterm 6. Oktober:

Als das Amt dann am 17. Oktober der Rekurrentin die Kostenrechnung zustellte, führte jene dagegen Beschwerde mit dem Antrag, den Zuschlag aufzuheben und das Amt anzuweisen, ihr das vom Ehemann Brunner hinterlegte Sparheft unbeschwert herauszugeben.

Die untere kantonale Aufsichtsbehörde wies die Beschwerde ab mit der Begründung, die Rekurrentin habe spätestens am 7. Oktober durch das Schreiben des Betreibungsamtes vom 6. Oktober Kenntnis vom Zuschlag erhalten; die am 19. Oktober erhobene Beschwerde sei daher verspätet. Bleibe daher der Zuschlag bestehen, so müsse die Erwerberin sich auch die Annahme gefallen lassen, das Sparheft sei mit ihrem Einverständnis hinterlegt worden; von einer Rückgabe der bereits abgehobenen 1000 Fr. könne daher keine Rede sein.

Ein dagegen erhobener Rekurs wurde von der obern kantonalen Aufsichtsbehörde abgewiesen, worauf die Rekurrentin rechtzeitig an das Bundesgericht gelangte unter Wiederholung ihres Beschwerdeantrages.

Die Schuldbetr.- u. Konkurskammer zieht in Erwägung:

1. Nach ständiger Rechtsprechung sind die Aufsichtsbehörden beim Entscheid über die Gültigkeit eines Steigerungszuschlages nicht auf die Prüfung der Anwendung des Betreibungsgesetzes beschränkt, sondern befugt, den Fall auch unter dem Gesichtspunkt der einschlägigen Bestimmungen des materiellen Zivilrechtes zu beurteilen (vgl. BGE 46 III 93 Erw. 1 Abs. 1).

Voraussetzung eines gültigen Zuschlages ist ein verbindliches Angebot. Hat der Bieter als Vertreter eines Dritten gehandelt, so ist das Angebot für den Dritten nur verbindlich, wenn der Vertreter zum Bieten bevollmächtigt war (Art. 32 OR). Fehlte diese Vollmacht und wird das Angebot auch nicht nachträglich vom Vertretenen genehmigt, so ist der Zuschlag ungültig. Und zwar muss dieser Mangel vom Vertretenen nicht nur innert der Frist des Art. 136 bis SchKG (diese Bestimmung setzt bereits ein rechtlich erhebliches Angebot des Ersteigerers voraus), sondern jederzeit geltend gemacht werden können: Das Bundesgericht hat schon in BGE 53 III 180 entschieden, dass der auf das Angebot einer wegen Urteilsunfähigkeit handlungsunfähigen Person erteilte Zuschlag jederzeit angefochten werden könne. Nicht anders kann aber geurteilt werden, wenn derjenige, welchem zugeschlagen wurde, weder selbst geboten noch einen Vertreter hiezu bevollmächtigt hat; denn weder einem rechtlich nicht beachtbaren noch einem überhaupt nicht vorhandenen Willen kann durch betreibungsamtliche Verfügung entgegen den Vorschriften des Zivilrechtes Rechtswirkung verschafft werden. Die Vorinstanzen haben es daher zu Unrecht abgelehnt, die Beschwerde materiell zu behandeln. Von einer Rückweisung kann indessen abgesehen werden, da die Akten bereits spruchreif sind.

2. Dafür, dass der Ehemann der Rekurrentin tatsächlich zum Bieten bevollmächtigt war, fehlt jeder Anhaltspunkt. Das Betreibungsamt führt in seiner Vernehmlassung selbst aus, Brunner habe, vom Gantleiter zur Vorlegung seiner Vollmacht aufgefordert, lediglich behauptet, im Besitz einer solchen zu sein, ohne aber den Beweis dafür  weder sofort noch nach der Steigerung  erbracht zu haben. Der Umstand, dass Brunner im Besitze des Sparheftes seiner Frau war, ist durchaus indifferent, solange nicht dargetan ist, dass dahinter der Wille der Rekurrentin stand, ihrem Mann damit die Leistung der Anzahlung in ihrem Namen zu ermöglichen. Eine derartige Feststellung kann aber nicht erblickt werden in den Ausführungen der Vorinstanz, die Rekurrentin müsse sich, wenn der Zuschlag aufrecht erhalten bleibe, auch die Annahme gefallen lassen, das Sparheft befinde sich mit ihrem Willen im Besitz des Betreibungsamtes. Und auf die blosse Behauptung Brunners kann nicht abgestellt werden.

Es fragt sich daher nur noch, ob die Rekurrentin den Zuschlag nachträglich genehmigt habe. Dabei war das Amt wohl befugt, vom Vertretenen zu verlangen, binnen angemessener Frist eine Erklärung über die Genehmigung abzugeben; Stillschweigen des Vertretenen hatte jedoch nicht als Genehmigung, sondern als Ablehnung zu gelten (Art. 38 Abs. 2 OR). Die mit dieser gesetzlichen Regelung der Rekurrentin gewährleistete Freiheit des Entschlusses durfte nun das Amt nicht dadurch beeinträchtigen, dass es ihr bekannt gab, es fasse ihr Schreiben vom 5. Oktober als Zustimmung zum Kauf auf und betrachte daher den Zuschlag als gültig. Es kann daher der Rekurrentin auch nicht entgegengehalten werden, sie habe dadurch, dass sie nicht binnen der Beschwerdefrist gegen die Zuschrift des Amtes vom 6. Oktober aufgetreten sei, die Auffassung des Amtes als richtig anerkannt und damit den Zuschlag genehmigt. Massgebend ist einzig, ob in jenem Schreiben vom 5. Oktober  eine andere Äusserung der Rekurrentin kommt überhaupt nicht in Betracht  wirklich eine Genehmigung erblickt werden kann. Das muss jedoch verneint werden: Nach diesem Schreiben (seine Echtheit vorausgesetzt) hätte die Rekurrentin lediglich eine bedingte Genehmigung ausgesprochen, und dass die Bedingung eingetreten sei, wird vom Amt selbst nicht behauptet. Selbstverständlich ging es aber nicht an, die Bedingung ohne Einverständnis der Rekurrentin von der Genehmigung abzutrennen und die Rekurrentin in diesem Punkte auf direkte Unterhandlungen mit dem betreffenden Grundpfandgläubiger zu verweisen, ohne auf das Ergebnis dieser Unterhandlungen Rücksicht zu nehmen. Durch die Ablehnung der Bedingung von Seite des Amtes fiel auch die Genehmigung der Rekurrentin dahin. Bei dieser Betrachtungsweise kann dahingestellt bleiben, ob das Schreiben vom 5. Oktober, wie die Rekurrentin behauptet hat, gefälscht ist und gar nicht von ihrer Hand stammt, und wann sie das Schreiben des Betreibungsamtes erhalten hat.

Fehlt es daher sowohl an einem für die Rekurrentin verbindlichen Angebot als auch an einer nachträglichen Genehmigung des Zuschlages, so muss der letztere aufgehoben werden. Das hat ohne weiteres die Verpflichtung des Amtes zur Folge, die bereits bezogene Anzahlung wieder herauszugeben.

In Gutheissung des Rekurses wird der angefochtene Entscheid sowie der Zuschlag aufgehoben und das Betreibungsamt angewiesen, der Rekurrentin die Anzahlung von 1000 Fr. herauszugeben.