Die Verfassungsbeschwerden richten sich gegen Urteile, durch die auf Eigenbedarf (§ 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB) gestützte Räumungsklagen abgewiesen worden sind.

Die Verfassungsmäßigkeit des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB sowie die verfassungsrechtlichen Grenzen, die seiner Anwendung im Einzelfall gezogen sind, waren bereits Gegenstand der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 8. Januar 1985 (BVerfGE 68, 361; zu Inhalt und Entstehungsgeschichte der Vorschrift a.a.O., S. 363 f.). Die damals noch ausstehende Auslegung durch den Bundesgerichtshof ist mit Rechtsentscheid vom 20. Januar 1988 (BGHZ 103, 91) erfolgt. Danach reicht die Absicht des Vermieters, die vermieteten Räume selbst zu bewohnen oder durch den privilegierten Personenkreis (seine Angehörigen oder die zum Hausstand des Vermieters gehörenden Personen) bewohnen zu lassen, nur aus, wenn er hierfür vernünftige, nachvollziehbare Gründe hat. Unzureichende Unterbringung des Vermieters oder des privilegierten Personenkreises ist nicht erforderlich. Entgegenstehende konkrete Interessen des Mieters sind auf dessen Widerspruch ausschließlich nach § 556 a BGB zu berücksichtigen.

1. a) Die 1939 geborene Beschwerdeführerin zu 1) ist seit 1978 Eigentümerin eines dreigeschossigen Gebäudes. Die Wohnung im Hochparterre ist an eine Familie vermietet. Die 109 qm große Wohnung im 1. Obergeschoß wird von der Beklagten des Ausgangsverfahrens im wesentlichen allein bewohnt, nachdem ihr Ehemann gestorben ist und sich die im Ausland studierende Tochter nur noch während der Semesterferien dort mit aufhält. Die Wohnung im Dachgeschoß stand leer, nachdem die Beschwerdeführerin den Mietvertrag im Jahre 1979 gekündigt hatte. Mit Ausnahme des Bades sind die Räume dort nur 2,12 m hoch; in zwei Zimmern wird die Raumhöhe durch einen 15 cm starken Mittelbalken weiter reduziert.

Die Beschwerdeführerin kündigte den Mietvertrag über das 1. Obergeschoß wegen Eigenbedarfs und machte geltend, sie lebe derzeit unter sehr beengten Verhältnissen im elterlichen Hause. Ihr Zimmer könne sie nur durch das Schlafzimmer der Eltern erreichen. Das Zusammenleben mit ihren betagten Eltern sowie einer 90jährigen Tante habe bei ihr zu Depressionen und Angstzuständen geführt, so daß sie sich in ärztliche Behandlung habe begeben müssen. In ihrer Not habe sie seit Anfang 1985 die Nächte in der Dachgeschoßwohnung verbracht. Wegen deren mangelhafter Isolierung und der Dachschrägen, die sie an der Aufstellung der Möbel hinderten, könne sie dort nicht auf Dauer wohnen.

Die Räumungsklage war in beiden Instanzen erfolglos. Die Gerichte waren der Auffassung, die Beschwerdeführerin sei in der "geräumigen" Dachgeschoßwohnung "angemessen" untergebracht. Trotz der geringen Raumhöhe - so das Amtsgericht - vermittle die Wohnung nach dem Ergebnis des Augenscheins nicht den Eindruck, als werde man durch die Decke erdrückt. Diese Einschränkung des Wohnkomforts werde durch den überdurchschnittlich großen Grundriß der Wohnung ausreichend kompensiert. Die - offene - Frage, ob die Wohnung wegen der Raumhöhe nach öffentlichem Baurecht zu Wohnzwecken genehmigt werden könne, möge für die Vermietbarkeit der Wohnung oder in steuerrechtlicher Hinsicht eine Rolle spielen. Für die Tatsache, ob ihre Nutzung der Beschwerdeführerin zuzumuten sei, habe sie keine Bedeutung. Es komme nicht darauf an - so das Landgericht -, ob die Dachgeschoßräume nach derzeitigem Baurecht zu Wohnzwecken genutzt werden dürften. Im Hinblick auf den Bestandsschutz sei allein entscheidend, ob die Wohnung seinerzeit in Übereinstimmung mit dem öffentlichen Baurecht genehmigt und errichtet worden sei. Dazu habe die Beschwerdeführerin keine Einzelheiten vorgetragen.

b) Mit ihrer Verfassungsbeschwerde rügt die Beschwerdeführerin die Verletzung von Art. 14 Abs. 1 Satz 1, Art. 2 Abs. 1 und Art. 103 Abs. 1 GG. Beide Gerichte stellten an den Nachweis des Eigenbedarfs Anforderungen, die mit der Eigentumsgarantie und der grundrechtlich garantierten Handlungsfreiheit nicht zu vereinbaren seien. Sie muteten ihr zu, eine Wohnung selbst zu nutzen, die wegen der aufgezeigten Mängel noch nicht einmal an die Beklagte hätte vermietet werden dürfen und mit der gekündigten Wohnung nicht annähernd zu vergleichen sei. Das Landgericht verkenne, daß die heutigen Bauvorschriften den Standard gesunder Wohnverhältnisse bestimmten. Auf die bei Errichtung des Gebäudes geltenden Baubestimmungen komme es daher nicht an. Das Landgericht habe Art. 103 Abs. 1 GG dadurch verletzt, daß es einen rechtlichen Hinweis auf die seiner Auffassung nach entscheidende Rechtslage bei Errichtung der Wohnung unterlassen habe.

c) Der Bundesminister der Justiz hält die Verfassungsbeschwerde für begründet. Den in BVerfGE 68, 361 (370 ff.) entwickelten und vom Bundesgerichtshof im Rechtsentscheid vom 20. Januar 1988 beachteten Grundsätzen sei weiterhin zu folgen. Danach habe Eigenbedarf nicht verneint werden können. Die Beschwerdeführerin habe nicht auf die Dachgeschoßwohnung verwiesen werden dürfen. Diese genüge noch nicht einmal durchschnittlichen Wohnansprüchen.

d) Der Hessische Ministerpräsident hält die Rüge aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG für begründet. Die Beschwerdeführerin brauche zwar kein Eingreifen der Bauaufsichtsbehörde zu befürchten. Gleichwohl habe sie nicht auf die Nutzung der Dachgeschoßräume verwiesen werden dürfen, weil diese allenfalls einem Mindeststandard entsprächen.

e) Die Beklagte des Ausgangsverfahrens verteidigt die angegriffenen Entscheidungen. Sowohl im Souterrain wie im Dachgeschoß stehe der Beschwerdeführerin ausreichender Wohnraum zur Verfügung. Die Kündigung sei daher offenkundig willkürlich. Im übrigen sei nicht die Beschwerdeführerin, wohl aber sie selbst gesundheitlich stark angeschlagen. Zumindest wegen § 556a BGB habe der Klage daher der Erfolg versagt bleiben müssen.

2. a) Der Beschwerdeführer zu 2) ist seit März 1985 Eigentümer eines sechsgeschossigen Gebäudes. Nach dem zweiten Weltkrieg wurde dieses in ein "Vorder"- und ein "Hinter"-Haus geteilt, so daß auf jeder Etage nunmehr zwei Wohnungen mit je zwei Zimmern und Nebenräumen vorhanden sind. Im März 1986 kündigte der Beschwerdeführer den Mietvertrag über die etwa 70 qm große Wohnung im 5. Obergeschoß vorn. Diese entspreche nach Größe und Zuschnitt seinen Bedürfnissen. Weiterer Wohnbedarf bestehe für seinen nichtehelichen Sohn, der ihn häufig über Nacht besuche. Er wolle für ihn im darüberliegenden Dachboden einen Raum ausbauen.

Die Räumungsklage war in beiden Instanzen erfolglos. Das Landgericht führte aus: Es brauche nicht zu entscheiden, ob der Beschwerdeführer die Wohnung wegen der häufigen Besuche seines Sohnes benötige, zumal dessen Wohnbedarf durch ein eigenes Zimmer in der Wohnung der Mutter ausreichend gedeckt sei. Die Klage sei in jedem Fall deshalb abzuweisen, weil der Beschwerdeführer sein Kündigungsrecht verwirkt habe. Denn seit 1985 seien mehrere Wohnungen - darunter im 5. Obergeschoß hinten sowie die beiden Wohnungen im 3. Obergeschoß - frei geworden und vom Beschwerdeführer nach Ausbau und Renovierung wieder vermietet worden, obwohl der angemeldete Wohnbedarf bereits damals bestanden habe. Der Beschwerdeführer habe keinen zureichenden Grund dafür substantiiert vorgetragen, weshalb er insbesondere die im 3. Obergeschoß frei gewordenen Wohnungen nicht in Eigengebrauch genommen habe. Es komme hinzu, daß er dem Vortrag der Beklagten nicht ausreichend entgegengetreten sei, das Dachgeschoß könne auch bei Bezug der Wohnung im 5. Obergeschoß hinten ausgebaut werden. Er habe zwar geltend gemacht, allein über der Wohnung im 5. Obergeschoß vorn befinde sich ausbaufähiger Dachraum, über der Wohnung im gleichen Geschoß hinten sei das Dach flach gedeckt. Er habe jedoch nicht geklärt, ob nicht mit Hilfe einer anderen baulichen Konzeption über die Wohnung im 5. Obergeschoß hinten ein Zugang zum Dachgeschoß hätte geschaffen werden können.

b) Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 und Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG. Das Landgericht ignoriere seine durch die Eigentumsgarantie geschützte alleinige Befugnis zu bestimmen, welchen Wohnbedarf er für sich und seinen nichtehelichen Sohn für angemessen halte. Mieter seien nur gegen willkürliche Kündigungen geschützt. Willkürlich sei sein Nutzungswunsch jedoch nicht, weil der geplante Dachausbau nur von der gekündigten Wohnung aus verwirklicht werden könne. Das Landgericht hätte seinen Wunsch daher hinnehmen müssen und ihn nicht auf die Wohnungen im 3. Obergeschoß verweisen dürfen. Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG habe das Gericht dadurch verletzt, daß es von dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Hamburg vom 10. Dezember 1985 (ZMR 1986, S. 86) abgewichen sei, ohne einen Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Hamm einzuholen.

c) Der Justizminister des Landes Nordrhein-Westfalen hält die Verfassungsbeschwerde für unbegründet. Die angegriffene Entscheidung beruhe auf der verbreiteten, verfassungsrechtlich nicht zu beanstandenden Meinung, die Kündigung verstoße gegen § 242 BGB, wenn andere Wohnungen trotz Eigenbedarfs wieder vermietet worden seien. Seine Vorlagepflicht habe das Landgericht nicht willkürlich verletzt.

Der Beklagte zu 2) des Ausgangsverfahrens hält die Verfassungsbeschwerde mangels Substantiierung für unzulässig, soweit mit ihr die Verletzung von Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG gerügt wird. Im übrigen sei sie unbegründet. Die Entscheidung des Landgerichts beruhe in Wahrheit nicht auf einer Anwendung von § 242 BGB, sondern auf der Erwägung, daß der Beschwerdeführer die gekündigte Wohnung nicht "benötige", wenn er eine oder mehrere der zahlreich freigewordenen Wohnungen nicht in Gebrauch genommen habe. Das sei ein einfachrechtlicher Gesichtspunkt, der der Nachprüfung durch das Bundesverfassungsgericht entzogen sei.

3. a) Die Beschwerdeführerin zu 3) ist Mutter dreier Söhne mit Namen Dirk (geb. 1968), Jörn (geb. 1970) und Frank (geb. 1977). Zusammen mit ihrem Ehemann ist sie Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses. Die etwa 130 qm bis 140 qm großen Räume des Erdgeschosses sowie ein ausgebauter Kellerraum von 1,90 m Raumhöhe werden von ihr und ihrer Familie genutzt. Die im 1. Obergeschoß gelegene Wohnung ist seit längerem vermietet. Im 2. Obergeschoß befinden sich ein 1-Zimmer-Appartement von etwa 20 qm Größe und die 100 qm große Wohnung, um deren Räume im Ausgangsverfahren gestritten wurde. Die Beklagte des Ausgangsverfahrens hatte sie zum 1. November 1984 von der Beschwerdeführerin gemietet. Mit Schreiben vom 29. April 1987 kündigte die Beschwerdeführerin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs für Dirk und Jörn. Dirk sei derzeit in dem ausgebauten Kellerraum untergebracht, könne dort jedoch nicht auf Dauer wohnen. Dieser sei nur als Hobbyraum anzusehen, zu dunkel, nicht trocken und überdies unsicher; 1985 sei vor dem Fenster eine Bombe gelegt, 1986 dort eingebrochen worden. Jörn habe im Juli 1986 einen einjährigen Studienaufenthalt in den USA angetreten. Nach seiner Rückkehr solle er gemeinsam mit seinem Bruder Dirk die gekündigte Wohnung beziehen. In der elterlichen Wohnung sei - wie die Beschwerdeführerin im Räumungsverfahren im einzelnen erläuterte - deswegen kein Platz mehr, weil der Ehemann in den beiden ehemaligen kleinen Kinderzimmern einen Arbeitsraum mit eigenem Bibliothekszimmer eingerichtet habe.

Da die Beklagte dem Räumungsbegehren nicht nachkam, bezog Jörn nach seiner Rückkehr aus den USA den Kellerraum und Dirk das mittlerweile freigewordene 1-Zimmer-Appartement im 2. Obergeschoß.

Auch diese Räumungsklage war in beiden Instanzen erfolglos. Das Amtsgericht wies die Klage mit der Begründung ab, daß der Wohnbedarf des einen Sohnes im 1-Zimmer-Appartement befriedigt werde. Die Frage, ob der andere Sohn im Kellerraum unangemessen untergebracht sei, brauche nicht abschließend entschieden zu werden. Die Klage sei selbst in diesem Falle abzuweisen, weil der geltend gemachte Wohnbedarf bereits 1984 vorgelegen habe. Eine Eigenbedarfskündigung greife nur durch, wenn der Wohnbedarf nach Abschluß des Mietvertrages entstanden sei. Das Landgericht vertiefte den letztgenannten Gesichtspunkt mit folgender Begründung: Die maßgeblichen Verhältnisse hätten sich seit Abschluß des Mietvertrages nicht geändert. Dirk habe sich damals zwar gleichfalls zu einjährigen Studien im Ausland aufgehalten. Wegen seines jugendlichen Alters habe die Beschwerdeführerin aber davon ausgehen müssen, daß er - wie tatsächlich geschehen - im Juli 1985 nach Hause zurückkehren werde. Geändert habe sich einzig das Alter der Kinder. Es liege jedoch in der Natur der Sache, daß diese älter würden. Im übrigen mache es bezüglich des Wohnbedarfs keinen Unterschied, ob der Sohn 14+ oder 17 Jahre alt sei. Es komme hinzu, daß weder zum Zeitpunkt der Kündigung noch jetzt objektiv konkrete Bedarfsgründe den Erlangungswunsch rechtfertigten. Dirk sei im 1-Zimmer-Appartement untergebracht. Jörn könne ohne weiteres entweder im jetzigen oder im früheren Arbeitszimmer des Ehemannes, das nunmehr als Wohnzimmer genutzt werde, wohnen. Die für die Aufgabe des ehemaligen Arbeitszimmers angeführten Gründe (zu lautes Telefon) überzeugten nicht.

b) Die Beschwerdeführerin rügt die Verletzung von Art. 6 Abs. 1, Art. 14 Abs. 1 Satz 1 und Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG.

Das Landgericht mißachte in mehrfacher Hinsicht ihre durch die Eigentumsgewährleistung garantierte Befugnis, den Wohnbedarf für sich selbst und ihre Familie festzulegen. Die hierfür geltend gemachten Gründe seien nachvollziehbar und zusätzlich durch Art. 6 Abs. 1 GG geschützt. Dies gelte insbesondere für die Frage, ob sie ihren Söhnen mit fortschreitendem Alter eine größere Wohnung zubilligen und zugleich deren Zusammenleben nach dem jeweiligen einjährigen Auslandsaufenthalt fördern wolle. Das Landgericht habe die Bindung an diesen Entschluß mißachtet und die bei Anwendung des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB gebotene Abwägung der widerstreitenden Interessen unterlassen. Es habe zugleich in willkürlicher Weise seine Pflicht verletzt, einen Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Braunschweig einzuholen. Dazu habe zwingender Anlaß bestanden, weil das Landgericht sowohl vom Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Hamburg vom 10. Dezember 1985 (ZMR 1986, S. 86) als auch von der Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 12. Juni 1986 (WuM 1986, S. 271) abweiche. Danach begründe bereits der Wunsch des Eigentümers, seine Räume zu beziehen, unabhängig von seiner bisherigen Unterbringung den Wohnraumbedarf.

c) Nach Auffassung des Niedersächsischen Ministers der Justiz untersucht das Landgericht unzulässigerweise Möglichkeiten, den Raumbedarf aller Familienangehörigen ohne Inanspruchnahme der gekündigten Wohnung zu befriedigen. Es setze damit seine Vorstellungen an die Stelle der eigenverantwortlichen Planung des Eigentümers.

1. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hält auf der Grundlage seines Rechtsentscheides vom 20. Januar 1988 alle angegriffenen Entscheidungen für einfachrechtlich unzutreffend. Der Beschwerdeführerin zu 1) könne nicht angesonnen werden, sich auf Dauer mit wesentlich schlechteren Wohnverhältnissen zu begnügen, als sie in der gekündigten Wohnung vorlägen. Das Interesse des Beschwerdeführers zu 2), die streitige Wohnung in räumlichem Zusammenhang mit dem darüberliegenden Dachgeschoß zu nutzen, sei vernünftig. Die mit der Inanspruchnahme von zwei Wohnungen verbundenen Mieteinbußen stünden in keinem Verhältnis zu den Besuchen seines Sohnes. Vernünftig sei auch der Wunsch der Beschwerdeführerin zu 3), ihren heranwachsenden Kindern eigene Räume außerhalb der elterlichen Wohnung zur Verfügung zu stellen. Die Auffassung des Landgerichts laufe darauf hinaus, daß Eltern heranwachsender Kinder wegen des für die Zukunft absehbaren Eigenbedarfs ständig eine Wohnung freihalten müßten. Zumindest dieses Landgericht habe wegen Abweichung vom Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Hamburg (ZMR 1986, S. 86) seine Vorlagepflicht verletzt.

2. Nach Auffassung des Deutschen Mieterbundes e. V. können die Verfassungsbeschwerden zu 2) und 3) schon deshalb keinen Erfolg haben, weil es sich um selbstverschuldeten Eigenbedarf handle. Ob die Beschwerdeführerin zu 1) auf die Dachgeschoßwohnung habe verwiesen werden dürfen, sei hingegen zweifelhaft.

3. Der Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e. V. hält alle Verfassungsbeschwerden für begründet. Die angegriffenen Entscheidungen verkennten Bedeutung und Tragweite des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und mißachteten den genannten Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Hamburg.

Gegen die Zulässigkeit der Verfassungsbeschwerden bestehen keine durchgreifenden Bedenken. Allerdings ist die mit der Verfassungsbeschwerde zu 2) erhobene Rüge der Verletzung von Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG unzulässig. Sie wäre nur dann hinreichend substantiiert (§ 23 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 1, § 92 BVerfGG), wenn der Inhalt des Rechtsentscheids geschildert, seine Einschlägigkeit für den konkreten Fall dargetan und vor diesem Hintergrund im einzelnen dargelegt worden wäre, die Vorlage habe sich danach so aufgedrängt, daß ihre Unterlassung willkürlich sei (vgl. BVerfGE 76, 93 [96]). Hier fehlt schon die erste dieser Voraussetzungen. Der Beschwerdeführer gibt weder den Inhalt des Rechtsentscheids vom 10. Dezember 1985 wieder noch legt er dessen Entscheidungserheblichkeit dar.

Die Verfassungsbeschwerden zu 1) und zu 2) sind begründet; die angegriffenen Entscheidungen verletzen die Beschwerdeführer zu 1) und zu 2) in ihren Grundrechten aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG. Die Verfassungsbeschwerde zu 3) ist hingegen unbegründet.

1. Das Bundesverfassungsgericht hat bereits im Beschluß vom 8. Januar 1985 (BVerfGE 68, 361 [367 ff.]) zur Verfassungsmäßigkeit des § 564b Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB entschieden, daß das Kündigungsrecht des Vermieters ohne Verfassungsverstoß von einem berechtigten Interesse an der Beendigung des Mietvertrages abhängig gemacht werden darf. Daran hält der Senat fest. Je stärker ein Eigentumsobjekt soziale Funktionen erfüllt, desto größere Einschränkungen seiner Befugnisse muß der Eigentümer von Verfassungs wegen hinnehmen (vgl. BVerfGE 52, 1 [32] m. w. N.). Danach unterliegt das Eigentum an vermieteten Wohnungen erheblichen Beschränkungen. Was dem Eigentümer an Einschränkungen abverlangt werden darf, ist von den jeweiligen wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Verhältnissen abhängig (BVerfGE 52, 1 [30]). Große Teile der Bevölkerung können aus finanziellen Gründen keinen eigenen Wohnraum schaffen und sind daher auf die Nutzung fremden Eigentums angewiesen (vgl. BVerfGE 38, 348 [370]). Der Ausgangspunkt des Gesetzgebers, daß jedenfalls bundesweit gesehen keine Wohnungsnot wie in den Nachkriegsjahren herrscht, verpflichtete ihn nicht, den Geltungsbereich des sozialen Kündigungsschutzes - wie noch im Regierungsentwurf zum Ersten Wohnraumkündigungsschutzgesetz vorgesehen (Art. 2 § 1 Abs. 1, § 2; BTDrucks. VI/1549 S. 2 und 7 f.) - auf bestimmte Gebiete mit erheblichem Wohnungsfehlbestand zu beschränken. Die bundesweite flächendeckende Einführung des Kündigungsschutzes rechtfertigt sich aus der Erkenntnis, daß unabhängig von der Lage auf dem Wohnungsmarkt für den Mieter der Verlust seiner bisherigen Wohnung, die Wohnungssuche und der Umzug mit Belastungen verbunden sind, die seinen engeren persönlichen Lebenskreis betreffen. Der vertragstreue Mieter verdient Schutz davor, daß ihm diese Folgen auferlegt werden, ohne daß dies durch berechtigte Interessen des Vermieters begründet wäre. Dieser Schutz wird ihm - wie der Bundesgerichtshof in seinem Rechtsentscheid vom 20. Januar 1988 (BGHZ 103, 91 [100]) entschieden hat - unabhängig von seiner individuellen Situation gewährt; die konkreten Interessen des Mieters entfalten danach nicht schon im Rahmen des § 564b Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB, sondern erst bei der Prüfung der sogenannten Sozialklausel (§ 556a BGB) Rechtswirkungen. Dieses in Anwendung einfachen Rechts gewonnene Ergebnis steht mit der Verfassung in Einklang.

Unverhältnismäßige Belastungen werden dem Eigentümer durch § 564b Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht auferlegt. Eine Kündigung gegenüber dem Mieter, die sich nicht mit berechtigten Interessen begründen läßt, genießt angesichts der sozialen Bedeutung der Wohnung keinen Schutz. Auf der anderen Seite stellt § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB sicher, daß die grundgesetzlichen Zuordnungsverhältnisse gewahrt und Eingriffe in die Substanz der Eigentumsgarantie ausgeschlossen werden. Er trägt dem Umstand Rechnung, daß die selbst genutzte Wohnung sowohl für den Mieter als auch für den Eigentümer Mittelpunkt der Existenz ist (BVerfGE 68, 361 [371]).

2. a) Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG bindet nicht nur den Gesetzgeber bei der inhaltlichen Ausgestaltung des Eigentums (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG). Die Fachgerichte haben ebenfalls bei Auslegung und Anwendung des § 564b Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 BGB die durch die Eigentumsgarantie gezogenen Grenzen zu beachten und müssen die im Gesetz auf verfassungsmäßiger Grundlage zum Ausdruck kommende Interessenabwägung in einer Weise nachvollziehen, die den Grundrechtsschutz des Eigentums beachtet und unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkungen vermeidet. Die Schwelle eines Verstoßes gegen Verfassungsrecht, den das Bundesverfassungsgericht zu korrigieren hat, ist erreicht, wenn die Entscheidung der Zivilgerichte Auslegungsfehler erkennen läßt, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung eines Grundrechts, insbesondere vom Umfang seines Schutzbereichs, beruhen und auch in ihrer materiellen Bedeutung für den konkreten Rechtsfall von einigem Gewicht sind (vgl. BVerfGE 18, 85 [92 f.]; 68, 361 [372 f.]).

b) Die Gerichte haben zu bedenken, daß das Eigentum in seinem rechtlichen Gehalt durch Privatnützigkeit und grundsätzliche Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand gekennzeichnet ist (BVerfGE 52, 1 [30]). Seine Nutzung soll dem Eigentümer ermöglichen, sein Leben nach eigenen, selbstverantwortlich entwickelten Vorstellungen zu gestalten (vgl. BVerfGE 46, 325 [334]). Die grundrechtliche Eigentumsverbürgung enthält damit Elemente der allgemeinen Handlungsfreiheit sowie des allgemeinen Persönlichkeitsrechts. Wegen der speziellen Regelung in Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG bedarf es insoweit keines Rückgriffs auf Art. 2 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 1 Abs. 1 GG. Zur eigentums-grundrechtlich garantierten Verfügungsbefugnis gehört nicht nur die Freiheit, den Eigentumsgegenstand zu veräußern und aus seiner Vermietung den Ertrag zu ziehen, der zur finanziellen Grundlage für eine eigenverantwortliche Lebensgestaltung beiträgt. Zur Substanz des Eigentums gehört vielmehr auch die Freiheit, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen. Mit der Vermietung begibt sich der Eigentümer nicht endgültig dieser Befugnis. Auch wenn die entgeltliche Gebrauchsüberlassung freiwillig geschieht, wird der eigentums-grundrechtlich verbürgte Schutzbereich hierdurch nicht auf die Freiheit reduziert, aus der Fremdnutzung des Gegenstandes finanziellen Ertrag zu erzielen (vgl. auch BVerfGE 52, 1 [36 f.]). Der Gesetzeszweck, dem Mieter die mit einem Verlust der Wohnung verbundenen Belastungen zu ersparen, erlaubt es zwar, für eine Vielzahl anderer Nutzungsarten die Kündigungsmöglichkeit auszuschließen und den Kreis der privilegierten Drittnutzer auf die Angehörigen sowie die zum Hausstand gehörenden Personen zu beschränken. Eine Gesetzesauslegung, welche den Willen des Vermieters, seine Wohnung selbst zu nutzen, unberücksichtigt ließe, wäre indes mit Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG nicht zu vereinbaren (vgl. BVerfGE 68, 361 [375]). Eine so weitgehende Beschränkung des Eigentumsrechts käme nur bei andernfalls drohender Wohnungsnot in Frage.

c) Eine Nachprüfung des Entschlusses des Vermieters, seine Wohnung selbst zu nutzen, ist danach nicht unbeschränkt zulässig. Wie das Bundesverfassungsgericht bereits hervorgehoben hat, geht es bei der Eigenbedarfskündigung für beide Vertragsteile - und damit auch für den Vermieter - um Interessen mit starkem personalem Bezug (vgl. BVerfGE 68, 361 [371]). Die Wohnung eines Menschen ist Teil seines persönlichen Lebenszuschnitts. Der Wunsch, eine bestimmte Wohnung zu nutzen, läßt sich nicht ausschließlich oder in erster Linie an objektiven Kriterien messen. Er hängt vielmehr eng mit dem bisherigen Lebensweg eines Menschen, seinen Zukunftsplänen und seinen persönlichen Vorstellungen und Bedürfnissen zusammen. Dies alles würde in einem Räumungsprozeß aufgrund einer Eigenbedarfskündigung durch die Gerichte bewertet, wenn sie eine unbeschränkte Überprüfungsbefugnis hätten. Eine solche Nachprüfung ginge über das Regelungsziel des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB hinaus und wäre deshalb unverhältnismäßig.

Daraus ergibt sich unter anderem: Eine Auslegung, welche dem Eigentümer das Kündigungsrecht allein deshalb versagt, weil er den Bedarfsgrund willentlich herbeigeführt hat, ist grundsätzlich nicht zulässig. Sie würde die Befugnis des Eigentümers mißachten, sein Leben unter Gebrauch seines Eigentums so einzurichten, wie er dies für richtig hält. Fachgerichte haben seinen Entschluß, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den - eng gezogenen - Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu akzeptieren und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen (vgl. auch BVerfGE 68, 361 [373 f.]).

Damit ist der Mieter nicht schutzlos. So hat das Fachgericht sämtlichen vom Mieter vorgetragenen Gesichtspunkten nachzugehen, welche Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches begründen. Vorgeschobene Kündigungen verdienen keinen Schutz.

Eine weitere Grenze des Erlangungswunsches bildet der Mißbrauch. Dieser liegt nicht schon dann vor, wenn dem Eigentümer eine oder mehrere andere freigewordene Wohnungen zur Verfügung stehen. Auch in diesem Fall muß das Gericht bedenken, daß der Nutzungswunsch des Eigentümers grundsätzlich zu achten ist. Trotz anderweit freigewordener oder freiwerdender Wohnungen ist es daher nicht mißbräuchlich, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe für diesen Wunsch anführen kann, wie sie der Bundesgerichtshof verlangt (BGHZ 103, 91). Unter Mißbrauchsgesichtspunkten kann das Gericht auch prüfen, ob mit dem Erlangungswunsch ein "weit überhöhter Wohnbedarf" geltend gemacht wird. Diese Prüfung unterliegt allerdings Grenzen (vgl. etwa Beschluß der 2. Kammer des Ersten Senats vom 18. Januar 1988 - 1 BvR 787/87 -, ZMR 1988, S. 129 [130]). Die Gerichte haben des weiteren zu prüfen, ob die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt erfüllen kann. Auch dies darf allerdings nicht dazu führen, daß dem Eigentümer der Eigennutzungswunsch "ausgeredet" wird, die Vorstellung des Gerichts also verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Eigentümers tritt.

Welche weiteren Gesichtspunkte bei der Auslegung des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB von Verfassungs wegen zugunsten des Mieters berücksichtigt werden können, bedarf hier keiner Entscheidung. Es ist nicht Aufgabe des Bundesverfassungsgerichts, auf die Anwendung des einfachen Rechts durch die Fachgerichte Einfluß zu nehmen.

Die Anwendung dieser Grundsätze führt zu folgender Beurteilung:

1. Das Verfahren 1 BvR 308/88

Amts- und Landgericht setzen in den angegriffenen Urteilen ihre Vorstellungen von einer "angemessenen" Unterbringung an die Stelle der maßgeblichen Entscheidung der Beschwerdeführerin, über den Eigengebrauch ihres Eigentums selbst zu bestimmen. Sie verkennen damit grundsätzlich Bedeutung und Tragweite von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG. Beide Entscheidungen verweisen die Beschwerdeführerin in unzulässiger Weise auf ein Alternativobjekt, das nicht gesunden Wohnverhältnissen entspricht. Das ergibt sich schon durch einen Blick auf die Bestimmungen des Bauordnungsrechts. Die Beschwerdeführerin hätte wegen der geringen Raumhöhe von nur 2,12 m nicht auf die Dachgeschoßwohnung verwiesen werden dürfen. Das hessische Bauordnungsrecht (§ 62 Abs. 5, § 65 Abs. 2 Nr. 1 HBO i.V.m. § 17 Abs. 1 Satz 1 und 3 AllgDVOHBO) läßt eine Verringerung der Mindesthöhe von 2,50 m für Dachgeschoßräume nur bis auf 2,30 m zu. Eine Kompensation mit der Grundfläche, wie dies dem Amtsgericht offenbar vorgeschwebt hat, findet im Gesetz keine Stütze.

2. Das Verfahren 1 BvR 336/88

Beide selbständig tragenden Erwägungen des angegriffenen Urteils verletzen den Beschwerdeführer in seinem Eigentumsrecht. Wie bereits oben dargelegt, führt auch eine anderweit freigewordene oder freiwerdende Wohnung nicht ohne weiteres dazu, daß der Eigentümer von seinem Vorhaben Abstand nehmen muß, die gekündigte Wohnung in Eigengebrauch zu nehmen. Allerdings ist in diesen Fällen eher eine Prüfung der Frage angezeigt, ob das Beharren auf diesem Nutzungswunsch willkürlich oder mißbräuchlich ist. Sie führt nur dann ohne Verfassungsverstoß zu einer dem Mieter günstigen Entscheidung, wenn der vom Eigentümer bestimmte Wohnbedarf in den Alternativobjekten ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann. Das Gericht verläßt die nach Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG maßgebliche Entscheidungsgrundlage, wenn es den vom Eigentümer festgelegten Wohnbedarf nicht achtet und sich damit in den Entscheidungsprozeß hineinbegibt, der zur Festlegung des Wohnbedarfs geführt hat. Die Dritträume müssen außerdem nach Größe, Lage und Zuschnitt geeignet sein, die vom Eigentümer bestimmten Funktionen zu erfüllen.

Demgegenüber hat das Landgericht eine verfassungsrechtlich unzulässige Planung für den Beschwerdeführer vorgenommen. Dessen Bestimmung ging dahin, zwei Zimmer für sich sowie ein weiteres für die Besuche seines nichtehelichen Sohnes zur Verfügung zu haben und diese drei Räume im Stil einer Maisonnette- Wohnung zu einer Einheit zu verbinden. Diese Absicht läßt sich nur mit der gekündigten Wohnung verwirklichen. Allein über dieser liegt nach den Feststellungen des Landgerichts ein ausbaufähiges Dachgeschoß. Ein Zugang, der über die Wohnung im 5. Obergeschoß hinten geschaffen würde (zweiter der selbständig tragenden Urteilsgründe), verbände zwei selbständige Wohnteile miteinander, verschmölze sie aber nicht - wie vom Beschwerdeführer nachvollziehbar, keineswegs willkürlich gewollt - zu einer Einheit. Die darunter gelegenen Wohnungen (erster der beiden tragenden Urteilsgründe) weisen je zwei Zimmer auf. Der Wohnbedarf des Beschwerdeführers würde durch deren Inanspruchnahme daher entweder unter- oder überschritten, je nachdem, ob er nur eine oder beide Wohnungen benutzt. Der Vermieterwunsch ist schon deshalb nachvollziehbar, weil der Beschwerdeführer bei Verwirklichung seiner Nutzungsabsichten nur eine Wohnungsmiete einbüßt, bei Ingebrauchnahme der Wohnungen im 3. Obergeschoß jedoch den Verlust von monatlich zwei Wohnungsmieten hinnehmen müßte. Vor allem aber ließe sich selbst bei Zusammenlegen zweier Wohnungen die vom Beschwerdeführer erstrebte Maisonnette-Einheit nicht herstellen. Das Landgericht achtet nicht die vom Beschwerdeführer getroffene Entscheidung; seine Begründung läuft darauf hinaus, die vom Beschwerdeführer willkürfrei festgelegten Wohnbedürfnisse zu modifizieren.

Weitere Gesichtspunkte, welche dem Erlangungsinteresse des Beschwerdeführers entgegenstehen könnten, hat das Landgericht nicht geprüft. Es ist insbesondere nicht der Frage nachgegangen, ob die bauordnungs- und bauplanungsrechtlichen Bestimmungen einen Ausbau des Dachgeschosses zulassen und ob damit die gekündigte Wohnung (objektiv) geeignet ist, den Nutzungswunsch zu erfüllen. Das Bundesverfassungsgericht braucht auch nicht der Frage nachzugehen, ob der Eigentümer in Fällen der vorliegenden Art etwa aus dem Gebot vertragstreuen Verhaltens heraus verpflichtet ist, dem gekündigten Mieter die Drittwohnung anzubieten, welche er selbst nicht in Gebrauch nehmen will. Der Beschwerdeführer hat dies im übrigen wiederholt getan.

3. Das Verfahren 1 BvR 356/88

Die angegriffene Entscheidung beruht auf zwei selbständig tragenden Erwägungen. Bereits die erste - keine Eigenbedarfskündigung aus Gründen, welche bereits bei Abschluß des Mietvertrages vorlagen - verletzt keine Grundrechte der Beschwerdeführerin. Die Auffassung des Landgerichts ist im mietrechtlichen Schrifttum sehr verbreitet. Ihre Rechtfertigung findet sie in dem auf § 242 BGB zurückzuführenden Vertrauensgrundsatz. Der Vermieter setzt sich zu eigenem Verhalten in Widerspruch, wenn er die Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, die Wohnung selbst in Gebrauch zu nehmen. Er soll dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt. Diese Auffassung rechtfertigt sich einfachrechtlich außerdem aus einer Zusammenschau mit den Regelungen der Art. 1 § 2 1. WKSchG, Art. 2 2. WKSchG, die mit Wirkung vom 1. Januar 1983 als § 564 c in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt worden sind.

Diese Rechtsanwendung verletzt die Beschwerdeführerin weder in ihrem Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG noch in dem aus Art. 6 Abs. 2 GG (Kindespflege, hier: durch Bereitstellung einer Wohnung), soweit dieser Bestimmung angesichts des personalen Elements der Eigentumsverbürgung neben Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG überhaupt ein eigener Schutzbereich verbleibt. Denn der Wunsch, diese Wohnung zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen, wird nicht grundsätzlich in Frage gestellt, sondern akzeptiert. Das Landgericht nimmt nicht in unzulässiger Weise die Kompetenz in Anspruch, bei der Lebensplanung der Beschwerdeführerin und ihrer Angehörigen "mitzubestimmen". Lediglich die Durchsetzung dieses Wunsches wird ihr aus Gründen versagt, welche sie in zurechenbarer Weise (fehlende Aufklärung des Mieters) selbst gesetzt hat.

Unverhältnismäßige, durch Mieterinteressen nicht gerechtfertigte Einschränkungen werden der Beschwerdeführerin nicht auferlegt. Insbesondere wird sie nicht gezwungen, Räume für ihre Kinder unvermietet vorzuhalten. § 564 c BGB gibt (ebenso wie seine Vorgängerbestimmungen) dem Eigentümer vielmehr die rechtliche Möglichkeit, die Wohnung auch dann zu vermieten, wenn er sie entweder später selbst nutzen will oder wenn er sich über seine Eigenbedarfsabsichten noch nicht endgültig schlüssig geworden ist.

Die verfassungsrechtlich nicht zu beanstandende Erwägung des Landgerichts verletzt die Beschwerdeführerin nicht in ihren Grundrechten. Die Annahme, die Wohnbedürfnisse der Söhne Dirk und Jörn hätten sich seit Abschluß des Mietvertrages nicht wesentlich verändert, ist weder willkürlich noch verkennt sie Bedeutung und Tragweite der Eigentumsgarantie (vgl. BVerfGE 18, 85 [93]). Es liegt auf der Hand, daß dieser Gesichtspunkt nicht zeitlich unbegrenzt durchgreifen kann. Einen wesentlichen Anhaltspunkt enthält § 564 c Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB mit der darin bestimmten 5Jahres-Frist. Liegt zwischen dem Zeitpunkt, zu dem der für den Eigentümer nunmehr maßgebliche Sachverhalt eingetreten ist, und der Kündigungserklärung ein Zeitraum von mehr als fünf Jahren, so fehlt es nach den vorstehenden Ausführungen an einem verfassungsrechtlich zureichenden Grund, dem Vermieter die Berufung auf die Kündigungsfolgen zu versagen. Denn er hatte dann keine rechtliche Möglichkeit, mit dem Mieter einen befristeten Mietvertrag abzuschließen. Das bedarf hier jedoch keiner Vertiefung, denn mit 2+ Jahren war hier nur die Hälfte dieses Zeitraums verstrichen. Durchgreifende verfassungsrechtliche Bedenken gegen die Annahme, die Beschwerdeführerin habe ihr Kündigungsrecht verwirkt, bestehen daher nicht.

Die Rüge aus Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG vermag der Verfassungsbeschwerde gleichfalls nicht zum Erfolg zu verhelfen. Das angegriffene Urteil weicht von den beiden von der Beschwerdeführerin benannten Entscheidungen nicht ab. Diese betreffen die Frage, unter welchen Voraussetzungen Eigenbedarf anzunehmen ist. Dieser wird vom Landgericht im entscheidenden ersten Teil der Urteilsgründe zugunsten der Beschwerdeführerin unterstellt.